RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  О новом налоге на недвижимость и "новогодней" стоимости жилья.
Выпуск 56 от 12.01.2005. Тема "Рынок недвижимости"

В соответствии с Законом "О налоге с доходов физических лиц", с 1 января 2005 года на рынке недвижимости должны заработать новые налоговые правила игры для операций с имуществом. Главная "страшилка" введения налога на недвижимость - с 1 января цены на жилье поднимутся на 13% (нынешняя ставка налога с доходов физлиц). Однако операторы рынка считают, что эти разговоры являются только психологическим давлением на покупателей со стороны продавцов и не имеют под собой реальных оснований. Дело в том, что в соответствии с законом, продажа большей части недвижимости будет облагаться налогом по ставке 1% от стоимости имущества, т.е. фактически так, как сейчас (1% госпошлины и 1% пенсионного сбора).

В целом юристы, налоговики, риэлторы в прогнозах относительно последствий введения налога на недвижимость не единодушны. Риэлторы сомневается, что новые правила игры, как считают налоговики, заставят уйти с рынка недвижимости спекулянтов, будут стимулировать вывод части рынка из тени, а, следовательно, обеспечат увеличение поступлений от операций с недвижимостью в бюджет. Известно, что спекулянты давно работают по схемам перепродажи квартир через знакомых и родственников, т.е. во избежание завышенной ставки налога они с успехом будут следовать одноразовой продаже объекта в течение года.

Пессимистически оценивают риэлторы и прогнозы относительно детенизации рынка - реальных преград для занижения реальной стоимости пока не существует.

Логично, что для вывода рынка из тени намного более эффективным было бы внедрение института независимых экспертиз, которые отвечали бы за реальную оценку рыночной стоимости объекта, выставленного на продажу.
В налоговой инспекции новый налог называют довольно сложным, его ставка - зависит не только от площади квартиры или дома, но и от срока заключения сделки. В инспекции говорят, для юридических фирм новый налог работы точно добавит.
Суть нового налога, инспекторы предпочитают объяснять на конкретных примерах.
Харьковчанин Иван Петров, в 2003 году продал квартиру площадью до 100 квадратных метров за 50 тысяч гривень. Деньги получил в 2004. В 2005 году - он должен заплатить 500 гривень налога, то есть один процент от суммы сделки.
Если площадь проданной квартиры была больше 100 метров - ставка налога 5% процентов и казна получает 2 500 гривень.
А вот если договор купли-продажи заключили после первого января 2004 года - система налогооблажения усложняется. Петр Иванов, который купил 8 лет назад квартиру за 30 тысяч гривень, а продает сегодня за 50 тысяч - заплатит в казну 13% от чистого дохода. То есть от 20 тысяч гривень. Это будет 2 600 грн.
Что делать, если квартиру хозяин продает дешевле, чем купил, или если квартира куплена за советские рубли, а продается за гривни, в налоговой инспекции пока не знают.
Сегодня здесь ждут пояснений к новому налогу, которые обещает прислать столичная налоговая администрация.

Немало процедурных вопросов к новым правилам возникает у нотариусов, которые в соответствии с законом выступают налоговыми агентами и несут ответственность за начисление суммы налога. Фактически, нотариусы - юристы по образованию, должны заниматься бухгалтерскими операциями, содержащими сложные формулы расчета налога - в зависимости от площади объекта, момента приобретения в собственность, дифференциации ставок, количества продаж, амортизации стоимости и других факторов. Но нотариус не может гарантировать, что договор купли-продажи подписывается по реальной цене.

Существует немало других непрописанных в законе моментов, без которых применение налога на недвижимость невозможно. "Например, непонятно, по какой ставке будет облагаться налогом продажа жилья, унаследованного, начиная с 2004 года. Если нужно продать квартиру, приобретенную в собственность бесплатно, придется уплатить 13% от всей стоимости квартиры? Не до конца продуман механизм амортизации за каждый год владения имуществом. При гиперинфляции рассчитывать налог по прописанным в законе формулам - нонсенс", - говорят юристы.

Поэтому большинство экспертов единодушны в том, что нормы закона относительно налогообложения операций по продаже недвижимости необходимо уточнить и только после этого вводить. Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины инициировала продление моратория на введение налога еще на год. "В Украине процедура покупки недвижимости и без того является одной из самых дорогих в Европе. Поэтому внедрение налога может привести к социальному напряжению, рынок недвижимости станет инвестиционно непривлекательным и еще больше тенизируется", - прогнозирует президент ассоциации риэлторов Александр Бондаренко.

По словам риэлторов, налог в нынешнем виде может негативно отразиться на динамике рынка. В частности, налог может переполошить немало людей, рассматривавших недвижимость как один из объектов инвестиций лишних денег.

