Фонды финансирования строительства – минимум рисков для инвесторов | |
Выпуск 116 от 22.03.2006. Тема "Строительство и архитектура"
12 лет на рынке банковских услуг
За последнее десятилетие более 90% жилья, которое в Украине вводится в эксплуатацию, строится за счет средств населения. Идея финансирования строительства жилья за средства населения по-разному воплощалась в жизнь: каждый инициатор строительства искал свои пути для привлечения этих средств. При этом интересы инвестора – главного участника всей затеи, отходили на второй план. Хотя в конечном итоге, без средств, которые дает на строительство инвестор, никто бы ничего не построил и ничего не заработал.
В 2003 году парламентом была предпринята попытка пустить финансирование строительства за счет средств населения в какое-то очерченное русло, для чего был принят «Закон о финансово-кредитных механизмах…», который определил функции, задачи и ответственность всех участников процесса: застройщиков, финансовых структур, страховых компаний и, наконец, инвесторов.
Казалось бы, появился прозрачный и достаточно надежный механизм привлечения средств на строительство, который учитывает интересы всех участников процесса.
Однако на практике у новой формы инвестирования оказалось много противников, приложивших немало усилий и изобретательности в поиске и применении альтернативных схем финансирования строительства.
На сегодняшний день получили распространение несколько схем привлечения средств населения на строительство жилья:
– заключение инвестиционных договоров, договоров долевого участия (законодательно запрещены с 14.01.06г.);
– выпуск и размещение целевых жилищных облигаций;
– через фонды финансирования строительства (ФФС).
Первые две схемы несут целый ряд общих рисков для инвестора. Так, инвестор не в состоянии проверить финансовое состояние застройщика. У него для этого просто нет ни прав, ни возможности. Поэтому инвестор не защищен от того, что застройщик завтра будет признан банкротом и не будет никакой возможности взыскать с него привлеченные деньги. Также инвестор не может проконтролировать ни целевое использование денег, ни ход строительства на соответствие графику. Нет никакой гарантии, что в процессе строительства застройщик не внесет в проектную документацию изменения, и в итоге забронированная за инвестором квартира окажется действительно на 3-м этаже, действительно двухкомнатная, действительно общим метражом 72 кв.м и с балконом на кухне. Тем более, инвестор не может проверить, хватит ли Застройщику средств, для того чтобы построить дом.
Фонд финансирования строительства
Суть этой схемы принципиально отличается от двух предыдущих из-за присутствующего в ней лицензированного финансового посредника – банка или финансового учреждения, непосредственно участвующего и влияющего на ее работу, а также несущего ответственность в рамках своих обязанностей. Основанием для работы ФФС являются Правила ФФС по программе конкретного застройщика, которые являются обязательными для всех участников процесса: Застройщика, Управителя и Инвестора. Базовыми документами для взаимодействия Застройщика и Управителя являются договоры на конкретные объекты строительства, по которым Застройщик передает Управителю имущественные права на квартиры. Это и является основанием для заключения договоров об участии в фонде между Управителем и Инвесторами.
Четкое исполнение процедур Управителем ФФС, определенных Законом, гарантирует получение Инвестором жилья в собственность. Эти процедуры очень просты:
- не открывать финансирование строительства и не продавать жилье, пока нет разрешения на строительство;
-контролировать целевое использование средств;
-контролировать ход строительства;
-обеспечить продажу одной квартиры только в одни руки.
Кроме того, законодательно закреплены следующие моменты:
- обязательное страхование строительно-монтажных рисков;
- за Инвестором закрепляется конкретная квартира;
- в случае, если Инвестор хочет забрать деньги обратно, Управитель должен стребовать деньги с Застройщика и вернуть Инвестору. При этом закон определяет, что Управитель должен выплатить Инвестору деньги в размере стоимости проинвестированного метража по цене на день подачи заявления об отказе от участия в ФФС;
- в ходе строительства Инвестор имеет право изменить объект инвестирования без расторжения договора;
- также Инвестор имеет право по своему требованию частично возвращать деньги из ФФС;
- Инвестор может получить ипотечный кредит на инвестирование строительства квартиры, где предметом ипотеки будут имущественные права на строящуюся квартиру, которые Управитель обязан передать Инвестору при 100% инвестировании квартиры.
