RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Банк всегда прав...
Выпуск 2 от 19.11.2003. Тема "Финансы. Банки. Ипотека"

     ВИНОКУР Владимир Исаакович - Директор Центра недвижимости и оценки "МЕГОКОН-В"; Советник Президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины.

     В этой статье я хотел бы затронуть очень важный вопрос, с которым всегда сталкиваются участники "кредитного процесса" - это стоимость ЗАЛОГА.

     Типичный вопрос моих Клиентов, с которыми я общаюсь по "горячей линии" (телефон, сайт, офис):

     "Я хочу взять деньги в банке в долг и заложить свою квартиру. Моя квартира стоит 16 тыс. долларов США, а Банк ** (название Банка я опускаю В.В.) оценил ее только в 12 тыс.  и дает мне 6 тыс. Мне сказали, что учитывается ликвидная цена, но квартиру  можно продать за 16 тыс. Правильно ли поступает Банк?"

     Банк действует исходя из своих интересов.

     Мы уже неоднократно разбирались с понятиями "стоимость" и "цена", но давайте повторим основные понятия для "новых" Читателей. Я заметил, что Читатели меняются каждые 3…4 месяца (примерно столько времени занимают период приобретения или продажи квартиры).

     Безусловно, такая "СМЕНА" не относится к тем, кто профессионально занимается рынком недвижимости.

     Международные стандарты оценки, которыми пользуются в Украине, дают такие определения.

     Рыночная стоимость - наиболее вероятная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным Покупателем и добровольным Продавцом, после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и   без принуждения.

     Рыночная стоимость наиболее вероятная цена, которую должна  достигать собственность на конкурентном  и  открытом рынке  с соблюдением всех условий справедливой торговли, сознательных действий  Продавца и Покупателя, без воздействия незаконных стимулов.

     Давайте несколько "раскроем" смысл этих определений.

     а) Причины (мотивации) Покупателя и Продавца по которым один покупает, а другой продает квартиру должны иметь нормальный (типичный) характер, т.е. стороны действуют добровольно, не испытывая незаконного давления или чрезвычайных жизненных обстоятельств.

     Имеется в виду, что у Продавца нет причин быстро и дешево продать квартиру по "бросовой" цене или Продавцу срочно (!) нужны деньги для, например, возврата долга, операции или наем адвоката. При таких обстоятельствах Продавец, как правило, продает квартиру ниже рыночной стоимости.

     Для Покупателя такими обстоятельствами могут быть необходимость приобрести именно какую-либо конкретную квартиру. Например, для расширения своей (уже имеющейся), которая примыкает к приобретаемой, или нужна квартира именно в этом доме для соединения семьи, или нужен именно этот объект для осуществления успешного бизнеса.    В этих случаях, Покупатель готов уплатить не рыночную, а некую "специальную" цену, которая, отличается от рыночной в большую сторону.

     б) Покупатель и Продавец хорошо проинформированы, проконсультированы и действуют с учетом своих максимальных интересов.

     Другими словами, Стороны пользуются услугами тех Риэлторов - профессионалов, которые прекрасно разбираются во всех обстоятельствах операций с недвижимостью и понимают причины и факторы, которые могут влиять на стоимость объекта и отстаивать интересы своего Клиента при "торговле" с противоположной Стороной.

     в) Объект выставлен на продажу достаточно длительный период и в достаточном количестве источников информации.

     Будет ли справедливо и правильно, если Продавец повесит объявление о продаже на столбе и первому же Покупателю продаст квартиру по цене им предложенной. Безусловно, - НЕТ.

     При нормальной продаже, квартира должна "повисеть" в рекламе: 
     - Информация должна появиться во всех  (или почти во всех) информационных изданиях, в т.ч. и электронных риэлторских базах.
     - Объект должен достаточно долго рекламироваться.
     Долгая реклама может способствовать тому, что появится именно тот Покупатель, который купит квартиру  по более высокой цене, потому что ему нужна именно эта квартира, т.е. он (Покупатель) готов заплатить "специальную" цену.

     НО …

     Это утверждение справедливо только при "СТАБИЛЬНОМ" рынке, когда цены НЕ ПАДАЮТ (а лучше растут).

     При падении цен, если Продавец начнет ждать "своего" Покупателя, то может опоздать (!) и в последствии продать квартиру по цене значительно ниже, чем предлагаемая сегодня.   

     г) Цена является нормальной, не затронутой специфическими условиями финансирования или продажи. Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный Покупатель имеет возможность выбрать и другие объекты недвижимости. 

     В этом случае, рыночная стоимость должна быть справедливой, объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости.

     Но бывают и "особые" случаи.

     Например. Продавец может снизить цену, если покупатель разрешит ему несколько месяцев оставаться в квартире после подписания "Договора купли - продажи". 

     Продавец готов снизить цену, если Покупатель выполнит некоторые другие пожелания, среди которых может быть зачисление оговоренной суммы в определенной валюте на конкретный расчетный счет за рубежом.

     Продавец желает повысить цену, а Покупатель с этим соглашается, в случае проплаты цены не одним платежом, а в несколько приемов, т.е. имеет место кредит или рассрочка.

