| О «богатом» риелторе замолвите слово ... | |
Выпуск 97 от 26.10.2005. Тема "Риелторские услуги"
В последнее время достаточно часто в региональных СМИ появляются материалы, муссирующие тему о неконтролируемой деятельности риэлторов на рынке недвижимости и их сверхприбылях. Попробуем рассказать читателям, что же такое профессия риэлтор, почему к таким специалистам обращаются, платят деньги за их услуги и настолько ли уж сладок риэлторский хлеб.
Для начала попробуем дать определение - кто же такой риэлтор. Риэлтор – это специалист, осуществляющий посредническую деятельность на рынке операций с недвижимостью. Не стану расписываться за все агентства и всех риэлторов, расскажу лишь то, о чём знаю не понаслышке.
Я работаю в риэлторской компании «Realnest» руководителем департамента маркетинга. Наша компания осуществляет полный комплекс риэлторских услуг, а именно: выполняет любые операции с жилой и коммерческой недвижимостью, осуществляет оценочную деятельность, помогает оформлять документы и готовить объекты к продаже, осуществляет юридическое сопровождение сделок, оказывает консалтинговые и маркетинговые услуги. Кроме того, выполняет функции специализированного рекламного агентства и занимается издательской деятельностью. Одним из направлений деятельности возглавляемого мной департамента является выпуск специализированного еженедельного издания «Недвижимость в движении», которому 12 ноября исполнится 2 года. Вот с газеты и начнём. Предлагаю для наглядности взять в руки какой-нибудь номер нашего издания, желательно последние её номера и просто полистать. Что же мы видим? Последние новости рынка недвижимости, касающиеся строительства, реконструкции, ЖКХ, законодательства, экономики и т. д. Дальше читатель может найти расширенные авторские материалы о том, что наиболее интересного происходит в городе в сфере недвижимости - аналитические материалы, динамика цен, обзор рынка, новые строительные объекты. Рубрика «Ипотека» в понятной табличной форме предоставляет информацию об условиях ипотечного кредитования, а дальше в такой же форме предоставлена информация о жилье в новостройках и об объектах коммерческого назначения первичного рынка. В рубрике «Юридическая консультация» наш юрист отвечает на вопросы читателей. Отдельно хочу сказать об авторской рубрике «История города», которая существует практически с первых номеров газеты. Задайте себе вопрос: «А что я знаю о городе, в котором живу?», начните читать, и у вас появится масса поводов гордиться своим городом, улицей, домом. Когда мы только задумывались о проекте «Недвижимость в движении», главное, что нам хотелось реализовать, - это донести до своих читателей как можно больше информации о рынке недвижимости, о сложностях, которые реально существуют, и о путях решения возникающих проблем. Знания - это то, чем наши специалисты делятся с читателями. Ведь только на основе объективной информации человек может трезво оценить свои возможности и принять взвешенное решение, готов ли он заниматься куплей/продажей недвижимости сам или в его случае есть смысл воспользоваться помощью риэлтора.
Если человек решает, что помощь ему нужна, то возникает следующий вопрос - к кому обратиться? Это тот самый момент, который оказывается определяющим в общении с посредником. Но тут тоже есть выбор, который зависит от степени желания клиента получить качественную услугу. Подходить к выбору агентства, на мой взгляд, следует так же осмотрительно, как к выбору любого другого делового партнёра – наведите справки, придите в офис, побеседуйте с директором, почитайте договоры. Если ничто не вызывает ощущения беспокойства и дискомфорта, есть смысл начать сотрудничество, принимая на себя обязанности и хорошо понимая свои права. Если что-то не нравится, лучше прямо на этом этапе уйти, не тратя ни своего, ни чужого времени, тем более, что выбор агентств действительно есть. Агентств много, и это тоже хорошо, так как конкуренция стимулирует риэлторов повышать свой профессиональный уровень и разрабатывать всё новые сервисы. В выигрыше опять-таки остаётся клиент.
