RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Права супругов на объекты недвижимости.
Выпуск 58 от 26.01.2005. Тема "Юридическая консультация"

1 января 2004 года, вместе с новым Гражданским кодексом, вступил в силу Семейный кодекс Украины, который по сравнению с ранее действующим Кодексом о браке и семье более детально регламентирует режим собственности супругов, а также содержит ряд интересных нововведений. Новое законодательство более детально регламентирует порядок пользования и распоряжения имуществом супругами.

Особенности осуществления прав на имущество бывших супругов и лиц, находящихся в "гражданском браке"

Законодательство разделяет понятия "общая совместная собственность" (без определения долей) и "общая долевая собственность" (с определением долей каждого собственника). По общему правилу (ст.60 СК), имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей совместной собственностью независимо от того какой вклад они в него внесли, ведь один из них мог заниматься домашним хозяйством, воспитывать детей либо не иметь возможности самостоятельного заработка в результате болезни, а другой - зарабатывать деньги. Кроме того, имущество одного из супругов, которые ему принадлежало до брака, за период брака может увеличиться в стоимости в результате совместных трудовых либо денежных вкладов супругов (ремонт квартиры, достройка и ремонт дома). Тогда это имущество может быть решением суда признано общим совместным (ст.62 СК).

К личной частной собственности супруга относится имущество: приобретенное до брака, приобретенное во время брака в дар либо унаследованное, приобретенное в браке но за личные средства. Обращаем внимание на то, что в последнем случае супругу необходимо заранее юридически закрепить факт приобретения имущества за личные средства (например, согласительной распиской со стороны второго супруга, договором между супругами либо иным способом). В противном случае при возникновении спора, установление этого факта будет возможно только судом. Супруги имеют право заключать между собой договора, в том числе в отношении их личного и общего совместного имущества.

Если при приобретении имущества были вложены как совместные средства супругов, так и личные средства одного из них, то часть в этом имуществе соответственно размеру взноса будет его личной частной собственностью. И в этом случае также следует этот факт зафиксировать заранее.

Обращаю внимание на то, что при распоряжении своим личным имуществом супруг обязан учитывать интересы детей, других членов семьи, которые имеют право пользоваться им (ст.59 СК). Таким образом, законодательство фактически ограничивает права собственника. Особое значение это имеет при продаже объектов недвижимого имущества во время фактического проживания в нём иных членов семьи (в особенности нетрудоспособных) и несовершеннолетних детей. Существует угроза подачи иска о признании такой сделки недействительной, как противоречащей интересам детей на основе ст.203, 215 ГК.

В соответствии со ст.173 СК при разрешении спора между родителями и несовершеннолетними детьми, которые проживают совместно, о принадлежности им имущества, считается что оно является собственностью родителей. В то же время допускаются случаи, когда родители и дети, которые проживают совместно, являются самостоятельными собственниками имущества. Заключение сделок в отношении недвижимого имущества от имени несовершеннолетнего имеет свои особенности.

Супруги распоряжаются общим совместным имуществом по взаимному согласию. Для защиты этого права предусмотрено письменное нотариальное согласие одного из супругов на отчуждение недвижимого имущества, если его собственником указан один из супругов. При этом такой договор обязательный для каждого из супругов. Правило о согласии одного из супругов на заключение сделок относится также и к приобретению недвижимого имущества за счет общих средств. В таком случае, заключенный договор обязателен для каждого из супругов.

Здесь следует также отметить, что ГК закрепляет право лиц, владеющих общей собственностью на преимущественное приобретение отчуждаемой части имущества. Конкретное имущество может быть выделено одному из супругов. Выделение части может быть закреплено договором между супругами либо судебным решением. Право общей совместной собственности при этом прекращается. А вот договор об отчуждении одним из супругов в пользу другого супруга своей части в общей совместной собственности может быть заключен без выделения этой части. Это относится и к составлению завещания. Договоры о выделение части из общего имущества (раздел) недвижимости заверяются нотариусом на основании документов, которые утверждают право собственности на такое имущество. Одновременно с удостоверением договора о выделение в натуре (раздела) жилого дома, здания, усадьбы или иного сооружения нотариусом заверяется договор о выделение в натуре (раздела) на местности земельного участка по согласию собственников.

В марте 2004 года вступила в силу новая Инструкция о порядке совершения нотариальных действий №20/5 от 03.03.2004г., раздел 2 которой посвящен порядку удостоверения сделок по распоряжению частью недвижимого имущества в совместной собственности. При отчуждении части в общей долевой собственности, нотариус должен удостовериться в том, что продавец уведомил иных собственников о намерении продать свою часть с указанием цены и условий продажи. Доказательством уведомления может быть свидетельство, выданное нотариусом, о передаче им заявления продавца в соответствии с статьей 84 Закона Украины "О нотариате" или заявление участников общей частичной собственности об отказе от осуществления права преимущественной покупки. Подлинность подписи на заявлении должна быть удостоверена в нотариальном порядке. Это заявление должно быть изложено на отдельном стандартном белом листе бумаги и зарегистрировано в журнале входящей корреспонденции либо на специальном нотариальном бланке.

