RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Что год грядущий нам готовит?
Выпуск 106 от 28.12.2005. Тема "Рынок недвижимости"

Завершается 2005 год, очень непростой для рынка недвижимости. Риэлторы оценивают его неоднозначно и называют "лихорадочным", "неровным", "инвестиционным", "ипотечным", богатым на различные события. Оглянуться и подвести итоги, а также спрогнозировать ситуацию на рынке недвижимости в следующем году мы попросили ведущих днепропетровских экспертов, которые представляют различные секторы рынка недвижимости.


Александр СОБКО, председатель Днепропетровского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, президент компании "Realnest":

- Уходящий год можно назвать переломным для рынка недвижимости. Впервые после трехлетнего непрерывного подорожания жилья цены остановили свой рост и наметилась тенденция к их снижению. Такой итог - закономерный результат ситуации, когда реальный экономический потенциал для дальнейшего роста цен оказался исчерпанным. Впрочем, давайте вернемся к началу года. Если в январе ценовая ситуация оставалась стабильной, спрос и предложение находились в равновесии, то с февраля, в связи с появлением доступных ипотечных программ, спрос на жилье начинает стремительно расти и достигает своего апогея в апреле-июне, когда на одну квартиру претендовало два покупателя. В этот период наблюдается взлет цен с темпами роста 6-8% в месяц. Такие темпы внушали продавцам квартир небывалый оптимизм, что привело к резкому увеличению инвестиционных покупок с целью дальнейшей перепродажи. На волне интенсивного роста цен вкладывать деньги в недвижимость было особенно выгодно, что и сделали более 40% покупателей. Однако ажиотажный спрос и слишком высокие цены продержались лишь первую половину года. Уже в июле появились разговоры о "перегретости" рынка, спрос, напуганный возможным обвалом цен, начинает сдавать свои позиции. В результате темпы роста цен замедлились, а в октябре цены и вовсе остановились. Главная причина - ужесточение условий кредитования, с помощью которого на рынке совершалось до 70% сделок. В связи с повышением кредитных ставок и отменой нулевого первичного взноса барьер входа на рынок снова оказался высоким. Это привело к резкому сокращению покупательской активности и росту предложений. В итоге - предложение октября почти в 6 раз превысило покупательский спрос. Как следствие, в ноябре цены снизились на 3-5% и продолжают снижаться такими же темпами.

В настоящее время продавцы и покупатели заняли выжидательную позицию. Первые не верят в перелом на рынке и надеются, что цены еще будут расти прежними темпами. Многие пытаются выставлять свои квартиры по летним ценам, однако в условиях достаточного выбора, когда на одного покупателя приходится в среднем 6 квартир, это сделать проблематично. В результате заявленная цена снижается примерно на 10%. Покупатели же под действием слухов об обвале цен не торопятся совершать покупки и скрупулезно присматриваются к ситуации. В основном сейчас остались на рынке те покупатели, которые действительно нуждаются в жилье.

Если говорить о возможных сценариях на следующий год, то с уверенностью можно предположить, что до марта цены на жилье расти не будут. Вполне вероятно их дальнейшее снижение на уровне 5% в месяц. Конечно, если банки до парламентских выборов сохранят сегодняшние условия кредитования и не снизят процентные ставки. В то же время не исключен и такой сценарий, который может значительно повлиять на рынок: у многочисленных владельцев инвестиционных квартир, зарабатывающих деньги на перепродажах, могут "не выдержать нервы" и они начнут массово выбрасывать свой товар на рынок. В таком случае жилье может упасть в цене примерно на 20-30%.

Как будет складываться ситуация после выборов - предположить сложно. Все будет зависеть от того, какую финансово-экономическую политику объявит новое правительство и какие условия кредитования предложат банки.

Роман НЕГИНСКИЙ, заместитель руководителя Бизнеса обслуживания индивидуального клиента КБ "ПриватБанк":

- Главным событием уходящего года я бы назвал интерес и доверие населения к ипотечному кредитованию. Это позволило многим потенциальным покупателям вплотную заняться квартирным вопросом. И хотя ипотека еще не стала массовой, она заметно укрепила свои позиции. В течение года многие банки предлагали целый ряд программ, направленных на совершенствование ипотечного кредитования, тем самым помогая клиенту приобрести квартиру любого уровня комфортности. Так, в начале года стартовала программа ипотечного кредитования ПриватБанка "Ключевое решение". Выгодные условия кредитования, быстрое и удобное обслуживание в открытых ипотечных центрах, выдача за 30 минут ипотечного сертификата, который гарантировал клиенту получение ипотечного кредита в течение 2 месяцев с момента получения сертификата, качественные консультации кредитных специалистов, сотрудничество с Государственным фондом содействия молодежному жилищному строительству - все это сделало программу привлекательной для большинства желающих приобрести жилье в кредит.

