RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Покупатель всегда прав?
Выпуск 140 от 20.09.2006. Тема "Рынок недвижимости"

Рост цен и небогатый выбор жилья не лучшим образом сказываются на поведении покупателей. Боясь упустить предлагаемый вариант, на который уже нацелились два-три претендента, покупатели в спешке рассматривают предложения и зачастую приобретают совсем не то жилье, о котором он мечтал. Торопливый, нервный, нетерпеливый – так характеризуют продавцы сегодняшнего покупателя. А что думают о своем клиенте профессиональные риэлторы? За информацией мы обратились к Виктории КАЛЮЖНОЙ, руководителю департамента жилой недвижимости компании RealNest.

- Виктория Николаевна, насколько сегодняшняя ситуация интересна для продавца и неблагоприятна для покупателя?

- Ожидание осеннего всплеска цен заставило покупателей быть более активными, а продавцов менее сговорчивыми. Почувствовав повышенный интерес к своим квартирам, продавцы повысили цену и уступают все реже. Ситуация осложняется тем, что при кажущемся большом выборе жилья хороших вариантов предлагается немного, а самые оптимальные по цене и качеству раскупаются довольно быстро. Если в начале лета покупателю на выбор предлагалось 7-10 реальных квартир, то сегодня он может рассчитывать только на 2-3 варианта. Учитывая то, что цены растут в среднем от 3% до 5% в месяц, а на одну квартиру претендуют сразу несколько покупателей, последним приходится принимать условия рынка и действовать оперативно. Как правило, после 2-3-х просмотров оформляется задаток, чтобы квартиру не увел более расторопный покупатель. Все это делает поиск жилья достаточно напряженным. Вообще, сегодняшний покупатель действует под грифом «срочно»: он хочет в самые короткие сроки найти вариант, срочно провести оценку и в мгновение ока завершить сделку. На практике все выходит иначе.

- Что выбирает покупатель и насколько реальны его требования?

- Особенность нынешнего рынка в том, что он предлагает жилье по ценам, которые не устраивают основную часть покупателей. Даже за «единичку» в отдаленных районах Днепропетровска сегодня просят $27-30 тыс. К тому же качество жилья оставляет желать лучшего – хорошие варианты давно проданы. В результате покупатель выбирает не то, что хочет, а то, что есть на рынке. Сейчас в активах риэлторских фирм – в основном квартиры на первых и последних этажах, в неважном техническом состоянии, а то и вовсе «убитые». Цена же таких квартир зачастую мало отличается от стоимости более качественного жилья. Уловив «среднюю температуру по больнице», продавцы «привязывают» такой показатель к своему товару, при этом не учитывая ни состояние квартиры, ни этаж и этажность дома, ни категорию жилья. К примеру, продавцы упорно не хотят понимать разницу между панельными и кирпичными домами. В результате, скажем, 2-комнатная панельная квартира площадью 47 кв. м на ж/м Победа предлагается по цене 2-комнатной кирпичной «чешки» площадью 54 кв. м в этом же районе. А это примерно $45 тыс. Между тем панельное жилье, в силу своих невысоких потребительских качеств, дешевле кирпичного примерно на $2-3 тыс. И если покупатель сумеет аргументированно провести торг, то продавец согласится с тем, что цена «панельки» явно завышена.

Если говорить о сегодняшних предпочтениях покупателя, то они предельно ясны: за меньшую цену приобрести жилье большей площади, в основном, на средних этажах, в относительно новых домах. При этом квартира должна быть если не ухоженной, то в меру чистой, сантехника – в рабочем состоянии. К сожалению, сегодня многие продавцы считают лишним готовить квартиру к продаже. А зря. Отвалившаяся штукатурка и оторванные обои, рыжие пятна в ванной вызывают психологическое неприятие у покупателя и нередко он отказывается от покупки.

- Всегда ли клиент знает, что он хочет?

- Большинство покупателей, обращаясь в риэлторскую фирму, уже четко знают, что им нужно и за сколько. Но есть и такие, кто лишь приблизительно представляет свое будущее жилье. Конкретно не определившись ни с районом, ни с метражом, ни с типом квартиры, они готовы рассматривать любые варианты, чтобы «прицениться». Это наиболее трудная категория покупателей. Если риэлтору не удастся угадать их желания, то поиск квартиры может затянуться на неопределенный срок или вовсе не состояться.

- С какими неприятными моментами чаще всего сталкивается покупатель и насколько он прав в той или иной ситуации?

