RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Реальная цена.
Выпуск 2 от 19.11.2003. Тема "Рынок недвижимости"

     Что для нас является мерилом, определяющим ценность того или иного объекта, товара?

     Стоимость, цена! Стоимость объекта - это мерило его ценности, это основной критерий, по которому каждый из нас определяет, насколько объект соответствует нашим возможностям.

     Стоимость объекта - мерило его ценности, позволяющее определить эквивалент-аналог, совокупность других объектов, на которые данный объект может быть обменен. 

     В свое время, стоимость объекта определялась солью, мехом, человеческими жизнями. Колумб открыл такую меру ценности объектов, как его количество в специях. А кое-где и до сих пор ракушки дороже долларов.

     С углублением разделения труда универсальным мерилом стоимости объекта стали служить деньги (их эквиваленты). 

     Оценка - способ определения стоимости объекта. Любые познавательные мотивы человека связаны тем или иным образом со стремлением оценить - чтобы определить ценность, значимость объекта. Вряд ли кто-нибудь задумывался над вопросом, сколько раз на день ему приходится совершать акт оценки. Оценка является мощным инструментом познания мира, сравнения объектов, имеющих разную структуру, предназначение и применение. Тем не менее, ограниченность ресурсов заставляет человека двигаться и непрестанно развиваться в поисках альтернативы, базой которой является акт оценки.

     Не будучи оцененным, объект не может иметь цены.

     Цена - универсальный показатель ценности объекта в данный момент времени и в данных обстоятельствах. 

     Такое на первый взгляд простое и понятное понятие, как цена - на самом деле скрывает загадочный механизм ее формирования. Такой механизм лежит в основе функционирования любой экономической системы. Цена - результат акта оценки.

     Таким образом, оценка - нечто существующее объективно, независимо от нашего о ней представления. Мы лишь способны использовать этот уникальный инструмент с целью более глубокого познания окружающей нас действительности, использовать с целью познания мира в сравнении.

     Богатство в самом широком и многогранном смысле этого понятия может быть определено только путем оценки. Оценка является основополагающим принципом существования рынка: без оценки рынок невозможен, ни в каком виде. Искажение оценки приводит к неправильному отражению ценностных приоритетов в обществе. 

     Любая операция с имуществом требуют знания стоимости объекта собственности. В советские времена стоимость определялась как балансовая и оценивалась по затратам на его строительство. Спорить с этим было смешно: несогласные с политикой государства объявлялись спекулянтами, ворами, преступниками, которым не место в дружных рядах, идущих "заре навстречу". Вопрос стоимости "тревожил" только государство, так как все объекты, а также право собственности на них, принадлежали ему.

     Сегодня же, в рыночных условиях, стоимость имущества не задается директивно. Она зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и в жизни в целом. Появилась возможность по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим нам имуществом (домом, квартирой, другим недвижимым и движимым имуществом). 

     Зарождение рыночных отношений способствовало началу перехода права собственности от государства к другим субъектам. Начался процесс приватизации. Сразу же возник вопрос определения стоимости приватизируемого имущества. В свет вышла "Методика оценки стоимости имущества при приватизации", утвержденная постановлением КМУ от 12.10.2000 г. №1554. Именно согласно этой методике проводилась оценка стоимости имущества, которое приватизировалось по программе Государственной приватизации 2000-2002 гг. 

     Статья 6 данной методики гласит, что "…проведение независимой оценки имущества регулируется… положениями (национальными стандартами) независимой оценки, нормативными актами фонда государственного имущества. В случаях, не урегулированных законодательством…, независимая оценка проводится на основе принципов и правил, определенных международными стандартами оценки…". При этом национальных стандартов независимой оценки еще нет, нормативных актов тоже не густо. Так мы и жили, применяя к нашим реалиям международные стандарты оценки.

