RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Новые схемы приобретения жилья, или Чтобы жизнь малиной не казалась…
Выпуск 114 от 08.03.2006. Тема "Рынок недвижимости"

Ситуация, сложившаяся в жилищном строительстве после принятия Верховной Радой 15 декабря 2005 года Закона с очень оригинальным названием «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины», по абсурдности и сложности напоминает мне народное изречение «рвать гланды через…», в общем, знаете как. Не буду напрягать анализом этого важного сорокастраничного документа, которым внесены изменения в три кодекса и 21 закон, коснусь только одного пункта, который собственно и вызвал мои эмоции, а именно: «статью 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» … дополнить частью третьей такого содержания:

«Объектами инвестиционной деятельности не могут быть объекты жилищного строительства, финансирование сооружения которых осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление. Инвестирование и финансирование строительства таких объектов может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, которые созданы и действуют в соответствии с законодательством, а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости».

Одним росчерком пера депутаты похоронили прямые инвестиционные договоры и договоры долевого строительства, по которым работали большинство строителей и благодаря которым приобрели новое жилье многие горожане. Простые, понятные и знакомые формы долевого строительства стали вне закона. Получить новую квартиру теперь можно будет только при «помощи» разных фондов с мелодичными сокращениями – ФФС, ФОН, ИСИ, КИФ, ПИФ, НПФ и с помощью облигаций.

Основное отличие схем в том, что ранее инвестор (покупатель квартиры) заключал договор, платил деньги непосредственно застройщику и у него же получал построенную квартиру. В процессе участвовали только две стороны, которые между собой договаривались обо всех условиях. По новым же узаконенным схемам между приобретателем жилья и застройщиком находится посредник, и участвуют в процессе уже как минимум три стороны (а, как правило, их больше), причем инвестор платит деньги уже не напрямую застройщику, а какому-либо из посредников.

Благие намерения защитить инвесторов от недобросовестных застройщиков обернулись усложнением жизни для самих же инвесторов и добропорядочных застройщиков. Кроме того, по моему субъективному мнению, гарантий инвесторам от этого не прибавится, скорее, наоборот - вероятность непредвиденных обстоятельств и возможность для разного рода манипуляций увеличивается в связи с увеличением количества участников процесса. Кроме того, к одному из главных вопросов о стоимости жилья, предлагаю угадать с одного раза - увеличится она или снизится для инвесторов при необходимости организации и финансирования дополнительных структур?

По моему мнению, эта ситуация могла бы решиться гораздо проще. Например, путем регистрации договоров по инвестированию строительства жилья в исполкоме, службы которого как раз выдают разрешения и контролируют весь ход строительства. И внесение денег проводить только после такой регистрации. Но, как говорится, «маємо те, що маємо», и я сейчас попробую кратко коснуться новых схем приобретения строящегося жилья. Рассмотрим две основные из них – с использованием фондов финансирования строительства (ФФС) и с использованием целевых облигаций.

Уважаемые инвесторы, глядя на эти схемы сейчас, а особенно, когда вам будут предлагать их в качестве метода приобретения жилья, пожалуйста, не пугайтесь: это не застройщик пытается вас запутать и «кинуть», это наоборот вас защищают, чтобы этот самый застройщик вас не обманул. И, кстати, эта защита (работа по новым схемам) обернется для покупателей увеличением стоимости квартиры от 7 до 15% по разным оценкам. Гарантия стоит денег.

Полные схемы достаточно громоздкие, но основное зерно состоит в том, что в первой схеме создается некоторый фонд (ФФС), управляемый финансовым учреждением, с которым инвестор заключает договор и куда вносит свои средства на строительство жилья, а уже управляющая компания заключает договор с застройщиком и перечисляет почти все внесенные инвестором средства на строительство. При второй схеме застройщик под строящийся дом выпускает целевые облигации, инвестор покупает эти облигации, которые затем обменивает на построенные квартиры.

Чтобы понять, почему застройщики так дружно возненавидели ФФС, достаточно просто взглянуть на приводимую здесь схему 1, даже не вникая в содержание статей закона, дающего широкие полномочия и возможности управляющей компании (посреднику) и делающего абсолютно бесправным застройщика. Глядя на свою удаленность от застройщика (читай – квартиры), инвестор может оценить путь, который пройдут его деньги к застройщику и вернутся назад в виде квартиры.

Схема 1 с использованием ФФС (фонда финансирования строительства)

Схема 2 с целевыми облигациями на вид выглядит не менее сложной, но у нее есть неоспоримое преимущество – сохраняется нить, связывающая инвестора и застройщика в виде прямого договора. А сложность присутствует из-за необходимости обеспечения обращения облигаций. Облигации в данном случае выступают своего рода специальной «конвертируемой валютой», которой инвестор расплачивается с застройщиком за квартиру. Целевые облигации выпускаются на конкретный дом, их количество строго соответствует количеству квадратных метров или квартир в доме, и обменять их можно на квартиры только в этом конкретном доме. С учетом того, что облигации могут свободно обращаться на фондовом рынке, купить их можно будет не только и не столько у застройщика, но и у торговцев ценными бумагами, у инвестиционных фондов или даже у частных лиц. Есть ограничения – купить их можно только при посредничестве торговцев ценными бумагами и хранить нужно будет не дома под матрацем, а на специальных счетах в ценных бумагах, поскольку на современном уровне выпускаются облигации в основном в бездокументарной форме (при аналогии с валютой чем-то похоже на депозитный счет вместо хранения купюр в консервной банке).

Схема 2 с использованием целевых облигаций

Вообще, приведенные схемы достаточно стандартны для операций на фондовом рынке и понятны специалистам по инвестированию и работе с ценными бумагами. А вот всем, кто намерен приобрести квартиру в новостройке, придется стать немного специалистом в этой сфере или консультироваться у специалистов.

P.S. Закончить хочется все-таки на доброй ноте. При всех схемах финансирования все равно за все отвечает и обеспечивает строительство дома – никто иной, как застройщик, и успешность и надежность проекта зависит именно от него. В Днепропетровске есть компании, которые занимаются строительством жилья не первый год. Они работали в гораздо более сложных условиях, но делом доказали, что заслуживают доверия. Работа с надежными партнерами по своей сути – лучшая гарантия, а схема работы – это всего лишь навязанная извне сложная, неудобная, но обязательная на данный момент форма. Так что выбирайте проверенного в деле застройщика и не бойтесь с ним никаких схем.

Сергей ЯКИМЕЦ,
директор по маркетингу
строительной группы «Ратибор»






+380 56 79-000-79
   Объявления
Загородный дом в коттеджном поселке Барвита. Типовой проект «ЛОТОС» Общая площадь 420 кв.м
ПРЕМИУМ DACHA ПРОДАЖА!
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0790