Кстати, говоря о зарубежном опыте, и в России, и в странах Прибалтики практически все операции купли-продажи осуществляются через агентства недвижимости. Цивилизованный рынок характеризуется высокой степенью специализации и чётким разделением труда, которое в свою очередь гарантирует качество предоставляемых услуг. Здесь мало кому приходит в голову тратить свой отпуск и обращаться к малознакомым посредникам для того, чтобы продать или купить свою квартиру, а об операциях с коммерческой недвижимостью и речи быть не может…
Если же вы всё же решили действовать самостоятельно - переворачивайте следующую страницу, читайте объявления о вторичном рынке жилья, а затем о коммерческой недвижимости. Для начала просто почитайте, обращая внимание на цены, подумайте - понадобится ли вам кредит, прикиньте, как быстро вам нужно будет продать свою квартиру, чтобы, доложив накопленную сумму, улучшить свои жилищные условия и не проиграть в гонке с ценами.
Что касается количества частных объявлений от непосредственных владельцев квартир, то они составляют в любой газете от 10 до 30% от общего объёма. Мало? Согласна – немного! Но есть ли тут чей-то злой умысел? На что только не идут редакции газет, в частности, наша, чтобы привлечь этих самых «частников»: создают пункты приёма объявлений на всех почтамтах города, печатают купоны, принимают звонки бесплатно и круглосуточно по телефону и электронной почте, с сайта, а «частник» отдаёт информацию риэлтору. Почему? Всё достаточно просто – продавцу так гораздо комфортнее и что особенно важно - безопаснее. Одна из причин - он избавлен от необходимости сидеть с утра до вечера возле телефона, отвечая на бесконечные звонки, половина из которых, увы, «пустые». Сотрудничая с агентством, продавец избавлен от такого общения, а в квартиру его приходят только те, в ком риэлтор увидел реального покупателя. Что касается большого числа объявлений от агентств недвижимости, то информация - это орудие труда риэлтора и глупо упрекать его в этом. Чтобы добыть эту самую информацию, для начала нужно сильно потрудиться и потратиться. Необходимо расклеить объявления, пообщаться с жителями нужного дома, обзвонить другие агентства в поисках приемлемого варианта, который устроит покупателя, ответить на все те звонки, которые не хочет слышать продавец, и заплатить деньги за рекламу тем же газетам. Многочисленные поездки, телефонные переговоры, в том числе и мобильные, реклама, содержание офиса, компьютеры, Интернет, время, нервы, язва желудка и неврозы – это специфика работы риэлтора.
Вообще, рассуждая о лёгкости и доходности профессии, неплохо было бы обратиться к цифрам. Допустим, продаваемая квартира стоит 30 000 у.е., а процент вознаграждения агентства, указанный в договоре 5% (берём самый максимум). Период продажи квартиры от поступления её в базу до заключения сделки купли/продажи, в среднем, составляет около месяца, в зависимости от готовности документов, цены и характеристик самой квартиры. Вот и получается, что свои теоретические 1500 агентство получит раз в месяц. Сразу же вычитаем из этой суммы 20% НДС (для ООО и ЧП плательщиков НДС). Вознаграждение риэлтора в разных агентствах рассчитывается по-разному – где-то есть заработная плата и проценты от сделок, где-то только проценты - от 30% до 50% от прибыли. Возьмём, опять-таки, по максимуму - 50%. Вычитаем из суммы вознаграждения накладные расходы, которые несёт агентство и риэлтор, делим пополам и получаем вознаграждение риэлтора, т.е. его зарплату. От полутора тысяч не осталось и следа. А если предприятие в итоге вышло в прибыль, то должно заплатить дополнительно государству 25% от полученной прибыли. Кстати, кто-то попробовал считать - сколько тратится времени и денег на подготовку сделок, которые по разным причинам так никогда и не состоялись? Причины разные – продавцы могут внезапно снять квартиру с продажи, или поднять цену, может произойти несостыковка при встречной продаже, банк может не дать покупателю необходимый кредит, могут обнаружиться юридические проблемы, затрудняющие, откладывающие или делающие продажу невозможной, покупатель может найти квартиру самостоятельно или просто «кинуть» агентство. Что касается дорогих квартир, то вознаграждение агентства в этих случаях ниже 5% либо составляет фиксированную сумму. Желающим примерить «лёгкий» риэлторский труд, необходимо знать, что график работы риэлтора абсолютно ненормированный, порой без выходных, а количество стрессов у людей этой профессии таково, что надолго здесь задерживаются только те, у кого есть призвание к этому труду.
