RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Хронология продаж.
Выпуск 7 от 24.12.2003. Тема "Юридическая консультация"

     ВИНОКУР Владимир Исаакович - Директор Центра недвижимости и оценки "МЕГОКОН-В"; 
     Советник Президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины.

     Мы хотим продать свою квартиру, довольно большую и купить две поменьше. Покупатель у нас нашелся. Брокер хочет брать залог. Как правильно поступить?! Быстро продать квартиру, а потом искать другие квартиры, или подписать залог и взять время до продажи, которую делать в один день с покупкой?

     Интересный вопрос и как это не странно, технология Вашего поведения зависит от… профессионализма Вашего Риэлтора. 

     Давайте разберемся:

     Покупатель хочет дать задаток (не "залог", а "задаток"), допустим 01 июля, а въехать в квартиру не позднее 01 сентября. У Вас есть ДВА месяца. Как ими распорядится?

Вариант первый

     На сбор всех справок, проверку всех документов, имеющих отношение, как к владельцам, так и к самому объекту, при очень напряженной работе необходимо минимум две недели ("нормально" все проверить, подготовить договор купли-продажи, отработать безопасную проверку денег и т.п.) Договор купли-продажи Вашей квартиры можно подписать 15 июля, а квартиру освободить - 01 сентября (давайте называть продаваемую квартиру - "своя квартира", а приобретаемую - "другая квартира").

     На освобождение "другой" квартиры требуется минимум две недели, т.е. "другую" квартиру нужно купить не позднее 15 августа, значит, задаток дать на "другую" квартиру не позднее 01 августа.

Схема первого варианта:

     · 01.07 - Задаток за свою квартиру.
     · 15.07 - Договор купли-продажи своей квартиры.
     · 01.08 - Задаток за "другую" квартиру.
     · 15.08 - Договор купли-продажи "другой" квартиры.
     · 01.09 - Освобождение своей квартиры и переезд в "другую".

     Итак: 
     · От задатка до задатка - 1 месяц
     · От сделки до сделки - 1 месяц
     · От задатка за свою квартиру до приобретения другой квартиры - 1,5 месяца
     · От задатка за свою квартиру до освобождения своей квартиры - 2 месяца

Вариант второй

     Допустим, Брокер хочет сделать две сделки (продажу и покупку) одновременно. При этом основные сроки остаются без изменения. Что же при этом происходит? Берется задаток за свою квартиру, находится "другая", дается задаток за "другую" квартиру и в один день, в одном месте, происходят две сделки.

Схема второго варианта:

     · 01.07 - Задаток за свою квартиру
     · 01.08 - Задаток за другую квартиру
     · 15.08 - Договор купли-продажи двух квартир - своей и "другой" (покупка).
     · 01.09 - Освобождение своей квартиры и переезд в "другую".

     Итак: 
     · От задатка до задатка - месяц
     · От задатка за свою квартиру до Договора купли-продажи (обоих) - 1,5 мес.
     · От задатка за свою квартиру до освобождения своей квартиры - 2 месяца.

В чеме различие? Давайте разберемся.

     ПЕРВЫЙ ВАРИАНТ. Клиент (Покупатель и одновременно, Продавец) продал квартиру 15.07, т.е. уже с этой даты у него есть деньги (полная сумма!) для приобретения. Что это означает? А означает то, что если подобрана квартира, хорошая и с готовыми документами, но Владельцы по каким-либо причинам спешат с продажей, то Клиент сможет ее приобрести, даже без задатка. Или дать задаток, а затем через короткое время купить квартиру. При этом может быть такая благоприятная ситуация, при которой из своей квартиры ему выезжать еще не нужно, а другая - уже свободна.

     На риэлторском сленге есть такое словосочетание: "Покупатель с деньгами".

     Такой покупатель всегда привлекателен для Продавца т.к. их сделка не связана с другой сделкой и Стороны руководствуются исключительно своими соображениями, без учета интересов третьей стороны, как это происходит при втором варианте.

     Следовательно:

     а) Недостатки:
     · Есть риск НЕ купить "другую" квартиру до даты выезда из своей;
     · Необходимость получить деньги, проверить их и сохранить до покупки.

