RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Когда восстановится ипотека?
Выпуск 350 от 16.02.2011. Тема "Рынок недвижимости"

Когда восстановится ипотека?

В конце прошлого года банки активно налаживали контакты с агентствами недвижимости, что недвусмысленно обещало возобновление ипотечных программ в 2011 году. Однако массового движения на ипотечном рынке не произошло. Количество банков, выдающих ипотеку, хотя и увеличилось, но остается незначительным. Да и получить кредит стало не так просто: требования к плате­жеспособности заемщиков резко возросли, а процентные ставки остаются достаточно высокими.

Когда же реально заработает ипотека, и станет ли жилье в кредит снова доступным? К разговору мы пригласили президента Ассоциации «Днепровский банковский союз» Владимира Косюгу (Днепропетровск) и Антона Шаперенкова, директора департамента маркетинга розничного кредитования VAB Банка (Киев).

 

 

Антон ШАПЕРЕНКОВ,
директор департамента маркетинга розничного кредитования VAB Банка:


– Поскольку плавающая процентная ставка привязана к стоимости привлекаемого ресурса, а на 2011 год можно прогнозировать снижение на депозитном рынке в пределах 1-2%, то ожидать удешевления ипотечных кредитов можно примерно в таком же коридоре.


 

 

 

Владимир КОСЮГА,
президент Ассоциации «Днепровский банковский союз»:


– На сегодня не более 25% всех кредитов считаются невозвратными. Остальные можно в той или иной степени отнести к менее проб­лемным, но не безнадежным.


 

– Сколько сейчас украинских банков вышли на рынок ипотеки?

Владимир КОСЮГА: Количество банков, которые предлагают ипотечные кредиты, постепенно растет. Сегодня их на рынке уже более 20, и есть тенденция к росту. Банки испытывают избыток ликвидности и вынуждены выходить на рынок ипотеки.

Сейчас взять ипотеку на вторичном рынке уже реально. Правда, условия кредитования стали более жесткими, чем три года назад: банки набили себе шишки на ранее выдаваемых кредитах и теперь пытаются оградить себя от возможных рисков. Теперь первоначальный взнос составляет уже не 20%, как раньше, а 30-50%. Кредитная ставка в среднем – 20% годовых в гривне, а срок кредитования сокращен до 10-максимум 15 лет. Надо отметить, что у нас не столько дорогие кредиты, сколько короткие. А ипотека должна быть такой, как во всем мире – на срок от 20 до 50 лет, чтобы заемщик мог безболезненно выплачивать кредиты. Но пока мы только подбираемся к кредитованию на длинный период.

– Что мешает развитию ипотечного кредитования?

Антон ШАПЕРЕНКОВ: Сегодня есть несколько ограничивающих факторов, которые не позволяют ипотеке развиваться докризисными темпами или хотя бы темпами, приближенными к прежнему уровню.

Во-первых, это поведение самого заемщика. В период кризиса человек больше склонен к накоплению, чем к тратам. Многие потенциальные заемщики, которые могут и хотели бы взять ипотечный кредит, сегодня еще не готовы брать на себя кредитные обязательства. Это подтверждает рост депозитных портфелей банков. То есть, тот заемщик, который теоретически готов взять кредит, сегодня свои средства откладывает на депозиты, тем самым увеличивая депозитный портфель банковской системы.

Во-вторых, с ипотечного рынка ушли покупатели, которые инвестировали в недвижимость. Как известно, до кризиса недвижимость очень быстро росла в цене. Фактически 50-60% заемщиков, которые брали кредиты, на этих же кредитах и зарабатывали. На волне роста спроса и цен они приобретали недвижимость на стадии строительства либо жилье на вторичном рынке с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду. Это служило источником неплохого дохода. Сейчас, когда цены на недвижимость не растут, а скорее, снижаются, такие заемщики ушли с рынка. Ипотека для них стала не интересна, поскольку с ее помощью уже нельзя заработать. Из-за этого «просели» общие объемы продаж ипотечных кредитов.

В-третьих, активный рост ипотеки сдерживают жесткие условия кредитования. Имея в своем портфеле большое количество просроченных кредитных задолженностей, банки пересмотрели свои подходы к оценке платежеспособности клиентов. Теперь учитываются только официальные доходы. В то же время многие потенциальные заемщики, наоборот, имеют неофициальные доходы, что существенно сужает круг аудитории. Если раньше клиенту могли выдать кредит, как говорится, «под завязку», когда его доходов хватало лишь на обслуживание кредита и впритык «на жизнь», а на досрочное погашение средств совсем не оставалось, то сейчас все совершенно иначе. Клиенту стараются так рассчитать платеж, чтобы у него оставался еще некоторый запас прочности.

В-четвертых, сегодняшний ипотечный рынок уже не предлагает кредиты на 30 лет. Нулевые авансы также ушли в прошлое. Сейчас минимальная процентная ставка составляет 15% в гривне (плавающая ставка). Для обычного потребителя, приобретающего квартиру для личных целей, она еще достаточно высока. При такой ставке уровень удорожания приобретаемой квартиры, скажем, за 25-30 лет, будет трехкратным. Его можно было позволить себе на этапе роста рынка, когда покупаешь квартиру, к примеру, за 200 тыс. грн., а через 1,5 года продаешь ее за 250 тыс. грн. В таком случае проценты по кредиту полностью перекрывались бы прибылью после продажи.

