RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Производственные помещения: дефицит сохраняется
Выпуск 104 от 14.12.2005. Тема "Рынок недвижимости"

В последнее время в Днепропетровске риэлторы отмечают активное развитие рынка коммерческой недвижимости. Постоянно растет спрос на объекты различного функционального назначения, заметно повышаются цены. В структуре спроса лидирует торговая недвижимость, второе место уверенно держат складские и производственные помещения. Заметной тенденцией года можно считать увеличение спроса и рост цен в сегменте производственных площадей. Достаточно сказать, что с начала года цены на покупку таких площадей выросли в среднем на 30-40%, а аренда подорожала почти в два раза. В то же время в городе сохраняется нехватка качественных помещений, пригодных для организации производства, и это стало настоящей проблемой для желающих вложить свои деньги в такой бизнес. О том, что происходит на рынке производственных площадей, мы попросили рассказать Сергея ПУСТОВОГО, эксперта департамента коммерческой недвижимости компании "Realnest".

- Сергей Георгиевич, чем объясняется растущий интерес предпринимателей к объектам производства?

- Спрос на такие объекты берет свой отсчет с начала 90-х, когда был принят Закон о малой приватизации, и у предпринимателей появилась возможность развернуть свое дело. Тогда на рынок было выброшено около 7 тыс. производственных площадей, и процесс, как говорится, пошел … Правда, с разным уровнем интенсивности в разные годы. Так, до 2000 года, в связи с длительным периодом упадка промышленности в стране, многие площади долго не использовались по прямому назначению, не подвергались ремонту, а просто простаивали и разрушались. Зачастую разворовывались "охотниками за металлом и стройматериалами". Начиная с 2000-го, в связи с динамичным развитием малого и среднего бизнеса, спрос перешел в стадию активности. С тех пор стремление обосноваться на производственных площадях не уменьшается, а только растет. Среди желающих заняться производственной деятельностью - частные предприниматели, организации и предприятия, работающие в пищевой и деревообрабатывающей промышленности, производящие химическую продукцию и железные конструкции, занятые в автосервисе и т. д.

- Какие площади самые востребованные?

- Наибольшим спросом пользуются помещения, максимально отвечающие целевому назначению, находящиеся вблизи транспортных магистралей, а также оснащенные необходимыми инженерными коммуникациями (энергоснабжение, водоснабжение, многоканальная связь и т. д.). Если раньше предпочтения отдавались небольшим помещениям, то в последнее время наблюдается тенденция увеличения спроса на большие площади - от 2 тыс. до 5 тыс. кв. м и более. Самая "ходовая" колеблется в пределах 150-700 кв. м. Размер запрашиваемой площади в основном определяется профилем производства. Так, для предприятий швейного и обувного профиля наиболее интересны площади от 150 до 400 кв. м, столярного и мебельного - от 400 до 1 тыс. кв. м, а более крупные предприятия с несколькими технологическими циклами и обширной инфраструктурой претендуют на площади в пределах 1 тыс.-2,5 тыс. кв. м. Производители корпусной мебели, изделий из пластмассы, а также занятые в автосервисе, как правило, выбирают площади от 2,5 тыс. до 5 тыс. и более.

- Что может предложить сегодняшний рынок?

- Увы, объем предложений невелик, к тому же в последние два года прослеживается тенденция к его сокращению. Связано это с отсутствием новых промышленных зон, строительства современных профессиональных объектов и высоким спросом на имеющиеся площади, которые уже "крутятся" на вторичном рынке. Как правило, на рынок поступают либо уже готовые оборудованные малые и средние производства, либо пустующие цехи заводов, площади в НИИ, детсадах, подвалах, котельных постройки советского периода, либо объекты незавершенного строительства площадью от 700 до 3 тыс. кв. м. Территориально они разбросаны по всему городу и имеют ряд существенных недостатков. Так, готовые производства слишком дороги и не по карману многим предпринимателям. Площади на пустующих заводских и иных территориях, как правило, обветшавшие и не приспособлены для ведения бизнеса, а значит, требуют больших финансовых вложений. Все это делает такие объекты малопривлекательными для соискателей.

- Что сегодня предпочтительнее: аренда или покупка?

- В силу ограниченного количества предложений к покупке рынок производственных площадей продолжает оставаться преимущественно рынком аренды. Так что арендаторов сегодня гораздо больше, чем покупателей. Для тех, кто не имеет достаточных средств для покупки либо строительства собственного производства, аренда оказывается вполне эффективным решением. Да и выбор в этом секторе побольше, спрос и предложение находятся почти в равновесии. Что касается купли-продажи, то сегодня спрос на покупку почти в 8 раз превосходит предложение, что говорит о дефиците таких площадей.

- Как это сказывается на ценах?

- Высокий спрос и крайне небольшой объем качественных предложений держат цены в динамике на протяжении последних трех лет. Особенно ощутимо цены "подросли" в этом году: стоимость аренды поднялась в среднем на 50%, покупки - на 30-40%. В зависимости от размера площади, местоположения, соответствия целевому назначению, потребительских характеристик объекта и других факторов стоимость "квадрата" сегодня варьируется довольно широко. Так, помещения площадью 100-500 кв. м могут обойтись покупателю в $250-350/кв.м, 500-1000 кв.м - $190-250/ кв. м, от 1000 кв. м и выше - $90-150/кв. м, арендатору - 12-15 грн./кв. м, 10-14 грн./кв. м, 9-12 грн./кв. м соответственно.

- С какими трудностями сегодня сталкиваются покупатели и арендаторы?

- Сегодня арендовать или купить помещение необходимого метража и соответствующего качества - большая проблема. Подавляющая часть предложений не отвечает современным требованиям и нуждается в реконструкции или переоборудовании, прокладке необходимых коммуникаций. Очень мало объектов выставляется с прилегающей территорией, необходимой для расширения производства и создания соответствующей инфраструктуры. Спрос же на такие предложения довольно высок. Кроме того, предприниматель сталкивается с уймой организационно-правовых проблем. Каждый знает, сколько усилий приходится приложить, чтобы разместиться на территории в соответствии с санитарными, пожарными и другими нормативами. В этой связи особенно трудно подыскать подходящее помещение под пищевое либо обувное производство. Несколько легче решается проблема поиска помещений для организации химического, металлургического производства. В этом случае подойдут объекты незавершенного строительства, огромные заброшенные заводские корпуса в промышленных зонах. В основном, такие помещения предлагаются в промзонах на ул. Героев Сталинграда, Набережной Заводской, проспекте Калинина или за чертой города - в новомосковском и днепродзержинском направлении.

- Каков завтрашний день помещений производственного профиля?

- Рынок таких площадей будет активно развиваться вопреки многим негативным факторам. Максимальный интерес будет сосредоточен на хорошо оборудованных площадях с качественными инженерными коммуникациями, наличием санитарной зоны. Кроме того, увеличится спрос на участки земли в промзонах с целью строительства новых объектов. Многие понимают, что это выгоднее, чем заниматься реконструкцией или переоборудованием готовых цехов или заводов. Учитывая дефицит предложений, цены на продаваемые объекты будут расти, стоимость аренды может увеличиться, но незначительно. При этом уровень продаж останется невысоким, арендные операции - стабильно активными.

Беседовала Валентина ПОПОВА






+380 56 79-000-79
   Объявления
Продам! Красивый уютный деревянный дом в селе Сажевка в 10 км от Днепропетровска!
Загородный дом в коттеджном поселке Барвита. Типовой проект “КРОКУС” Общая площадь 386,4 кв.м
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0759