Жилая недвижимость: арендный вопрос. | |
Выпуск 62 от 23.02.2005. Тема "Рынок недвижимости"
Несмотря на бурное развитие в Украине строительной отрасли, вопрос обеспечения каждой семьи отдельным жильем на сегодняшний день по-прежнему остается актуальным. Это значит, что миллионы взрослых людей пока не имеют реальной возможности обзавестись своим жильем, не прибегая при этом к помощи родственников или государства (в виде ипотечного кредитования). Выходом из сложившейся ситуации является аренда жилья, что для этой категории граждан остается на сегодня одним из конструктивных решений квартирного вопроса.
Что такое аренда жилья?
Вопрос аренды жилья мы будем рассматривать в контексте положений Гражданского и Жилищного кодексов Украины (далее - ГК и ЖК). К договору аренды жилья, кроме общих положений об аренде (ст. 759-786 ГК), применяются и специальные правила, определенные главой 59 ГК, а также некоторые положения глав 2 и 6 ЖК. В данной статье термины "аренда" и "найм", "арендатор" и "наниматель", "арендодатель" и "наймодатель" имеют одинаковое значение.
Согласно положениям действующего законодательства, по договору найма жилья одна сторона - собственник жилья (наймодатель) - передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилье для проживания на определенный срок и за определенную плату. То есть наниматель владеет и пользуется нанимаемым жильем для проживания в течение определенного срока и за определенную плату. При этом право собственности к нему не переходит, а значит, распоряжаться (продать, заложить, подарить) этим жильем наниматель не может.
Как оформить отношения сторон
Арендные правоотношения между сторонами оформляются договором аренды квартиры, который заключается в письменной форме (ст. 811 ГК) с последующей регистрацией в:
-
исполкоме местного Совета народных депутатов, если квартира - собственность арендодателя (ч. 2. ст. 158 ЖК);
-
в ЖЭКе, если предметом договора аренды является неприватизированная квартира (ч. 4 ст. 91 ЖК);
-
правлении ЖСК, если предметом договора аренды является квартира в кооперативном доме (ч. 3 ст. 144 ЖК).
Кроме того, для договоров аренды жилья, в которых арендатором выступает физическое лицо (не субъект предпринимательской деятельности), законом предусмотрено нотариальное удостоверение и регистрация в налоговых органах по месту проживания арендодателя. В данном случае нотариальное удостоверение и регистрация в налоговых органах связаны с начислением и удержанием налога с доходов, получаемых от передачи физическим лицом в аренду недвижимого имущества (квартиры).
Предмет договора
По общему правилу предметом договора аренды может быть вещь, наделенная индивидуальными признаками, сохраняющая свой первозданный вид в процессе пользования. Если говорить об аренде жилья, то предметом договора в данном случае будет квартира (или ее часть) либо жилой дом (его часть), пригодные для постоянного проживания. При этом положения Жилищного кодекса определяют, что те помещения, которые не предназначены для проживания (например, подвалы), а также подсобные помещения (кухня, коридор, кладовая) не могут быть самостоятельным предметом договора аренды жилья.
Согласно положениям ЖК, кроме предмета, договор аренды жилья должен содержать указания на срок аренды, определять права и обязанности сторон, а также иные условия, о которых речь пойдет ниже.
Субъектная составляющая договора Сторонами договора найма жилья могут быть как физические, так и юридические лица. Однако последние, согласно закону, могут арендовать жилье только для проживания в нем физических лиц. Иными словами, если фирма (компания) намеревается взять в аренду квартиру либо ее часть, то целевым использованием в данном случае должно быть только проживание в ней физических лиц (например, сотрудников), а никак не размещение офиса (если только данная квартира не переведена из жилого фонда в нежилой). Для тех, кто не соблюдает предписаний Закона в этой части, Кодексом "Об Административных Правонарушениях Украины" предусмотрена ответственность в виде предупреждения либо наложения на граждан штрафа от одного до трех необлагаемых налогом минимумов доходов граждан либо наложения штрафа на должностных лиц - от трех до семи необлагаемых налогом минимумов доходов граждан.
