RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Фонды финансирования строительства – минимум рисков для инвесторов
Выпуск 116 от 22.03.2006. Тема "Строительство и архитектура"


12 лет на рынке банковских услуг

За последнее десятилетие более 90% жилья, которое в Украине вводится в эксплуатацию, строится за счет средств населения. Идея финансирования строительства жилья за средства населения по-разному воплощалась в жизнь: каждый инициатор строительства искал свои пути для привлечения этих средств. При этом интересы инвестора – главного участника всей затеи, отходили на второй план. Хотя в конечном итоге, без средств, которые дает на строительство инвестор, никто бы ничего не построил и ничего не заработал.

В 2003 году парламентом была предпринята попытка пустить финансирование строительства за счет средств населения в какое-то очерченное русло, для чего был принят «Закон о финансово-кредитных механизмах…», который определил функции, задачи и ответственность всех участников процесса: застройщиков, финансовых структур, страховых компаний и, наконец, инвесторов.


Казалось бы, появился прозрачный и достаточно надежный механизм привлечения средств на строительство, который учитывает интересы всех участников процесса.

Однако на практике у новой формы инвестирования оказалось много противников, приложивших немало усилий и изобретательности в поиске и применении альтернативных схем финансирования строительства.

На сегодняшний день получили распространение несколько схем привлечения средств населения на строительство жилья:

– заключение инвестиционных договоров, договоров долевого участия (законодательно запрещены с 14.01.06г.);

– выпуск и размещение целевых жилищных облигаций;

– через фонды финансирования строительства (ФФС).

Первые две схемы несут целый ряд общих рисков для инвестора. Так, инвестор не в состоянии проверить финансовое состояние застройщика. У него для этого просто нет ни прав, ни возможности. Поэтому инвестор не защищен от того, что застройщик завтра будет признан банкротом и не будет никакой возможности взыскать с него привлеченные деньги. Также инвестор не может проконтролировать ни целевое использование денег, ни ход строительства на соответствие графику. Нет никакой гарантии, что в процессе строительства застройщик не внесет в проектную документацию изменения, и в итоге забронированная за инвестором квартира окажется действительно на 3-м этаже, действительно двухкомнатная, действительно общим метражом 72 кв.м и с балконом на кухне. Тем более, инвестор не может проверить, хватит ли Застройщику средств, для того чтобы построить дом.

Фонд финансирования строительства

Суть этой схемы принципиально отличается от двух предыдущих из-за присутствующего в ней лицензированного финансового посредника – банка или финансового учреждения, непосредственно участвующего и влияющего на ее работу, а также несущего ответственность в рамках своих обязанностей. Основанием для работы ФФС являются Правила ФФС по программе конкретного застройщика, которые являются обязательными для всех участников процесса: Застройщика, Управителя и Инвестора. Базовыми документами для взаимодействия Застройщика и Управителя являются договоры на конкретные объекты строительства, по которым Застройщик передает Управителю имущественные права на квартиры. Это и является основанием для заключения договоров об участии в фонде между Управителем и Инвесторами.

Четкое исполнение процедур Управителем ФФС, определенных Законом, гарантирует получение Инвестором жилья в собственность. Эти процедуры очень просты:

- не открывать финансирование строительства и не продавать жилье, пока нет разрешения на строительство;

-контролировать целевое использование средств;

-контролировать ход строительства;

-обеспечить продажу одной квартиры только в одни руки.

Кроме того, законодательно закреплены следующие моменты:

- обязательное страхование строительно-монтажных рисков;

- за Инвестором закрепляется конкретная квартира;

- в случае, если Инвестор хочет забрать деньги обратно, Управитель должен стребовать деньги с Застройщика и вернуть Инвестору. При этом закон определяет, что Управитель должен выплатить Инвестору деньги в размере стоимости проинвестированного метража по цене на день подачи заявления об отказе от участия в ФФС;

- в ходе строительства Инвестор имеет право изменить объект инвестирования без расторжения договора;

- также Инвестор имеет право по своему требованию частично возвращать деньги из ФФС;

- Инвестор может получить ипотечный кредит на инвестирование строительства квартиры, где предметом ипотеки будут имущественные права на строящуюся квартиру, которые Управитель обязан передать Инвестору при 100% инвестировании квартиры.

