В ходе бракоразводного процесса между мной и моей бывшей женой судом был наложен арест на совместно нажитое имущество – квартиру и дачу. Сейчас, после развода, арест решением суда снят, а недвижимость поделена между нами в равных долях. Я намерен продать свою долю, но есть проблемы. Бывшая жена не желает ни продавать свою долю недвижимости вместе с моей, ни выкупать мою долю.
Подскажите мне правовые основания, по которым я мог бы продать свою долю в недвижимости без учета мнений и желаний своей бывшей жены.
Артем
Судя по всему, с даты вступления в законную силу решения суда о разделе совместно нажитого Вами и Вашей бывшей женой имущества, квартира и дача (далее – Объекты) сменили свой правовой статус общей совместной собственности на правовой статус общей долевой собственности. Иными словами, в настоящее время Вы и Ваша бывшая жена продолжаете оставаться совладельцами Объектов, остающихся в правовом статусе общего имущества.
Ваше желание продать свою долю в Объектах может быть реализовано на основании Вашего права совладельца распорядиться своей долей в праве общей долевой собственности.
Право распоряжения является одним из правомочий, входящим в содержание права собственности, которое может быть реализовано собственником имущества по своей воле, независимо от воли других лиц, любым законным способом, в том числе и путем его продажи (отчуждения).
Однако в Ваших интересах учитывать не передаваемое преимущественное право другого совладельца перед другими лицами на покупку Вашей доли в общей долевой собственности на Объекты по цене, объявленной для продажи, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Закон обязывает Вас письменно уведомить другого совладельца о намерении продать свою долю в общей долевой собственности на Объекты, указав цену и другие условия, на которых Вы ее продаете.
Если другой совладелец отказался от осуществления своего преимущественного права покупки либо не осуществит это право в отношении Объектов в течение одного месяца со дня получения от Вас уведомления, только тогда Вы получаете право на продажу своей доли в общей долевой собственности на Объекты другим лицам.
При нарушении Вами преимущественного права другого совладельца на покупку Вашей доли он вправе в течение одного года обратиться в суд с иском о переведении на него прав и обязанностей покупателя. При удовлетворении иска заключенный Вами с другим лицом договор купли-продажи будет признан недействительным, а Вам придется возвратить бывшему покупателю все денежные средства, полученные по недействительному договору. Правда, истец обязан будет внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по новому договору купли-продажи уплатит Вам покупатель, и которой Вы сможете воспользоваться.
Помимо того, другой совладелец может рискнуть обратиться в суд с иском о прекращении Вашего права на долю в общем имуществе, полный перечень оснований для которого не соответствует Вашей ситуации. В итоге Ваше право собственности на долю в общей долевой собственности на Объекты прекратится в связи с ее отчуждением или прекращением по цене, предложенной Вами и принятой покупателем (в первом случае), либо установленной судом и возмещенной другим совладельцем (во втором случае).
Если же Вы не желаете оказаться в процессуальном статусе ответчика, то Вы могли бы предварительно сменить объект продажи с доли в общей долевой собственности на Объекты на новообразованные объекты недвижимости путем применения своего права совладельца на выделение в натуре части недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, либо заключив договор с другим совладельцем о разделе Объектов. При этом Вы становитесь полноправным собственником части квартиры и части дачи, обретших правовой статус частной собственности и новые технические паспорта, не ограниченным интересами других субъектов при реализации своих прав.
Если же выдел в натуре Вашей доли из Объектов либо их разделение окажутся технически невозможными на основании заключения БТИ (Инструкция «о проведении разделения, выделения и расчета частей объектов недвижимого имущества», утвержденная приказом Министерства по вопросам ЖКХ Украины от 18.06.2007 г. №55) в случае установления их неделимости, Вы имеете также право на получение от другого совладельца денежной или другой материальной компенсации стоимости Вашей доли.
Для ответа были применены нормы семейного и гражданского права Семейного кодекса Украины: глава 8 «Право совместной общей собственности супругов» раздел II «Брак. Права и обязанности супругов»; Гражданского кодекса Украины: глава 13 «Вещи. Имущество», раздел III «Объекты гражданских прав», книга первая «Общие положения»; главы 23, 25, 26 «Общие положения о праве собственности», «Прекращение права собственности» и «Право общей собственности» раздела I «Право собственности» книги третьей «Право собственности и другие вещные права».
Виктор Богачев,
руководитель юридического департамента