Подводя итоги за 2005 год, считаем, с поставленными задачами ПриватБанк справился. По данным аналитического обзора Украинской национальной ипотечной ассоциации за 9 месяцев текущего года, ПриватБанк уже полгода удерживает первое место по объему предоставленных ипотечных кредитов. Удельный вес ПриватБанка на рынке ипотечного кредитования среди банков-конкурентов на 1 октября 2005 года составил 16,5%, а в апреле этот показатель составлял всего 10,7%.

Что касается прогнозов на 2006 год, считаем, что стремительного роста цен на недвижимость, который мы наблюдали в середине 2005 года, уже не будет. Обвала цен на рынке недвижимости также не случится. Проявление активности на рынке ипотечного кредитования стоит ожидать с середины следующего года, когда пройдут парламентские выборы. Тогда же ипотечные ставки, возможно, немного снизятся.

Сохраняя имидж новатора на рынке потребительского кредитования, в следующем году ПриватБанк готовит ряд уникальных предложений в сфере ипотечного кредитования. С новыми разработками в сфере банковских услуг, а также условиями проводимых акций все наши клиенты смогут познакомиться в любом отделении ПриватБанка, либо через средства массовой информации, где мы будем широко освещать это направление нашей деятельности.

Светлана ПРОХОРЕНКОВА, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании "Realnest":

- В этом году рынок коммерческой недвижимости развивался довольно активными темпами. Наиболее заметно процессы происходили в сегменте торговых и офисных площадей: появлялись новые профессиональные объекты, высокий спрос сопровождался растущими ценами. Тем не менее, несмотря на увеличение предложений, спрос оставался неудовлетворенным. По прежнему на рынке не хватает офисов класса "В", дефицитными считаются и магазины как в центре города, так и в прилегающих к центру районах. Не менее активные процессы происходили и в сегменте складской и производственной недвижимости. В этом году, в связи с высоким спросом, особенно остро обнажилась нехватка производственных площадей: новых объектов практически не строится, а имеющееся небольшое предложение не отвечает современным требованиям. Это стало причиной резкого снижения объема продаж производственных помещений и увеличения спроса на аренду таких площадей. В целом же в течение года на рынке коммерческих площадей доминировала аренда, ставки которой с начала года выросли на 30-40%. Если говорить о ценах продаж, то в среднем они увеличились почти на 50%. Так, к концу года цена на торговые объекты, расположенные вдали от центра, в местах с интенсивными транспортными и пешеходными потоками достигла $3 тыс./кв. м, тогда как в прошлом году такие объекты предлагались в пределах $1 тыс./кв. м. А в центральной части города стоимость торговых площадей сегодня составляет от $5 тыс. до $8 тыс./кв. м. В отличие от жилой недвижимости, цены на которую остановились и сейчас медленно снижаются, коммерческие объекты продолжают расти в цене.

Заметной тенденцией года можно считать увеличение спроса на земельные участки от 20 соток до 20 га под строительство коммерческих объектов как в черте города, так и в его окрестностях. Самые востребованные площади - от 20 соток до 1 га.

В связи с предстоящими парламентскими выборами и нестабильной экономической ситуацией в стране грядущий год пока ставит больше вопросов, чем дает ответов. Полагаю, что активность на рынке коммерческой недвижимости сохранится и в следующем году. Продавцов и покупателей обнадеживает реализация многих масштабных торгово-офисных и складских проектов. Так, в этом году запущен проект строительства первого складского комплекса класса "А" в районе Донецкого шоссе, который позволит арендаторам в новом году разместиться на 10 тыс. кв. м профессиональных площадей.

Дальнейшее развитие рынка будет стимулировать стабильно растущий спрос и дефицит предложений как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости. По всей вероятности, в следующем году арендаторам повезет больше, чем покупателям: арендные ставки обещают быть стабильными. А вот цены продаж будут двигаться вверх. Как и насколько - картина прояснится после выборов.

Вячеслав САВЧЕНКО, начальник отдела продаж СК "Миссия":

- Уходящий год сохранил тенденцию увеличения спроса и роста цен на жилье в новостройках на уровне 2-2,5% в месяц. Этому способствовал ряд факторов, в числе которых - доступные ипотечные кредиты и почти сравнявшиеся цены на первичном и вторичном рынке жилья. В отдельных случаях средняя стоимость "квадрата" на "вторичке" даже превосходила цену 1 кв. м нового жилья. В зависимости от категории дома стоимость нового жилья варьировала в пределах $600-$1 тыс./кв. м. Ближе к осени банки ужесточили условия кредитования, и это существенно изменило ситуацию на рынке нового жилья: покупательский спрос заметно утих, рост цен замедлился и составил около 1% в месяц.

Несмотря на то, что в этом году строительный рынок работал активно, жилья в Днепропетровске по-прежнему строится недостаточно. Реальный дефицит сохраняется как в центральных районах Днепропетровска, так и в районах, отдаленных от центра. Если говорить о структуре предложения, то застройщики предлагали преимущественно дорогое жилье в центральных районах города. Количество застройщиков, предлагающих жилье эконом-класса, довольно невелико. Между тем спрос на такое жилье довольно высок и позволяет прогнозировать активное развитие этого сегмента в следующем году.