На мой взгляд, все эти факторы – и ограниченный спрос на недвижимость, и отсутствие хорошего ипотечного продукта, и невозможность зарабатывать на перепродаже жилья, и ограниченные сроки кредита – сдерживают спрос на ипотеку и собственно продажи банков. Единственный продукт, который сейчас более-менее продается, это кредит под залог недвижимости. Такие кредиты, как правило, берут частные предприниматели для развития бизнеса. Они короткие с точки зрения погашения и более дорогие с точки зрения стоимости займа: источником погашения служит бизнес, а бизнес всегда несет с собой риски.

Владимир КОСЮГА: Сегодня объем банковских депозитов вернулся на докризисный уровень. В Украине он составляет более 400 млрд. грн., в Днепропетровской области – около 55-60 млрд. грн. При этом объемы кредитования до сих пор не восстановлены. Одна из причин – у банков нет длинных денег. Поэтому, чтобы запустить долгосрочные кредиты, банки стали удлинять сроки депозитов. В то же время финучреждения должны быть уверены в том, что вкладчики не бросятся массово изымать свои депозиты при первом же негативном сигнале. Не случайно Национальный банк Украины сейчас рассматривает возможность запрета на досрочное снятие депозитов. Если в Украине фактически все вклады будут до востребования, это приведет к тому, что дешевые и долгосрочные кредитов мы увидим еще не скоро. Тогда банки будут брать на себя риски, привлекая внешние заимствования, и эти риски перекладывать уже на плечи заемщика.

Еще одна причина, сдерживающая развитие ипотеки, – это сокращение покупательской способности населения. Если до кризиса строительные компании Днепропетровска продавали по 5-7 квартир в день, то сегодня столько же продается в квартал, в лучшем случае – в месяц. Пока рынок недвижимости будет двигаться такими темпами – мы будем иметь медленный тренд к восстановлению ипотеки.

На сегодняшний момент ипотечный рынок еще нестабилен и не настолько интересен заемщику, как 2-3 года назад. Обслуживать ипотечные кредиты сегодня – удовольствие не из дешевых. К тому же, если раньше, во время подъема рынка недвижимости примерно 30-40% покупок квартир совершались в спекулятивных целях, то сейчас доля таких сделок сократилась до нуля. Инвесторы, ранее получавшие быстрые и легкие прибыли с помощью ипотеки, покинули рынок.

В свою очередь, банки весьма настороженно относятся к потенциальному заемщику. Об этом свидетельст­вуют высокие требования к его платежеспособности.

– Стоит ли ждать снижения процентных ставок?

Владимир КОСЮГА: Уровень процентных ставок не вечен. Пусть по чуть-чуть, но ставки снижаются.

Антон ШАПЕРЕНКОВ: Поскольку плавающая процентная ставка привязана к стоимости привлекаемого ресурса, а на 2011 год можно прогнозировать снижение на депозитном рынке в пределах 1-2%, то ожидать удешевления ипотечного продукта можно примерно в таком же коридоре.

– Можно ли в этом году рассчитывать на валютное кредитование?

Антон ШАПЕРЕНКОВ: Учитывая риски валютного кредитования и риск признания таких договоров не действительными в связи с законодательной коллизией, вряд ли банки будут идти по пути валютного кредитования. Банкам выгоднее и безопаснее кредитовать в национальной валюте. До кризиса примерно 80% заемщиков брали кредиты в валюте. Именно за счет таких займов и росла просрочка по кредитам.

– Некоторые эксперты высказывают мнение, что уже к концу года ипотечный рынок восстановится в прежних объемах. Насколько это реально?

Владимир КОСЮГА: Несмотря на оптимистические тенденции, в этом вопросе я остаюсь пессимис­том. До тех пор пока не появится платежеспособный заемщик, получающий достаточный доход и готовый своевременно обслуживать кредит, ипотечный рынок будет оставаться вялотекущим.

Чтобы ипотечный рынок зашевелился, необходимо несколько условий. Во-первых, нормальные «длинные» деньги у банков. Во-вторых, нормальные условия покупки жилья у застройщиков – чтобы цена «квад­рата» не зашкаливала за 1,5 тыс. дол­ларов, а отвечала реальной стоимости. В-третьих, источники дохода у населения должны быть стабильными, а уровень доходов – достойный. Сегодня же нет клиента, который мог бы с высокой степенью гарантированности возвращать кредиты банкам. Думаю, что до конца года, учитывая нынешние экономические реалии, ситуация на ипотечном рынке не изменится.

Антон ШАПЕРЕНКОВ: На мой взгляд, в этом году рынок ипотечного кредитования не восстановится. Даже если будет введен мораторий на досрочное расторжение депозитов. Просто депозитный портфель банковской системы еще не успеет «удлиниться». К тому же рынок недвижимости еще не начнет расти в этом году. Покупатель еще не готов выходить на рынок и тратить средства на приобретение недвижимости – пока он только накапливает. И вряд ли в этом году, судя по состоянию экономики, наступит этап, когда покупатель начнет активно тратить деньги. Скорее, это произойдет в 2012 году. Тогда же можно говорить и о более динамичном развитии ипотеки.

 

Условия получения кредита на покупку жилья

– Первоначальный взнос – 30-50% от стоимости недвижимости.

– Средняя эффективная ставка – 20% годовых в гривне.

– Доход заемщика должен в два-три раза превышать размер ежемесячных выплат по кредиту.

– Банки принимают во внимание только официальный доход.

– Если у вас в собственности есть недвижимость, автомобиль, наличие депозитов, шансы на получение кредита увеличиваются.


 

Валентина ПОПОВА






+380 56 79-000-79
   Объявления
Загородный дом в коттеджном поселке Барвита. Типовой проект “ПРИМУЛА” Общая площадь 221,8 кв.м
Предлагается к продаже помещение магазина/салона красоты расположенного по ул.Героев Сталинграда
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0757