RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Рынок жилья: Итоги сентября
Выпуск 143 от 11.10.2006. Тема "Аналитика"

Анализ вторичного рынка жилой недвижимости Днепропетровска

Начало осени ничего нового на вторичный рынок квартир не принесло. Рост цен в районах Днепропетровска составил от 3% до 10%, причем однозначная закономерность в изменениях отсутствует. Средняя стоимость квадратного метра в центральной части города возросла на 6%, что на начало октября составляет $1547. Наибольший скачок удельной стоимости вторичного жилья за сентябрь был в отдаленных от центра «спальных» районах. Цены в среднем возросли на 7,1% и составляют $844. А вот цены на квартиры в приближенной к центру части города (проспекты Гагарина и Кирова, улицы Титова, Г. Сталинграда и Рабочая) несколько снизили темпы роста, а в отдельных случаях не только темпы, но и уровень. Если в августе средняя стоимость квадратного метра составляла $950, теперь средний уровень цен находится на отметке $922 (см. график 1). «Общегородская» стоимость квадратного метра возросла за сентябрь на 3,6% и составила $1104.

По-прежнему лидерами роста цен являются центральные районы, независимо от категории жилья. Это связано с тем, что предложения квартир в этих районах составляют порядка 16-18% от общего объема предложений, а желающих приобрести квартиру именно в центральной части - большое количество. Предлагаемые «новостройки» зачастую не по карману покупателю в виду больших размеров площадей, поэтому многие выбирают оптимальные «квадраты» на «вторичке». Отсюда и дефицит предложений вторичного рынка, что неизменно приводит к росту цен. А так как предложения в «сталинских» и «высотных» домах не только ограничены, но порой и вовсе отсутствуют на рынке, цены за квадратный метр растут на все типы жилья, причем сравнительно одинаковыми темпами.

В отдаленных от центра районах цены на квартиры более подвержены колебаниям относительно категорий жилья, и, тем не менее, такая разница не слишком ощутима для покупателя. Так что в целом, дефицит предложения в августе снова привел рынок в состояние единого среднестатистического удорожания без выделения особых категорий.

В отдельный пласт на вторичном рынке выделены квартиры в «новостройках». Они формируют собственный рост цен, который лежит вне плоскости вторичного жилья и скорее ориентируется на среднестатистическую динамику в необъяснимой прогрессии. Все это означает, что разброс показателей на рынке связан в большей степени с локальными конъюнктурными факторами, а не с доминирующей общей тенденцией. Еще не так давно предложения в $500 тыс. вызывали удивление, то сегодня цена на квартиру уже составляет $900 тыс., и это за два-три месяца. Возможно, к новому году на рынке предложения можно будет встретить квартиру в $1,5 млн.?! На сегодняшний же день информация о стоимости квартир выглядит следующим образом (см. Таблица 1).

Однокомнатные квартиры Ленинского и АНД районов на 1 октября предлагаются по цене от $17 тыс. до $35 тыс. Индустриальный и Самарский районы несколько опередили предыдущих в ценовой категории - цена квартиры колеблется от $20 тыс. до $30 тыс. (как правило, это квартиры в «хрущевках» и «малосемейках»). Следующими в ценообразовании являются Бабушкинский и Красногвардейский районы – $22-39 тыс. Завершающими парад цен в сентябре стали Кировский и Жовтневый районы. В этих районах однокомнатные квартиры стартуют от $25 тыс. и достигают отметки в $65 тыс.

Двухкомнатные квартиры дороже однокомнатных в среднем на 40-65%, хотя в отдельных случаях разница составляет более 150%. Наименее ликвидным является жилье в Самарском районе, где двухкомнатные квартиры предлагаются по цене однокомнатных в Красногвардейском районе. Несколько выше по стоимости - Индустриальный, Ленинский и АНД районы ($25-49 тыс., правда, есть единичные случаи и по $70 тыс.). Кировский район представлен предложениями от $39-92 тыс., Бабушкинский – $35-100 тыс., Жовтневый – $43-100 тыс. Разнообразием удивил Красногвардейский район, где цены на двухкомнатные квартиры варьируются в диапазоне $18-100 тыс. Частота предложений в $100 тыс. дает основания на смелый прогноз о том, что отметка в $100 тыс. на двухкомнатную квартиру в ближайшем будущем не станет пределом.

Трехкомнатные квартиры также имеют большой разброс цен в зависимости от местоположения.

Цены в Индустриальном, Ленинском, Самарском и АНД районах начинаются от $39-40 тыс. и достигают $60 тыс., за исключением АНД района (до $80 тыс.). В два с лишним раза разнятся цены в Жовтневом, Кировском и Красногвардейском районах - от $41-45 тыс. до $120 тыс. Максимальный разбег цен (более чем в 6 раз), так же, как и по двухкомнатным, отмечен в Красногвардейском районе ($41-250 тыс.).

Четырех- и более комнатные квартиры представлены на рынке в ограниченном количестве. Как правило, такие варианты предлагаются в Бабушкинском, Жовтневом, Кировском и Красногвардейском районах. На такого рода жилье цены стартуют от $70 тыс., а вот финишную границу назвать сложно…

Наталья ПРОЦУН,
руководитель департамента оценки компании RealNest

Анализ первичного рынка жилой недвижимости Днепропетровска


В сентябре средние темпы роста на первичном рынке жилья составили 1,24%. При анализе поведения цен с разбиением по сроку сдачи домов в эксплуатацию прослеживается следующая тенденция: рост цен напрямую зависит от срока сдачи того или иного объекта, независимо от его местоположения.

Таблица 1.

Максимальный рост цен в сентябре - $20 за 1 кв. м - был зафиксирован на квартиры, предлагаемые в жилом доме по ул. Г. Сталинграда, 108. А максимальная цена 1 кв. м квартир, представленных к продаже (без учета апартаментов в градостроительном ансамбле «Крутогорный»), составляет $1700 - жилой комплекс «Садовый» по ул. Комсомольской. Минимальная цена составляет $595 – жилые дома, строящиеся на пр. Мира (ж/м Левобережный -3).

Динамика изменения средней стоимости предложения в период с января по начало октября представлена на графике 1. Изменение стоимости представлено с учетом срока сдачи домов в эксплуатацию, что в настоящее время является важнейшим ценообразующим фактором.

Так же, как и в августе, в сентябре спрос продолжал смещаться в сторону 2-3- комнатных квартир площадью 50-120 кв. м, в зависимости от количества комнат и планировочных решений. Прогнозируя дальнейшую ситуацию, можно сказать, что среднемесячный рост цен на первичном рынке в ближайшие 3-4 месяца остановится на отметке 1-1,5%.

*** В приведенном диапазоне стоимостей и в диаграмме изменения стоимости по месяцам не учитывались цены на квартиры и таун-хаусы, предлагаемые к продаже строительной компанией ООО «Корпорация «Перспектива» в градостроительном ансамбле «Крутогорный». Средняя стоимость кв. м в данном объекте составляет около $2700 и значительно превышает верхний предел цен в других новостройках Днепропетровска.


Марина СКИБА,
оценщик–аналитик компании RealNest


 






+380 56 79-000-79
   Объявления
Торговый Центр "Рыбный Мир" расположенный на левом берегу Днепропетровска
Предлагается в продажу Земельный участок 12 соток
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.1235