     Шло время, оценщики опирались на Методику 1554, Сборники "Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых и общественных зданий и сооружений" (сборники УПВС), утвержденные Госстроем СССР В 1969-1972 гг., "Правила оценки физического износа жилых зданий", утвержденных приказом Гос. Комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству №52 от 02.07.1993 г, "Нормы профессиональной деятельности оценщика", утвержденные Советом Украинского Общества Оценщиков, (протокол №1 от 24.12.1997 г., протокол №7 от 11.04.1995 г.), руководствовались инструктивными письмами Фонда государственного имущества, использовали другие нормативные документы, регламентирующие ценообразование в строительстве. Кабинет Министров Украины принял ЗУ " Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине" №2658-III от 12.07.2001 г., но стандарты по прежнему оставались Международными, вступившими в силу 24.03.1994 г. 

     И вот свершилось! 10.09.2003 г. Кабинет Министров Украины принял Национальный стандарт №1 "Общие положения оценки имущества и имущественных прав", в котором учтены принципы и методы, применяемые во всем мире, с учетом национальных особенностей законодательства, рыночных реалий и оценки. 

     Итак, мы видим, что оценка сыграла определяющую роль в процессе массовой приватизации, особенно на "не денежной" ее стадии.

     В каких же случаях возникает ее необходимость в условиях рынка, к которому мы упорно, изобилуя ошибками и перегибами, все же стремимся? Чтобы ответить на этот вопрос, определим пользователей оценки: 

     Оценка имущества проводится в двух случаях:

  • Согласно ЗУ "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной деятельности в Украине" №2658-III от 12.07.2001 г. (далее Закон);
  • По желанию собственника.

         Согласно Закона, проведение оценки имущества является обязательным в следующих случаях:
    - при создании предприятий (хозяйственных обществ) на базе государственного имущества или имущества, которое находится в коммунальной собственности;
    - при реорганизации, банкротстве, ликвидации государственных, коммунальных предприятий и предприятий (хозяйственных обществ) с государственной долей имущества (долей коммунального имущества);
    - при выделении или определении доли имущества в общем имуществе, в котором есть государственная доля (доля коммунального имущества);
    - при определении стоимости взносов участников и учредителей хозяйственного общества, если в указанное общество вносится имущество хозяйственных обществ с государственной частью (частью коммунального имущества), а также в случае выхода (исключения) участника или учредителя из состава такого общества;
    - при приватизации и другой форме отчуждения в случаях, установленных законом, аренды, обмена, страхования государственного имущества, имущества, которое находится в коммунальной собственности, а также возврата этого имущества на основании решения суда;
    - при переоценке основных фондов для целей бухгалтерского учета;
    - при налогообложении имущества и определении размера государственной пошлины согласно закона;
    - при передаче имущества под залог;
    - при определении убытков или размера возмещения в случаях, установленных законом;
    - в других случаях по решению суда или в связи с необходимостью защиты общественных интересов.

         Обязательность оценки распространяется только на объекты государственной и коммунальной собственности, также на операции с имуществом, подлежащем передаче в залог. Что же касается негосударственной собственности, то ее оценка не является обязательной, однако необходимой для субъектов рынка.

    РАССМОТРИМ СИТУАЦИЮ ТАКОЙ НЕОБХОДИМОСТИ. ИТАК ...

    ЕСЛИ ВЫ:

    ВЫ ПОЛУЧИТЕ:

