RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Торговые центры наступают и выигрывают. Пока ...
Выпуск 101 от 23.11.2005. Тема "Рынок недвижимости"

В последние два-три года в Днепропетровске наблюдается бурное развитие рынка торговой недвижимости. Помимо многочисленных магазинов и магазинчиков появляются новые крупные форматы, стремительно растет спрос на качественные площади. Особенно интенсивно развивается сегмент торговых и торгово-развлекательных центров, интерес к которым подогревает активное развитие розничной торговли и высокий уровень доходности. Только в этом году из заявленных крупных восьми ТЦ в городе открылось 5 новых торговых комплексов, которые были моментально поглощены арендаторами. Однако, несмотря на рост количества новых центров, специалисты отмечают большой дефицит современных торговых площадей. Что же происходит на рынке торговой недвижимости и что ожидать от него в ближайшие годы?

Олег ПРОНИН, президент компании HIPERESTATE International:
- Днепропетровск весьма привлекателен для российских розничных сетей. Во-первых, здесь активно реализуются крупные интересные проекты, во-вторых, рынок еще недостаточно освоен, конкуренция между крупными сетевыми арендаторами невелика, и есть возможность безболезненно занять свою нишу. Уже в следующем году на днепропетровский рынок выйдет крупнейшая в СНГ сеть магазинов кожи и меха "Снежная Королева", в ближайшие год-два также планируют появиться такие крупные компании, как продуктовая сеть "Перекресток", сеть белья "Дикая орхидея". Приход таких крупных операторов даст мощный толчок развитию рынка торговли в целом.

Причины роста ТЦ

Активное строительство новых торговых центров специалисты связывают с несколькими факторами. Во-первых, это рост платежеспособности населения, формирование так называемого среднего класса, готового покупать качественный товар в комфортном месте. Во-вторых, это формирование культуры покупки, которая предполагает комплексность. Гораздо удобнее пойти в супермаркет или ТЦ, где в одном месте можно купить все, начиная от шампуня до телевизора. В-третьих, торговая недвижимость - довольно привлекательный объект для инвестиций. Это связано как с большой доходностью, так и с быстрым сроком окупаемости. В-третьих, это увеличение числа арендаторов, особенно сетевых, желающих обосноваться на больших качественных площадях.

От ТЦ к ТРЦ

Пока в Днепропетровске активно осваивается формат торговых центров, где наряду с торговыми залами предусмотрены отдельные площади под аптеки, химчистки, небольшие кафе, боулинги и т. д. Сейчас такие центры сильно сконцентрированы в центральной части города, отчасти на ж/м Победа, проспекте Кирова. Несмотря на то, что главный архитектор города не устает повторять о дефиците строительных площадок в центре, мест для крупных ТЦ в последнее время здесь нашлось немало, и надо сказать, что процесс этот еще не закончен. Достаточно сказать, что сейчас в районе "золотого квадрата" (ул. Миронова-Харьковская-Глинки-Коцюбинского-Карла Маркса- Баррикадная) вплоть до ул. Дзержинского и Жуковского реализуется сразу до 10 проектов. Четыре из них будут сданы в эксплуатацию в следующем году (ТЦ "Европа", ТРЦ "Мост-сити центр", ТРЦ "Park Plaza", фэшн-парк "Atrium"). Причем почти все они находятся в нескольких шагах друг от друга.


По данным главного управления статистики в Днепропетровской области

Такая разновидность ТЦ, как супермаркеты и гипермаркеты, ввиду большого размера, активно развивается на жилмассивах (Тополь, Красный Камень, Левобережный- 3 и др.). Земля здесь дешевле, чем в центре, да и неосвоенных территорий под большие площади пока хватает.

