RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Продавцы на рынке жилья.
Выпуск 85 от 03.08.2005. Тема "Рынок недвижимости"

Сегодняшняя ситуация на днепропетровском рынке жилья, как нельзя лучше, складывается в пользу продавца. Цены уверенно ползут вверх, не "отдыхая" даже летом, спрос достаточно активен и почти в полтора раза превышает предложение. Все это позволяет продавцам чувствовать хозяевами на рынке и диктовать свои условия. На волне спроса оживились даже владельцы не самого качественного жилья - "екатерининок", "коммуналок", "хрущевок" на первых и последних этажах, квартир в отдаленных районах. Сейчас такие квартиры активно выставляются на продажу и даже при неоправданно завышенной стоимости находят своих покупателей. "Амбициозный", "жадный", "бескомпромиссный" - так характеризуют нынешнего продавца покупатели. Кто же предлагает сегодня квартиры к продаже?


"Альтернативщики"

По словам Виктории Калюжной, руководителя департамента жилой недвижимости компании "Realnest", самую многочисленную группу продавцов, а это около 70%, составляют люди, желающие изменить свои жилищные условия. Другими словами, продающие старое и одновременно покупающие новое жилье. В эту группу входят те, кто занят проблемами расселения, разъезда, съезда и просто сменой района проживания. Как правило, это продавцы, переезжающие из своей маленькой (худшей) квартиры в большую (лучшую) и наоборот. Такие сделки, когда взамен продаваемой квартиры покупается другая, называются альтернативными. Сложность этих сделок в том, что продавцу приходится не только искать покупателя на свою квартиру, но и подбирать вариант нового жилья.

Сегодня, когда цены на жилье непрерывно растут, а объем предложений невелик, прогнозировать, что все пройдет гладко, довольно проблематично. Сделка может затянуться на неопределенный срок или вообще не состояться из-за несогласованности действий ее участников. Понимая всю сложность ситуации, некоторые продавцы отказываются от задатка, пока не нашли себе "альтернативу". В то же время покупателям невыгодно долго ждать, так как цены за это время уходят вперед, и они вынуждены искать другие, более приемлемые варианты.

Большинство таких продавцов, как замечает Виктория Калюжная, нереально оценивают свои финансовые возможности и возможности рынка. Так, немалая часть из них хотела бы вместо продаваемой, скажем, 3-комнатной типовой "высотки" иметь в качестве "альтернативы" добротный частный дом в хорошем районе, с хорошей транспортной развязкой. Три года назад, когда цены на дома были значительно ниже, а спрос незначителен, такой вариант был вполне возможен. Сейчас это нереально. Нереально также рассчитывать на то, что, выставив на продажу, скажем, свою 2-комнатную "чешку" на ул. Свердлова за $40 тыс., можно приобрести на вырученные деньги две "единички" в высотном доме - одну в этом же районе, а другую - например, на ж/м Победа. Учитывая то, что 1-комнатная "высотка" в районе проспекта Кирова стоит в пределах $25 тыс., оставшейся суммы хватит разве что на малосемейку на ж/м Западный или Северный. Не стоит также надеяться продать свою 2-комнатную "хрущевку" на проспекте Правды за $29 тыс., а взамен найти в этом районе аналогичную квартиру за $24 тыс. при средней цене на такое жилье - $26 тыс.

В альтернативных сделках вести с продавцом переговоры о снижении цены - дело довольно деликатное: если продавец снизит цену своей квартиры, то сам столкнется с трудностями при покупке жилья.

Прямые продажи

Примерно 30% продавцов, как сообщила Виктория Калюжная, предлагают квартиры к прямой продаже. Такие сделки не обременены никакими "цепочками" и условиями. Конечная цель - получение денег. Как правило, такие квартиры продают отъезжающие в другой город или в другую страну, хозяева подаренных или унаследованных квартир. Последним спешить некуда, поэтому они могут придержать свою квартиру в пору спада цен и выставить на продажу в момент их подъема. Договориться с такими продавцами непросто: они выставляют максимальную цену и не идут на уступки.