    Потенциальный инвестор и нуждаетесь в прединвестиционной экспертизе объекта инвестицийДостоверную информацию о реальном состоянии объекта инвестиций и его рыночной стоимости
    Кредитор и хотите определить рыночную стоимость объекта залогаНепредвзятую и объективную информацию о рыночной (и ликвидационной) стоимости объекта залога, а также рекомендации по максимальной защите интересов кредитора в части регулирования залоговых отношений
    Собственник и хотите определить рыночную стоимость объекта собственностиПолную характеристику Вашей собственности и заключение о ее рыночной стоимости
    Ищете инвестораПрофессиональную консультацию об инвестиционной привлекательности Вашего объекта инвестиций
    Хотите взять кредитЭкспертное заключение о стоимости имущества, предоставляемого в залог
    Финансовый директор и хотите осуществить переоценку активовЗаключение экспертов, которое позволит Вам обосновать справедливую стоимость вверенных Вам активов
    Представитель государства, ликвидатор и хотите определить стартовую цену аукциона по продаже залогового имущества, имущества банкротовВывод экспертов, которые определят рыночную стоимость и ликвидационную стоимость активов

         В сущности, приведены только наиболее распространенные случаи, когда Вам могут понадобиться услуги оценщиков. Частные потребности отдельного заказчика могут обнаруживать и создавать все новые и новые прецеденты применения оценки.

         Многие из Вас считают, что, обратившись в риэлторскую компанию, обязательным условием является предоставление услуг по оценке недвижимости, определение ее рыночной стоимости. Конечно же, мнение эксперта по недвижимости всегда будет реально отражать картину рынка на момент определения стоимости имущества. Однако существует ряд ограничений по предоставлению услуг оценки. 

         Согласно статьи 5 Закона, лицами, имеющими право проводить оценку, являются: 

         - субъекты хозяйственной деятельности - зарегистрированные в установленном законодательством порядке физические лица - субъекты предпринимательской деятельности, а также юридические лица, независимо от их организационно-правовой формы и формы собственности, которые осуществляют хозяйственную деятельность, в составе которых работает хотя бы один оценщик, и которые получили сертификат субъекта оценочной деятельности в установленном Законом порядке;

         - органы государственной власти и органы местного самоуправления, которые получили полномочие на осуществление оценочной деятельности в процессе выполнения функций из управления и распоряжения государственным имуществом и (или) имуществом, что есть в коммунальной собственности, и в составе которых работают оценщики. 

         Таким образом, оказание услуг по оценке является лицензированным видом деятельности. 

         - Оценщиками могут быть граждане Украины, иностранцы и лица без гражданства, которые составили квалификационный экзамен и получили квалификационное свидетельство оценщика в соответствии с требованиями этого Закона. 

         - Оценщиком не может быть лицо, которое имеет непогашенную судимость за корыстные преступления (согласно статье 6 ЗУ "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине"). 

         Риэлторские компании, не имеющие лицензии на проведение оценки, могут предоставлять не более чем информационно-консультационные услуги по определению стоимости недвижимости. Такие услуги ничего общего с экспертным заключением не имеют.

         В чем же принципиальная разница? 

         Информационно-консультационные услуги оформляются в виде информационной справки, содержащей стоимость объекта недвижимости. Это субъективное мнение эксперта по недвижимости, которое базируется на личном опыте. 

         Экспертное заключение - это письменный отчет, который, согласно статьи 56 "Общие положения оценки имущества и имущественных прав" Национального стандарта № 1, содержит:
         - описание объекта оценки, которое дает возможность его идентифицировать;
         - дату оценки и дату завершения составления отчета, а в случае необходимости - срок действия отчета и вывода про стоимость имущества согласно требованиям законодательства;
         - цель проведения оценки и обоснование выбора соответствующей базы оценки;
         - перечень нормативно-правовых актов, согласно которым проводилась оценка;
         - перечень ограничений по согласованию результатов оценки;
         - изложение всех предположений, в пределах которых проводилась оценка;
         - описание и анализ собранных и использованных исходных данных и прочей информации во время проведения оценки;
         - выводы по анализу действующего использования и наиболее эффективного использования объекта оценки;
         - изложение содержания использованных методических подходов, методов и оценочных процедур, а также соответствующих расчетов, с помощью которых сделан вывод о стоимости имущества;
         - письменное заявление оценщика о качестве использованных исходных данных и прочей информации, личный осмотр объекта оценки (при отсутствии возможности личного осмотра - соответствующие пояснения и обоснования ограничений и предположений по использованию результатов оценки), соответствия Национальным стандартам оценки имущества и прочим нормативно-правовым актам по оценке имущества во время ее проведения, другие факты, которые являются важными для подтверждения достоверности и объективности оценки имущества и выводов о его стоимости;
         - выводы про стоимость имущества;
         - приложения с копиями всех исходных данных, а также в случае необходимости - прочие информационные источники, которые поясняют и подтверждают предположения и расчеты.