Участие независимого финансового учреждения, заинтересованного в успешной реализации проекта, является неоспоримым преимуществом ФФС. Квалифицированный Управитель активно участвует во всех стадиях строительства – от проектирования (надо запроектировать то, что будет востребовано) до окончания строительства и передачи в собственность жилья.
Присутствие Управителя является главной гарантией защиты прав Инвестора. В лице Управителя Застройщик имеет партнера, располагающего средствами не одного, а всех инвесторов конкретного объекта строительства. Это серьезный аргумент при возникновении возможных разногласий с Застройщиком. Управитель имеет право замены Застройщика в ходе строительства, если возникают риски нарушения сроков или качества строительства вследствие недобросовестного выполнения Застройщиком своих обязательств.
Из всех существующих на сегодняшний день схем строительства за средства населения, ФФС - самая надежная с точки зрения защиты интересов инвестора. Она практически исключает возможности злоупотреблений и нецелевого использования средств инвесторов.
Очевидно, что не всем строителям нравится жесткий контроль за их работой и за тем, как они расходуют средства. Но ведь во главу угла нужно ставить интересы Инвестора, который доверил строителю свои деньги. Многие застройщики активно возражают против такого порядка, но за этим стоит, в первую очередь, их неуверенность в собственных силах. Ни один добросовестный Управитель не ставит перед собой задачу выжить Застройщика с его площадки. Конечная цель у Застройщика и Управителя одна – вовремя передать Инвестору в собственность именно ту квартиру, которую он выбрал.
И вообще, когда между инвестором и строительной компанией стоит финансовое учреждение – то риск прогореть или попасть в сложную финансовую ситуацию - минимальный.
Многим строительным компаниям схема работы через ФФС не нравится, поскольку считается, что строители должны строить, а банки должны финансировать строительство и кредитовать инвесторов, не вмешиваясь в строительные дела. Кроме того, считается, что появление финансового посредника приведет к удорожанию строительства. Однако это не так. Практика показала, что строителю будет значительно дешевле заплатить вознаграждение на уровне 2%-3% от объема привлеченных средств Управителю, который имеет квалифицированный персонал, чем организовывать продажу жилья собственными силами, зачастую, не имея необходимых специалистов по маркетингу, рекламе, продаже. Отпадет также необходимость платить те же деньги брокерским и риэлтерским фирмам, при этом еще искать финансового партнера, который бы предоставлял ипотечные кредиты.
Как показывает опыт, строители зачастую имеют ошибочное мнение о том, что нужно строить, чтобы удовлетворить рынок. Финансовый посредник, который каждый день общается с людьми по поводу квартир, которые им хотелось бы приобрести, знает это значительно лучше и поэтому способен вовремя предотвратить неудачный строительный проект и дать строителю рекомендации что строить и с какими планировками.
Поэтому Управитель в своем штате имеет профессиональных специалистов - архитекторов, инженеров для надзора за строительством, экономистов и маркетологов, которые могут грамотно строить ценовую политику для того, чтобы обеспечить постоянный приток денег на стройку.
Таким образом, если всю работу по контролю за проектированием и строительством выполняет квалифицированный Управитель, то риски, присущие первым двум схемам, при работе через ФФС исключены.
Первый ФФС в Украине были созданы банком «Аркада» в июне 2002 года по программе Холдинговой Компании «Киевгорстрой». С 2004 года эта схема была закреплена на законодательном уровне.