Участие независимого финансового учреждения, заинтересованного в успешной реализации проекта, является неоспоримым преимуществом ФФС. Квалифицированный Управитель активно участвует во всех стадиях строительства – от проектирования (надо запроектировать то, что будет востребовано) до окончания строительства и передачи в собственность жилья.

Присутствие Управителя является главной гарантией защиты прав Инвестора. В лице Управителя Застройщик имеет партнера, располагающего средствами не одного, а всех инвесторов конкретного объекта строительства. Это серьезный аргумент при возникновении возможных разногласий с Застройщиком. Управитель имеет право замены Застройщика в ходе строительства, если возникают риски нарушения сроков или качества строительства вследствие недобросовестного выполнения Застройщиком своих обязательств.

Из всех существующих на сегодняшний день схем строительства за средства населения, ФФС - самая надежная с точки зрения защиты интересов инвестора. Она практически исключает возможности злоупотреблений и нецелевого использования средств инвесторов.

Очевидно, что не всем строителям нравится жесткий контроль за их работой и за тем, как они расходуют средства. Но ведь во главу угла нужно ставить интересы Инвестора, который доверил строителю свои деньги. Многие застройщики активно возражают против такого порядка, но за этим стоит, в первую очередь, их неуверенность в собственных силах. Ни один добросовестный Управитель не ставит перед собой задачу выжить Застройщика с его площадки. Конечная цель у Застройщика и Управителя одна – вовремя передать Инвестору в собственность именно ту квартиру, которую он выбрал.

И вообще, когда между инвестором и строительной компанией стоит финансовое учреждение – то риск прогореть или попасть в сложную финансовую ситуацию - минимальный.

Многим строительным компаниям схема работы через ФФС не нравится, поскольку считается, что строители должны строить, а банки должны финансировать строительство и кредитовать инвесторов, не вмешиваясь в строительные дела. Кроме того, считается, что появление финансового посредника приведет к удорожанию строительства. Однако это не так. Практика показала, что строителю будет значительно дешевле заплатить вознаграждение на уровне 2%-3% от объема привлеченных средств Управителю, который имеет квалифицированный персонал, чем организовывать продажу жилья собственными силами, зачастую, не имея необходимых специалистов по маркетингу, рекламе, продаже. Отпадет также необходимость платить те же деньги брокерским и риэлтерским фирмам, при этом еще искать финансового партнера, который бы предоставлял ипотечные кредиты.

Как показывает опыт, строители зачастую имеют ошибочное мнение о том, что нужно строить, чтобы удовлетворить рынок. Финансовый посредник, который каждый день общается с людьми по поводу квартир, которые им хотелось бы приобрести, знает это значительно лучше и поэтому способен вовремя предотвратить неудачный строительный проект и дать строителю рекомендации что строить и с какими планировками.

Поэтому Управитель в своем штате имеет профессиональных специалистов - архитекторов, инженеров для надзора за строительством, экономистов и маркетологов, которые могут грамотно строить ценовую политику для того, чтобы обеспечить постоянный приток денег на стройку.

Таким образом, если всю работу по контролю за проектированием и строительством выполняет квалифицированный Управитель, то риски, присущие первым двум схемам, при работе через ФФС исключены.

Первый ФФС в Украине были созданы банком «Аркада» в июне 2002 года по программе Холдинговой Компании «Киевгорстрой». С 2004 года эта схема была закреплена на законодательном уровне.

Только через АКБ «Аркада» с использованием механизма ФФС было профинансировано строительство и введено в эксплуатацию более 70 домов, по Договорам об участии в ФФС было оформлено в собственность около 10 тысяч квартир.

Отделение АКБ «Аркада»
в г. Днепропетровске:
ул. Комсомольская, 6.
Тел. 744- 89-89, 744-49-30.

Лицензия НБУ № 80 от 11.01 2002 г.
Разрешение НБУ № 80-2 от 09.08.2002 г.
На правах рекламы






+380 56 79-000-79
   Объявления
Участок в Подгороднем. ул. Кильченская (1,5 км от трасс)
Продажа 2 уровневой квартиры в ЖК Кипарисный
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0666