Что касается такого формата, как торгово-развлекательный центр (ТРЦ), преимущество которого в обширной развлекательной инфраструктуре, то строительство таких комплексов в Днепропетровске только набирает обороты. (Для сравнения: в Киеве сейчас наблюдается уход от ТЦ в сторону ТРЦ как более перспективного сектора торговли.) Недавно из двух запланированных в этом году ТРЦ открылся только "Дафи" (общая площадь - 20 тыс. кв. м, торговая -15 тыс.кв. м, развлекательная составляющая - 3 тыс. кв. м), так что на сегодня это первый и пока единственный торгово-развлекательный центр в городе, где можно цивилизованно совместить шоппинг с отдыхом. Сюда, где расположились несколько десятков магазинов, супермаркет "Велика Кишеня", 4-зальный мультиплекс, компьютерный клуб и множество других развлечений, можно прийти всей семьей, купить продукты, присмотреть бытовую технику, сдать вещи в химчистку, перекусить в ресторане да еще и посмотреть фильм. И это, по словам Натальи Борисовой, PR-менеджера "Дафи", не является дорогим местом для отдыха и покупок - все услуги рассчитаны на среднего потребителя.

Примерно через 1,5-2 года такая сеть центров покупок и отдыха появится на ж/м Победа, чуть позже - на улице Березинской. Как сообщил во время нашей беседы Олег Пронин, президент компании HIPERESTATE International (компания является "проводником" российских ритейлеров на украинский рынок), Днепропетровск способен "проглотить" 5 таких "Дафи".

Судя по будущим проектам, просматривается тенденция строительства ТРЦ на жилмассивах. Так, примерно через год на пересечении улицы Березинской и Донецкого шоссе начнется строительство крупного ТРЦ "Караван" в формате "гипермаркет-галерея". По мнению специалистов, всплеск предложений в торгово-развлекательном секторе ожидается в следующем году в связи с выходом на рынок крупнейшего в Украине ТРЦ "Мост-сити центр" (общая площадь 117 тыс. кв. м), а также таких крупных проектов, как ТРЦ "Вавилон" на ж/м Солнечный (общая площадь - 26 тыс. кв. м), ТРЦ "Park Plaza" на проспекте Карла Маркса (общая площадь - 10 750 кв. м).

Спрос и предложение

По словам Светланы Прохоренковой, руководителя департамента коммерческой недвижимости компании Realnest, спрос на современные торговые "квадраты" довольно высок и в несколько раз превышает предложение. Такая же тенденция сохраняется и на вторичном рынке, возможности которого еще не исчерпаны. Даже выброс в этом году более 40 тыс. современных торговых площадей в связи с открытием таких ТЦ, как "Новый центр" (7 тыс. кв. м), "Экспресс" (3 тыс.700 кв. м), "Зустрич" (3 тыс.300 кв. м), "Новый континент" (8 тыс. кв. м), ТРЦ "Дафи" (торговая площадь- 15 тыс. кв. м), бизнес-центр "Игрушка" (торговая площадь - 438 кв. м), нисколько не повлиял на соотношение спроса и предложения. Поэтому площади в этих центрах заполнены на 100%.

Цифры и факты
- В 1990 году в Днепропетровске насчитывалось 859 магазинов.
- В 2004 году количество магазинов составило 3 тыс. 400.
- За последние 10 лет в 5 раз увеличилась сеть специализированных непродовольственных магазинов. 
- В 1990 году на каждый магазин бытовых товаров, одежды, обуви приходилось 4 продовольственных. Сейчас непродовольственных магазинов на 25% больше, чем продовольственных.
- С начала года в Днепропетровске открылось 140 предприятий торговли.
- Общая площадь магазинов на начало года составила 240 тыс. кв. м. По сравнению с прошлым годом объем торговых площадей вырос на 8,5%.
- В течение последних пяти лет по объему товарооборота на душу населения Днепропетровск занимает 2 место после Киева.
- В прошлом году объем розничного товарооборота составил 3730,7 млн. грн.
- В январе-июне 2005 года розничный товарооборот в расчете на душу населения составил 2103,4 грн. против 1404,9 грн. за аналогичный период прошлого года.
- Основной объем розничного товарооборота Днепропетровска приходится на предприятия частной формы собственности - 98,5% от общего объема, или 2189,5 млн. грн.



