Дом, который построил не Джек | |
Выпуск 70 от 20.04.2005. Тема "Рынок недвижимости"
Правительство намерено всерьез заняться улучшением жилищных условий граждан
Недвижимость, как известно, - один из самых выгодных и самых надежных способов капиталовложения, поэтому практически во всем мире стоит довольно дорого. Но вместе с тем, жилье - это еще и необходимое условие существования любого нормального человека. Поэтому во всех странах существует механизм, позволяющий сделать жилую недвижимость доступной для каждого работающего гражданина. Этот механизм - ипотека. В развитых странах мира объем ипотечных кредитов достигает 70% общего размера банковских активов. В Украине такой показатель на сегодняшний день составляет всего несколько процентов. Новое украинское правительство неоднократно заявляло о намерениях увеличить объемы ипотечного кредитования и сделать, наконец, ипотеку доступной для обычного гражданина. В последнее время под эти намерения даже была разработана специальная программа. Однако удастся ли с ее помощью добиться желаемого, пока
Ипотека для молодежи
Возвращаясь к вопросу об ипотечных кредитах в развитых странах мира, приведем некоторые цифры. В Испании, например, задолженность населения по ипотечным кредитам ежегодно возрастает практически на 20%. И хотя размер кредита здесь, как правило, не превышает половины стоимости объекта недвижимости, условия кредитования по нашим меркам более чем выгодны: кредит выдается в среднем на 15 лет под 4-6% годовых. В Австрии процентные ставки по ипотечным кредитам колеблются от 7,75 до 8,25%. Причем размер такого кредита может достигать 90% стоимости жилья. В Чехии можно получить кредит под 8% годовых на 25 лет. Из всех европейских стран самые "дорогие" кредиты сегодня в Болгарии: 12-15,5% годовых. Однако с дальнейшей "европеизацией" страны объемы кредитования постоянно увеличиваются, что позволяет прогнозировать постепенное снижение процентных ставок. В Украине, как уже отмечалось, объем ипотечных кредитов составляет всего несколько процентов от общего размера банковских активов, и для абсолютного большинства населения такие кредиты по-прежнему недоступны. Для того чтобы хоть как-то исправить ситуацию, несколько лет назад была разработана программа молодежного жилищного кредитования.
Идеология программы состоит в следующем: молодые семьи (возраст супругов не превышает 35 лет) или одинокие молодые люди должны иметь возможность получить кредит на покупку жилья на доступных для них условиях.
В результате в обществе поползли слухи о существовании каких-то невероятно выгодных молодежных кредитов, которые можно взять надолго и под очень низкий процент. Правда, потом выяснилось, что сначала нужно записаться в многотысячную очередь и молиться, чтобы она дошла до потенциального заемщика до того момента, как ему стукнет 35.
Но молодежный кредит можно получить и через агентство недвижимости. На данный момент в Киеве существует чуть больше десятка агентств, имеющих подписанные договоры с Фондом содействия молодежному жилищному строительству. Как сообщил нам генеральный директор агентства недвижимости "Золотой ключ" Сергей Степанюк, таким образом можно получить вполне выгодный кредит сроком до 15 лет под 6% годовых. Причем первоначальный взнос будет составлять от 20% стоимости жилья. И оформить такой кредит можно всего за месяц-полтора.
Однако, и здесь есть свои "подводные камни". 6% годовых - это не та сумма, которую должен выплачивать заемщик. "Скидки" на молодежный кредит осуществляются не путем уплаты меньших процентов, а путем частичной компенсации выплачиваемых банку процентов из резервов Фонда содействия молодежному жилищному строительству. Механизм молодежного кредитования таков. Сначала молодой человек обращается в агентство и, оформив необходимые документы и засвидетельствовав наличие у него необходимой для первоначального взноса суммы, становится на учет в фонде. Затем он должен выбрать объект недвижимости и получить в одном из банков, имеющих соглашение с фондом (всего на сегодняшний день существует 11 таких банков) обычный 12-16-процентный кредит на покупку данного объекта. После того как банк "дает добро" на получение такого кредита, он открывает у себя специальный счет, на который заемщику и будет перечисляться частичная компенсация кредита.
