RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Что влияет на стоимость квартиры?
Выпуск 127 от 14.06.2006. Тема "Рынок недвижимости"

При продаже квартиры возникает уйма вопросов. Главный из них - какова достоверная стоимость продаваемого жилья? Проанализировав аналогичные предложения на рынке, вы наверняка остановитесь на средней цене. Но где уверенность, что вы угадали? Конечно, самостоятельно разобраться в особенностях ценообразования довольно сложно. Такие вопросы находятся в компетенции квалифицированных оценщиков недвижимости или риэлторов. Однако знать о главных факторах, влияющих на рыночную стоимость жилья, необходимо. Особенно сейчас, когда цены, пусть медленно, но постоянно растут. Ведь неоправданно завысив цену, вы рискуете затянуть процесс продажи квартиры на неопределенный срок, потеряете время, а значит, и деньги. Занизив же цену – недополучите прибыль. Как же узнать реальную стоимость квартиры и тем самым прийти к желаемому компромиссу с покупателем? С этим и другими вопросами мы обратились к Наталье ПРОЦУН, руководителю департамента оценки компании «RealNest».

- Наталья Николаевна, можно ли самостоятельно определить рыночную стоимость квартиры?

- Как правило, каждый собственник знает примерную стоимость своего жилья или, по крайней мере, думает, что знает. Но не каждый понимает, на основании чего сформирована такая стоимость.

- Что же именно формирует стоимость и какие факторы являются главными?

- Существует множество ценообразующих факторов, одни из которых уменьшают или увеличивают стоимость квадратного метра незначительно, а другие имеют существенное влияние. К значительным относятся местоположение, т. е. район, окружение, отдаленность дома, в котором расположена «любимая» квартира, от транспортных артерий, торговых и развлекательных центров. Ведь музыка по ночам – это достаточный фактор для решения продать свое жилье и приобрести более тихое для отдыха и семейного счастья место. Также огромное влияние на стоимость оказывает тип дома, в котором расположена квартира. И зачастую это даже не год постройки (ведь «сталинки» стоят дороже «хрущевок»), а планировка и размеры жилых и вспомогательных комнат. На сегодняшний день площадь жилых комнат и кухни не единственное условие увеличения стоимости. Размеры прихожей, санузла, балконов и лоджии, помещений для встроенных гардеробов – это то, что, возможно, и незначительно повлияет на стоимость, однако будет решающим фактором для покупателя.

Следует отметить, что рынок жилья изменился за последнее время, и дело даже не в изменении стоимости, а в изменении качества жилья. Так, если несколькими годами ранее ремонт являлся существенным фактором увеличения стоимости квартиры, то сегодня это влияние несколько уменьшилось. Это связано с тем, что практически половина квартир предлагается к продаже уже с ремонтом, а покупатель зачастую имеет возможность выполнить улучшения в собственной квартире по своему усмотрению и вкусам. Поэтому общий ремонт квартиры влияет незначительно, за исключением состояния инженерных коммуникаций, окон, стяжки пола и перепланировки. Они по-прежнему значительно увеличивают стоимость квадратного метра. На самом деле, перечень факторов может быть гораздо больше, да и вообще нельзя составить список, который был бы исчерпывающим. Скажем так, он является достаточным для проведения оценки, но дело в том, что существует еще множество субъективных факторов, которые оказывает немалое (а порой и значительное) влияние на определение стоимости квартиры. Поэтому нельзя говорить о том, что рыночная стоимость, определенная оценщиком, будет являться неизменной ни при каких обстоятельствах. Это цифра носит рекомендательный характер для первоначальных переговоров с покупателем.

- От чего нужно отталкиваться при определении стоимости?

- При расчете стоимости квартиры точкой начала расчета должна быть средняя стоимость 1 кв.м жилой недвижимости именно того района, в котором находится квартира. Районом в данном случае выступает не территориально поделенный местными органами город, а ценовая зона. Оценочные и риэлторские компании делят город на зоны ценовых категорий (зоны высокой, средней и низкой цены, зоны, поделенные на жилые массивы, и другое зонирование, удобное для оценки). Данные о средних ценах на сегодняшний день можно получить почти без затруднений (в специализированных изданиях, на сайтах различных риэлторских фирм). Причем средняя стоимость в оригинале должна учитывать и количество комнат, и тип дома. Именно от этой средней цены и должен отталкиваться покупатель, определяя стоимость предложения. На практике же, покупателями и продавцами, да и риэлторами, понятие средней стоимости 1 кв. м практически не принимается во внимание. Они оперируют стоимостью квартиры в целом. Отсюда в некоторых случаях возникают «ошибочные стоимости», которые затрудняют продажу объекта и дезинформируют будущих потенциальных продавцов о формировании цены. Ведь нередко мы слышим фразу: «Ну, если его квартира стоит столько, то моя уж точно дороже на несколько тысяч».

Поэтому, возвращаясь к вашему первому вопросу, замечу: самостоятельно определить рыночную стоимость можно, правильно проанализировав рынок перед этим. Стоит, правда, отметить, что это касается только типовых или стандартных квартир. А вот при определении стоимости квартир с индивидуальным и стилизованным ремонтом, находящихся в нетиповых жилых домах, стоит обратиться к профессионалам. При самостоятельном определении цены можно ошибиться уже не на тысячи, а на несколько десятков тысяч. Так стоит ли рисковать, если стоимость услуги оценщика на несколько порядков ниже.

- В каких случаях участие оценщика обязательно?

- Оценка, а точнее - определение стоимости, порой и не всегда рыночной, обязательна в случаях кредитования, при определении рыночной стоимости квартиры для залога, при страховании имущества, при определении ущерба, нанесенного владельцу имущества, при разделе имущества и ряде других случаев, которые могут изменяться в зависимости от изменений в законодательстве.

Факторы, повышающие стоимость:
- близость к магазинам; тупикам «маршруток»; парковым /зеленым зонам
- кирпичные дома
- небольшое количество квартир на этаже
- улучшенные планировки/перепланировки
- выход окон квартиры на две стороны
- раздельный санузел, еще лучше - несколько таких помещений в квартире
- новые коммуникации
- металлопластиковые окна
- отопительное оборудование, счетчики учета воды, газа
- встроенная кухня (как правило, переходит в собственность вместе с квартирой)

Факторы, понижающие стоимость:
- близость промышленных предприятий
- деревянные перекрытия в старых домах
- удаленность от транспортных магистралей
- отсутствие возле дома гаражей, автостоянок, школ и детсадов
- выход окон на проезжую часть
- ветхие коммуникации
- неудачная планировка (все смежные комнаты)
- квартира является угловой

- Что для вас, как эксперта, самое сложное в оценке?

- Самое сложное - это «озвучивать» стоимость объекта оценки его владельцу. Ведь каждый собственник любит свой объект и, естественно, хочет услышать максимальную цену. Оценщику же необходимо указать на факторы-недостатки, которыми обладает его объект. А это неприятно для владельца. Как будто мы указываем на его собственные недостатки.

Беседовала Валентина ПОПОВА






+380 56 79-000-79
   Объявления
Продам 3 комнатную квартиру, S = 82 кв. м. ж/м Победа
Загородный дом в Новоселовке для большой семьи, где никому не тесно!
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0704