RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Ипотечный рынок меняет условия игры
Выпуск 92 от 21.09.2005. Тема "Финансы. Банки. Ипотека"

Высокими ставками по кредиту банки пытаются застраховаться от возможных рисков

В последнее время многие банки, работающие по программам ипотечного кредитования, перешли на жесткие кредитные условия: существенно повысили процентные ставки, увеличили сумму первоначального взноса, а приверженцы нулевой предоплаты и вовсе объявили об ее отмене. И это на фоне растущих цен и высокого спроса на жилье, когда с помощью ипотеки совершаются до 70% сделок на рынке недвижимости! Такое нововведение, осложненное политической и экономической неразберихой в стране, вызвало массу домыслов и самых неблагоприятных прогнозов. Все настойчивее стала звучать тема падения цен на жилье из-за резкого снижения покупательской способности граждан, лишенных кредитной поддержки. Ситуацию подогревают слухи, что сегодняшний политический кризис может привести к тому, что банки и вовсе прекратят выдачу кредитов на покупку жилья. Впрочем, о том, что происходит на ипотечном рынке и почему банки решили изменить условия выдачи кредитов, лучше узнать из первых уст.
Наш эксперт - Роман НЕГИНСКИЙ, заместитель руководителя бизнеса обслуживания индивидуального клиента КБ "ПриватБанк".

- Роман Маркович, насколько ипотека влияет на ценовую ситуацию рынка недвижимости?

- Еще год-два назад говорить о влиянии ипотеки на ценовую конъюнктуру рынка недвижимости не приходилось: покупка жилья с помощью кредитных денег составляла от силы 3-5%. Сейчас мы наблюдаем иную картину. Ипотека развивается довольно быстрыми темпами - растет количество банков, работающих по ипотечным программам, увеличивается количество кредитов, расширяются возможности для заемщиков. Все больше и больше людей берут креди-ты. Ведь в условиях острого квартирного вопроса ипотека - оптимальный способ быстро улучшить свои жилищные условия, даже если денег на покупку жилья не хватает. По мере же развития ипотечного кредитования кредиты становились все более доступными для широких слоев населения, что, в свою очередь, делало доступным само жилье. Во-первых, сроки кредитования были увеличены сначала до 15 потом до 20 лет, что привело к уменьшению размера ежемесячного платежа. Это позволило заемщикам брать большую сумму кредита. Во-вторых, очень важным моментом, который привел к резкому повышению активности спроса на жилье и возможности получить кредит, стало введение "ПриватБанком" (и банком "Финансы и Кредит" - авт.) нулевого первоначального взноса. Для многих такие условия оказались особенно выгодными. Барьер 30%-го взноса был преодолен, вход на ипотечный рынок стал более легким и безболезненным, особенно для тех, кто не имел собственных сбережений. Все это способствовало повышению спроса на жилье и стало мощным фактором движения цен на рынке недвижимости.

- "ПриватБанк" одним из первых объявил о более жестких условиях кредитования, отменив нулевой первоначальный взнос и подняв процентные ставки по кредиту. С чем связан такой шаг и правда ли, что подобными мерами банкиры пытаются спасти ипотечный рынок от обвала?

- Когда мы вводили нулевую предоплату, то понимали, что это очень смелый шаг с точки зрения кредитного бизнеса - продавать большие кредиты на длительный срок без первоначального взноса очень рискованно. Однако в тот период времени это было оправданно: начиная с марта, цены на недвижимость росли стремительно. Мы понимали, что выдавая кредит на покупку квартиры, скажем, в сумме $10 тыс., через полгода такое жилье будет стоить гораздо дороже - уже в пределах $15 тыс. Вплоть до августа цены буквально росли на глазах. Проанализировав рынок и уровень цен, мы пришли к выводу, что цены уже "перегреты" и могут упасть вниз. Более того, качество квартир уже не соответствует их стоимости. Поэтому, чтобы свести к минимуму ипотечные риски, было принято решение вернуть первоначальный взнос на предыдущий стандартный уровень - от 20%. Он не мог быть нулевым вечно, так как если цены на пике, то кредит с нулевым взносом - это неоправданный риск для банка, тем более, что доходность кредитования в ипотечном сегменте - самая низкая. К тому же международные стандарты кредитования обязательно предполагают первоначальный взнос в размере 20-30%.

Если говорить о факте повышения про-центных ставок, то эта мера также вполне оправданна. Активность кредитования набрала такие обороты, что привлечение депозитов (ресурсов для кредитования) по своим темпам стало отставать от роста объемов кредитных портфелей. Чтобы держать банк в финансовом балансе, надо увеличивать объем роста депозитов и как-то "притормаживать" кредитование. На этом фоне банки решили поднять ставки по депозитам и, соответственно, ставки по кредитам. В итоге - то, что мы сейчас наблюдаем в целом по рынку: кредитные ставки выросли до 15,5%-21% в гривне и 14%-15% - в долларах. Ставки же по депозитам сейчас поднялись в среднем на 1-1,5%. К примеру, в "ПриватБанке" ставка по депозитам повысилась на 2,5% - с 12% до 14,5% годовых. Это отражение текущей рыночной цены денег плюс сезонные колебания, которые тоже влияют на ситуацию.

