RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Беззаконие в законе, или Строительные прегрешения.
Выпуск 119 от 12.04.2006. Тема "Строительство и архитектура"

По размаху строительства и амбициозным проектам Днепропетровск обходит другие города Украины и уступает только столице. Однако желание строить много, быстро и красиво не всегда совпадает с требованиями закона. Достаточно сказать, что из примерно 600 объектов, ежегодно строящихся и реконструирующихся в нашем городе, более половины возводятся с различными нарушениями. Зачастую стройки ведутся без отвода земельных участков, получения на строительство необходимых разрешений, нередко с отклонением от проектной документации, а «особы, приближенные к императору» строят там, где строить нельзя, располагая при этом полным пакетом документов или совсем не имея оного. Между тем, игнорирование норм и правил застройки, которые регламентируются множеством нормативных документов, не только угрожает безопасности строящихся объектов, но и нарушает права и интересы жильцов, попавших в зону застройки. Не случайно в городе участились протесты общественности против проблемных строек, а в судах скопилось немало исков, связанных с нарушением в сфере строительства и архитектуры.

По данным общественной организации «Форум спасения Днепропетровска», вставшей на защиту горожан от произвола застройщиков, сейчас в городе насчитывается более 80 спорных объектов. Причем этот список постоянно растет и вызывает серьезную тревогу у общественности. Но, как видно, не у чиновников и организаций, готовящих разрешительную документацию на строительство. Анализируя конфликтные площадки, приходишь к выводу, что, оказывается, строить можно где угодно и как угодно, а документы можно узаконить «задним числом». Если инвестору приглянулся участок, особенно в центральной части города, где сегодня особенно прибыльно строить элитное жилье и паркинги, то любые проекты «согласовываются», а законы и правила обходятся. Иначе как объяснить активное появление во дворах жилых домов высотных монстров из стекла и бетона, «съедающих» почти все придомовое пространство. Такие высотки нарушают санитарную безопасность жильцов старых домов и будущей новостройки, лишая их законных мест отдыха, детских, спортивных площадок и т. д. Тем не менее, несмотря на отсутствие нормативной площади, чиновники разрешают отвод земли под застройку на таких придомовых территориях, что, естественно, вызывает возмущение и протесты горожан. Правда, немало объектов появляются и безо всякой разрешительной документации. Так, во дворе домов №15,16 по Набережной Ленина, «само собой» стало надстраиваться до 2,5 этажей одноэтажное временное сооружение. В нем планировалось разместить (и это в центре двора!) развлекательный комплекс с саунами и другими благами цивилизации. Благодаря протестам жильцов, стройка была приостановлена. Однако здание, возводимое вопреки всем строительным и санитарным нормам, так и не было демонтировано, как это требует закон. А 8 семей барака №7 дореволюционной постройки (без элементарных удобств) по улице Гордачи даже в кошмарном сне не могли представить, что главврач Жовтневой санэпидемстанции посягнет на их земельный участок, на котором расположились туалеты с выгребной ямой. Именно на этом месте санврач-со товарищи планирует построить 4 комфортабельных коттеджа. При этом чиновники не препятствуют будущему застройщику в деле приватизации земли, за пользование которой жильцы в течение 30 лет исправно платят деньги.

Не вызывает восторга у горожан и планируемое строительство трех жилых высоток и торгового центра в районе домов №45, 45-а,45-б по проспекту Карла Маркса. Учитывая высокую плотность застройки, расстояние между домами обещает составить 10 м при норме – 20. Это значит, что не будет мест ни для отдыха, ни для детских площадок, не говоря уже о нарушении инсоляционных норм.

Похоже, очередной строительный беспредел ожидает и жильцов дома №20 по проспекту Карла Маркса. На придомовой территории, которая уже давно превратилась в площадку для обслуживания магазинов, застройщик собирается на ее остатках, «прихватив» двор детского садика, возвести особняк.

Не стало благом для местных жителей и строительство торгово-административного комплекса по проспекту Пушкина, 49. Как сообщили жильцы рядом стоящего дома №51 А. Свердлик и Л. Зайцева, два года строительства комплекса почти разрушили жилое здание: в стенах появились трещины, отошли плинтусы, оконные и дверные блоки перекосились, а дорогостоящий ремонт в квартирах пошел на смарку. Как выяснилось, застройщик приступил к работам без разрешения на строительство, а после протестов жильцов узаконил стройку «задним числом». Причем за 2 дня.