Только через АКБ «Аркада» с использованием механизма ФФС было профинансировано строительство и введено в эксплуатацию более 70 домов, по Договорам об участии в ФФС было оформлено в собственность около 10 тысяч квартир.
Отделение АКБ «Аркада» в г. Днепропетровске: ул. Комсомольская, 6. Тел. 744- 89-89, 744-49-30. Лицензия НБУ № 80 от 11.01 2002 г. Разрешение НБУ № 80-2 от 09.08.2002 г. На правах рекламы
А также по теме "Строительство и архитектура":
- ВОРОНЦОВКА: взгляд в будущее
- ЭНЕРГОСБЕРЕГАЮЩИЙ ДОМ: современные решения
- Почему в Днепропетровске не строят паркинги?
- На Левобережном-3 построят жилье по доступным ценам
- Дом из соломы: дешево и сердито
- Дорожно-ремонтная лихорадка
- Строительные проекты ищут инвесторов
- В Днепропетровске открыли набережную с фонтаном и местный «Монмартр»
- В поселке Опытный построили дом для молодых семей
- ФРАНЦУЗСКАЯ КАРУСЕЛЬ: диковинка или камень в архитектуру города?
- СПОРТКОМПЛЕКС «МЕТЕОР»: большие перемены
- Как строят жилье в регионе
- Каждая 22-я семья Днепропетровщины нуждается в жилье
- Днепропетровщина «обросла» недостроями
- На проспекте Воронцова появится крытый рынок европейского типа
- Левобережная набережная станет местом отдыха и прогулок горожан
- Cтроительство съезда с Кайдакского моста обойдется в 1 млрд. грн.
- В Днепропетровске формируется левобережный центр города
- Неудобства на улице Шмидта продлятся до сентября
- ГРАДСОВЕТ: проектов – меньше, заказы – мельче
- ПОЧЕМУ В ДНЕПРОПЕТРОВСКЕ НЕТ КРЕМАТОРИЯ?
- Незавершенки исследуют и достроят
- На западном берегу Крыма построят 100 отелей
- Окружную дорогу будут строить частями
- Игорь СОКОЛОВ: «Новый закон меняет правила игры на строительном поле»
- В Днепропетровске займутся ремонтом внутриквартальных дорог
- ПРОСПЕКТ ПРАВДЫ: большая реконструкция
- Небоскреб близ Днепродзержинска? А почему бы и нет!
- Улицу Шмидта ждет новая жизнь
- Памятников архитектуры стало больше
- МАФы: новые правила игры
- На жилмассиве Левобережный-3 появится доступное жилье
- Городская застройка: что в планах?
- В районе улицы Благоева могут появиться небоскребы
- Что ждет строительный рынок Днепропетровска?
- В Днепропетровске построят гребной канал европейского уровня
- Кому нужны памятники архитектуры?
- В Днепропетровске откроют новый приют для бомжей
- Стройки Днепропетровска: что, где, когда?
- Владимир ЯЦУБА: «Главная задача сегодня – сократить стоимость жилья»
- Сдан в эксплуатацию новый жилой дом
- Доступное жилье. А есть ли оно?
- На Днепропетровщине появятся 5 новых заповедных зон
- «Социальное жилье»: перезагрузка
- Что планируют построить в Днепропетровске?
- ОБЪЕЗДНОЙ ДОРОГЕ – БЫТЬ?
- Новые проекты застройки Днепропетровска
- Что ждет застройщиков и покупателей жилья?
- Объемы строительства на Днепропетровщине немного подросли
- В Днепропетровске построят ритейлпарк
- Кузнец из Васильковки хочет установить у въезда в Днепропетровск кованые ворота
- Экогородки на берегах Днепра: выдумка архитекторов или реальность?
