RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Когда закончится «квадратный» ступор?
Выпуск 339 от 17.11.2010. Тема "Рынок недвижимости"

Когда закончится «квадратный» ступор?

Вопреки ожиданиям, осеннего всплеска цен на днепропетровском рынке недвижимости не случилось. Рынок по-прежнему стоит, цены буксуют, покупатели все также надеются на квартирные распродажи, и конца-края такой ситуации пока не видно.

О том, что происходит на рынке жилья и что сдерживает его развитие, рассказывает Сергей ЛОГУТЕНКО, член совета Днепропетровской ассоциации специалистов по недвижимости, учредитель бюро недвижимости «Логутенко и партнеры».

– Сергей Николаевич, как Вы оцениваете сегодняшнюю ситуацию в сфере недвижимости?

– Если говорить в целом, то рынок скорее жив, чем мертв. На протяжении года количество сделок – минимально, движения на рынке практически нет. По большому счету, люди перестали не только приобретать недвижимость, но даже рассматривать варианты предложений – телефоны практически во всех агентствах города молчат. И если кто-то из риэлторов заявляет о 10 продажах в месяц, я в это не верю.

Если же говорить в частности, то, к примеру, в нашем агентстве подвижки, пусть и незначительные, но наблюдаются. Мы не сидим сложа руки в ожидании звонков от клиентов – мы сами идем к ним, используя разные способы общения, в том числе телевидение и другие средства массовой информации. И хотя количество сделок не превышает более пяти в месяц, а в сделках участвуют в основном квартиры стоимостью до $40 тыс., для сегодняшней ситуации это нормальный процесс. Конечно, по сравнению с докризисными временами, когда у нас случалось и по 25 сделок в месяц, это крохи. Но и это радует.

Радует и то, что наконец-то стали совершаться кредитные сделки, тогда как в прошлом году речь о них вообще не велась. Просто не было сумасшедших взять кредит под 25% годовых на 10 лет. За осенние месяцы через наше агентство прошли 3 ипотечные сделки. Ставка уже составляет 17% годовых в гривне, срок – 20 лет, и это тоже внушает оптимизм. Правда, покупатели решаются только на небольшие кредиты – в пределах 160-200 тыс. грн.

– Что, на Ваш взгляд, тормозит развитие рынка?

– Главная причина – низкая покупательная способность населения. В условиях малодоступной ипотеки людям не за что приобретать недвижимость – все средства уходят на предметы первой необходимости, каковой недвижимость не является. Еще одна причина – ожидание более низкой цены. Все ждут, когда цены упадут еще больше, а лучше – совсем обвалятся.

– С чем связаны такие ожидания и не слишком ли они затянулись?

– Прежде всего, со слухами. Посеять смуту на рынке – проще простого. Особенно, если свое мнение высказывают авторитетные специалисты. К примеру, Александр Рубанов, президент Союза специалистов по недвижимости, публично заявляет: не спешите приобретать недвижимость – цены будут только падать.

И потенциальные покупатели ждут. Решаются же на покупку, как правило, те, у кого квартирный вопрос стоит особенно остро. При этом чаще всего на сделку идут покупатели, забравшие свои депозиты из банков. Держать деньги на депозитах по сегодняшним ставкам – дело невыгодное.

– Какими квартирами сейчас интересуются покупатели?

– Сегодняшние клиенты риэлторских фирм – это покупатели, располагающие в основном 25-30 тысячами долларов. Для них интересны дешевые квартиры небольшой площади.

– Какие квартиры имеют больше шансов на продажу?

– В основном, это однокомнатные квартиры в сносном состоянии стоимостью до $30 тыс. Они по силам сегодняшним покупателям. Другое дело, что таких квартир немного, и они быстро уходят с рынка. Вот за прошлую неделю в районе проспекта Кирова, улиц Титова и Героев Сталинграда было продано 6 «единичек» из семи, зафиксированных в открытой базе данных. Продажей одной из них занималось наше агентство.

