RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Грядет американизация украинских риелторов?
Выпуск 80 от 29.06.2005. Тема "Риелторские услуги"

Недавно Ассоциация Специалистов Недвижимости Украины (АСНУ), Институт земельной политики Линкольна и Международный Фонд Недвижимости (IRPF) провели в Киеве семинар "Роль рынка недвижимости в странах с переходной экономикой". Почему гостями семинара стали именно американские специалисты?

Дело в том, что в Соединенных Штатах Америки 92% операций с недвижимостью осуществляется через риэлторов. Выходит, что в заокеанской державе очень высок статус специалистов данной сферы, считают руководители Ассоциации специалистов по недвижимости Украины. Поэтому и пригласили на семинар коллег из США: председателя Международного фонда недвижимости (IRPF) Джо Ханауера, президента института земельной политики Линкольна Джеймса Брауна, президента Metro Council, Портленд, штата Орегон, Дэвида Брагдона. По словам президента АСНУ Александра Бондаренко, цель семинара - не только в том, чтобы научить риэлторов работать на мировом уровне, а еще и понять теорию функционирования рынка недвижимости, поскольку это важно для экономики всей страны. Ведь в Украине только-только начинается законодательное урегулирование данного сегмента.


"Один из высокопоставленных госслужащих считает, что американский опыт неприемлем и неинтересен для Украины, и утверждает, что якобы более предпочтительно романо-германское направление. Но последняя система на нашем рынке недвижимости применяется и, как ни странно, мало помогает", - констатирует вице-президент АСНУ Артур Оганесян. По его словам, оборот на рынке недвижимости в Штатах - один из самих высоких. Средний американец обновляет жилье раз в четыре-семь лет, и никто даже не задумывается о том, чтобы осуществить куплю-продажу самостоятельно. У нас же на подобные кардинальные жизненные перемены граждане решаются в среднем раз в 25-30 лет. Джо Ханауер считает, что полностью копировать систему ведения рынка зарубежных стран, естественно, не следует, ведь каждое государство имеет свою историю, разный демографический уровень. Но позаимствовать опыт иностранных специалистов никогда не мешает.

Как рассказал Дэвид Брегдон, среди реэлторов США есть и профессиональные инженеры, учителя, врачи… Но если они меняют свой профиль деятельности и приходят работать в сферу недвижимости, обязательно заканчивают специальные школы, где получают знания по вопросам строительства, коммерции. По окончании они сдают экзамен и получают лицензию. Риэлторы, девелоперы, брокеры стремятся стать членами профессиональной ассоциации, которая организовывает тематические семинары и конференции. "Риэлтор продает не только квадратные метры, а, в первую очередь, информацию: это часть пакета услуг. Уплачивая комиссионные за операции с недвижимостью, а они в США составляют в среднем 5-6% от стоимости продажи, клиент как бы рассчитывается еще и за консультацию, моральную поддержку", - дополнил коллегу Д. Браун. Он заметил, что, несмотря на знания в области операций с недвижимостью, сам никогда не совершал подобных сделок - только при участии специалиста.

"К сожалению, на украинском рынке много некорректно работающих риэлторов, что и настораживает людей", - в свою очередь отметил Артур Оганесян. По его словам, стоимость услуг наших специалистов несколько ниже американских: комиссионные редко поднимаются выше 5%, чаще это 3,5-4%.

В США, по словам Д. Брагдона, в недвижимости и домовладении сконцентрировано около 20% ВВП. В теории налог на имущество самый эффективный, поэтому можно обложить операции с этими объектами налогами, повысить их, и это даст высокие поступления в казну. Но есть другой вариант - обеспечить поступление в бюджет через стимулирование самого рынка, чтобы недвижимости стало больше. А стимулы, отметил г-н Брагдон, могут быть разные: снижение процентной ставки при ипотеке, умеренные налоги при застройке малопривлекательных территорий, введение инноваций, зонирование... Государство же в данный процесс вмешивается только тогда, когда это требуется, его задача - экономическая стабильность, правовая защита. Джо Ханауер отметил, что для США нехарактерно приобретение жилья еще до его сдачи в эксплуатацию, однако кое-где такие схемы встречаются. Например, в Орегоне сейчас возводится жилье в привлекательном районе, где раньше были склады. Люди резервируют себе квартиры за год-два до конца строительства. Д. Браун считает, что данная система символизирует дефицит предложения.