- Рынок жилья: спросу – просторно, ценам – спокойно
- Леонид Турчин: «Не так страшен кризис, как выход из него»
- Борис Медгауз: «Строить – значит жить»
- Объекты-рекордсмены Днепропетровска
- В Днепропетровске появится зона отдыха с аквапарком
- Застройщики будут сдавать квартиры с «голыми» стенами
- В Днепропетровске построят жилой квартал «Паланка»
- БУТИК-Отель для бизнес-элиты
- Храм станет подиумом для гигантской скульптуры Иоанна Крестителя
- На строительном рынке – медленная разморозка
- Губернатор намерен вернуть к жизни строительную отрасль
- Через два года Днепропетровск будет с новым аэропортом
- На жилмассиве Фрунзенский вырастет новый микрорайон
- Кафе «Десертное» ждет реконструкция
- Формат квартиры: что выбирают днепропетровцы?
- Незавершенки: как и за что достроят?
- В Харькове построят супербиблиотеку по проекту днепропетровских архитекторов
- Чем опасен пенопласт?
- Архитектура большого города. Взгляд из Парижа
- Новая квартира: сколько копить, чтобы купить?
- Сколько квартир может «съесть» Днепропетровск?
- О чем расскажут стены домов
- Вместо торгового центра – автосалон
- Когда появится доступное жилье?
- За какие деньги строили в прошлом году
- Мировой рынок жилья восстанавливается
- Что делать с холодными домами?
- Парку имени Шевченко готовят новую жизнь
- Феномен Ванкувера, или Город, в котором жить хорошо
- Строители просят помощи у новых властей
- Новые проекты городской застройки
- Днепропетровск ищет инвесторов в Эмиратах
- Микрорайон "Владимирский": пригородные перспективы
- Что ждет строительный рынок в новом году?
- 95 семей-«очередников» получили квартиры в ж/к «Олимпик-2»
- Храм Святого Иосифа ждет реконструкция
- «Кризис строительной отрасли. Кто виноват? Что делать?»
- Что мешает строительному рынку подняться с колен?
- Получить стройразрешение станет проще
- В Днепропетровске построят новый жилой район на территории 100 га
- Как узаконить самострой?
- Строить можно быстрее и дешевле
- МФК «Менора» будет завершен в 2011 году
- Судьбу «Славянского базара» может повторить каждый объект
- Новую «Славянку» построят «по-быстрому»
- Почему «зависло» строительство метро?
- Строительный рынок меняет правила игры
- Что строят в Днепропетровске за бюджетные деньги
- Леонид Турчин: «На строительном рынке останутся профессионалы»
- Юлия Саенко: «В архитектурной сфере — вынужденная передышка»
- Государство загоняет застройщиков в кризиc
- Недострои выйдут из комы?
- КВАРТИРА В НОВОСТРОЙКЕ: выбери себе скидку
- Инвесторы отменяют разработку новых архитектурных проектов
- Объемы строительства жилья в Днепропетровске упали почти на 70%
- Стройки движутся и не движутся
- «Globe International Holding» построит в Днепропетровске правильный коттеджный поселок
- Евро–2012: прощай, планов громадье?
- В Севастопольском парке появится Лазаревский храм
- Высотки в центре города будут строить по правилам
- Что спасет застройщиков?
- Реконструкция центра города: плотнее, выше и масштабнее
- На Набережной Победы построят 5-звездочный отель
- Что дадут городу Правила застройки
- Днепропетровские архитекторы получили очередные награды
- Незавершенки: денег хватит только на половину строек
- Жилмассив Фрунзенский застроят высотным жильем
- Строительный бум. Послесловие
- Спрос на офисы падает —разработка строительных проектов продолжается
- Красноповстанческая балка: здесь будет город-сад?
- В Днепропетровске появится «испанский» спортивно-парковый комплекс
- Квартира в рассрочку — альтернатива ипотеке
- Новые правила сдачи новостроек: за и против
- Застройщики ищут поддержки у городских властей
- Новым проектам – быть?
- Что происходит на строительных площадках города?