"Дафи" - первый торгово-развлекательный центр в Днепропетровске (Подстанция, бул. Звездный)

Как сообщила Надежда Кожевникова, менеджер по аренде ТРЦ "Мост", сегодня арендаторы буквально выстраиваются в очередь, а многие столбят себе выгодное местечко задолго до окончания строительства. Неудивительно, что многие ТЦ устраивают жесткий отбор арендаторов на конкурсной основе. "Основными потребителями площадей в профессиональных ТЦ, - отмечает Надежда Кожевникова, - являются средние (реже мелкие) и крупные торговцы, сетевые магазины продуктов питания, одежды и бытовой техники". Самая востребованная площадь - от 60 до 250 кв.м, причем предпочтение отдается первым этажам. Что касается запросов крупных сетевых операторов, то, как сообщил Олег Пронин, оптимальная базовая площадь, скажем, для операторов электроники составляет не менее 1,5 тыс. кв. м, для продуктовых супермаркетов - 2-3 тыс. кв. м. Такие площади на днепропетровском рынке сегодня считаются дефицитными. К слову, из-за нехватки таких площадей крупному российскому продуктовому ритейлеру "Перекресток" пришлось отложить свой выход на днепропетровский рынок. К разбору площадей в строящемся ТРЦ "Мост-сити центр" он просто опоздал: его опередил местные супермаркет "Варус". По информации Надежды Кожевниковой, в настоящее время в ТРЦ "Мост-сити центр" площади уже заполнены на 55%.

Среди желающих попасть на наш рынок - универмаг одежды "Форум" (Санкт- Петербург), сеть фаст-фудов "Крошка-картошка" (Москва), супермаркет подарков "Мульти" (Москва) и др.

Надо заметить, что в последнее время в строящихся ТЦ наблюдается тенденция увеличения сдаваемой площади одному оператору. Так, в ТЦ "Европа", где будут представлены известные европейские бренды, минимальная площадь для аренды составит не ниже 200 кв. м. А самая ходовая находится в диапазоне 240-480 кв.


Торговый центр "Трипольский" (угол пр. Карла Маркса и ул. Жуковского)

Насколько выгоден торговый бизнес
- По оценкам экспертов, рентабельность проектов строительства торговой недвижимости в Украине составляет 25-30% и является самой высокой среди стран Центральной и Восточной Европы.
- В 2008-2010 годах, в связи с насыщением рынка торговыми объектами, специалисты прогнозируют снижение рентабельности до 10-15%.
- Средний срок окупаемости торговых центров в Украине - 5-7 лет.

Ставки сделаны!

Неудовлетворенный спрос и нехватка предложений диктуют высокие арендные ставки. Сегодня их уровень колеблется в пределах $35-200/кв. м в месяц и зависит от месторасположения и концепции ТЦ, этажа, на котором находится отдел (первый - наиболее дорогой), расположения внутри этажа, группы товара, размера арендуемой площади (чем меньше - тем дороже) и других факторов. Самая высокая стоимость аренды по-прежнему остается в центре города, а точнее - на проспекте Карла Маркса, в районе ЦУМа. К примеру, в ТЦ "Гранд Плаза", "Ротонда" арендная плата составляет в среднем $50-130/кв. м, в заявленном на следующий год ТЦ "Европа" ставок ниже $60/кв. м не ожидается. Ввиду больших сдаваемых блоков их уровень составит в среднем $60-70/кв. м. А вот в ТРЦ "Мост-сити центр" максимальная цена арендуемого квадрата обойдется в $250.

Высокий уровень ставок остается и в районах, приближенных к центру города. Так, в ТЦ "Экспресс" (Привокзальная площадь) ставки колеблются от $30 до $200/кв. м, в только что представленном на рынке ТРЦ "Дафи" - от $50 до $130/кв. м. На периферии расценки гораздо ниже - в среднем от $35 до $60/кв.м.

Игорь СОКОЛОВ, заслуженный строитель Украины, член-корреспондент Академии строительства Украины:
- Чтобы удовлетворить потребность в современных торговых площадях, в Днепропетровске необходимо построить примерно 25 маркетов площадью -10 тыс. кв. м каждый. Сегодня ситуация такова, что строительство ведется хаотично, без учета зонирования территории. Среди главных причин - нет генерального плана развития города, отсутствие четкого представления о площадках, оптимальных для размещения торговых объектов. В результате инвестор сам занимается поиском земельного участка под строительство, в то время как городские власти должны сами предоставлять его инвестору. Если во всем мире муниципальные власти публично объявляют о своих градостроительных намерениях, то у нас все находится под грифом "секретно", начиная от сведений о свободных земельных участках и заканчивая процедурой выделения такого участка под строительство.