Кстати, частной собственностью в США являются 68% домохозяйств. Приблизительно половина из них приобретены через ипотеку. Около 80-90% желающих купить жилье берут кредиты. Из доходов таких граждан снимают сумму денег, которая используется на покупку дома, и не облагают ее налогом. А вот взять ссуду для приобретения земли нельзя, поскольку ее стоимость быстро меняется, комментирует Д. Брагдон.

По его словам, в Америке, как и в Украине, составляются ценовые прогнозы на недвижимость. Скажем, сейчас Центральный банк сделал вывод, что рынок жилья в США переоценен. Хотя подобные предсказания снижения и повышения стоимости недвижимости достаточно условны.

Прогнозировать в Украине достаточно сложно, считает А. Оганесян, поскольку на цены влияют не только рыночные законы, а еще и политические "непредсказуемые" факторы. Что же касается ближайших ценовых вариаций, то А. Бондаренко склонен думать, что в этом году не следует ожидать каких-то резких падений. "Рынок в стадии разогрева", - констатирует А. Бондаренко, но в то же время, применяя аллегорию, замечает: "Дерево не может расти максимально вверх".

По мнению специалистов АСНУ, государству ныне не выгодно регулировать рынок недвижимости. Власти заинтересованы, чтобы все оставалось на ручном режиме, а не поддавалось четким правилам игры. Иначе как можно объяснить, что из всех министерств и ведомств согласились участвовать в семинаре всего шесть госслужащих, хотя сначала подтверждали свое присутствие тридцать человек. Выходит, им неинтересна роль открытых аукционов по продаже земли, недвижимости, приватизации. Все эти операции могли бы дать серьезный толчок развитию рынка недвижимости.

Недвижимость растет в цене

В настоящее время высокий спрос и рост цен на недвижимость отмечается не только в Украине, но и во многих странах мира. Предлагаем вам экспресс-обзор состояния рынка жилья в Америке и Германии.

Бум по-американски: В прошлом году продажи новых домов в США выросли на 9,5 %. Цены на первичном рынке подскочили на 10%, средняя стоимость нового дома составила 215 тыс. долларов. На вторичном рынке - продажи выросли на 7% при средней цене за дом 183 тыс. долларов. По словам специалистов, подъем рынка недвижимости объясняется низкими процентными ставками по ипотечным кредитам - они не превышают 6,5%. Кроме того, растет экономика - количество рабочих мест и доходы населения увеличиваются. Аналогичная ситуация складывается на рынке коммерческой недвижимости: за восемь месяцев прошлого года его оборот превысил 99 млрд. долл. против 56 млрд. в 2003 году.

По прогнозу Национальной ассоциации риэлторов (NAR) ежегодно в Америке будет продаваться около 8 млн. домов при ежегодном вводе новых домов на уровне 1,2 миллиона. Специалисты NAR предполагают, что к 2010 около 85% рынка окажется в руках крупных фирм, оказывающих полный спектр услуг.

Бум по-немецки: В Германии изменяется структура рынка жилья, стремительно увеличиваются объемы малоэтажной застройки (доля малоэтажного строительства оценивается более чем в 60%). В 2003 году коэффициент нового строительства составил 0,38 кв. м на человека. Лучшие показатели по вводу жилья продемонстрировали Кельн и Гамбург.

Примечательно, что на одного жителя Западной Германии приходится 40,7 кв. м жилой площади, а на одного жителя Восточной Германии - 37,2 кв. м площади. Средняя стоимость кв. м в берлинской квартире составляет 1252 евро за кв. м, а средняя стоимость дома - 230 тыс. евро. При этом доступность жилья остается высокой. Самая низкая доступность жилья в Мюнхене (стоимость квартиры превышает годовой доход в 10 раз), а самая высокая - в Гамбурге (в 5,5 раза).

Для сравнения, "бум по-украински" выглядит так: Цены в последние три года растут, в среднем, на 35%. Нынешний 2005 год ознаменовался резким падением количества сделок с недвижимостью (практически в 10 раз на начало года). Эксперты связывают это как с политической нестабильностью, так и с вступлением в силу ряда законов, в том числе налоговых.

Источник: Property.times.com.ua






+380 56 79-000-79
   Объявления
Предлагается к продаже завод нового поколения
Комплекс строений по ул. Карла Либкнехта
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0813