Это «хрущевки» далеко не лучшего качества стоимостью от $24 до $26 тыс. Практически столько же за них просили в начале года. А вот до кризиса подобные варианты предлагались за $40-50 тыс. Но по валютному курсу 1:5. С учетом сегодняшнего курса квартиры в гривневом эквиваленте не стали для покупателей намного дешевле, чем раньше. Просто стало сложнее заработать необходимую сумму. А совсем скоро в связи с принятием Налогового кодекса заработать деньги станет еще сложнее.

В сфере интересов покупателей также 2-комнатные квартиры на отдаленных жилмассивах города стоимостью до $40 тыс., 3-комнатные – до $50 тыс. Сделки в новостройках стоимостью $200-300 тыс. – явления единичные.

– Насколько избирательны сегодняшние покупатели?

– Сегодня определяющим фактором при выборе квартиры является не столько ее качество, сколько цена. Покупателю важно уложиться в имеющуюся у него на руках сумму. Поэтому сейчас не отвергаются ни убитые «хрущевки», ни подобное непритязательное жилье как наиболее дешевое. А вот квартиру в высотном доме свежей постройки продать за цену свыше $30 тыс. – уже сложнее. По этой причине квартира с евроремонтом в кирпичном доме с ухоженным подъездом на улице Генерала Пушкина не может найти покупателя, располагающего суммой в $31 тыс. Покупатель, скорее, предпочтет «хрущевку» за $26 тыс., так как денег у него на более качественное жилье просто нет.

– В какой мере можно рассчитывать на торг?

– Только в случаях продажи квартиры в срочном режиме. Если же ситуация на продавца не «жмет», и если это ходовая 1-, 2-комнатная квартира, то рассчитывать на скидку практически нереально. Попробуй еще такую квартиру найти!

Сейчас на такое жилье нацелены инвесторы, которые приобретают квартиры для дальнейшей сдачи в аренду. Это выгоднее, чем банковский депозит: минимальный стабильный доход в год размере $2,4 тыс. гарантирован. Дело в том, что сейчас активно развивается сфера аренды. Съемные 1-комнатные квартиры с арендной ставкой до 2 тыс. грн. в месяц буквально улетают с рынка. Заявки на жилье стоимостью 1 тыс.грн./месяц риэлторы даже не рассматривают – таких цен сегодня нет.

– Насколько изменились цены на жилье с начала года? Куда все-таки направлен тренд – в сторону снижения или повышения?

– Существенных изменений цены не претерпели. По сути, были колебательные движения. Так, весной наблюдалась тенденция к скромному росту, потом цены остановились, вслед снова пошли на снижение. Но в целом цены держатся в пределах прежних значений.

Я не перестаю повторять: ничего обвального на рынке недвижимости не произошло. Глобально цены на жилье в гривне не изменились!

По сравнению с докризисными гривневыми ценами они снизились на 10-15%. Цены упали только в долларах, но это проблема доллара, а не рынка недвижимости.

– Правда ли, что за ненадобностью резко сократилось количество риэлторских фирм в городе?

– Это так, и тенденция сокращения продолжается. Агентств недвижимости становится все меньше и меньше – рынок риэлторских услуг сужается. Если в докризисные времена на рынке насчитывалось около 120 фирм, работающих профессионально, то сейчас открыто позиционируют себя примерно 70 агентств.

– Сказывается ли в такой ситуации принцип «лучше меньше, но лучше»?

– К сожалению, качество риэлторских услуг оставляет желать лучшего. По-прежнему на рынке имеют место быть непрофессионалы, и ничего кроме головной боли от них ждать не приходится. Парадокс, но я, юрист, вынужден сопровождать сделку, совершаемую риэлтором другого агентства недвижимости, только потому, что клиент ему не доверяет и в этом агентстве нет штатного юриста. В результате клиенту приходится платить комиссионные дважды. И таких сделок у меня достаточно. В этом контексте я приветствую последние подвижки государства в деле организации хоть какого-то контроля за работой агентств недвижимости, которые до кризиса росли как грибы после дождя. Я имею в виду госфинмониторинг, обязывающий риэлторов сообщать о больших сделках – равных 400 тыс. грн. или превышающих эту сумму. Идея, на мой взгляд, не плоха, так как с помощью такой схемы многие агентства недвижимости наконец-то выйдут из тени и станут работать легально. Им придется работать на основе договорных отношений с клиентом, чего раньше многие фирмы просто не делали. А это уже большой плюс. Таким образом, риэлторов-непрофессионалов станет на рынке недвижимости меньше, что благоприятно скажется на качестве оказываемых услуг.