Компенсация такая выдается на обязательства по кредиту (то есть выплачиваемые ежемесячно проценты) в размере учетной ставки НБУ, которая на сегодняшний день составляет 9%. Отсюда и получаются рекламируемые 6% годовых (15-процентный банковский процент минус 9% компенсации). Однако здесь тоже есть свое "но". Расчетная стоимость 1 кв. м жилья, которая используется при исчислении компенсации, определяется местными властями и в Киеве на сегодняшний день составляет 2184 грн. Естественно, эта цифра намного меньше реальной рыночной стоимости жилья. Проще говоря, если вы решите купить квартиру площадью 60 кв. м за $60 тыс., то компенсацию вы будете получать только на сумму обязательств по кредиту из расчета 60х2184=131 тыс. грн. или $25 тыс. Реальные обязательства, естественно, будут значительно больше (70% от $60 тыс. - $42 тыс.). Таким образом, фактический размер компенсации в среднем составляет не 9, а около 3%.
Тем не менее, как пояснил Сергей Степанюк, такой механизм в любом случае выгоднее обычного кредита. Ведь ежемесячно молодая семья будет получать на свой счет определенную сумму денег, распоряжаться которой, кстати, сможет по своему усмотрению.
Правда, здесь стоит обратить внимание и на еще один момент. При досрочном погашении кредита Фонд содействия молодежному жилищному строительству от компенсации отказывается, поскольку де-юре такие действия являются нарушением договора, подписанного с фондом.
Новые программы правительства
На данный момент в правительстве рассматриваются еще две программы, призванные улучшить жилищное обеспечение граждан. Одна из них - это государственное ипотечное кредитование. В Украине уже создано так называемое Государственное ипотечное учреждение, которое и должно обеспечивать предоставление населению дешевых ипотечных кредитов на длительный срок. Более того, это учреждение уже внесено в реестр финансовых организаций Украины, а значит, уже может начинать работать.
Но здесь опять далеко не все так просто. Вообще, следует отметить, что главная проблема украинской ипотеки заключается в том, что банки, как правило, располагают лишь краткосрочными кредитными ресурсами. В основном это банковские депозиты граждан. Это, с одной стороны, порождает неустойчивость финансовой системы в целом. С другой стороны, высокие проценты, начисляемые на депозиты, не позволяют уменьшать процентные ставки и на ипотечные кредиты. Вот в этом вопросе и отводится первоочередная роль Государственному ипотечному учреждению. По замыслу, оно является как бы посредником между банками, выдающими ипотечные кредиты, и инвесторами, способными предоставлять "длинные" деньги. Проще говоря, механизм работы примерно таков: ГИУ выпускает корпоративные облигации и продает их инвесторам, а вырученные от этой нехитрой операции деньги предоставляет банкам в обмен на продажу или залог стандартных ипотечных кредитов. Со временем, когда заемщики выплачивают сумму кредита, ГИУ выкупает свои облигации у инвесторов. Кстати, планируется, что облигации эти должны обеспечиваться государственной гарантией Минфина.
Все вроде бы понятно, главный вопрос - кто может выступать в роли инвестора? По замыслу, такими инвесторами должны быть пенсионные фонды, страховые компании и институты совместного инвестирования. Именно эти институты располагают "длинными" деньгами и способны предоставлять кредиты под невысокие проценты. Проблема только в одном: на сегодняшний день одни только эти институты вряд ли справятся со своей задачей.
Что касается пенсионных фондов, то реальными источниками долгосрочного инвестирования могли бы стать средства государственного накопительного фонда (так называемый второй уровень реформированной пенсионной системы). И скорее всего, со временем они таковыми и станут. Но накопительная система пенсионного обеспечения только-только создана и, естественно, ни о каких "накоплениях" пока говорить не приходится. Особенно если учесть недавнее повышение пенсий и нагрузки, которые испытывает на сегодняшний день Пенсионный фонд.
