RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Снять офис легче, чем купить
Выпуск 89 от 31.08.2005. Тема "Рынок недвижимости"

Последние 2-3 года днепропетровский офисный рынок находится на подъеме. Об этом говорит высокий, постоянно растущий спрос и увеличение объема предложений. Однако несмотря на то, что офисное пространство активно пополняется за счет бурного строительства новых офисных центров, реконструкции отдельно стоящих зданий, помещений в административных центрах, потребность в офисных площадях, особенно класса "С" и "Д", остается неудовлетворенной. Как правило, такие офисы охотно выбирают представители малого и среднего бизнеса, для которых современные бизнес-комплексы пока не по карману. О том, как складывается ситуация в сегменте таких офисных площадей и на какие варианты можно рассчитывать, мы попросили рассказать Светлану Прохоренкову, руководителя департамента коммерческой недвижимости компании "Realnest".


- Светлана Константиновна, как выглядит картина офисного рынка сегодня?

- Особенностью сегодняшнего рынка офисов я бы назвала растущие цены и смещение спроса в сторону качественных и недорогих площадей. Так, с начала года цены на офисную недвижимость выросли в среднем на 16,8% и колеблются в пределах $560-2100 за кв. м. Если раньше повышенным спросом пользовались квартиры в жилой "вторичке", то сегодня они уже мало интересуют бизнесменов. Сейчас актуальны отдельно стоящие здания, помещения в специализированных офисных центрах. Правда, их не так уж много, к тому же они слишком дороги. Так, стоимость "квадрата" в некоторых современных деловых комплексах в центре города доходит до $1,5 тыс. Поэтому большинство желающих купить или снять офисные площади ориентированы на менее дорогостоящие варианты - офисы в административных зданиях или помещения, выведенные из жилого фонда, с отдельным входом на первых этажах. Многие покупатели хотели бы приобрести такие помещения по цене $500-600/кв. м. Проблема лишь в том, что такие предложения сейчас в дефиците.

- Что сегодня доминирует: аренда или покупка?

- Желание бизнесмена иметь в собственности приличный офис не всегда подкрепляется наличием достаточных средств и возможностями рынка. Помещений, идеально отвечающих требованиям покупателя, по-прежнему не хватает. Например, купить офис, оптимальный по площади и цене, с выходом на "красную линию", скажем, на проспекте Карла Маркса, сегодня практически невозможно. Все помещения давно выкуплены. Между тем желающих приобрести в этой части города нежилое помещение площадью до $200 кв. м и даже по цене $1000/кв. м - немало. Полтора-два года назад, когда цены на жилую недвижимость были "щадящими", многие предпочитали покупать 1-2-3-комнатные квартиры, выводить их из жилого фонда и переоборудовать под офисы. Сейчас это дорогое удовольствие, особенно для представителей малого бизнеса, а также для тех, кто только начинает свое дело. Поэтому аренда вновь становится актуальной, тем более, что предложений в этом сегменте достаточно, да и ассортимент более разнообразный по цене и географии. По данным нашей компании, сейчас арендное предложение превышает спрос в 1,5 раза, чего нельзя сказать о предложениях к продаже. Так что, арендовать офис сегодня легче, чем купить.

- Какие требования к офису предъявляют покупатели и арендаторы?

- Еще недавно основное внимание уделялось местоположению здания: обязательно в оживленном месте центрального делового района и с выходом на "красную линию". Это требование и сейчас остается в силе, но не всегда бывает возможным из-за нехватки таких площадей. Сейчас в списке основных требований на первый план выходит удобство и функциональность самого помещения, обязательное наличие парковки. Наибольшим спросом (80%) стали пользоваться помещения площадью от 20 до 80 кв. м, и только 20% претендентов хотели бы обосноваться в офисах площадью от 80 до 300 кв. м. При этом помещение должно иметь современную техническую начинку, систему охраны, доступные подъездные пути к зданию, возможность без проблем парковаться. Внешняя привлекательность здания и состояние прилегающего пространства также учитываются. И, конечно, фактором, определяющим окончательный выбор, является приемлемая цена.

- На какие арендные ставки сегодня можно рассчитывать?

- Стоимость аренды в основном зависит от потребительских характеристик помещения, общей арендуемой площади, района города. Естественно, самые дорогие офисы - в центре. Здесь стоимость аренды в новых офисных центрах составляет $15-22/кв. м. Несколько ниже ставки в отдаленных районах. К примеру, на улице Рабочей аренда современного офиса обойдется от $12 до $14/кв. м (без учета коммунальных платежей). Что касается стоимости аренды выведенных из жилого фонда помещений, а также площадей в админзданиях, то такие помещения с хорошим ремонтом, кондиционером, необходимыми средствами коммуникации предлагаются по цене $10-15/кв.м. А вот аренда жилых квартир обойдется в $5-7/кв.м. Причем в отдаленных районах - ж/м Тополь, 12-й квартал, проспект Петровского - можно найти варианты даже за $3-4/кв.м. Но это будут помещения без должного ремонта, охранных систем, парковки и других необходимых удобств для ведения бизнеса.

А как у них?
Недавно Международная риэлторская компания CB Richard Ellis опубликовала результаты исследования мирового рынка аренды офисов.
Как оказалось, дороже всего аренда офиса обходится в лондонском Вест-Энде - $1923 за 1 кв. м и в центре Токио - $1411 за 1 кв. м. А вот квадратный метр офиса в небоскребе на Манхэттене в Нью-Йорке стоит $578.
В быстро развивающихся странах Центральной и Восточной Европы возведение новых деловых комплексов в целом удовлетворяет растущий спрос, поэтому ставки там снизились на 3-6% и составляют $401- 404 за кв.м.
В Москве чистая ставка аренды офиса (только за площадь) составляет $585 за 1 кв. м в год, а полная стоимость (с учетом расходов на обслуживание, налоги, коммунальные услуги и проч.) - $918 за кв. м..
Доля свободных офисных помещений в Лондоное - 9%, в Париже - 6%. В Москве - 4,1%.


- Сейчас в городе развернулось активное строительство престижных бизнес-центров. Как это влияет на ценовую ситуацию вторичного рынка офисов?

- Новые бизнес-центры, конечно, составляют жесткую конкуренцию "вторичке", однако существенно не влияют на цены продаж офисного "квадрата". А вот арендные ставки пытаются "подтягиваться" к ценам офисов в новостройках, хотя в большинстве случаев это неоправданно, и арендатор редко соглашается с предложенной ценой. К примеру, на проспекте Карла Маркса с апреля предлагается к аренде нежилое помещение площадью 200 кв. м на 3 этаже "сталинки" по цене $35/кв. м. Но охочих воспользоваться таким предложением пока нет. Не находит арендаторов и нежилое помещение на 2 этаже в "сталинке" площадью 50 кв. м за $30/кв. м. Хозяева таких помещений переоценивают достоинства своего товара и в итоге остаются в проигрыше.

- Как будет складываться ситуация в ближайшее время?

- Спрос на офисную недвижимость с каждым годом растет, поэтому ожидать снижения цен не приходится. Изменение ценовой ситуации возможно лишь в том случае, если на рынок хлынет большой поток предложений. Пока же офисный рынок далек от насыщения.

Валентина ПОПОВА






+380 56 79-000-79
   Объявления
Продам! Красивый уютный деревянный дом в селе Сажевка в 10 км от Днепропетровска!
Предлагается к продаже помещение магазина/салона красоты расположенного по ул.Героев Сталинграда
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.2510