Ирина РУДИК, заместитель начальника управления потребительского рынка Днепропетровского горсовета:
- Сейчас на днепропетровском рынке представлены различные форматы торговой недвижимости, начиная от мономагазинов, бутиков, гипермаркетов и заканчивая торгово-развлекательными центрами. Наиболее популярны крупные маркеты, которые начинают вытеснять небольшие магазинчики. Только в этом году в городе закрылось 8 магазинов, не выдержав конкуренции с крупными торговыми центрами. Ежегодно в городе открывается (в том числе после реконструкции) 170-180 новых предприятий торговли, из которых 10-20 - крупные.

А как в других городах?
Количество современных торговых площадей на 1 тыс. населения:
- В Праге - 264 кв. м
- В Варшаве - более 300 кв. м
- В Стокгольме - 1 тыс. кв. м
- В Киеве - 107 кв. м

По мнению Олега Пронина, арендные ставки в Днепропетровске слишком высоки и сопоставимы с московскими, средний уровень которых сегодня составляет $170-180/кв. м. Такая ситуация, считает Олег Пронин, будет сохраняться в ближайшие годы, пока рынок еще недостаточно насыщен предложениями.

Прогнозы и перспективы

По мировым стандартам, на одного жителя мегаполиса должен приходиться как минимум 1 кв. м торговой площади. По этому показателю мы значительно отстаем от Европы. Сегодня в целом по Украине на 1 тысячу населения, по данным консалтинговой компании "Украинская торговая гильдия", приходится около 12, 5 кв. м торговых площадей. Поэтому, учитывая дефицит таких площадей и высокий спрос на них как со стороны арендаторов, так и покупателей, новые торговые центры в Днепропетровске будут активно строиться. Причем не только в центральной части города, но и на периферии. Как сообщил Олег Пронин, будущее - за современными торговыми форматами - профессиональными ТРЦ, строительство которых сопряжено с наиболее низкими рисками. "Отдельно расположенным магазинчикам будет все труднее выживать, - считает Ирина Рудик, заместитель начальника управления потребительского рынка Днепропетровского горсовета, - и со временем многие из них будут вынуждены переместиться в современные торговые комплексы".

По прогнозам экспертов, огромный выброс торговых площадей ожидается в Днепропетровске в 2006-2008 годах в связи с вводом в эксплуатацию новых современных объектов - как ТЦ и ТРЦ, так и современных торговых площадей в составе бизнес-центров, многофункциональных комплексов, жилых комплексов, в которых 1-2 этажи традиционно отдаются под торговые помещения. Кроме перечисленных выше объектов, на следующий год заявлены бизнес-центр "Призма" на ул. Глинки (торговая площадь- 360 кв. м), административно-торговый комплекс на проспекте Пушкина, ТЦ "Вавилон-2" на Набережной и др. Всего на уровне разработки проекта, отведения земельного участка либо на этапе строительства сейчас в городе насчитывается около 20 проектов, которые будут реализованы до конца 2009 года. Это и крупнейший ТРЦ "Гостиный двор" (торговая площадь - 70 тыс. кв. м) на пр. Карла Маркса, и многофункциональный комплекс "Брама" (торговая площадь - 30 тыс. кв. м), и ТЦ "Приозерный на ул. Боброва, и ТЦ "Трипольский" на углу пр. Карла Маркса и ул. Жуковского, и многофункциональный комплекс "Золотое сечение" на Екатеринославском бульваре, и т. д. Если все заявленные проекты будут реализованы, то, по словам Сергея Якимца, директора департамента маркетинга и развития строительной группы "Ратибор", в секторе торговли произойдет перенасыщение, и он утратит позиции лакомого кусочка на рынке недвижимости. Впрочем, эксперты прогнозируют возможное насыщение рынка уже в 2007 году, когда, по данным "Украинской торговой гильдии", обеспеченность торговыми площадями в Днепропетровске превысит киевские показатели почти в 5 раз. Тогда же, уверяют специалисты, можно ожидать и снижения арендных ставок.

Валентина ПОПОВА






+380 56 79-000-79
   Объявления
Комплекс строений промышленного назначения, ж/м. Фрунзенский, ул. Столбовая.
Продам! Красивый уютный деревянный дом в селе Сажевка в 10 км от Днепропетровска!
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0767