Что же должен знать риэлтор? Всё, что связано с осуществлением его профессиональной деятельности. Он должен обладать всеобъемлющими знаниями в пределах своей компетенции и специализации: маркетинговой информацией о ситуации на рынке, о ценах и тенденциях, он хорошо должен разбираться в конструктивных особенностях объектов, с которыми работает, и должен понимать специфические потребности, предъявляемые к помещениям для различных видов коммерческой деятельности. Он должен уметь грамотно ответить на вопросы, связанные с кредитованием, оформлением правоустанавливающих документов, знать нормативно-правовую базу, регулирующую механизм проведения сделок, и правильно реагировать на ту или иную ситуацию, связанную с этим аспектом. Кроме того, он должен быть психологом и психотерапевтом для своих клиентов, поскольку для любого человека покупка (продажа) объекта недвижимости – это большой стресс, который усугубляется полной правовой безграмотностью в этой сфере.
Процесс этот может быть лёгким и приятным только в идеале. На практике же всё оказывается гораздо сложнее, и постоянный рост цен на недвижимость только усугубляет эти сложности. Кстати, первый, кому не выгодна такая ситуация, это тот же риэлтор. К его обычным обязанностям в этих условиях добавляется ещё и обязанность перегнать рост цен, работая в постоянном цейтноте и принимая на себя обязательства сложить в хэппиэндовскую картинку разрозненные куски мозаики сделки. Противоречивое украинское законодательство, многочисленные инстанции и коммунальные службы также не способствуют высоким скоростям и дешевизне услуг. А вид очередей, скажем, в БТИ или ЖЭКе удручает и рассеивает радужные надежды на быстрые результаты. Растут и официальные тарифы инстанций.
Что касается проверки квартиры на предмет всяких «юридических несоответствий», то, например, в нашей компании этим занимается информационный департамент вполне профессионально и в полном объёме. Компания не заинтересована в том, чтобы подготовленная сделка сорвалась в последний момент из-за отсутствия какой-либо справки или внезапно всплывших негативных подробностей о квартире. Поэтому всё проверяется загодя и очень тщательно. Как именно? Пусть это останется нашей коммерческой тайной, тем более, что клиенту важно не это, не подробный отчёт о сложностях работы, а положительный результат процесса, сервис.
Так что знать нужно много и учиться нужно, и главное – возможность такая есть. В Украине и России есть учебные заведения, которые готовят риэлторов.
В частности, в Украине это Киевский колледж недвижимости. По его окончании выпускнику присваивается квалификация «специалист рынка недвижимости». Круглый год проходят многочисленные курсы повышения квалификации, тематические семинары и тренинги по различным аспектам риэлторской деятельности. Кроме того, специалисты объединяются в профессиональные союзы, как на региональных уровнях, так и на национальном. По собственной инициативе создают стандарты профессиональной этики, тарификацию услуг, осуществляют добровольную сертификацию и способствуют повышению авторитета украинских риэлторов. В последние годы стала появляться и разнообразная литература для риэлторов, издаваемая самими же риэлторами. А тот факт, что законодательно стандарты риэлторской деятельности до сих пор не приняты, не вина риэлторов, а их беда, так как права специалистов данного рынка никак не защищены.
Ещё одна тема, которая иногда поднимается в СМИ, – потери государства и городской казны от «теневой деятельности» риэлторов. Хотелось бы напомнить читателям, что, являясь субъектами хозяйственной деятельности, риэлторские фирмы платят налоги в соответствии с правилами, регламентирующими налогообложение для своей формы собственности на общих основаниях.
Инна ПОВЕРЕННАЯ
| |
est", 2023