Со страховыми компаниями все немного проще. По данным Госфинуслуг, только за прошлый год они собрали порядка 19,5 млрд. грн. страховых премий, и по оценкам председателя Госфинуслуг Виктора Суслова, при таких объемах страховой рынок ежегодно мог бы инвестировать в жилищное строительство от одного до двух миллиардов гривен.
На данный момент в Комиссии уже готовится проект правительственного распоряжения, которое и должно отрегулировать порядок использования резервных средств страховых компаний в целях кредитования жилищного строительства. Прежде всего, речь, конечно, идет о лайфовых компаниях (компаниях по страхованию жизни), хотя, по мнению представителей Комиссии, возможно и привлечение ресурсов из резервов по рисковым видам страхования.
Однако, по мнению господина Суслова, и такие шаги не позволят в полной мере задействовать схему государственного ипотечного кредитования. Идеальным вариантом, по его мнению, было бы привлечение внешних источников кредитования. Ведь в мире процентные ставки по кредитам очень низки, и свободных "дешевых" денег достаточно много. Воспользовавшись тем высоким кредитом доверия, которое украинское правительство имеет на сегодняшний день в мире, мы могли бы значительно удешевить стоимость ипотеки для наших граждан и в полную силу запустить программу ипотечного кредитования.
Еще одной программой, над которой работает в данное время правительство, является "Программа комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) с заменой нежилого и устаревшего жилого фондов". Согласно этой программе, предполагается строительство на месте "изживших себя" домов (как правило, речь идет о "хрущевках") новых комфортных многоэтажек. На данный момент уже подготовлен законопроект, регулирующий все процедуры подобных преобразований. Так, компания, выигравшая конкурс на реконструкцию определенного микрорайона, строит в этом районе так называемый "стартовый" дом, куда и отселяются жильцы сносимых зданий. На месте последних компания строит еще один новый дом и т. д.
Жильцам планируют бесплатно предоставлять новое жилье, превышающее площадь старых квартир в 1,5 раза. Вместе с тем, как сказано в законопроекте, отселяемые жильцы не снимаются с учета как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, если при получении нового жилья за ними сохраняется такое право. Вместо новой жилплощади "отселенец" может получить компенсацию стоимости жилого помещения по независимой оценке. Кроме того, согласно существующему на сегодняшний день варианту законопроекта, к владельцу жилья может быть применена норма относительно принудительного выкупа жилого помещения "по мотивам общественной необходимости", а для арендаторов жилья - норма принудительного переселения.
Также жильцу может быть предложено жилье большей площади с оплатой разницы по рыночной цене на условиях ипотечного кредитования. Кредит, судя по всему, будет предоставлять все то же Государственное ипотечное учреждение.
Какова будет судьба этой программы - пока неясно. Ведь при экспериментах по сносу "хрущевок", проводимых ранее в столице, застройщики столкнулись с неожиданной для них проблемой - люди далеко не всегда горели желанием переезжать в новое комфортное жилье. Впрочем, если инициаторам программы удастся принять закон, очень четко выписывающий все нормы по защите прав жильцов, возможно, программа по улучшению жилищных условий украинцев действительно сдвинется с мертвой точки.
Ирина СВЕТИКОВА Источник: "Киевский телеграфЪ"
А также по теме "Рынок недвижимости":
- Объекты госсобственности: курс на аренду
- Почем снять квартиру в Крыму в летний сезон?
- Александр РЯБЧЕНКО: «На продажу выставляются все меньше объектов госсобственности»
- Что такое «разжимной» обмен квартиры?
- ТОП-5 САМЫХ ДОРОГИХ ДОМОВ ДНЕПРОПЕТРОВСКА
- За что мы платим, покупая квартиру
- Что нужно сделать, чтобы покупатель захотел купить вашу квартиру?
