RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  С детьми опять одни проблемы
Выпуск 117 от 29.03.2006. Тема "Законодательство"

Закон «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей» сделал процесс получения ипотечного кредита более запутанным

С 1 января вступил в силу Закон Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей». Согласно статье 12 этого Закона, для осуществления любых сделок относительно недвижимого имущества, право собственности на которое или право пользования которым имеют дети, необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства. Данная норма была принята с целью обеспечить надлежащую защиту детей, однако на практике она послужила причиной возникновения множества вопросов у всех участников сделки. В первую очередь несовершенство вышеуказанной нормы смогли ощутить финансовые учреждения, осуществляющие ипотечное кредитование. Головная боль возникла и у их клиентов, передающих недвижимость в ипотеку, а также у органов опеки и попечительства.

Хотели как лучше…

Относительно детей-собственников и сособственников недвижимости, передаваемой в ипотеку, вопросов не возникает. В случае наличия у ипотекодателя таких детей банк должен истребовать среди прочих установленных действующим законодательством документов также согласие (разрешение) органов опеки и попечительства на передачу недвижимости в ипотеку. Такая практика существовала и до вступления в силу Закона «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей». Проблемы возникают в отношении формулировки «недвижимое имущество, право пользования которым имеют дети». Прежде всего, нужно выяснить, каким образом следует понимать право пользования квартирой в контексте этой нормы.

Статьей 156 Жилищного кодекса Украины предусмотрено, что члены семьи собственника жилого дома (квартиры), проживающие вместе с ним в принадлежащем ему доме (квартире), пользуются жилым помещением наравне с собственником дома (квартиры). Помимо этого, согласно статье 18 Закона Украины «Об охране детства», дети — члены семьи нанимателя или собственника жилого помещения, имеют право пользоваться занимаемым помещением наравне с собственником или нанимателем. При этом законодатель не уточняет, проживает ли в данный момент ребенок с родителями или нет, зарегистрирован ли он в этом помещении или нет. Статья 176 СК Украины также закрепляет за родителями обязанность передать в пользование ребенка имущество, которое должно обеспечить его воспитание и развитие. Таким образом, согласно действующему законодательству, дети имеют право пользоваться не только теми квартирами и домами, в которых они проживают. Получается, что во всех случаях ипотеки при наличии у клиента банка несовершеннолетних детей необходимо запрашивать согласие. Даже в тех случаях, когда, например, у лица есть недвижимость, которую он намеревается передать в ипотеку, и когда у него, помимо этой квартиры, есть еще дом, в котором и проживают его дети, необходимо получать согласие.

Судьба детей зависит от органов опеки и попечительства?

Дополнительные проблемы возникли в связи со вступлением в силу Закона и у органов опеки и попечительства. Не определены критерии, исходя из которых эти органы должны выдавать соответствующие разрешения на передачу недвижимости в ипотеку или отказывать в выдаче такого разрешения. Процедура предоставления разрешения органами опеки и попечительства на операции с недвижимостью (в том числе и ипотеку) на сегодня ни законодательно, ни на уровне подзаконных нормативных актов не установлена. Непонятно, в каких именно случаях органы опеки и попечительства должны давать разрешения, а когда — отказывать в их выдаче. При этом должностные лица, согласно все той же статье 12 Закона «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей», несут персональную ответственность за защиту прав и охраняемых законом интересов детей при предоставлении согласия на осуществление сделок относительно принадлежащего детям недвижимого имущества, что также усугубляет ситуацию.

Для того чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства, необходимы также огромные затраты времени. Так что оформление ипотеки, которое и без того является процессом не быстрым, затягивается в случае необходимости получения разрешения органов опеки и попечительства в среднем на месяц.

Теория и практика — понятия разные?

Несовершенное законодательство порождает противоречивую практику его применения. Так и в этом случае. В связи с тем, что законодатель неточно выразил свою позицию, ныне субъекты ипотечных правоотношений по-разному трактуют его волю. Ныне практика идет по пути отобрания согласия только в тех случаях, когда предметом ипотеки выступает недвижимость, в которой проживает ребенок. При этом банковские юристы утверждают, что в случае судебного спора можно приводить следующий аргумент: права ребенка не нарушены — ребенок зарегистрирован по другому адресу, а значит, ему есть где жить, и его право на жилье соблюдено.

Если из предъявляемых клиентом документов однозначно явствует, что ребенок является собственником (сособственником) предмета ипотеки — недвижимого имущества либо проживает там, банки обязательно требуют разрешение соответствующих органов опеки и попечительства на осуществление такой сделки. В иных случаях уполномоченное лицо банка требует от ипотекодателя расписку о том, что у третьих лиц не имеется никаких прав на предмет ипотеки. В то же время каждый банк своими внутренними документами устанавливает, в каких именно случаях необходимо истребовать у клиента согласие на передачу недвижимого имущества в ипотеку.

Такое толкование нормы закона отечественными банками является суженным, хотя и не лишено своей логики. Однако из положений процитированной статьи нового Закона следует, что такое согласие необходимо предоставлять практически всегда, когда у ипотекодателя есть дети. Чтобы банк был уверен в том, что сделку по этой причине не признают недействительной, необходимо истребовать согласие во всех случаях, когда у клиента есть дети. Во всяком случае, это бы максимально соответствовало духу вступившего в силу Закона.

В целом, такая законодательная норма создала предпосылку для того, чтобы ипотечные кредиты стали более рисковыми операциями, поскольку круг оснований, по которым договор ипотеки может быть признан недействительным (а кредит, соответственно, становится необеспеченным), расширен. Повышение рискованности банковских операций в свою очередь отразится на ставках по кредитам и явно не в пользу ипотекодателей. Пока что ситуация в сфере ипотечного кредитования коренным образом не изменилась, однако практика применения Закона «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей» внесет в нее свои коррективы.

По материалам газеты
«Юридическая практика»






+380 56 79-000-79
   Объявления
Продажа дома в элитном районе города!!!
ПРЕМИУМ DACHA ПРОДАЖА!
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0840