Согласно положениям ст. 761 ГК, право передачи имущества в аренду (найм) принадлежит только собственнику. Поэтому, заключая договор аренды, целесообразно ознакомиться с правоустанавливающим документом на квартиру либо дом. Таким документом, в большинстве случаев, является договор купли-продажи (мены, дарения) или свидетельство о праве собственности.
Если квартира не приватизирована, то арендодателем (собственником) жилья является государство в лице жилищно-эксплуатационной конторы (ч. 2 ст. 61 ЖК). В этом случае передавать в аренду квартиру можно только с разрешения членов семьи, проживающих в квартире, и с согласия арендодателя такого жилья (ч. 1 ст. 91 ЖК). При этом передача квартиры оформляется договором субаренды, который заключается в письменном виде и подлежит регистрации в жилищно-эксплуатационной конторе. Несоблюдение этих требований законодательства по передаче в аренду жилья государственной либо коммунальной собственности влечет за собой признание договора недействительным (ст. 94, ЖК).
Стоит обратить внимание на правопреемство в случае смены собственника жилья, переданного в найм. Положения о правопреемстве закреплены в ст. 814 ГК, а также в ст. 170 ЖК, согласно которым, в случае смены собственника жилья, переданного в найм, к новому собственнику переходят все права и обязанности наймодателя. Иными словами отчуждение квартиры, переданной в найм, не является основанием для расторжения договора найма, если иное не определено самим договором. При этом договор аренды жилья остается в силе до срока истечения, установленного этим же договором. Если договор найма заключен без определения срока, то новый собственник жилья имеет право требовать его расторжения в случаях, предусмотренных ст. 168 ЖК. Например, если жилое помещение необходимо для проживания ему самому и членам его семьи. В этом случае собственник обязан предупредить об этом арендатора за три месяца до расторжения договора.
Срок договора Договор аренды жилья может быть заключен как на определенный срок, так и без определения срока аренды. Если срок в договоре не указан, такой договор считается заключенным на пять лет (ч. 1. ст. 821 ГК). Стоит заметить, что при заключении краткосрочного договора аренды жилья (до одного года) у арендатора не будет преимущественного права покупки арендуемой квартиры либо заключения договора аренды на новый срок, а также не будет права сдавать квартиру в субаренду.
Права и обязанности сторон договора Основным обязательством арендодателя является передача квартиры арендатору в пользование за плату и на определенный срок. Срок, в течение которого арендодатель обязан передать квартиру арендатору, указывается в договоре.
В случае если арендодатель не передаст имущество в срок, по общему правилу арендатор имеет право: требовать от арендодателя передачи имущества и возмещения убытков, причиненных такой задержкой, либо отказаться от договора аренды и требовать возмещения причиненных ему убытков.
Основными обязанностями арендатора являются:
-
использовать арендуемое жилье по назначению (для проживания физических лиц, а не для оборудования, скажем, бара или пункта приема вторсырья);
-
не осуществлять какие-либо реконструкции или перепланировки жилья без согласия арендодателя;
-
своевременно вносить арендную плату.
Законом (ст. 817, 818, 823, 825 (ч. 1) ГК) также предусмотрены такие права арендатора, как: право вселить в арендуемое жилье иных лиц для постоянного или временного проживания в нем (с согласия арендодателя и лиц, постоянно проживающих с арендатором); право передавать арендуемое жилье в субаренду (с согласия арендодателя); в любое время отказаться от договора аренды жилья, предупредив письменно об этом арендодателя за три месяца; отказаться от договора аренды жилья, если жилье стало непригодным для проживания в нем.
Напомним, что закон предусматривает для арендатора преимущественные права на: заключение договора аренды жилья на новый срок либо на покупку предмета договора аренды, в случае его продажи (ст. 822 ГК). Во втором случае собственник должен поставить арендатора в известность о продаже и заручиться его письменным заявлением об отказе своего преимущественного права покупки. Такое заявление подлежит нотариальному удостоверению.