     Бывают ситуации, когда Продавец готов снизить рыночную (продажную) стоимость своей квартиры в случаях, если известно, что будущего Покупателя ожидают определенные проблемы, в т.ч. и финансовые. Например, из квартиры НЕ выписан предыдущий владелец (тот у которого теперешний Продавец купил квартиру). Следовательно, потенциальному Покупателю нужно будет потратить время и деньги (!), чтобы его выписать. Причин может быть много и хороший Риэлтор знает, как торговаться, т.е. всеми способами "работать" на понижение или повышение цены в зависимости от того, чьи  интересы он (Риэлтор) представляет.

     Хотел бы сделать некоторое отступление.

     Очень часто (практически всегда) между понятиями "ЦЕНА" и "СТОИМОСТЬ" ставят знак равенства. Но я полагаю, что эти понятия нужно отличать.

     ЦЕНА - фактический показатель. 
     СТОИМОСТЬ - показатель прогнозируемый.      
     ЦЕНА - это сумма, которая была заплачена за объект. В "Договоре купле - продажи" указывается ЦЕНА.
     СТОИМОСТЬ - указывает ту сумму, которую вероятно заплатит Покупатель за данный объект недвижимости при соблюдении оговоренных условий.

     В информационных базах указывается - СТОИМОСТЬ.

     Безусловно, все вышеперечисленное - так называемые "нюансы", на которые можно не обращать особого внимание.

     Но, хороший Риэлтор и грамотный Клиент должны "ориентироваться и в нюансах":
     - год постройки дома;
     - обратить внимание на материал перекрытий и стен (если Брокера не удовлетворяют ответы продавца, то существуют приемы, с помощью которых можно самому добыть требуемые сведения);
     - куда (стороны света) выходят окна, (иногда Брокеры носят с собой компас);
     - тип строительной серии дома;
     - ведомственный дом (какого ведомства) или нет;
     - кооперативный (чей кооператив) дом или нет;
     - наличие право устанавливающих документов и их тип (вид);
     - продавалась ли квартира ранее, когда и сколько раз;
     - все ли владельцы "имеются в наличие", где находятся отсутствующие и по каким причинам они отсутствуют;
     - кто владеет квартирой, кто прописан, кто проживает (это могут быть совсем разные люди), удостовериться в том, что люди, которых Покупателю показывают и "есть те самые лица";
     - не находится ли квартира под арестом;
     - есть ли долги по оплате коммунальных услуг, электроэнергии и телефонных переговоров (не затеяна ли продажа только для того, чтобы из задатка оплатить долги, а затем отказаться от продажи);
     - телефон индивидуальный или на блокираторе;
     - подключен ли телефон к сети или отключен за долги;
     - относится ли по документам телефон к квартире или вынесена временная линия от соседей;
     - причина, по которой владелец продает квартиру;
     - будет ли приобретаться какое-либо жилье взамен;
     - если будет, то какое жилье, где, и реальны ли по ценам запросы Продавцов;
     - если не будут покупать жилье, то где намерены жить Продавцы, после продажи квартиры; особенно, следует проследить судьбу пенсионеров и несовершеннолетних;
     - есть ли среди владельцев, прописанных или проживающих несовершеннолетние, недееспособные, частично недееспособные, если есть, то кто именно и кто их опекуны или попечители;
     - есть ли среди владельцев, прописанных или проживающих военнообязанные;
     - есть ли среди лиц, имеющих отношение к квартире, те, кто находится в Армии, в местах лишения свободы, в длительных командировках в Украине или вне ее, в больницах на излечении и в каких(!);
     - как удостовериться, что несовершеннолетний, которому уже есть 15 лет, но еще нет 16 лет, (т.е. у него нет паспорта) - именно тот, кто внесен в право устанавливающий документ;
     - сколько денег хотят получить владельцы;
     - в какой валюте;
     - хотят деньги получить наличными или на расчетный счет, в  Украине или за рубежом (согласятся ли на Договор с отлагательным условием);
     - могут ли владельцы просто продать квартиру (на Брокерском сленге - "чистая продажа") или хотят одновременно приобрести другое жилье (обмен путем купли - продажи);
     - хотят ли продать квартиру быстро или не спешат, т.е. "держат цену";
     - сколько времени владельцы хотели бы оставаться в квартире после подписания Договора купли - продажи;
     - сможет ли Покупатель и его Риэлтор обеспечить выписку прописанных из квартиры, т.е. пойдут ли Продавцы на особую технологию продажи для обеспечения обязательной выписки и выселения;
     - заполнят ли владельцы специальный "Опросной лист" (в нашем Центре есть такой документ) или откажутся;
     - кто соседи по этажу, кто живет над квартирой           (иногда люди хотят выехать из-за соседей);
     - сколько денег потребуется на ремонт квартиры;
     - есть ли у Продавца свой Риэлтор, а если есть, то из какой фирмы, заслуживает ли эта фирма доверия, и, главное, не находятся  ли Продавцы и Риэлторская фирма в сговоре для обмана Покупателя.

     Существуют следующие виды стоимости.