Следует отметить, что уходящий год обнажил противостояние застройщиков и горожан, попавших в зону строительства. Подобно Киеву, в Днепропетровске участились бунты против строительства новых домов, что усложняло или меняло планы застройщиков.

Что касается прогнозов, то строительство нового жилья будет набирать обороты. Ценовую динамику, кроме объективных причин, связанных со стоимостью стройматериалов, будут определять, в первую очередь, спрос и количество новых домов, а также уровень доступности ипотечных кредитов. Возможно, к лету банки снизят процентные ставки, и тогда спрос вернет свою прежнюю активность, а цены снова продолжат свой рост.

Александр ЛУЧНИКОВ, управляющий службы маркетинга Днепропетровского представительства ООО "Консоль ЛТД":

- 2005 год стал наиболее знаковым для рынка недвижимости, в том числе и коммерческой. Рост количества заявленных проектов выразился в очень существенной активности на стройплощадках города, особенно в его центральной части.

Следует отметить, что значительное развитие рынка недвижимости в городе было вполне ожидаемым. Этому способствовал и общий рост спроса на качественные и современные объекты недвижимости, и упрочение финансовых позиций большого количества коммерческих структур, и улучшение условий кредитования объектов недвижимости, и, что немаловажно, ожидание постоянного роста стоимости при растущем спросе, что являлось хорошим катализатором привлечения крупных инвестиций в данную сферу.

Рост цен на объекты первичного строительства в течение года был очень существенным и в среднем составил порядка 40-50%, что в первую очередь вызвано ростом цен на строительные материалы, ГСМ, оплату труда и административные расходы.

Наиболее перспективным вложением были и, наверное, будут инвестиции в профессиональные торговые площади, несколько в меньшей степени - в качественные и современные офисы. Прогнозируя такую ситуацию несколько лет ранее, компанией "Консоль" велась подготовка к реализации в нашем городе серьезных коммерческих проектов этих форматов, и в 2005 году был дан полноценный старт к осуществлению строительства профессионального бизнес-центра "Цивилизация", на углу улиц Серова-Мечникова и торгово-офисного комплекса "Сити-центр" по пр. К. Маркса, 72. Это несомненно поможет большому количеству предпринимателей и серьезным компаниям решить свои вопросы по организации и развитию качественного ведения бизнеса и торговли в центре.

Надеемся, что политические события весны 2006 года не станут фактором замедления роста рынка, хотя некоторые тенденции наблюдаются. Перспективы и возможности Днепропетровска далеко не реализованы, и следует ждать новых и интересных проектов.

Налог при продаже недвижимости отменен

Риэлторы, нотариусы, продавцы и покупатели жилья отныне смогут вздохнуть спокойно: на днях депутаты отменили налогообложение дохода от продажи недвижимости и "подоходку" с наследства для членов семьи "первой степени родства". Если закон подпишет Президент, с нового года 75% украинцев не будут платить подоходный налог при продаже недвижимости. А супруги, дети и родители смогут наследовать квартиры без уплаты налога.

С 1 января 2006 года закон отменяет "подоходку" при продаже недвижимости общей площадью до 100 кв. м. Квартиры и дома, превышающие указанную площадь, будут облагаться по ставке "1% от оценочной стоимости лишних квадратов". По сути, это означает отмену "подоходки" для большинства продавцов - по оценкам специалистов, лишь четверть украинцев владеет недвижимостью более 100 кв. м.

Согласно закону, доход от продажи объекта недвижимого имущества определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта недвижимого имущества, засчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законодательством.

Еще одно нововведение законопроекта - отмена налога при наследовании родственниками первой степени родства (к таковым относятся супруги, дети и родители). Кроме того, при получении наследства лицом, являющимся инвалидом первой группы или имеющим статус ребенка сироты, либо ребенка лишенного родительской заботы в виде собственности, определенной в этом законе, такое имущество облагается налогом по нулевой ставке по отношению к стоимости такой собственности.

Напомним, что подоходный налог начал взиматься с 1 января 2005 г., с момента вступления в действие ст. 11 Закона "О налоге с доходов физических лиц". Тогда продавцы недвижимости были обязаны платить 1%, 5% или 13% подоходного налога: в зависимости от года приобретения, площади недвижимости и от того, сколько объектов гражданин продал за год. Появление "подоходки" практически полностью парализовало рынок: к примеру, в январе 2005-го в Украине было заключено всего 14 тыс. сделок вместо 140 тыс., заключенных в январе 2004 г. Чуть позже рынок заработал, но сделки, как правило, заключались по заниженым ценам - отдавать свои "кровные" государству продавцы недвижимости не желали.

Валентина ПОПОВА

 

 


 






+380 56 79-000-79
   Объявления
Участок в Подгороднем. ул. Кильченская (1,5 км от трасс)
Продажа! Нагорный р-н. Новострой. S =120 кв.м по цене 1200 у.е за 1 кв.м
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0778