Обязанности сторон по ремонту жилья Ст. 819 ГК предусматривает распределение обязанностей между сторонами договора аренды по ремонту жилья, переданного в аренду.
Так, текущий ремонт арендуемого жилья обязан осуществлять арендатор, а обязанность проведения капитального ремонта ложится на арендодателя. Разумеется, в договоре аренды жилья стороны могут распределить обязанности по ремонту жилья иным образом.
В любом случае любые улучшения арендуемой квартиры рекомендуется осуществлять с согласия арендодателя, поскольку только в этом случае арендатор имеет право на возмещение затрат либо зачет их стоимости в счет арендной платы.
Арендная плата Как правило, стороны договора сами договариваются о размере и периодичности внесения арендной платы, что фиксируется в договоре аренды жилья. Если срок внесения арендной платы не определен договором, то арендатор должен вносить ее ежемесячно. При этом изменение размера арендной платы в одностороннем порядке законом не предусмотрено, если иное не определено договором аренды жилья. Если стороны не договорятся иначе, то оплата коммунальных услуг, как правило, не входит в сумму арендной платы. Такие услуги оплачиваются по счетам снабжающих организаций и обязанности по их уплате, как правило, ложатся на плечи арендатора.
Прекращение и расторжение договора Договор аренды жилья прекращается по истечении срока аренды, однако он может быть продлен по взаимному согласию сторон.
Арендатор наделен правом в любое время отказаться от договора аренды, при этом он должен заручиться согласием лиц, проживающих с ним, и за 3 месяца письменно предупредить об этом арендодателя. Если арендатор освободил арендуемое жилье без предупреждения арендодателя, то последний вправе требовать у арендатора оплату арендной платы за три месяца.
Расторжение договора аренды жилья по требованию арендодателя возможно по решению суда или в случае, если сдаваемое в аренду жилье необходимо для проживания арендодателю и его семье.
По решению суда договор может быть расторгнут в случае неуплаты арендатором арендной платы в течение шести месяцев (при краткосрочной аренде - более двух раз) либо разрушения или порчи жилья арендатором. Досрочное расторжение договора аренды квартиры по инициативе арендодателя возможно, но только с согласия арендатора.
Иные условия Если в аренду передается меблированная и оборудованная бытовой техникой квартира, в договоре рекомендуется подробно указать перечень предметов, передаваемых вместе с квартирой во временное платное пользование, дабы избежать каких-либо недоразумений по истечению срока аренды. Целесообразно также фиксировать показания счетчиков на момент передачи жилья в аренду.
Дабы предотвратить возможность несанкционированных посещений со стороны арендодателя, немаловажно оговорить в договоре и это условие. Например, арендодатель может посещать жилье, сдаваемое в аренду, один раз в полгода, предварительно сообщив об этом арендатору по телефону за один день до предполагаемого визита. Периодичность посещений и порядок уведомления зависит от взаимного согласия сторон. Главное - предусмотреть в договоре все основные условия и учесть пожелания сторон.
Автор: Илона Мельничук юрист, адвокатская контора "КОННОВ И СОЗАНОВСКИЙ" Источник: Property Times
А также по теме "Рынок недвижимости":
- Объекты госсобственности: курс на аренду
- Почем снять квартиру в Крыму в летний сезон?
- Александр РЯБЧЕНКО: «На продажу выставляются все меньше объектов госсобственности»
- Что такое «разжимной» обмен квартиры?
- ТОП-5 САМЫХ ДОРОГИХ ДОМОВ ДНЕПРОПЕТРОВСКА
- За что мы платим, покупая квартиру
- Что нужно сделать, чтобы покупатель захотел купить вашу квартиру?
- Как получить бесплатную квартиру
- ОРГАННЫЙ ЗАЛ: храм музыки или храм Божий?