- Как получить бесплатную квартиру
- ОРГАННЫЙ ЗАЛ: храм музыки или храм Божий?
- Когда восстановится ипотека?
- Когда подешевеет жилье в новостройках?
- Что ждет рынок недвижимости в новом году?
- Если продажа квартиры в тягость
- Как и где приобрести доступное жилье в Днепропетровске?
- Залоговое имущество: коллекция неликвидов
- Когда закончится «квадратный» ступор?
- Как выгодно продать квартиру?! ОБМЕНЯТЬ!
- Как покупают квартиру профессионалы?
- «Доступное жилье»: кредит под 16% годовых
- Все ли договоры аренды нужно регистрировать в БТИ?
- Квартира в новостройке: время покупать
- Идентификация риэлтора
- Конец страшилкам о «черных маклерах»!
- Квартиросъемщик: как его выбирать?
- Эй, вы там, наверху! Последний этаж – предлагать
- Финансовый мониторинг: стукачество или защита от мошенничества?
- Кому доступно жилье в Днепропетровске?
- Съемные квартиры: что, где, почем?
- Риэлторы настроены на подъем рынка недвижимости
- Кто платит риэлтору: покупатель или продавец?
- Аренда офисов: дешевле не будет
- Что поможет оживить стройки?
- Риэлторы создали новую Всеукраинскую общественную организацию. Зачем?
- В чьих руках судьба общежитий?
- Рынок недвижимости: есть ли свет в конце тоннеля?
- Что происходит на рынке складской недвижимости?
- Что будет с рынком недвижимости после выборов?
- Залоговая недвижимость: ни продать, ни купить...
- Рынок ритейла: кто-то уходит, а кто-то приходит
- Цены на жилье: вверх или вниз?
- Елена Сафронова: «К концу года цены на жилье в Днепропетровске вырастут на 15%»
- Кто поможет заемщику?
- Как проверить подлинность бланка нотариального документа?
- ТОП-5 самых рискованных инвестиций
- Днепропетровские риэлторы создали новую структуру
- Предпринимателей ТВК «Славянский базар» ждут 2 тыс. свободных торговых мест
- Проверить подлинность бланков нотариальных документов скоро сможет каждый
- Риэлторы Украины меняют правила игры
- Рейтинг торговых центров европейских городов
- Если вы решились на обмен квартиры
- Арендатор и собственник — двое в одной лодке
- Риэлторский бизнес: время легких компромиссов прошло
- ГИУ приобретет 255 квартир в недостроях Днепропетровской области
- В пригороде Днепропетровска появится новый коттеджный поселок
- Зачем нужен экологический паспорт квартиры
- Запрет игорного бизнеса подорвет рынок коммерческой недвижимости
- Аккредитив – новый способ покупки жилья
- Разбираемся в форматах жилья
- Оформление наследства: какого нотариуса выбрать?
- Наследство можно оформить у частного нотариуса
- Кто виноват в высокой стоимости жилья?
- Днепропетровск может стать первым городом, где начнется приватизация комнат в общежитиях
- Зачем рынку классификация жилья?
- Чтобы решить земельный вопрос, нужно навести порядок в законодательстве
- Земельные аукционы в Днепропетровске застопорились
- Когда покупатель вернется на рынок жилья?
- Строительство жилья: 10 лет спустя
- Аренда коммунальной собственности: до конца апреля на конкурсы выставят 67 объектов
- Плюсы и минусы обмена жилья
- Безопасно ли покупать «дефолтные» квартиры?
- Елена Сафронова: «Рынок недвижимости выходит из комы»
- Как дешевле купить квартиру
- Чем порадует 2009 год?
- Рынок недвижимости: через кризис – к обновлению
- Что будет с рынком недвижимости?
