RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Рынок складов ждет перемен
Выпуск 108 от 25.01.2006. Тема "Рынок недвижимости"

Складские помещения – одни из самых востребованных площадей на рынке коммерческой недвижимости. Спрос на такие площади держится на высокой отметке в течение последних лет и не зависит ни от сезонных факторов, ни от политической ситуации в стране. О том, что и куда складывается и насколько перспективен рынок складских площадей, рассказывает Сергей ПЕРЕВЕДЕНЦЕВ, эксперт отдела коммерческой недвижимости компании «Realnest».

- Сергей, в каком состоянии сейчас находится рынок складов?

- Рынок складской недвижимости сегодня только формируется. В отличие от торговых и офисных площадей этот сектор не может похвастаться ни своей емкостью, ни обилием современных профессиональных помещений, ни объемами инвестиций. До недавнего времени потенциальные инвесторы и девелоперы считали его менее доходным и не спешили вкладывать деньги в современные проекты. Достаточно сказать, что на сегодняшний день в Днепропетровске реализуется всего лишь один профессиональный проект класса «А», основной же объем предложений составляют помещения советской эпохи постройки 50-80-х годов. Это говорит о некой затянувшейся инертности рынка, но, думаю, что в ближайшие 2-3 года ситуация изменится к лучшему.

- Насколько предложение отвечает запросам потребителей?

- Складов на рынке много, а вот хороших, которые бы оптимально подходили покупателю или арендатору, – крайне мало. Примерно 70-80% предложений – это перепрофилированные производственные здания и прочие помещения, 20-30% -профессиональные складские помещения советских времен, которые не соответствуют сегодняшним требованиям. Такие объекты можно найти в районах центрального ж/д вокзала, Речпорта, Южного вокзала, во всех промышленных зонах города. Как правило, перепрофилированные площади грешат необустроенностью: нет специальных погрузочных платформ, в них трудно поддерживать необходимый температурный режим из-за плохой термоизоляции, а также отсутствия оборудования, регулирующего температуру и влажность, не всегда можно рассчитывать и на современные инженерные коммуникации, удобные подъездные пути и т. д. Наиболее привлекательными среди таких помещений считаются те, которые находятся на территории предприятия, что предполагает хорошую инфраструктуру. В основном, это объекты площадью 700-1,5 тыс. кв. м. Но самым существенным недостатком всех предлагаемых складских помещений я бы назвал отсутствие комплекса профессиональных услуг. Мало привезти товар на склад, необходимо его профессионально разгрузить, перегрузить и перевезти, обеспечить контроль за условиями хранения, т. е. произвести все дальнейшие действия с товаром. Особенно это важно для фармацевтической продукции, бытовой техники, продуктов питания. Пока складов, отвечающих таким условиям, у нас нет, хотя потребность в них необычайно высока. Так что покупателям и арендаторам приходится довольствоваться тем, что есть на сегодняшнем рынке.

Если говорить о новых складах, то их доля на рынке невелика. В основном, их строят предприятия «под себя», с учетом конкретных требований, и они не фигурируют на открытом рынке.

- Какие площади сегодня выбирают?

- Максимальный интерес покупателей и арендаторов сосредоточен на технологически оборудованных, отапливаемых и охраняемых складах, расположенных вблизи транспортных магистралей и имеющих удобные подъездные пути, а также все коммуникации. Метраж выбираемой площади обычно зависит от профиля и величины компании. Как правило, у мелких компаний популярностью пользуются склады малых площадей - 100-200 кв.м. Претенденты на такие площади отличаются особой придирчивостью и предъявляют высокие требования к качеству. Более крупным компаниям, торгующим бытовой техникой, продуктами питания, фармпрепаратами, интересны площади от 500 до 800 кв. м. А вот крупных автомобильных операторов, компаний, торгующих строительными материалами, электронной техникой, небольшие площади уже не прельщают – они претендуют на 1000 кв. м и выше. В последнее время, в связи с приходом на Днепропетровский рынок крупных украинских и российских ритейлеров, растет интерес к площадям 3-6 тыс. кв. м. Сегодня такие площади – в большом дефиците.

- Что легче: купить или снять помещение?

- На рынке складов преобладает аренда. Выбор объектов здесь больше, да и арендные отношения вполне устраивают многие развивающиеся компании, которые пока не могут позволить себе покупку либо строительство собственного склада. В настоящее время предложений к аренде в 6 раз больше, чем выставляемых на продажу. И хотя в сегменте аренды предложение и спрос находятся в равновесии, большая часть помещений не отвечает ожиданиям арендаторов. Если говорить о стоимости аренды, то она зависит в основном от местоположения объекта и качественных характеристик помещения. Так, на окраинах города не ахти какое помещение можно арендовать за $1/кв. м в месяц. В районе центрального рынка площади обойдутся в $7/кв. м. Такой параметр, как наличие отопления, способен поднять цену аренды на 1-2 пункта. Так, средняя цена аренды неотапливаемых складов составляет $2-2,5/кв. м, отапливаемых профессиональных «советских» - $4-4,5/кв. м.

Что касается купли-продажи, то такие сделки практически не осуществляются. Главные причины – ограниченный выбор и низкое качество предложений. В связи с дефицитом и высокой востребованностью цены на такие объекты неоправданно высоки и составляют в среднем $150-200/кв. м.

 - Почему, несмотря на высокий спрос, профессиональные склады в Днепропетровске практически не строятся?

- Здесь «завязано» множество причин. Во-первых, срок окупаемости складских площадей гораздо больший, чем, скажем, торговых или офисных. Во-вторых, инвесторов настораживают «земельные» проблемы. Прежде всего, это сложности с поиском и отведением земельного участка, оформлением разрешительной документации на строительство, которое может затянуться на несколько лет. У компаний же, которые стремятся быстро выйти на рынок, времени на ожидание просто нет. Им легче, да и дешевле, учитывая высокую стоимость земли, арендовать склад, чем построить новый. В-третьих, у нас еще нет прецедента удачного коммерческого проекта в этой сфере, а неизвестность всегда пугает. И тем не менее, у складского сектора – большие перспективы.

- Каким вам видится ближайшее складское будущее?

- Сейчас инвесторы и девелоперы начинают внимательно присматриваться к рынку и оценивать его возможности. В городе уже запущены до 10 профессиональных проектов, которые будут реализованы в ближайшие два-три года. В этот период можно прогнозировать активное развитие рынка. Уже в марте в районе улицы Березинской появится новый складской комплекс площадью 10 тыс. кв. м, отвечающий международной классификации. В настоящее время он уже обрел своего арендатора. По оценкам специалистов, экономический эффект таких площадей в 5 раз выше, чем старых складских помещений. Учитывая неудовлетворенный спрос и дефицит профессиональных площадей, можно с уверенностью предположить, что инвестиционная привлекательность складского сектора будет расти, рынок будет развиваться в сторону профессиональных объектов. При этом спрос на качественные площади обещает оставаться стабильно высоким.

Беседовала Валентина ПОПОВА






+380 56 79-000-79
   Объявления
Без комиссии. ПРОДАМ ОФИСНОЕ ЗДАНИЕ ЦЕНТР.ул. Мечникова.
Комплекс строений промышленного назначения, ж/м. Фрунзенский, ул. Столбовая.
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0685