- Когда восстановится ипотека?
- Когда подешевеет жилье в новостройках?
- Что ждет рынок недвижимости в новом году?
- Если продажа квартиры в тягость
- Как и где приобрести доступное жилье в Днепропетровске?
- Залоговое имущество: коллекция неликвидов
- Когда закончится «квадратный» ступор?
- Как выгодно продать квартиру?! ОБМЕНЯТЬ!
- Как покупают квартиру профессионалы?
- «Доступное жилье»: кредит под 16% годовых
- Все ли договоры аренды нужно регистрировать в БТИ?
- Квартира в новостройке: время покупать
- Идентификация риэлтора
- Конец страшилкам о «черных маклерах»!
- Квартиросъемщик: как его выбирать?
- Эй, вы там, наверху! Последний этаж – предлагать
- Финансовый мониторинг: стукачество или защита от мошенничества?
- Кому доступно жилье в Днепропетровске?
- Съемные квартиры: что, где, почем?
- Риэлторы настроены на подъем рынка недвижимости
- Кто платит риэлтору: покупатель или продавец?
- Аренда офисов: дешевле не будет
- Что поможет оживить стройки?
- Риэлторы создали новую Всеукраинскую общественную организацию. Зачем?
- В чьих руках судьба общежитий?
- Рынок недвижимости: есть ли свет в конце тоннеля?
- Что происходит на рынке складской недвижимости?
- Что будет с рынком недвижимости после выборов?
- Залоговая недвижимость: ни продать, ни купить...
- Рынок ритейла: кто-то уходит, а кто-то приходит
- Цены на жилье: вверх или вниз?
- Елена Сафронова: «К концу года цены на жилье в Днепропетровске вырастут на 15%»
- Кто поможет заемщику?
- Как проверить подлинность бланка нотариального документа?
- ТОП-5 самых рискованных инвестиций
- Днепропетровские риэлторы создали новую структуру
- Предпринимателей ТВК «Славянский базар» ждут 2 тыс. свободных торговых мест
- Проверить подлинность бланков нотариальных документов скоро сможет каждый
- Риэлторы Украины меняют правила игры
- Рейтинг торговых центров европейских городов
- Если вы решились на обмен квартиры
- Арендатор и собственник — двое в одной лодке
- Риэлторский бизнес: время легких компромиссов прошло
- ГИУ приобретет 255 квартир в недостроях Днепропетровской области
- В пригороде Днепропетровска появится новый коттеджный поселок
- Зачем нужен экологический паспорт квартиры
- Запрет игорного бизнеса подорвет рынок коммерческой недвижимости
- Аккредитив – новый способ покупки жилья
- Разбираемся в форматах жилья
- Оформление наследства: какого нотариуса выбрать?
- Наследство можно оформить у частного нотариуса
- Кто виноват в высокой стоимости жилья?
- Днепропетровск может стать первым городом, где начнется приватизация комнат в общежитиях
- Зачем рынку классификация жилья?
- Чтобы решить земельный вопрос, нужно навести порядок в законодательстве
- Земельные аукционы в Днепропетровске застопорились
- Когда покупатель вернется на рынок жилья?
- Строительство жилья: 10 лет спустя
- Аренда коммунальной собственности: до конца апреля на конкурсы выставят 67 объектов
- Плюсы и минусы обмена жилья
- Безопасно ли покупать «дефолтные» квартиры?
- Елена Сафронова: «Рынок недвижимости выходит из комы»
- Как дешевле купить квартиру
- Чем порадует 2009 год?
- Рынок недвижимости: через кризис – к обновлению
- Что будет с рынком недвижимости?
- Ипотека: глобальной катастрофы не будет
- 10 самых лучших мест для инвестиций
- Коттеджные поселки Приднепровья
- Рынок жилья: что предлагают и что покупают
- В Днепропетровске дефицит съемного жилья
- Коллапса рынка недвижимости не будет
- По оценкам киевских экспертов цены на жилье обвалятся быстро и значительно
- Днепропетровск ждет переизбыток торговых площадей
- Цены на жилье падают по всему миру
- В чьих руках судьба устаревшего жилья?