Так что ничего страшного и револю-ционного в банковской ипотечной сфере не произошло. Просто высокий спрос на кредиты несколько подсократил кредитные ресурсы, а ценовая ситуация на рынке жилья оказалась в зоне риска - цены достигли своего пика. Поэтому банки сейчас взяли курс на взвешенную кредитную политику.

- Какой возможный неблагоприятный сценарий может произойти для банка и заемщика?

- В случае существенного снижения цен на недвижимость увеличивается вероятность того, что заемщики могут прекратить выполнять свои обязательства перед бан-ком в связи с тем, что рыночная цена жилья будет ниже задолженности по ипотечному кредиту. Все это может привести к резкому увеличению неплатежей по кредитным договорам.

- Причины повышения ставок банкиры называют разные: одни говорят о сок-ращении кредитного портфеля, другие о том, что кредитные ресурсы стали дорогие, и банкам невыгодно работать по низкой марже.

- И это правда. Есть определенные нормативы ликвидности и адекватности капитала, которые должен соблюдать банк. Эти нормативы обязывают банк держаться в балансе, о котором я говорил выше. В случае дисбаланса банки вынуждены регу-лировать ситуацию путем регулирования ставок либо путем введения каких-то барьеров, ужесточающих требования. Лю-бой банкир в такой ситуации, во-первых, будет выбирать те кредитные проекты, которые для него более рентабельны, во-вторых, тщательно выбирать клиентов, которые имеют хорошую кредитную историю.

- Еще в августе ужесточение условий кредитования можно было считать отдельными эпизодами, сегодня это вы-лилось в тенденцию. Как это скажется на ипотечном спросе?

- Меньше людей будут пользоваться кредитами. Значит, вместо 100 человек кредит смогут взять, скажем, только 10. Надо сказать, что лояльными условиями кредитования, в частности, отменой первоначального взноса мы "разбаловали" клиента. Люди привыкли, что большие кредиты могут быть доступными. Но когда кредитов выдается гораздо больше, чем привлекается депозитов, такая ситуация не может длиться вечно.

Поэтому мы переходим к международному стандарту, когда первоначальный взнос становится определенным пороговым барьером для заемщика. Проще говоря, клиенту надо доказать, что он платеже-способен.

- Насколько высоки, с вашей точки зрения, проценты по кредиту?

- Ставки в течение года могут меняться по несколько раз, так как они отражают текущую рыночную ситуацию. Опять же, если выросла цена по вкладам, скажем, на 2,5%, соответственно с учетом всех рас-ходов и обслуживания цена по кредитам должна вырасти минимум на 4%. Одним из действенных факторов снижения ипотечных ставок может быть приток на рынок меж-дународных целевых инвестиций, которые были бы направлены на ипотечное кредитование. Пока, как видите, инвесторы в очереди не толпятся. Потребность же в кредитных ресурсах достаточно большая. Надо сказать, что ставка по кредиту с точки зрения принятия клиентом решения "брать или не брать кредит", не главный фактор. Гораздо важнее комплекс дополнительных услуг, которые получает клиент. В среднем, банковские ставки отличаются друг от друга на 1-2 пункта - не больше. И это нормально.

- А как объяснить то, что многие банки, напротив, снизили ставки по кредиту?

- Надо, во-первых, разобраться, что под-разумевается под декларацией снижения ставки. Как правило, в таких случаях будут менее выгодны другие условия. За низкой процентной ставкой могут скрываться какие-то дополнительные накладные расходы, высокие штрафные санкции за любое нарушение пункта кредитного договора, штрафы за досрочное погашение кредита и т. д. Бесплатный сыр бывает, знаете где… Поэтому потенциальным клиентам я бы советовал внимательно знакомиться с условиями кредитного договора, с условиями санкций и всегда просчитывать объем дополнительных накладных расходов, которые могут возникать при оформлении кредита. Только сопоставив ряд параметров, можно говорить, где лучше, а где хуже.

- Правда ли, что в последнее время участились невозвраты по кредиту?

- В среднем по банковской системе процент невозврата по ипотеке колеблется на уровне 3%. У каждого банка есть своя методика решения этого вопроса, но мы, например, стараемся не доводить ситуацию до судебных разбирательств. К сожалению, сегодняшняя судебная система не способствует защите кредитора. Поэтому судебная реализация имущества крайне нежелательна для банка. Мы максимально настроены на несудебный режим. В то же время мы никому не прощаем долгов и обеспечиваем тщательный контроль над обеспечением платежной дисциплины. Клиент должен понимать: обязательства по кредитному договору нужно выполнять.

- В последнее время банкиры заявляют, что находятся в ожидании обвала рынка жилья. Как бы вы спрогнозировали воз-можное развитие событий в ближайшей перспективе?