Похоже, что на факты строительства без обязательных документов, впрочем, как и на другие нарушения, контролирующие органы предпочитают закрывать глаза. Ответственность же за «самоволку» оборачивается смехотворными штрафами, которые вряд ли могут расстроить крупного застройщика. По словам Александра Тепленко, заместителя начальника инспекции ГАСК, для частного лица штраф составляет 170 грн., для юридического – 50% от сметной стоимости объекта без учета стоимости строительных материалов. Неудивительно, что застройщики преспокой но платят штраф и продолжают строить дальше…

Поскольку большинство объектов в нашем городе, да и во всей стране, стартует еще до получения разрешительной документации на строительство, мы попытались выяснить у наших экспертов, что же заставляет застройщиков нарушать закон и каковы правила игры на строительном рынке.

Строительство без
разрешительных
документов: вина или
беда застройщиков?

Игорь СОКОЛОВ, начальник градостроительства и архитектуры Днепропетровской облгосадминистрации, главный архитектор области:

- Игорь Анатольевич, застройщики утверждают, что обходят законы не от хорошей жизни: нормативные акты просто запрограммированы на нарушения. Так ли это?

- Строительство – это одна из самых прибыльных сфер экономики, куда сегодня вкладываются большие деньги. Однако активное развитие строительного бизнеса сдерживает множество факторов. Так, территории, на которых можно строить, катастрофически быстро уменьшаются, особенно в центре города, что увеличивает конкуренцию и обостряет борьбу за землю. Движение к цели любой ценой вызывает противостояние сторон на различных уровнях и выплескивается на строительные площадки. В итоге строительство стало сферой, порождающей все большее количество конфликтов.

Я стою на защите законных интересов строительного бизнеса. Это созидательный бизнес, и его надо поддерживать, формировать благоприятные условия для его развития, единые прозрачные правила для реализации целей и задач. К сожалению, в нашей стране сложилась запутанная и громоздкая разрешительная система в строительстве. Застройщику необходимо пройти 95 согласований, собрать от 400 до 600 подписей, нужных и ненужных, потратив на это не менее 2 лет. В конечном же итоге, многие справки ничего не решают. Если часть документов убрать, ничего не изменится. Процедура сбора документов скорее нужна чиновнику, чтобы прикрыть свою ответственность. В результате создаются ситуации, когда застройщик должен запараллеливать процессы, т. е. собирать документы и одновременно строить.

Кстати, наша область была одной из первых, кто ощутил необходимость в кардинальном изменении этой системы. Ведь средства, которые вкладываются в капитальное строительство в Днепропетровской области, достаточно велики. Таким образом, складывается парадоксальная ситуация: с одной стороны, город и область заинтересованы в крупных инвестициях, с другой – государство создает бюрократическую преграду в виде сложной разрешительной системы, которую с огромными трудностями должны преодолеть инвестор и застройщик. Мало того, она закреплена законодательно. При всем желании органов власти что-то изменить, мы упираемся в несовершенство законодательства. Получается, что сегодняшняя разрешительная система в строительстве, лоббирование интересов на депутатском уровне провоцируют застройщиков на самовольное строительство. Когда бизнесмен взял кредит в банке, но его деньги работают вхолостую, перед ним два пути: либо идти в обход закона либо приостанавливать бизнес. Я считаю, застройщики не виноваты. Не скажу, что нарушения приобрели огромный размах и вылились в систему, но отдельные случаи есть.

- А нужно ли так перегружать разрешительную систему, если она неэффективна?

- Действительно, у нас слишком зарегулированная система. Но сказать, что в строительстве должен быть уменьшен контроль со стороны государства или сведен к минимуму – нельзя. Тут палка о двух концах. Так, в Москве после отмены госэкспертизы стали рушиться новые здания. Считаю, что контрольная функция должна присутствовать, чтобы обеспечить в первую очередь безопасность эксплуатации зданий и сооружений, обеспечить их прочность и надежность. Поэтому я бы контрольную функцию государства направил на соблюдение требований к безопасности зданий и сооружений. Что же касается отвода земельных участков, размещения объектов, то нужно отработать механизм, который бы позволял быстро и без проблем регулировать этот процесс.