– Когда ждать перемен на рынке жилья?

– Учитывая состояние экономики, вряд ли что-то изменится в сфере недвижимости и в следующем году. Скорее всего, ситуация с малоподвижными ценами и вялотекущим спросом останется прежней. Если, конечно, банки не выбросят на рынок залоговые квартиры должников. А таких дефолтных квартир в банках скопилась целая уйма. Пока банки воздерживаются от массового выброса и продают проблемные квартиры дозированно – 1-3 варианта в месяц. Но если случится массовый выброс, тогда на рынке недвижимости действительно может произойти обвал цен.

 

Риэлтор со стажем АН «Центр недвижимости»:

– Сейчас покупатели чаще всего интересуются 1-комнатными квартирами в недорогих районах Днепропетровска. В этом сегменте происходит больше всего просмотров и сделок. Это квартиры в районе улицы Калиновой, проспекта Правды, жилмассивов Тополь, Сокол. Здесь такое жилье предлагается в диапазоне $20-35 тыс.

Чуть меньшим спросом пользуются 2-комнатные. А вот в сегменте 3-, 4-комнатных квартир – затишье серьезное. Квартиры больших площадей не впечатляют потенциальных покупателей – их сложно обслуживать, да и плата за коммунальные услуги внушительная.

Покупатели пытаются вести торг, однако продавцы не желают снижать цены. Сумма дисконта может составить от силы $1-2 тыс. Такой скупой торг объясняется тем, что большая часть продавцов решают свои жилищные проблемы: продавая свою квартиру, они взамен покупают другую. Таких альтернативных сделок сегодня совершается больше всего.

Ситуация на рынке зависит от состояния экономики и политики. Если в этой сфере все будет в порядке – рынок будет ровно дышать, люди спокойно совершать сделки.


 

 

Светлана ТАРАЧЕНКО, директор ан «бордо»:

– В летний период было небольшое падение цен, которое захватило часть сентября. В итоге цены подсели примерно на 10%. Но сейчас рынок немного активизировался неожиданным и непонятным образом. Люди ходят на просмотры, появились какие-то перемещения. Небольшое оживление обещает быть поддержано банками.

Сейчас банки самым активным образом обзванивают ведущие агентства недвижимости, которым они раньше доверяли, дабы узнать, кто из них остался на рынке. Они готовят пакет документов, чтобы приступить к активному кредитованию. Но, думаю, что люди не готовы брать кредиты, так как ранее на этом они сильно обожглись. А если кто-то и решится на ипотеку, то наверняка это будут небольшие суммы, недостающие для покупки квартиры.

Сейчас на рынок выбрасывается много дешевых вариантов, и если держать руку на пульсе, то можно совершить довольно выгодную покупку. К примеру, приобрести 2-комнатную «хрущевку» на проспекте Кирова всего лишь за $31-32 тыс., тогда как «единичка» в хорошем состоянии на среднем этаже здесь предлагается в пределах $30 тыс. Вот таких объектов и дожидаются потенциальные покупатели.

В целом, рынок ведет себя непредсказуемо, как и погода. Поэтому прогнозировать, что будет завтра, – дело зряшное. Но, скорее всего, такая ситуация продлится до весны следующего года.


 

Валентина ПОПОВА






+380 56 79-000-79
   Объявления
Склад. Аренда. Ул. Янгеля.
г. Павлоград Торговый Комплекс на центральном проспекте города - Карла Маркса
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0781