- Днепропетровский квартал с английским акцентом
- Строительный рынок требует перемен
- Мировой рынок жилья: итоги 2007 года
- Инвестиции уходят в землю
- Доступное жилье по-украински
- Старое жилье будет дешеветь, новое – дорожать
- Каким был 2007 год для рынка недвижимости?
- По вводу жилья Днепропетровщина занимает 5 место в Украине
- Жилье для пострадавших: не верь, не бойся, не проси?
- Риэлторы Украины: рядом, но не вместе?
- Кто будоражит рынок жилья
- Сегодня – взрыв, завтра – потоп?
- Цены на жилье снова пошли вверх
- Александр Бондаренко: «Главное – защитить потребителя риэлторских услуг и урегулировать рынок»
- Рынок коммерческой недвижимости: спад или стабилизация?
- Недвижимость в режиме «эксклюзив»
- Инвестиции в недвижимость: время быстрых прибылей прошло
- Съемные квартиры дешеветь не собираются
- Профессионалов станет больше
- Днепропетровск готовится к саммиту
- Ищите дедушку!
- УГР настроена против законопроекта «О риэлторской деятельности»
- Риелторский труд узаконят
- Днепропетровские архитекторы удивили Москву
- Что ждет рынок недвижимости в новом году?
- Страховать или нет?
- Рынок недвижимости игнорирует политический кризис. Пока?
- Дошли руки и до парков
- Приобрели жилье в кредит? Государство вернет вам часть уплаченых налогов.
- Гостиничный рынок «звездам» навстречу
- Станислав Костенко: "Риелторы продают не дома, а услуги"
- Почему нотариусы не хотят быть налоговыми агентами?
- Госстандарты обеспечения граждан жильем
- Продаешь квартиру - заплати налог
- Когда упадут цены на жилье?
- Торговые площади: реальность сегодняшнего дня
- Как отличить жилье «де-люкс» от ЖИЛЬЯ «эконом-класса»
- «Пути и методы урегулирования проблем на рынке недвижимости»
- В какой квартире жить хорошо?
- В какой квартире жить хорошо?
- Офисные площади: купить или арендовать?
- Покупка квартиры: важные мелочи
- «Озерку» выставят на повторные торги?
- Что имеем – не храним?
- Бесплатная приватизация жилья завершается?
- «Портрет» современного офиса
- Рынок просит жилья
- Как снимают жилье в других странах
- Кто виноват в росте цен на жилье?
- Покупатель всегда прав?
- Будут ли расти цены на новое жилье?
- Какое лето - такая и осень?
- Семь раз проверь – один раз купи
- Почему растут цены на недвижимость
- «Рынок недвижимости: состояние, перспективы, возможности»
- Что влияет на стоимость квартиры?
- Проектирование ТЦ: удобство, польза и красота
- Социальное жилье: где оно и для кого?
- Как ускорить продажу квартиры
- Почем снять «сутки» в Днепропетровске
- Почем жилье на Левом берегу
- Мартовская стабильность может оказаться обманчивой
- Днепропетровщина увеличит объемы жилищного строительства
- Новые схемы приобретения жилья, или Чтобы жизнь малиной не казалась…
- Рынок жилья: между прошлым и будущим
- На рынке недвижимости без перемен
- Рынок складов ждет перемен
- Что такое альтернативная сделка
- Покупка квартиры: можно ли обойтись без стрессов?
- Продавайте квартиры спокойно
- "Вредные советы" для тех, кто покупает и продает
- Что год грядущий нам готовит?