- А что говорит опыт за рубежом?

- При всей демократичности отношений в зарубежных странах срок получения разрешения на строительство, например, в Канаде, составляет от 8 до 9 месяцев с момента подачи в муниципалитет заявления о своих намерениях. И это при том, что земля там не отводится, а приобретается на рынке. То есть, остается получить в муниципалитете разрешение. Что интересно, эти 8 месяцев тратятся на то, чтобы сформировать общественное мнение. Это многоступенческая система, которая включает в себя несколько уровней. Первая ступень – на уровне депутатов округа, вторая – на уровне группы депутатов с участием примыкающих округов, третья – уровень окружения мэра. И только тогда решение выносится на голосование депутатов. В случае положительного решения инвестор уже на следующий день может приступать к строительству – формировать строительную площадку и т.д. Таким образом, принимается только одно решение. У нас же для оформления документов по отводу земли нужно 3 решения сессии.

- Почему общественные слушания у нас еще не стали обычной практикой?

- Права населения на регулирование застройки у нас определены Законом «Об общественных слушаниях». Однако в законе четко не прописана процедура проведения таких слушаний: кто должен проводить, в какие сроки, права и ответственность сторон –жителей и инвестора, который хочет на этой территории строить. Считаю, что если кто-то препятствует строительству, несмотря на то, что есть решение сессии горсовета и даже суда на законность застройки, то должна быть предусмотрена ответственность за такие действия. В случае нарушения интересов жителей близстоящих домов мало предъявить претензию застройщику и выйти с лозунгами на площадь. Это неэффективный метод. Доказывать свое право надо в суде.

- Что делать, чтобы не возникало проблем у застройщика с населением? Ведь, как правило, о проектах мы узнаем тогда, когда под окнами появляется строительный кран и протестовать уже поздно.

- Сегодня я настаиваю на такой практике и она обозначена законом: за две недели до принятия решения местным органом власти информация должна размещаться в СМИ. Каждый горожанин должен знать, какое решении планирует принять местный совет. Если решение о размещении объекта принято, отводится 30 дней для информирования об этом населения в СМИ. При этом указывается адрес, куда можно направить свои замечания, предложения и в конечном итоге – жалобы. Потом эта информация обрабатывается, если есть жалобы, они рассматриваются. К сожалению, в законе не прописано, кто является гарантом принятого решения по общественному слушанию. Если обратиться к опыту других стран, то этим гарантом является депутат. Поскольку жители его избрали, он должен представлять и защищать (или не защищать) их права. В Днепропетровске общественные слушания уже начинают проводиться с участием депутата. Другой вопрос - как депутаты используют свое право в интересах своих избирателей. Хочется надеяться, что при принятии решений каждый из них будет руководствоваться здравым смыслом.

Чтобы не возникало строительных протестов, должны быть единые правила на рынке. Одни для всех. Тогда будет создана атмосфера для цивилизованных отношений.

Если власть не упростит систему и не сделает оптимальным режим прохождения согласований, а также не возьмет под жесткий контроль его исполнение, то вакханалия в строительстве будет продолжаться и дальше.

Иван КУЛИЧЕНКО, мэр Днепропетровска:

- Проблема незаконного строительства в нашем городе существует, но она не столь масштабна, как скажем в Киеве. Я вижу проблему в том, что несмотря на все законные решения городского совета, жильцы домов, прилегающих к стройплощадке, зачастую недовольны ни ходом строительства, ни тем объектом, который возводится. Поэтому я настаиваю на том, чтобы строительство на всех свободных от застройки больших участках обсуждалось не инвесторами, а городской структурой. Считаю, что Комитет земельных ресурсов, после подготовки всех необходимых документов, должен выставлять на аукцион не продажу земельного участка, а право строительства на эту территорию. Может случиться так, что все жители близ застройки выступят против строительства объекта. Тогда что - не строить? Нужно выработать правила. И самое главное – сделать обязательными общественные слушания. Такие слушания на многих участках проводились, но часто имели формальный характер. К примеру, обсуждалась застройка магазина «АТБ» на проспекте Героев, 1/3, есть протокол и подпись депутата этого округа. Однако после того как было получено разрешение на строительство и была согласована проектная документация, жильцы близлежащих домов, не принимавшие участия в обсуждении, выступили с протестом против строительства. Депутат отозвал свою подпись. Стройка остановлена. Но что делать застройщику, вложившему деньги в проект?