Инвесторы

Такие продавцы, имея собственное жилье, предлагают квартиры только для перепродажи. Как правило, они следят за ситуацией на рынке недвижимости, прекрасно ориентируются в ценах и знают, когда выгоднее всего выставить свой товар на продажу. Обычно инвесторы делают это на пике роста цен, когда стоимость "квадрата" достигает предельной планки. В числе продавцов таких квартир - люди, проинвестировавшие строительство на ранних стадиях и зарабатывающие на разнице в ценах. Если вечером бросить взгляд на окна наших новостроек, скажем, на те же "башни" жилищного комплекса "Крутогорный", то большая часть окон не светится - в квартирах никто не живет, просто в такое жилье вложены деньги. Торговаться с инвесторами - дело безнадежное, они не уступят ни гривны.

Надо отметить, что вариант с выжиданием максимальной цены ни в коем случае не подходит для продавцов, которые собираются на вырученные деньги купить потом новую квартиру. Ведь дорожать во время ожидания будет и продаваемое, и покупаемое жилье.

Играющие на повышение

Это немногочисленная группа продавцов, пытающаяся искусственно регулировать цены на жилье. Чтобы создать ажиотаж, сегодня они могут выставить свою квартиру на продажу, скажем, за $30 тыс., а через 2-3 недели - за $35 тыс. Такие продавцы не торопятся с продажей, а потому могут "играть" с ценами до тех пор, пока не найдется безумец, готовый согласиться с таким предложением. Хозяева таких квартир хорошо понимают, что в условиях дефицита квартир и роста цен покупатели не прочь рассмотреть любое предложение, пока цены не подскочили еще больше. Тем не менее, чтобы не переплатить лишнее, лучше обратиться к риэлторам, которые адекватно оценят предлагаемое жилье.

Отъезжающие на ПМЖ

Сегодня количество отъезжающих за рубеж резко поубавилось. Как отмечают риэлторы, пик миграционных процессов остался в середине 90-х. Если раньше отъезжающие продавали свои квартиры по демпинговым ценам, то теперь они неохотно идут на торг и если уж оценили свои "квадраты" в кругленькую сумму, то хоть гопак перед ними пляши - ни за что не сбросят цену. При продаже таких квартир могут возникнуть сложности, связанные с затягиванием сделки во времени по причине незапланированного сбора документов.

"Доверчивые" продавцы

Немногочисленную группу продавцов составляют лица, продающие квартиры по доверенности. В этом случае не лишним будет узнать, почему хозяин сам не занимается продажей. Бывает, это очень занятый бизнесмен, для которого слишком обременительно принимать личное участие во всех этапах подготовки и совершения сделки, что, как известно, занимает довольно много времени. Но не исключено, что хозяином квартиры может оказаться алкоголик, наркоман или недееспособный, подписавший доверенность под давлением или на каких-то невыгодных для него условиях. Нередко встречается и продажа квартиры по поддельной доверенности либо по доверенности, утратившей силу вследствие смерти доверителя. Поэтому следует насторожиться, если квартиру продает не собственник, а его представитель по доверенности. Обязательно нужно встретиться с законным хозяином квартиры, чтобы он лично подтвердил полномочия доверенного лица, а также объяснил, почему он поручил продажу своей собственности именно ему. Если мотивы выдачи документа вам не понятны - лучше воздержитесь от сделки. Учтите, что лицо, выдавшее доверенность, в любой момент может ее отозвать, тем самым прервав ход уже совершающейся сделки. Риэлторы крайне осторожно относятся к таким квартирам и советуют покупателям совершать сделку только с помощью специалистов.

"Черные маклеры"

Особую категорию продавцов составляют так называемые "черные маклеры", или попросту говоря - мошенники. Как правило, они работают в одиночку, охотясь на жилье алкоголиков, наркоманов, престарелых. Незаконно завладев таким жильем, они выставляют его на продажу по ценам ниже рыночных, чтобы быстрее сбыть свой товар. С этой целью мошенники даже приводят квартиру в более-менее приличный вид. Нередко бывшим хозяевам подыскиваются дешевые квартиры - малосемейки в самых отдаленных районах города.

Если вам предлагают дешевое жилье, не спешите радоваться. Тщательно проанализируйте ситуацию. Если есть сомнения - отложите сделку. А лучше всего - доверьте свои проблемы риэлторам, в компетенции которых не только проверка всех уязвимых моментов сделки, но и профессиональное проведение торга.

Валентина ПОПОВА






+380 56 79-000-79
   Объявления
Комплекс строений промышленного назначения, ж/м. Фрунзенский, ул. Столбовая.
Загородный дом в Новоселовке для большой семьи, где никому не тесно!
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.2167