- Речпорт реанимируют, на месте воинских частей построят жилье
- Квартира в новостройке: покупать или подождать?
- На улице Щорса построят 5-звездочный отель
- Строительный рынок болен, но не смертельно
- Днепропетровск застроят «звездными» отелями
- СТРОЙпланы правительства
- Реконструкция вокзала: много шума. Пока ничего
- По новому бульвару к новому стадиону
- Гаетан Сью: «Прошлое – это история, будущее – загадка, а настоящее – презент»
- В Днепропетровске открылся гипермаркет «Караван»
- Евро–2012: где поселят VIP–гостей?
- Жилой комплекс «Пихтовый»
- Почему замедлилось строительство в Украине?
- О вводе в эксплуатацию объектов в Днепропетровске
- Реконструкция сквера им. Ленина обойдется в 29 млн. грн.
- На проспекте Пушкина построят крупный офисный центр
- Об инвестициях в жилищное строительство
- Дом у Голубого озера – жизнь в удовольствие!
- В Днепропетровске построят паркинг под улицей Челюскина
- На «Воронцовке» построят «город в городе»
- Закон позволит приватизировать комнаты в общежитиях
- Днепропетровск может потерять центральный автовокзал
- Жители крупных городов вынуждены сами заботиться о своем здоровье
- Гостиница «Днепропетровск» пойдет под снос
- В Золотых Ключах внедрена новая программа
- ХХIII Конгресс МСА: архитектура должна быть тихой, но говорить громким голосом
- Что делать с устаревшим жильем?
- Цены на новое жилье падать не будут
- Коттеджный микрорайон «Самарь»: инвесторы идут в провинцию
- Жилье «под ключ»:так строят во всем мире
- Большая стройка: объекты под грифом «Евро-2012»
- Большому городу – большие проекты
- Доступное жилье: обещания или реальность?
- «Список губернатора»: приказано строить
- Дома в небесах: игра с высотой
- 5 объектов, которые изменили лицо Днепропетровска
- Гигантоманию провоцируют инвесторы
- Что мешает застройщикам строить доступное жилье
- Леонид Турчин: «Жилья де-люкс в Днепропетровске нет».
- Новости градсовета. 23 проектных решения
- Коттеджный бум
- Проспект Карла Маркса: новые горизонты
- В Днепропетровске будут строить по правилам
- «Детский мир»: из глубины истории
- Сквер им. Ленина благоустроят, старые кварталы обретут новую жизнь
- ЕВРОстройка
- Городские кварталы ждут большие перемены
- «Перелицензируют» только недобросовестных строителей?
- В Днепропетровске будут строить качественно и безопасно
- Отельные перспективы
- Евро-2012: в Польше хуже со стадионами, но лучше с инфраструктурой
- Застройщики и горожане: в поисках компромисса
- Турки построят жилой комплекс на жилмассиве Победа
- На Левобережье появится новый микрорайон
- Евро-2012: лучше меньше, но лучше
- Юлия Саенко: «Промзоны уйдут за пределы города»
- Евро-2012: застройщикам обещают «зеленый свет»
- Жильцы «хрущевок» боятся реконструкции
- Строительные схемы: плюсы и минусы
- Золотые Ключи: время перемен
- Таунхаузы: дорого, но очень хочется
- ...И проспект Карла Маркса встретится с Днепром
- «Новая Победа»: строим и живем правильно
- Реконструкция Днепропетровска в контексте Евро-2012
- Все включено!
- Дорога, дорога, осталось немного...
- Днепропетровск будет жить по новому Генплану
- Пятница, 13-е, на Градсовете…
- Город будет красивым!
- Днепропетровск застроят небоскребами
- Жилмассив Солнечный тянется к небу
- Застройщики и горожане не слышат друг друга
- Какого цвета генплан?