Не будет содействовать активизации рынка и осложнение процедуры купли-продажи недвижимости. Ежегодно к этой процедуре приобщаются два-три новых обязательных документа. Сегодня необходимые справки выдают УЗР, Минюст, БТИ, органы местного самоуправления, соревнующиеся между собой за контроль над рынком. Количество квартир, продающихся в Днепропетровске в течение дня, в среднем, не изменяется, а количество бумаг (и взяток) растет.

"Не исключено, что продавцы будут закладывать сумму налога в цену продажи. Очевидно, вырастет и плата за предоставление нотариальных услуг. Нотариусы, наверное, захотят получить компенсацию и за осуществление расчетов, и за дополнительный налоговый риск. В данном случае нотариус - ключевая фигура, он обязан рассчитать сумму налога, перечислить ее в бюджет", - прогнозируют юристы.

Открытым остается вопрос, каким образом нотариус будет устанавливать количество операций с недвижимостью, проводившихся физическим лицом в течение календарного года. Здесь налогообложение первой и последующих операций отличаются процентной ставкой. Поэтому нотариус должен получить информацию из соответствующего реестра, но проблема заключается в том, что пока непонятно, каким реестром должен пользоваться нотариус - данными временного реестра операций с недвижимостью или нового реестра прав, который должен быть создан в соответствии с Законом № 1952-IV. Пока нотариусы не привыкнут к своей новой роли, в процедурах оформления операций купли-продажи недвижимости возможны определенные неожиданности и накладки.

Доход от продажи недвижимости облагается налогом таким образом. Если продается недвижимость, приобретенная до 01.01.2004 года (первый и единственный раз в отчетном году) общей площадью до 100 кв. м, например, дом, квартира или комната, ставка налога будет составлять 1% от стоимости такого имущества. В случае, когда площадь такого объекта превышает 100 кв. м, часть дохода, пропорциональная сумме превышения, облагается налогом по ставке 5% (дополнительно к уплачиваемому 1% за 100 кв. м). Цена такой недвижимости, зафиксированная в соглашении купли-продажи, не может быть ниже оценочной стоимости, рассчитанной уполномоченным госорганом. Если налогоплательщик в течение года продает свою вторую квартиру (дом, комнату) или решил продать что-то другое (например, гараж), ставка налога будет составлять 5% от стоимости такого имущества.

В случае обмена недвижимости, отвечающей указанным критериям, каждая из сторон заплатит по 50% от суммы налога, рассчитанного по приведенному выше алгоритму.

При продаже недвижимости, приобретенной после 01.01.2004 года, не чаще чем один раз за отчетный год речь будет идти уже не о доходе, а о прибыли, которая будет облагаться налогом по ставке 13%, а с 2007 года - 15% для резидентов и 26% (с 2007 года - 30%) для нерезидентов. Такая прибыль рассчитывается как позитивная разница между доходом от продажи и расходами на приобретение (строительство), уменьшенная на 10% амортизации за каждый год владения этой недвижимостью, начиная со второго календарного года, по формуле:

П = (Д - Р) х (1 - 0,1(Г - 1))

где: П - облагаемая налогом прибыль; Д - доход от отчуждения недвижимости; Р - расходы, связанные с приобретением недвижимости; Г - количество полных или неполных календарных лет владения недвижимостью.

Если владелец в течение года продает свою вторую, третью и т. д. квартиру или другой объект недвижимости, ставка налога остается неизменной - на уровне 13(15)%. Прибыль = Доход от продажи - Расходы на приобретение (строительство). Т.е. в этом случае продавец лишается 10% понижающего коэффициента за каждый год владения недвижимостью.

Во время осуществления операций купли-продажи-обмена недвижимости необходимо учитывать определенные формальности, а именно: доход от продажи определяется, исходя из цены, указанной в соглашении купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости; расходы на приобретение фиксируются в нотариально заверенном соглашении; расходами на строительство нужно считать оценочную стоимость объекта; сумма налога на такую прибыль не может быть меньше минимальной зарплаты на начало года, когда продается недвижимость.

Налоговым агентом во время осуществления операций с недвижимостью будет выступать нотариус, который начисляет и удерживает налог при условии, что он был уплачен участниками операции предварительно. Будут облагаться налогом и доходы от аренды недвижимости, а именно выплаченная арендная плата, зафиксированная в соглашении аренды, размер которой должен быть не меньше определенного законодательством минимума (определяет Кабмин). Ставка налога будет составлять 13(15)% для резидентов и 26(30)% - для нерезидентов. Функции налогового агента в таких случаях обязан выполнять арендатор (кроме арендатора-физлица - не СПД). В других случаях ответственным за начисление и уплату налога будет сам владелец недвижимости - резидент.

Сергей ИВАНЕНКО






+380 56 79-000-79
   Объявления
Загородный дом в коттеджном поселке Барвита. Типовой проект “ПРИМУЛА” Общая площадь 221,8 кв.м
Торговый Центр "Рыбный Мир" расположенный на левом берегу Днепропетровска
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0865