- Год под знаком созидания
- Метаморфозы рынка жилья
- ПРИВЛЕЧЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ: украинский опыт и зарубежные советы
- Производственные помещения: дефицит сохраняется
- Осторожно: квартира
- Как снизить риски при покупке жилья в новостройках
- Рынок жилья: обвала не ждите
- Рынок жилья: цены стабилизировались
- Спрос на частные дома растет
- Малоэтажное строительство: реалии и перспективы
- Торговые центры наступают и выигрывают. Пока ...
- «Хрущевки» отметили 50-летний юбилей
- Днепропетровцам надоели многоэтажки
- Искусство торга, или как дешевле купить квартиру
- Аренда жилья: падения ставок не ожидается
- Сделки с недвижимостью: не забудьте о детях
- "Сталинки" всегда в цене
- 7 распространенных ошибок при покупке жилья
- Александр Собко: "Слухи об обвале цен преувеличены"
- Безумное лето-2005
- Снять офис легче, чем купить
- НОВЫЕ приоритеты
- "ЗОЛОТЫМ КЛЮЧАМ" - ЗОЛОТЫЕ КУПОЛА!
- Покупатель на рынке жилья: штрихи к портрету.
- Гостиницу "Парус" купили киевляне
- Продавцы на рынке жилья.
- "Хрущевкам" реконструкция не "светит"
- Жизнь на левом берегу ...
- Гостиницу "Парус" продадут с молотка.
- В Днепропетровске появился первый платный пляж.
- Турки в городе.
- "Ситуация вокруг БТИ - это следствие несовершенства нашего законодательства" - председатель днепроперовского отделения АСНУ Александр Собко
- Чего хочет потребитель? Знают в Dafi!
- Директор "Озерки": Банда Максима Курочкина захватила Центральный рынок Днепропетровска
- Жилье готовое к употреблению.
- Избушка на курьих ножках - дом для оригинала.
- ООО СКФ "Миссия" - надолго и всерьез!
- Дом, который построил не Джек
- Риэлторы советуют покупать квартиры как можно скорее.
- Рослые цены.
- Дома быстрого приготовления.
- Высотное строительство: дань моде или необходимость?
- Нерухомiсть с русским акцентом.
- "Золотые ключи" для крупнейшего в Европе коттеджного поселка.
- "Животрепещущая" недвижимость.
- "Разом нас багато": Традиции кооперативного строительства.
- Не верь, не бойся, не проси.
- О новом налоге на недвижимость и "новогодней" стоимости жилья.
- Приватизация: пейзаж после смены портретов.
- Продаётся экзотический многопрофильный действующий бизнес!
- Недвижимость - путь к благосостоянию и стабильности.
- Новое на рынке жилой недвижимости Украины - управление проектом.
- Без назидания о созидании.
- Продажа квартиры.
- Самовольное строительство.
- Для них нет закрытых дверей или как уберечься от квартирных воров.
- Вышли из народа и уже не вернутся?
- Что хочет покупатель элитного жилья.
- Квартирный вопрос. Вы еще живы? А вашу квартиру продали по случаю смерти владельца.
- Недвижимость: есть ли свет в конце туннеля?
- "Ваша точка опоры!"
- "Умный" дом.
- Всё о страховании: "Страховой случай".
- Сдаю. Снимаю. Порчу...
- Гадание на процентной гуще.
- Страхование рисков. Мой дом - моя крепость?
- Дом в козырную масть.
- Зачем нужна классификация офисных помещений?
- Коммерческая недвижимость: осторожно — работают деньги!
- Инструкция для новоселов.
- Я бы в лыжники пошел - пусть меня научат.
- Панельные дома: "за" и "против".
- Цены стремятся к стабилизации.
- Відповідь державної податкової адміністрації України на відкритий лист асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України президенту О.Бондаренку.
- Вiдкритий лист главе дпау.
- «Фирменная» квартира - троянский конь налогообложения.
- Реальная цена.
- Почему растут цены на недвижимость?
- Эксклюзивный договор: зачем он нужен?
- Почему растут цены на недвижимость?
- Человечество всегда тревожил жилищный вопрос...
| |