RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Аренда офисных площадей: вчера и сегодня
Выпуск 350 от 16.02.2011. Тема "Аналитика"

Аренда офисных площадей: вчера и сегодня

За 2010 год аренда офисных площадей в Днеп­ропетровске повысилась в среднем на 19,5%. В настоящее время в центральных районах города арендные ставки составляют $12,3 за 1 кв.м в месяц, что выше прошлогодних показателей на 35,2%. В районах, приближенных к центру, – $9,5 (повышение составило 53,2%), а в отдаленных районах – $5,7 (повышение составило 3,6%). Величина среднерыночного показателя арендной ставки составляет на 1 января 2011 года $9,2 за 1 кв.м в месяц.

Общий объем предложения офисных площадей в Днепропетровске по состоянию на конец 2010 года составляет около 1,3 млн. кв. м. На одного жителя в среднем приходится около 1,2 кв. м. При этом 60% офисных площадей используются владельцами для собственных нужд и не поступают на открытый рынок аренды-продажи.

В основном, это объекты недвижимости, занятые городскими и областными органами местного самоуправления, учреждениями здравоохранения и образования, а также промышленными и финансовыми структурами. Оставшиеся 40% офисных площадей, или 516 тыс. кв. м, с разной частотой появления участвуют при продаже или сдаче в аренду.

Около 40% объектов на офисном рынке аренды представлены новыми и реконструированными офисными центрами. Площади в новых центрах начали поступать на рынок аренды/продажи в последние семь лет. Уровень арендных ставок в новых бизнес-центрах на 20-30% выше среднерыночных показателей в «старом» административном фонде. (Данные по арендным ставкам (в долларах США, с учетом НДС) приведены в таблице).

На начало 2010 года спрос на офисы был на очень низком уровне. Предложение превышало спрос в разы, рынок пребывал в состоянии «застоя». Таким был весь первый квартал прошлого года. Величина арендных ставок была стабильна, поскольку договоры аренды перезаключили в конце 2009 года. На начало апреля предложение на аренду офисной недвижимости превышало спрос примерно в 5,6 раза. Величина этого соотношения повысилась по отношению к итоговым данным четвертого квартала 2009 года – тогда предложение превышало спрос в 3 раза. Цены предложений вопреки спросу повышались на протяжении всего первого квартала – впервые за последние полтора года на все классы офисной недвижимости и во всех районах города.

Резкий скачок ставок аренды объяснить сложно. Во-первых, превышение предложения над спросом не дает никаких оснований для активизации рынка. Во-вторых, корректором цен в сегменте коммерческой недвижимости является малоактивная деятельность большинства предприятий и организаций. Нынешний экономический спад больше всего сказался на развитии бизнеса, чем на ситуации с семейными бюджетами. Владельцам крупного бизнеса, завязанного на кредитных средствах, пришлось основательно «затянуть пояса». Некоторые компании кризисная ситуация вынудила отказаться от расширения занимаемых офисных площадей. Других и вовсе заставила свернуть свой бизнес. Добавьте к приведенным фактам сокращение многими компаниями штата сотрудников, снижение покупательской способности, и ситуация со спросом на офисные площади станет понятной.

Но тогда за счет чего мы наблюдаем такой скачок арендных ставок? Мы не в силах дать ответ на происходящее. Единственным предположением может быть то, что на самом деле цены предложений на порядок могут отличаться от цен реальных сделок, т.е. заключенных договоров аренды.

На начало июля предложение на аренду офисной недвижимости превышало спрос примерно в 6,5 раза. Величина данного соотношения повысилась по отношению к итоговым данным первого квартала 2010 года. Тогда предложение превышало спрос в 5,6 раза. За период второго квартала число предложений снизилось (на 18%), но спрос упал еще больше (на 35%), что и повлияло на увеличение выше указанной величины. Цены предложений соответственно тоже пошли вниз, хотя еще в первом квартале они демонстрировали положительную динамику.

Арендные ставки на офисную недвижимость на начало июля в среднем по городу составили $9,0 за кв.м/месяц. При этом средняя величина арендных ставок в центральной части города составила $10,5 за кв.м/месяц, в приближенных к центру районах – $8,6 за кв.м/месяц, а в отдаленных от центра районах – $5,7 за кв.м/месяц. (Табл. 1, Гр. 1,2,3).