- Ипотека: глобальной катастрофы не будет
- 10 самых лучших мест для инвестиций
- Коттеджные поселки Приднепровья
- Рынок жилья: что предлагают и что покупают
- В Днепропетровске дефицит съемного жилья
- Коллапса рынка недвижимости не будет
- По оценкам киевских экспертов цены на жилье обвалятся быстро и значительно
- Днепропетровск ждет переизбыток торговых площадей
- Цены на жилье падают по всему миру
- В чьих руках судьба устаревшего жилья?
- Днепропетровский квартал с английским акцентом
- Строительный рынок требует перемен
- Мировой рынок жилья: итоги 2007 года
- Инвестиции уходят в землю
- Доступное жилье по-украински
- Старое жилье будет дешеветь, новое – дорожать
- Каким был 2007 год для рынка недвижимости?
- По вводу жилья Днепропетровщина занимает 5 место в Украине
- Жилье для пострадавших: не верь, не бойся, не проси?
- Риэлторы Украины: рядом, но не вместе?
- Кто будоражит рынок жилья
- Сегодня – взрыв, завтра – потоп?
- Цены на жилье снова пошли вверх
- Александр Бондаренко: «Главное – защитить потребителя риэлторских услуг и урегулировать рынок»
- Рынок коммерческой недвижимости: спад или стабилизация?
- Недвижимость в режиме «эксклюзив»
- Инвестиции в недвижимость: время быстрых прибылей прошло
- Съемные квартиры дешеветь не собираются
- Профессионалов станет больше
- Днепропетровск готовится к саммиту
- Ищите дедушку!
- УГР настроена против законопроекта «О риэлторской деятельности»
- Риелторский труд узаконят
- Днепропетровские архитекторы удивили Москву
- Что ждет рынок недвижимости в новом году?
- Страховать или нет?
- Рынок недвижимости игнорирует политический кризис. Пока?
- Дошли руки и до парков
- Приобрели жилье в кредит? Государство вернет вам часть уплаченых налогов.
- Гостиничный рынок «звездам» навстречу
- Станислав Костенко: "Риелторы продают не дома, а услуги"
- Почему нотариусы не хотят быть налоговыми агентами?
- Госстандарты обеспечения граждан жильем
- Продаешь квартиру - заплати налог
- Когда упадут цены на жилье?
- Торговые площади: реальность сегодняшнего дня
- Как отличить жилье «де-люкс» от ЖИЛЬЯ «эконом-класса»
- «Пути и методы урегулирования проблем на рынке недвижимости»
- В какой квартире жить хорошо?
- В какой квартире жить хорошо?
- Офисные площади: купить или арендовать?
- Покупка квартиры: важные мелочи
- «Озерку» выставят на повторные торги?
- Что имеем – не храним?
- Бесплатная приватизация жилья завершается?
- «Портрет» современного офиса
- Рынок просит жилья
- Как снимают жилье в других странах
- Кто виноват в росте цен на жилье?
- Покупатель всегда прав?
- Будут ли расти цены на новое жилье?
- Какое лето - такая и осень?
- Семь раз проверь – один раз купи
- Почему растут цены на недвижимость
- «Рынок недвижимости: состояние, перспективы, возможности»
- Что влияет на стоимость квартиры?
- Проектирование ТЦ: удобство, польза и красота
- Социальное жилье: где оно и для кого?
- Как ускорить продажу квартиры
- Почем снять «сутки» в Днепропетровске
- Почем жилье на Левом берегу
- Мартовская стабильность может оказаться обманчивой
- Днепропетровщина увеличит объемы жилищного строительства
- Новые схемы приобретения жилья, или Чтобы жизнь малиной не казалась…
- Рынок жилья: между прошлым и будущим
- На рынке недвижимости без перемен
- Рынок складов ждет перемен
- Что такое альтернативная сделка
- Покупка квартиры: можно ли обойтись без стрессов?
- Продавайте квартиры спокойно
- "Вредные советы" для тех, кто покупает и продает
- Что год грядущий нам готовит?