- Пожалуй, главная проблема - это диктат продавца. Как ни крути, а он сегодня главное лицо на рынке недвижимости, а потому может навязывать свои условия. Бывают случаи, когда продавец откровенно пытается решить свои проблемы за счет покупателя. Особенно при альтернативных сделках, когда он продает старую и одновременно покупает новую квартиру. Как правило, вырученных денег на новое жилье не хватает, и он неоправданно завышает цену. Найти компромисс с продавцом в этом случае сложно, и если вариант неплохой по качеству, то покупателю ничего не остается делать, как согласиться на покупку. Нередко, стремясь продать свой товар подороже, продавец использует всевозможные ухищрения. Так, недавно продавец выставил свою 1-комнатную квартиру за $30 тыс. Приемлемая цена в привлекательном районе заинтересовала многих покупателей. Однако при детальном знакомстве с квартирой выяснилось, что к ней прилагается «довесок» в $1,6 тыс. в виде польской мебели советского образца. Только из-за дефицита «единичек» на рынке покупатель был вынужден пойти на явно невыгодные условия.

К проблемам из разряда крупных можно отнести и такие: покупатель оформил задаток, а квартира оказалась в залоге. Средства на поиск квартиры, ее оценку потрачены впустую, а шанс вернуть задаток не всегда реален. Еще одна неприятность: покупатель нашел квартиру, а банк отказал в кредите. Довольно часто покупатели и продавцы «забывают» оговорить такой важный момент, как кто, когда и сколько должен оплатить за расходы на сделку. В итоге возникают серьезные конфликты, выйти из которых сторонам бывает затруднительно. В такой ситуации покупатели не прочь обвинить риэлтора.

- По каким вопросам может возникнуть спор с риэлтором?

- Еще лет пять назад отношения клиента с риэлтором складывались далеко не безоблачно. Сегодня ситуация иная. Покупатели и продавцы осознали необходимость риэлторских услуг и научились платить по счетам. Пожалуй, главное, что не устраивает клиента, это размер комиссионных. Спор на эту тему пока продолжается. А вот требование клиента показывать квартиру только после предварительного осмотра риэлтором, вполне обоснованно. Особенно это касается частных домов с индивидуальными планировками и другими архитектурными наворотами. Зачастую, в силу невозможности осмотреть все объекты, риэлтор ограничивается информацией из уст продавца. В результате покупатель рискует увидеть совсем не тот вариант, который ему обрисовали. В этой ситуации риэлтору остается признаться, что он некачественно выполнил свою работу.

- Каков, на ваш взгляд, портрет идеального клиента?

- Легко работать с клиентами, которые адекватно воспринимают сегодняшнюю ценовую ситуацию на рынке и понимают, что недвижимость – это товар, а риэлторы – специалисты, которые помогают без лишних проблем этот товар приобрести.

- Что бы вы посоветовали потенциальным покупателям?

- Прежде, чем заниматься поисками квартиры, четко сформулируйте свои требования, подумайте, хватит ли у вас средств, чтобы приобрести именно этот вариант. Если вы точно будете знать «портрет» своей будущей квартиры, то ее приобретение обойдется дешевле и с наименьшими нервными нагрузками. При выборе квартиры доверяйте мнению риэлтора: как бы продавец не пытался представить свою жилплощадь в самом выгодном свете, только специалист может объективно оценить ее плюсы и минусы. А чтобы избежать конфликтов с продавцом в процессе сделки, уже на показе потребуйте от продавца следующую информацию: прямая эта сделка или альтернативная; все ли документы в порядке и на оформление каких потребуется больше времени, чем обычно; кто будет оплачивать расходы по заключению сделки; когда продавец может реально освободить квартиру. Чтобы исключить риск затягивания сделки во времени, желательно приобретать квартиру с уже готовым пакетом документов или у «прямых» продавцов. Удачи!

Покупателю на заметку
- Решать свой жилищный вопрос нужно тогда, когда он действительно назрел. Особенно если квартира вам нужна «для жизни», а не для того, чтобы на ней зарабатывать деньги.
- Тщательно проанализируйте информацию о квартире, которую вы намерены купить, и лишь потом отправляйтесь на просмотр.
- Не рисуйте в воображении идеальную квартиру – ориентируйтесь на выбор, который сегодня предлагает рынок.
- Хорошие предложения на рынке не задерживаются, поэтому постарайтесь действовать оперативно. Указывайте в предварительном договоре максимально короткие сроки проведения сделки.
- Держитесь подальше от квартир, которые несколько раз переходили из рук в руки. Проверить всю историю продаж практически невозможно.
- Если продавец предложит, не торгуясь, заниженную цену – будьте настороже. Наверняка квартира «проблемная».
- Не пытайтесь проводить альтернативную сделку самостоятельно: есть риск не довести ее до логического конца, а значит, потерять время и деньги. Подобрать желаемый вариант и одновременно найти покупателя на продаваемую квартиру помогут профессиональные риэлторы.

Беседовала Валентина ПОПОВА


 






+380 56 79-000-79
   Объявления
Предлагается к продаже помещение магазина/салона красоты расположенного по ул.Героев Сталинграда
Действующий гостинично-ресторанный комплекс общей площадью 9820 м2
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0823