         Заказчик, прежде всего, должен определить цели оценки, то есть для чего необходимо определить стоимость недвижимого имущества. В случаях, когда этот документ необходим для собственных целей - достаточно обратиться к специалисту по недвижимости, если же отчет будет использоваться третьими лицами (банками, страховыми компаниями, инвесторами и пр.), как подтверждение стоимости объекта - ему нужен сертифицированный оценщик, владеющий инструментарием оценки, то есть методами и подходами.

         Подходы и методы, наиболее широко используемые в области оценки недвижимости:
         - Затратный подход включает в себя метод замещения и метод прямого восстановления.
         - Доходный подход - методы прямой и непрямой капитализации доходов. 
         - Сравнительный подход (примером может служить метод регрессии).

         Приведенный перечень является далеко не исчерпывающим. Выделены только те методы, которые указаны в Национальном стандарте и наиболее часто с точки зрения автора используются специалистами, краткое описание которых позволяет получить представление о методике оценки объектов недвижимости. 

         Метод замещения. Состоит в определении стоимости замещения с учетом уменьшения ее на сумму износа. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости. 

         Метод прямого воссоздания (восстановления). Состоит в определении стоимости восстановления с учетом всех видов износа.

         Метод прямой капитализации применяется, когда прогнозируется постоянный по величине и равный в промежутках периода прогнозирования чистый операционный доход, получение которого не ограничивается во времени.

         Метод дисконтирования денежных потоков (непрямая капитализация) применяется в случаях, когда прогнозные денежные потоки от использования объекта оценки неодинаковы по своей величине, непостоянны на протяжении определенного периода или их поступления ограничиваются во времени. Прогнозные денежные потоки (в том числе стоимость реверсии) подлежат дисконтированию для получения их текущей стоимости.

         Данные методы (прямой и непрямой капитализации) позволяют инвестору оценить привлекательность объекта на основе ожидаемых доходов. 

         Метод регрессии, основанный на сравнительном анализе сделок на рынке недвижимости, при обязательном учете влияющих на цену факторов. Данный метод эффективно работает при достаточно подробной информации о совершаемых сделках. 

         Оценка имущества осуществляется с использованием методов, которые являются составляющими частями методических подходов либо результатом комбинирования нескольких методических подходов, а также оценочных процедур. Оценщик применяет, как правило, несколько методических подходов, наиболее полно отвечающих определенным целям оценки, виду стоимости при наличии достоверных информационных источников для ее проведения.
     
         Выводы о стоимости объекта строятся на основании согласования результатов оценки, полученных с помощью применения различных методических подходов.

         Таким образом, использование того или иного подхода в оценке является творческим процессом, управляемым созидательными и профессиональными качествами оценщика. Широкая сфера применения, углубляющиеся и усложняющиеся рыночные отношения - все это делает оценку в современных условиях необходимым условием цивилизованного ведения бизнеса.

    Начальник департамента оценки Процун Н.Н.






  • +380 56 79-000-79
       Объявления
    Загородный дом в коттеджном поселке Барвита. Типовой проект “ПРИМУЛА” Общая площадь 221,8 кв.м
    Продам участок в Подгороднем на ул. Зеленой. 21 сотка
       Реклама


         © компания "Realest", 2003
         © изготовлено "Matrix Design", 2003
    Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

    Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
    Время формирования страницы: 0.0678