- Год под знаком созидания
- Метаморфозы рынка жилья
- ПРИВЛЕЧЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ: украинский опыт и зарубежные советы
- Производственные помещения: дефицит сохраняется
- Осторожно: квартира
- Как снизить риски при покупке жилья в новостройках
- Рынок жилья: обвала не ждите
- Рынок жилья: цены стабилизировались
- Спрос на частные дома растет
- Малоэтажное строительство: реалии и перспективы
- Торговые центры наступают и выигрывают. Пока ...
- «Хрущевки» отметили 50-летний юбилей
- Днепропетровцам надоели многоэтажки
- Искусство торга, или как дешевле купить квартиру
- Аренда жилья: падения ставок не ожидается
- Сделки с недвижимостью: не забудьте о детях
- "Сталинки" всегда в цене
- 7 распространенных ошибок при покупке жилья
- Александр Собко: "Слухи об обвале цен преувеличены"
- Безумное лето-2005
- Снять офис легче, чем купить
- НОВЫЕ приоритеты
- "ЗОЛОТЫМ КЛЮЧАМ" - ЗОЛОТЫЕ КУПОЛА!
- Покупатель на рынке жилья: штрихи к портрету.
- Гостиницу "Парус" купили киевляне
- Продавцы на рынке жилья.
- "Хрущевкам" реконструкция не "светит"
- Жизнь на левом берегу ...
- Гостиницу "Парус" продадут с молотка.
- В Днепропетровске появился первый платный пляж.
- Турки в городе.
- "Ситуация вокруг БТИ - это следствие несовершенства нашего законодательства" - председатель днепроперовского отделения АСНУ Александр Собко
- Чего хочет потребитель? Знают в Dafi!
- Директор "Озерки": Банда Максима Курочкина захватила Центральный рынок Днепропетровска
- Жилье готовое к употреблению.
- Избушка на курьих ножках - дом для оригинала.
- ООО СКФ "Миссия" - надолго и всерьез!
- Риэлторы советуют покупать квартиры как можно скорее.
- Рослые цены.
- Дома быстрого приготовления.
- Высотное строительство: дань моде или необходимость?
- Нерухомiсть с русским акцентом.
- Жилая недвижимость: арендный вопрос.
- "Золотые ключи" для крупнейшего в Европе коттеджного поселка.
- "Животрепещущая" недвижимость.
- "Разом нас багато": Традиции кооперативного строительства.
- Не верь, не бойся, не проси.
- О новом налоге на недвижимость и "новогодней" стоимости жилья.
- Приватизация: пейзаж после смены портретов.
- Продаётся экзотический многопрофильный действующий бизнес!
- Недвижимость - путь к благосостоянию и стабильности.
- Новое на рынке жилой недвижимости Украины - управление проектом.
- Без назидания о созидании.
- Продажа квартиры.
- Самовольное строительство.
- Для них нет закрытых дверей или как уберечься от квартирных воров.
- Вышли из народа и уже не вернутся?
- Что хочет покупатель элитного жилья.
- Квартирный вопрос. Вы еще живы? А вашу квартиру продали по случаю смерти владельца.
- Недвижимость: есть ли свет в конце туннеля?
- "Ваша точка опоры!"
- "Умный" дом.
- Всё о страховании: "Страховой случай".
- Сдаю. Снимаю. Порчу...
- Гадание на процентной гуще.
- Страхование рисков. Мой дом - моя крепость?
- Дом в козырную масть.
- Зачем нужна классификация офисных помещений?
- Коммерческая недвижимость: осторожно — работают деньги!
- Инструкция для новоселов.
- Я бы в лыжники пошел - пусть меня научат.
- Панельные дома: "за" и "против".
- Цены стремятся к стабилизации.
- Відповідь державної податкової адміністрації України на відкритий лист асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України президенту О.Бондаренку.
- Вiдкритий лист главе дпау.
- «Фирменная» квартира - троянский конь налогообложения.
- Реальная цена.
- Почему растут цены на недвижимость?
- Эксклюзивный договор: зачем он нужен?
- Почему растут цены на недвижимость?
- Человечество всегда тревожил жилищный вопрос...
| |