На удостоверение договоров пожизненного содержания; наследственного договора; дарения; ренты (если имущество передается безвозмездно); пожертвования; мены части имущества или отчуждения части имущества, выделенной по согласию совладельцев или по решению суда, а также в случае продажи части имущества с публичных торгов (аукциона) правила уведомления остальных собственников не применяется.

Нотариус может удостоверить договор купли-продажи части общего имущества постороннему лицу: после получения заявления иных собственников об отказе от права преимущественной покупки, после истечения одного месяца со дня получения иными собственниками уведомления о продажи в случае неответа, после получения сведений об отказе участников получить присланное в их адрес уведомление (доказательством служит отметка почты); а также в случае, если адреса иных собственников неизвестны (доказательством служит документ справочной службы, адресного бюро и т.д.). В таких случаях продажа может быть осуществлена в течении трёх месяцев.

Обращаю внимание на то, что законодательство допускает продажу имущества по цене большей, нежели была указана в уведомлении о продаже иным собственникам, без дополнительного их уведомления, а вот продажу имущества за меньшую цену иные собственники могут оспорить.

При наличии судебного решения, которым установлен порядок пользования общим долевым имуществом либо при наличии письменного соглашения между собственниками, при продаже части такой собственности эти условия следует изложить в договоре и уведомить покупателя о них.

Новое законодательство детально регламентирует право супругов на раздел имущества, которое является их совместной собственностью независимо от расторжения брака (ст.69 СК). Договор о разделе недвижимого имущества либо о выделении недвижимого имущества одному из супругов подлежат нотариальному заверению. По общему правилу, доли супругов в общем имуществе - равные, однако договором либо брачным контрактом они вправе отойти от этого правила.

Нововведением является то, что брачный контракт теперь может быть заключен как между лицами, подавшими заявление о вступлении в брак, так и между супругами.

Будучи в браке, супруги могут в любое время разделить имущество, а вот после его расторжения, требования о разделе имущества, могут быть заявлены в течении трёх лет.

Интересно то, что расторжение брака не прекращает права общей совместной собственности на имущество супругов нажитое в браке. Таким образом, бывшие супруги остаются связаны между собой имущественными отношениями. Всё же, зачастую вопросы раздела имущества решаются при расторжении брака. Способы и порядок раздела имущества регулируются ст.71 СК.

Рассмотрим права на имущество между лицами, которые находятся в "гражданском браке", т.е. проживают одной семьёй, но не пребывают в зарегистрированном браке между собой. Ранее, "гражданский брак" не порождал взаимных имущественных прав и обязанностей, возникало множество судебных споров о праве на имущество. Сейчас, в соответствии со ст.74 СК, если мужчина и женщина проживают одной семьёй, но не пребывают в браке, имущество, нажитое ими во время совместного проживания, принадлежит им на праве общей совместной собственности. Таким образом, имущественные права лиц, находящихся в "гражданском браке" полностью приравнены к правам лиц, которые пребывают в зарегистрированном браке. Однако письменным договором между супругами может быть предусмотрен порядок собственности на имущество, нажитое в таком браке. Существует такая практика, - при заключении договора супруги, которые находятся в "гражданском браке" оба подписывают договор. Если же нет, и в договоре будет указан один из супругов, то имущество будет зарегистрировано за ним. По сравнению с зарегистрированным, имущественные отношения в "гражданском" браке отличаются тем, что в случае возникновения спора процесс доказывания своей позиции будет усложнён. Например, если супруги купили недвижимость и в договоре указан один из них. Учитывая то, что в его паспорте нет отметки о заключении брака, нотариус не потребует у него письменного согласия второго супруга. С одной стороны, супругу, который не указан в договоре и будет претендовать на имущество, нужно будет доказать сам факт совместного проживания одной семьёй и то, что имущество покупалось за общие средства. С другой стороны, тот супруг, который будучи в "гражданском браке" приобрел имущество за собственные средства не застрахован от притязаний второго супруга.

Если рассматривать права на имущество между супругами, в частности на недвижимость, следует обратить внимание и на порядок обращения взыскания на него по возможным долгам супругов. Так, в соответствии со ст.73 СК, по обязательствам одного из супругов взыскание может быть наложено только на его личное имущество и на часть общей совместной собственности, которая ему выделена (по договору либо по решению суда). Однако, если будет установлено, что имущество было приобретено одним из супругов в интересах семьи и полученное по договору было использовано на её нужды, то взыскание может быть обращено на все совместное имущество.

В настоящее время вопрос безопасности имущества от обращения на него взысканий наиболее актуален, особенно для людей, занимающихся бизнесом, предпринимательством. В последнее время я рекомендую людям заключать договора раздела имущества между супругами. Во-первых, это позволит обезопасить его часть от обращения взыскания в случае возникновения долгов у одного из супругов. Во-вторых, это значительно облегчит процедуру продажи такого имущества либо использования его для предпринимательской деятельности. В-третьих, раздел имущества позволит оптимизировать налогообложение. В-четвертых, добровольный раздел имущества исключит возможные споры в случае расторжения брака. 

СЕГЕДА Юлия, адвокат






+380 56 79-000-79
   Объявления
Продажа. Магазин крупного формата. Г.Днепродзержинск, центральный район.
3 комнатная квартира в нагорном р-не, с автономным отоплением
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0818