По сравнению с первым кварталом 2010 года, в центральных районах города на все классы офисных помещений цены повысились на 1,9%. В районах, приближенных к центру, арендные ставки снизились на 4,4%, а в отдаленных от центра районах снижение составило 13,6%. Еще в начале апреля средняя величина арендных ставок в центральной части города составляла $10,3 за кв.м/месяц, в приближенных к центру – $9 за кв.м/месяц,

а в отдаленных от центра районах – $6,6 за кв.м/месяц. В среднем по городу среднерыночный показатель арендной ставки на офисные помещения на 1 апреля 2010 года составлял $9,1 за кв.м/месяц, т.е. цены предложений снизились по итогам второго квартала на 1,1%.

Состояние рынка аренды офисных помещений по итогам второго квартала говорило о дальнейшей неопределенности и показывало вновь отрицательную динамику, после того как в первом квартале был продемонстрирован рост арендных ставок. Обусловлено такое поведение цен, на наш взгляд, второй волной экономического спада, который хоть и не являлся ярко выраженным, но все-таки влиял на рынок коммерческой недвижимости. Основным фактором падения арендных ставок стало уменьшение арендуемых площадей.

По итогам третьего квартала, арендные ставки в среднем по городу составили $9,4 за кв.м/месяц. При этом средняя величина арендных ставок в центральной части города составила $12,6 за кв.м/месяц, в приближенных к центру районах – $9,2 за кв.м/месяц, а в отдаленных районах – $5,9 за кв.м/месяц. (Табл. 1, Гр. 1, 2, 3). По отношению к итогам второго квартала 2010 года, в центральных районах города на все классы офисных помещений цены повысились на 4,4%.

Спрос в третьем квартале превышал предложение, а при­чиной являлось нежелание покупать объекты коммерческого назначения, так как у большинства инвесторов не было уверенности в завтрашнем дне.

На протяжении всего четвертого квартала цены предложений на все классы офисов были стабильны, с допустимым разбегом в 2-5%.

На 1 января 2011 года предложение офисных площадей в городе находится в равновесии со спросом.

Повсеместное сокращение деловой активности, спад производства и потребления товаров и услуг, высокий уровень безработицы и падение платежеспособности работающего населения приводят к тому, что спрос на все сегменты коммерческой недвижимости остается на очень низком уровне. Это, в свою очередь, влечет за собой падение арендных ставок и цен на объекты, выставленные на продажу. Но сегодня арендаторы находятся в более выигрышной ситуации, нежели продавцы. Покупать готовы единицы, остальные же арендуют офисные помещения.

Сейчас наиболее востребованными являются небольшие площади в 30-80 кв.м. Просторные офисы пользуются значительно меньшим спросом, даже несмотря на то, что их собственники готовы снижать арендные ставки. В связи с сокращением персонала большие компании, ранее планировавшие расширение своих офисных площадей, переезжают в еще меньшие помещения.

Следует отметить, что спрос на офисные помещения, расположенные в отдаленных районах, практически отсутствует. Такие объекты значительно отдалены от центра деловой активности, к тому же, как правило, это встроенные помещения, что не слишком привлекательно для арендатора.

В новых офисных центрах ситуация не менее напряженная. Средний уровень занятости площадей составляет 70-80%, что далеко от докризисных показателей в 85-90%. Но с учетом нелегкой экономической ситуации это все-таки неплохо.



Таблица №1

Динамика изменения арендных ставок
на офисные помещения за 2010г. ($/кв.м/месяц)





График №1





График №2





График №3



Марина ХОЛОДНАЯ,
оценщик-аналитик компании RealNest


Отдел оценки:

8(056) 790 02 77
8(056) 788 65 40
8(050) 603 82 72

Предоставляем информационные справки:

- о рыночной стоимости недвижимого имущества на заданный период времени для суда;
- о состоянии арендных ставок объектов коммерческого назначения во всех районах города.

Оказываем услуги независимой оценки имущества, оборудования, автотранспорта.








+380 56 79-000-79
   Объявления
При покупке квартиры,в подарок паркинг на 2 машины
Аренду складского корпуса в районе ТЦ "Новая Линия" по ул.Трудовых Резервов.
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0711