     б) Преимущества: 
     · "Финансовая свобода", возможность приобрести квартиру сразу после продажи своей;
     · Возможность производить задаток и покупку "другой" квартиры практически в любую дату;
     · Возможность "играть на понижении цены" квартиры из-за предоставления Продавцом оформления сделки практически в любое время.
     · Возможность проживания в своей квартире в то время, когда другая квартира уже свободна.

     ВТОРОЙ ВАРИАНТ. Клиент взял задаток и ищет другую квартиру. Даже если подобрана хорошая квартира, то купить ее ранее 15 августа он не может, т.к. со своим Покупателем уже обговорена эта дата, и изменить ее нельзя. Следовательно "мимо" могут пройти хорошие объекты, которые приобрести нет возможности - денег еще нет.

     Кроме того, технология подписания одновременно двух договоров - довольно хлопотное дело. Нужно "увязать" множество фактов и обстоятельств. Даже возможность трем семьям и "сопровождающим их лицам" одновременно освободиться с работы и приехать к нотариусу.

     Следовательно:

     а) Недостатки:
     · Ограниченность в выборе квартир;
     · Отсутствие "финансовой свободы" по отношению к выбираемой квартире;
     · Отсутствие возможности "маневра" по отношению к датам задатка, проведения сделки, освобождения своей квартиры, въезда в приобретаемую квартиру;
     · Практически невозможность торга из-за отсутствия свободы в назначении сроков проведения сделки;
     · Зависимость от многих факторов при организации подписания одновременно договоров купли-продажи двух квартир.

     б) Преимущества:
     · Снижение риска НЕ купить другую квартиру при предварительной продаже своей;
     · Отпадает необходимость хранить деньги, полученные при продаже своей квартиры;
     · Деньги (все или не все), полученные за продажу немедленно передаются за покупаемую квартиру.

А теперь самое главное.

     В большинстве случаев клиенты рынка недвижимости продают свои квартиры и покупают другие.

     Одна квартира заменяется на иную. Это обмен. Но не такой как раньше, до "эпохи приватизации", а путем купли-продажи. Как эту операцию воспринимает НЕ профессиональный Риэлтор. Отдельно как ПРОДАЖУ и отдельно как ПОКУПКУ.

     Плохой Риэлтор сначала продает:
     · дает рекламу; 
     · устраивает просмотры; 
     · находит покупателя; 
     · берет задаток; 
     · договаривается о месяце между датой задатка и датой приобретения; 
     · начинает искать другую квартиру;

     Так поступает непрофессиональные Риэлторы.

     Как же должны работать настоящие Профессионалы.

     а) Рассматривать операцию как обмен через куплю-продажу. Рассматривать с первого дня начало работы с Клиентом.
     б) Риэлтор должен убедиться, что такой обмен возможен. Он должен точно знать, по какой цене будет продана квартира, и что можно купить за полученные деньги.

     Убедиться, что потенциальное приобретение устраивает Клиент. То есть при продаже (уже на стадии рекламы) нужно думать о покупке - искать квартиры, устраивать просмотры, договариваться о задатках и откладывать их. В общем, вести "тонкую профессиональную игру". Клиент и его Риэлтор должны однозначно знать свои возможности. И не бояться брать задаток за свою квартиру, и быстро продать ее, и уже "с деньгами" искать другую квартиру. 

     А сохранить деньги. т.е. купюры, это теперь не проблема.

     Хороший Риэлтор без труда справиться с этой задачей, т.е. с обменом через куплю-продажу, а НЕ профессионал сначала будет продавать, т.е. давать бесплатную рекламу в газетах (это может сделать и ученик десятого класса, 11-ого уже не может, т.к. ему нужно готовиться в Университет), поучаствует в задатке, а потом будет как бы продавать. А вернее уговаривать своего Клиента купить любую квартиру, даже ту, которая Клиенту НЕ НРАВИТСЯ.

     Мне больше нравится ПЕРВЫЙ ВАРИАНТ, но … только при профессиональном Риэлторе.






+380 56 79-000-79
   Объявления
Торговый Центр "Рыбный Мир" расположенный на левом берегу Днепропетровска
3 комнатная квартира в нагорном р-не, с автономным отоплением
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0820