Считаю, что проводить общественные слушания должны не заинтересованные лица, а городские подразделения или управления, которые будут нести моральную, юридическую и материальную ответственность, в случае если возникнут судебные издержки в связи с принятием неправильных решений.

Александр ТЕПЛЕНКО, заместитель начальника Днепропетровской городской инспекции ГАСК:

- Для ведения любого строительства должно быть разрешение инспекции ГАСК. Если у застройщика это разрешение отсутствует, то такое строительство считается самовольным, или незаконным. Это наиболее часто встречающийся вид нарушений в строительной практике. Что касается такого нарушения, как отклонение от проекта, то оно встречается реже. Таких прецедентов, как в Киеве, когда строится на 2-4 этажа больше, чем предусмотрено проектом, у нас нет.

 В прошлом году инспекцией ГАСК зафиксировано 1114 нарушений норм законодательства по строительству с наложением штрафов. В основном, это частные застройки, сейчас они узакониваются. Надо сказать, что не всегда легко оштрафовать частное лицо, а эффективных мер воздействия на них у нас нет.

 За последнее время участилось количество жалоб от населения, недовольного частными застройками. В прошлом году поступило 2480 жалоб. По результатам проверок мы вынесли примерно 440 предписаний на приостановление строительства до выяснения обстоятельств.
 Чтобы строительство того или иного объекта не ущемляло интересов жителей близлежащих домов, каждый депутат, подписывая документы на стадии отвода земельного участка, должен учитывать мнение своих избирателей.
В прошлом году инспекцией ГАСК выдано около 600 разрешений на строительство различных объектов. Это средний показатель за последние годы. Если бы процедура и оформление разрешительной документации была проще и не столь длительна, то объемы строительства были бы гораздо больше.

Сергей ОРЛОВ, главный инженер дирекции «Консоль - Днепр»:

- Ни один застройщик не заинтересован в строительстве без разрешительных документов. Однако сегодняшняя процедура прохождения различных согласований настолько громоздка и длительна, что застройщикам зачастую приходится оформлять документы параллельно со стройкой.

Что касается общественных протестов против строительства того или иного объекта, то большинство из них неоправданы и неконструктивны. Жители домов, попавших в зону застройки, зачастую либо лоббируют интересы заинтересованных лиц, либо не понимают целесообразности строящегося объекта и своей выгоды от его появления. Ведь, как правило, застройщики обустраивают придомовую территорию, ремонтируют фасады близстоящих зданий, обновляют подъездные дороги, перекладывают сети.

Многие горожане считают, что застройщики должны согласовывать с жильцами проект. Это неверная позиция. Ни в одном нормативном документе не записано, что застройщик должен что-то согласовывать с жителями и даже сообщать о будущей стройке. Информировать о будущем проекте должны не застройщики или инвестор, а избранные жителями депутаты. Вот с ними в случае проблем и надо вести переговоры. Но только не тогда, когда проект уже утвержден и стройка идет полным ходом, а на стадии землеотвода. В противном случае стихийные бунты кроме вреда, ничего не дают. Вокруг застройщиков и инвесторов формируется негативная информация. Как следствие, строительство затягивается, и объекты сдаются не вовремя.

В то же время застройщики не должны недооценивать общественные протесты. Они заставляют более корректно подходить к осваиваемой территории, а также заранее просчитывать последствия реализации того или иного проекта.