     Балансовая (историческая) стоимость - стоимость объекта, по которой он принят на баланс предприятия (организации) после окончания строительства. В практике оценки эта категория носит, как правило, "справочный" характер.

     Я хотел бы заметить, что тогда, когда Риэлтор (малограмотный) говорит, что квартира продается по "стоимости БТИ", то теперь мои Читатели будут знать, что нет "стоимости БТИ", а есть балансовая стоимость,  которая  изменяется  во  времени,  в т.ч. и от коэффициентов  индексации,  которые  вводятся специальными  Правительственными  постановлениями.

     Балансовая стоимость практически всегда (!) ниже рыночной. Практически, но не всегда.

     Особенно такое правило НЕ присутствует при   продаже земельных участков

     1. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта).
     Определяется суммой расходов в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта, в его "новом" состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. 

     В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

     Используется три метода определения восстановительной стоимости:
     а) Определение сметной стоимости. Это достаточно сложный способ и Риэлторы его, как правило, не применяют.
     б) Сравнительный метод (по единице площади или объема). Базируется на стоимости 1 кв. м или 1 куб. м объекта, аналогичного оцениваемому по конструктивному решению, применяемым материалам и другими факторами.
     в) Определение стоимости по укрупненным показателям. Стоимость строения определяется как сумма стоимостей частей  (компонентов) здания. 
     Последние два метода простые и широко используются Риэлторами.

     2. Стоимость замещения - определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием прогрессивных материалов и оборудования.

     Величина полной стоимости замещения часто используется для определения верхнего передела стоимости оцениваемого объекта. Опытный Покупатель не станет платить за существующее здание столько же, сколько он затратит на постройку нового и более прогрессивного здания с аналогичной полезностью. Исключение составляют случаи, когда Покупатель спешит и не имеет времени ждать, пока будет построено новое здание, либо когда покупатель желает избежать рисков, связанных с застройкой нового объекта.

     3. Иногда Риэлторы путают восстановительную стоимость и стоимость замещения. Восстановительная стоимость  выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта - аналога.

     Теперь мои Читатели будут знать и, главное, понимать разницу.

     4. Стоимость в использовании (потребительская стоимость). Отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего   профиля его использования и тех финансово - экономических параметров, которые наблюдаются а период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

     5. Инвестиционная стоимость.
     Понятие "инвестиционная стоимость", сходное с понятием "стоимость в использовании", означает стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него свои финансовые средства. 

     Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается обычно при оценке конкретного инвестиционного проекта, либо объекта, приносящего доход. Данный вид стоимости носит субъективный характер.

     6. Действительная стоимость - восстановительная стоимость  объекта за вычетом износа. Иногда эту стоимость называют еще и остаточной.
     Износ - это ухудшение технических качеств посредством различных воздействий, что приводит к  обесцениванию.  

     Эти величины рассчитываются сравнительно несложно.

     7. Страховая стоимость. 
     Рассчитывается на основе либо восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.

     8. Ликвидационная стоимость.
     Представляет собой чистую денежную сумму, которую Собственник объекта может получить при быстрой ликвидации объекта недвижимости.

     Именно этот вид стоимости (см. "Вопрос" в начале статьи) и учитывает Банк при выдаче кредита.

     По мнению г-на Рогозы П.А., его квартира "стоит", т.е. ее рыночная стоимость, составляет 16 тысяч долларов США. Давайте этому поверим.

     Представим себе, что Кредитор (тот, кто взял кредит, а в залог (обеспечение) передал Банку свою квартиру) перестал платить проценты и выплачивать  сам кредит. 

     Что делает Банк? Поступает в соответствии с Договорам залога (ипотеки). Продает квартиру. Но продает быстро, т.е. не выдерживает принципов и условий рыночной стоимости.

     Таким образом, Банк договорился "сам с собой", что ликвидационная стоимость составляет около 75 процентов от рыночной. Это дело Банка. Почему же Банк дает Кредитору всего 50 процентов от ликвидационной стоимости? Уменьшая сумму самого кредита.

     Опять таки это право Банка, который прекрасно понимает, что за время действия кредита, допустим, пять лет, могут иметь место различные события и обстоятельства, направленные отнюдь НЕ на повышение стоимости объекта.

     Это и износ, в т.ч. и моральный (кто хочет жить  в "хрущевке", даже отремонтированной) и   какое - либо несчастье (пожар, наводнение и т.п.) и ухудшение экономического состояния в государстве, которое может  способствовать падению цен на недвижимость (вспомним положение с 1999 и до начала 2001г.),  изменение политического устройства или приход к власти  какой - либо партии, что будет способствовать снижению цен на недвижимость и много других факторов. 

     Кроме того, Кредитор если уже не будет платить, то не будет платить как сам кредит, так и проценты по кредиту.

     Таким образом, Банк себе страхует и перестраховывает. Имеет право. Полное. Поэтому и выдают малый кредит в сравнении с рыночной стоимостью объекта залога.






+380 56 79-000-79
   Объявления
Продается капитальный дом р-н пр. Петровского
Уникальное торговое помещение, Проспект Кирова, 8
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.2475