- Где жить и учиться с комфортом
- На Набережной появится храм, фонтан и много зелени
- Новый Генплан Днепропетровска появится в июле
- Днепропетровск готовится к Евро-2012
- «Статус» обязывает. Новый проект компании «Консоль»
- Октябрьская площадь станет Соборной
- Жилмассив Приднепровск: большие перемены
- Градостроительные перспективы
- Какие квартиры выбирают днепропетровцы
- Общественные слушания:диалог или война?
- Офисный рынок: время перемен
- Стадион «Металлург»: большие перемены
- «Вавилон» - город в городе
- Застройщик и горожане: великое противостояние
- Сеть ТРЦ «ДАФИ»: Новые ступени развития
- В Днепропетровске открылся второй МЕТRО
- Городские проекты: что? где? когда?
- Архитектурная столица собирает профессионалов
- Днепропетровск обновленный
- «Золотые ключи» – победитель всеукраинского конкурса
- Бегом из города
- Игорь Богданов: «Днепропетровск - город больших планов и больших возможностей»
- Что бы вы хотели построить в Днепропетровске?
- Комплекс «Парус»: бизнес-городок на берегу Днепра
- Давайте жить красиво!
- Промзоны, на выход!
- Дом, которого нет
- Беззаконие в законе, или Строительные прегрешения.
- В Генплан Днепропетровска заложили светлое будущее
- Строительные компании Днепропетровщины создали Строительную палату
- «Элита-центр» - афера XXI века
- Турция благословила «Олимпик-2»
- Павел Качур: «Путь застройщика к строительной площадке станет проще»
- В Днепропетровске запущен первый в Украине завод по производству деревянных конструктивов
- Зачем нужна классификация нового жилья
- Новые квартиры по новым нормам
- Петр Декальчук: "Днепропетровск - город неиспользованных возможностей"
- "Фасад": комфорт и уют в вашем доме
- "ЗОЛОТЫЕ КЛЮЧИ": новое качество жизни
- Коттедж за городом: перспективы инвестиций
- За пять лет на Днепропетровщине построят 2,9 млн. кв. м жилья
- Пройдемся по Набережной, свернем на Европейский ...
- "Единички": маленькие, но по $25 тысяч
- Жилищное строительство: реалии и перспективы
- "Парус" превратится в многофункциональный комплекс
- Объемы строительства не упадут, инвестиции не иссякнут
- Днепропетровские строительные объекты отмечены высокой наградой.
- "Созидатель" на пути к городу мечты.
- Город строится - значит живет.
- Набережная обретет новую жизнь.
- На месте фабрики "Мрія" появится "MIXED-USE"-проект.
- В Днепропетровске появится первый в Украине завод по производству деревянных конструктивов.
- "Строим вместе": виртуальные квартиры в виртуальном доме.
- Генплан Днепропетровска: тормоз коммунизма.
- В Днепропетровске начат Крупнейший в странах Европы строительный проект.
- Нам доверяют строить города.
- Development - это искусство...
- Новый год под знаком созидания.
- Объединяя континенты... Прикоснитесь к грандиозному успеху под названием "Босфор".
- Высотное строительство в Киеве: от идеи к реализации.
- Третья международная выставка "HI-TECH HOUSE 2004"
- Созданный для Вас.
- Торговая недвижимость для успешного бизнеса. Новые проекты от компании "Консоль".
- Недвижимость для бизнеса от строительной компании "Консоль".
- "Civilization" - проект новой эпохи.
- Дома, которые строит "Консоль".
- Торговый комплекс "Сити-Центр".
- Им доверяют строить города.
- Строительство массового жилья в Днепропетровске.
- У каждого времени свое лицо.
- Новое качество ведения бизнеса - ЦИВИЛИЗАЦИЯ.
- Город теряет лицо.
- По прогнозам «синоптиков» - строительный бум переносится?
- На Юбилейном начинается строительство жилого микрорайона.
- Создание ассоциации строительных компаний в Днепропетровске.
- Наследство Франсуа Мансара.
| |