Юлия САЕНКО, заместитель начальника Днепропетровского ГлавАПУ:

- Статья 376 Гражданского Кодекса Украины предполагает возможность узаконить самовольно построенные здания и сооружения. В первую очередь это касается тех частных объектов, которые возникли в результате стихийной частной застройки в послевоенные годы. Однако эта норма не должна поддерживать интересы застройщиков, которые без разрешительной документации беспардонно вторгаются в историческую среду города, нанося ей невосполнимый ущерб, не говоря уже о том, что нарушаются права и интересы жителей. Не иначе как вопиющим случаем можно назвать застройку торгового центра по улице Глобинской, 2, в зоне охраны памятников архитектуры – Севастопольского парка. Два брата-предпринимателя приобрели здесь частный дом, оформили участок в собственность, а потом безо всяких согласований приступили к строительству торгового центра в архитектурно-охранной зоне. Ранее же специалисты Гражданпроекта разработали реконструкцию Севастопольского парка с восстановлением входной арки в парк. Предприниматели проигнорировали требование сдвинуть ТЦ, и теперь устройство арки становится невозможным. Когда дело дошло до судебного разбирательства, то суд принял сторону предпринимателей, а город лишился права на восстановление исторического и архитектурного памятника. Пока суды у нас будут принимать решение о застройке города, выполнение наших функций будет сведено до минимума.

Следует признать, что несовершенство нашего законодательства зачастую провоцирует застройщиков на нарушения. В этой связи мы считаем, что Верховная Рада должна принять поправку либо отменить статью 376 Гражданского кодекса. Ведь получается, что если заказчику отведена земля, то он может узаконить недвижимость на этом участке. Да, он может. Но любую ли? А вдруг он захочет построить на ней атомный реактор?

Спору нет, инвестор приносит в наш город новые площади, новые рабочие места. Но не в каждом случае инвестиции оборачиваются благом для горожан. Если инвестор будет все делать по закону, согласовывать свои планы с соответствующими организациями, а мы – выдавать разрешения с учетом интересов жителей, проблем у застройщиков с населением станет меньше.

Послесловие

И все же есть надежда, что правила игры на строительном рынке станут цивилизованными. Минстрой обещает существенно упростить путь застройщиков к строительной площадке, сократив количество подписей до 80 и предоставив возможность застройщикам начинать проектирование до получения окончательного решения по землеотводу. К тому же на днях Кабинет министров принял постановление, которым создал Государственную архитектурно-строительную инспекцию. Этот орган государственной власти будет обеспечивать контроль за строительством, правилами застройки, соблюдением строительных норм и правил, особенно относительно качества строительства. Специалисты считают, что передача функций контроля от органа, который выдает разрешение на строительство к независимой структуре, позволит избежать многих нарушений и повысить качество и безопасность строительства. Кроме того, в конце года будет утвержден Генеральный план Днепропетровска, который позволит четко и грамотно принимать решения о выделении земельных участков и регулировать застройку городской территории.

А пока, как сообщила Любовь Каптелая, координатор общественной организации «Форум спасения Днепропетровска», в городе удалось приостановить до 10 строек, где строительство ведется с нарушением закона.

Валентина ПОПОВА

Если вы не хотите, чтобы в вашем дворе появилась высотка

На основании ст. 140 Конституции Украины, законов «О местном самоуправлении», «Об органах самоорганизации населения» необходимо провести общее собрание жильцов, создать на нем домовой (уличный, квартальный) комитет и зарегистрировать его в горсовете. Без согласия комитета любые решения властей о застройке являются незаконными.

Коль решение о застройке уже есть, а жильцы против, домком должен собрать не менее 1000 их подписей под обращением в горсовет с требованием отменить решение как неправомерное, принятое без учета мнения общественности. Горсовет обязан рассмотреть его на ближайшей сессии, причем в присутствии членов комитета.
В случае отказа горсовета отменить свое решение в связи с протестом общественности, домовой комитет, при условии сбора 10 тыс. подписей жителей района, имеет право требовать повторного вынесения вопроса на ближайшую сессию горсовета.

Любые действия (бездействие) городских органов власти, например, нарушение сроков рассмотрения протеста домового, уличного, квартального комитета, необходимо немедленно обжаловать в суде.






+380 56 79-000-79
   Объявления
Продам участок в Подгороднем на ул. Зеленой. 21 сотка
Комплекс строений промышленного назначения, ж/м. Фрунзенский, ул. Столбовая.
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0858