- Думаю, что жесткая политика банков по ипотечному кредитованию "притормозит" активность спроса на кредиты. Но это не приведет к обвалу ипотечного рынка и не окажет существенного влияния на уровень цен на жилье. Полагаю, что каких-то резких валютных колебаний тоже не будет. Надеюсь, что в ближайшее время ничего карди-нального не произойдет, правда, в том случае, если в стране не случится очередной революции.

А как у них?

Если посмотреть на опыт других стран, то, например, в США средняя ставка 15-летнего ипотечного кредита колеблется в пределах 2-4%, в Австрии под 3-5% годовых можно взять кредит на 30 лет. Что касается наших ближайших соседей, то, скажем, в странах Балтии годовая ставка составляет 3,3-3,5% на срок до 15 лет, в Венгрии - 5-6% на 35 лет. В среднем же мировая практика предоставления кредитов такова: срок кредитования - до 30 лет, процентная ставка - 3-6% годовых.

Елена СОФРОНОВА, директор компании "REALNEST":

- Сейчас цены на жилье приостановили свой интенсивный рост, и уже можно говорить о некоторой стабилизации. Но я бы не сказала, что решающим фактором в снижении темпов роста цен является ужесточение условий кредитования. Скорее, это следствие многих факторов, которые комплексно повлияли на рынок недвижимости. Уже в августе наметился ряд предпосылок для снижения спроса на жилье и "выравнивания" ситуации. Во-первых, "пиковые" цены затормозили процессы расселения, ранее активно происходящие в центральной части города. Для многочисленных коммерческих структур покупка объектов с расселением стала просто нерентабельной, что способствовало снижению спроса. Во-вторых, практически сравнявшиеся со "вторичкой" цены на жилье в новостройках привели к оттоку покупателей на первичный рынок. В-третьих, на рынке недвижимости заметно увеличилось количество предложений. Связано это не только с ожиданием грядущего налогового бремени и "выбросом" инвестиционных квартир. Все больше квартир стало выставляться на продажу в связи с активным отъездом представителей бизнеса в столицу на постоянное место жительства. Ну и, конечно, пересмотр условий выдачи кредитов на покупку жилья существенно уменьшил масштабы кредитования, что также сказалось на спросе и ценах на недвижимость. Совокупность всех этих факторов привела к тому, что к концу августа динамика спроса на жилье упала в 2 раза и имеет тенденцию к дальнейшему снижению.

Если говорить о прогнозах на ближайшее время, то, по всей вероятности, наметившаяся ценовая стабилизация продлится недолго - уже в ноябре риэлторы ожидают заметное снижение цен.

Мнение специалистов

Владислав СИКУН, начальник отдела обслуживания физ-ических лиц КБ "Кредитпром-банк":

"Изменение режима кредитования вызвано несколькими причинами. Прежде всего, в сегодняшних условиях работать по низким процентным ставкам невыгодно, какими бы привлекательными они не казались для заемщика. Кроме того, в связи с ажиотажным спросом на ипотечные кредиты и снижением интереса к депозитам, многие банки стали испытывать острый дефицит кредитных ресурсов. В итоге банки сами загнали себя в тупик, постоянно улучшая условия кредитования. Теперь в связи с возросшими ипотечными рисками по причине неизбежного подешевления жилья, банки повышают кредитные ставки и увеличивают первоначальный взнос, а некоторые сокращают и сроки кредитования.Учитывая напряженную ситуацию в стране: в ближайшее время дешевых кредитов не будет".

Людмила РЕШЕТИЛОВСКАЯ, начальник отделения банка "Финансы и Кредит":

"Работать в условиях, когда рост доходов заемщика не успевает за ростом цен, когда треть кредитов гасятся с трудом, а каждый 10-12-ый кредит погашается буквально за один-два месяца, довольно рискованно. Поэтому, учитывая сложившиеся реалии, а также "перегретость" рынка недвижи-мости,где стоимость предложения сравнялась со среднеевропейскими ценами, банки вынуждены были ужесточить условия кредитования".

Светлана ФУРМАН, директор ООО "Эксперт-Сервис":

"Повышение процентных ставок по кредиту, возможно, несколько ограничит количество лиц, обращающихся в банки за кредитными деньгами, хотя и при прежних высоких ставках спрос на ипотеку был достаточно активен. Переход на новые схемы кредитования, нисколько не повлияет на ценовую ситуацию на рынке недвижимости, тем более - не приведет к обвалу цен. Считаю, что в ближайшее время цены на жилье не упадут и не остановятся. Чтобы упала стоимость жилья, должны произойти какие-то глобальные катаклизмы вроде очередного дефолта. Пока такой угрозы в стране нет."

Беседовала Валентина ПОПОВА

 






+380 56 79-000-79
   Объявления
Продам! Красивый уютный деревянный дом в селе Сажевка в 10 км от Днепропетровска!
Загородный дом в коттеджном поселке Барвита. Типовой проект «ЛОТОС» Общая площадь 420 кв.м
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0812