О новом налоге на недвижимость и "новогодней" стоимости жилья. | |
Выпуск 56 от 12.01.2005. Тема "Рынок недвижимости"
В соответствии с Законом "О налоге с доходов физических лиц", с 1 января 2005 года на рынке недвижимости должны заработать новые налоговые правила игры для операций с имуществом. Главная "страшилка" введения налога на недвижимость - с 1 января цены на жилье поднимутся на 13% (нынешняя ставка налога с доходов физлиц). Однако операторы рынка считают, что эти разговоры являются только психологическим давлением на покупателей со стороны продавцов и не имеют под собой реальных оснований. Дело в том, что в соответствии с законом, продажа большей части недвижимости будет облагаться налогом по ставке 1% от стоимости имущества, т.е. фактически так, как сейчас (1% госпошлины и 1% пенсионного сбора).
В целом юристы, налоговики, риэлторы в прогнозах относительно последствий введения налога на недвижимость не единодушны. Риэлторы сомневается, что новые правила игры, как считают налоговики, заставят уйти с рынка недвижимости спекулянтов, будут стимулировать вывод части рынка из тени, а, следовательно, обеспечат увеличение поступлений от операций с недвижимостью в бюджет. Известно, что спекулянты давно работают по схемам перепродажи квартир через знакомых и родственников, т.е. во избежание завышенной ставки налога они с успехом будут следовать одноразовой продаже объекта в течение года.
Пессимистически оценивают риэлторы и прогнозы относительно детенизации рынка - реальных преград для занижения реальной стоимости пока не существует.
Логично, что для вывода рынка из тени намного более эффективным было бы внедрение института независимых экспертиз, которые отвечали бы за реальную оценку рыночной стоимости объекта, выставленного на продажу. В налоговой инспекции новый налог называют довольно сложным, его ставка - зависит не только от площади квартиры или дома, но и от срока заключения сделки. В инспекции говорят, для юридических фирм новый налог работы точно добавит. Суть нового налога, инспекторы предпочитают объяснять на конкретных примерах. Харьковчанин Иван Петров, в 2003 году продал квартиру площадью до 100 квадратных метров за 50 тысяч гривень. Деньги получил в 2004. В 2005 году - он должен заплатить 500 гривень налога, то есть один процент от суммы сделки. Если площадь проданной квартиры была больше 100 метров - ставка налога 5% процентов и казна получает 2 500 гривень. А вот если договор купли-продажи заключили после первого января 2004 года - система налогооблажения усложняется. Петр Иванов, который купил 8 лет назад квартиру за 30 тысяч гривень, а продает сегодня за 50 тысяч - заплатит в казну 13% от чистого дохода. То есть от 20 тысяч гривень. Это будет 2 600 грн. Что делать, если квартиру хозяин продает дешевле, чем купил, или если квартира куплена за советские рубли, а продается за гривни, в налоговой инспекции пока не знают. Сегодня здесь ждут пояснений к новому налогу, которые обещает прислать столичная налоговая администрация.
Немало процедурных вопросов к новым правилам возникает у нотариусов, которые в соответствии с законом выступают налоговыми агентами и несут ответственность за начисление суммы налога. Фактически, нотариусы - юристы по образованию, должны заниматься бухгалтерскими операциями, содержащими сложные формулы расчета налога - в зависимости от площади объекта, момента приобретения в собственность, дифференциации ставок, количества продаж, амортизации стоимости и других факторов. Но нотариус не может гарантировать, что договор купли-продажи подписывается по реальной цене.
Существует немало других непрописанных в законе моментов, без которых применение налога на недвижимость невозможно. "Например, непонятно, по какой ставке будет облагаться налогом продажа жилья, унаследованного, начиная с 2004 года. Если нужно продать квартиру, приобретенную в собственность бесплатно, придется уплатить 13% от всей стоимости квартиры? Не до конца продуман механизм амортизации за каждый год владения имуществом. При гиперинфляции рассчитывать налог по прописанным в законе формулам - нонсенс", - говорят юристы.
Поэтому большинство экспертов единодушны в том, что нормы закона относительно налогообложения операций по продаже недвижимости необходимо уточнить и только после этого вводить. Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины инициировала продление моратория на введение налога еще на год. "В Украине процедура покупки недвижимости и без того является одной из самых дорогих в Европе. Поэтому внедрение налога может привести к социальному напряжению, рынок недвижимости станет инвестиционно непривлекательным и еще больше тенизируется", - прогнозирует президент ассоциации риэлторов Александр Бондаренко.
По словам риэлторов, налог в нынешнем виде может негативно отразиться на динамике рынка. В частности, налог может переполошить немало людей, рассматривавших недвижимость как один из объектов инвестиций лишних денег.
Не будет содействовать активизации рынка и осложнение процедуры купли-продажи недвижимости. Ежегодно к этой процедуре приобщаются два-три новых обязательных документа. Сегодня необходимые справки выдают УЗР, Минюст, БТИ, органы местного самоуправления, соревнующиеся между собой за контроль над рынком. Количество квартир, продающихся в Днепропетровске в течение дня, в среднем, не изменяется, а количество бумаг (и взяток) растет.
"Не исключено, что продавцы будут закладывать сумму налога в цену продажи. Очевидно, вырастет и плата за предоставление нотариальных услуг. Нотариусы, наверное, захотят получить компенсацию и за осуществление расчетов, и за дополнительный налоговый риск. В данном случае нотариус - ключевая фигура, он обязан рассчитать сумму налога, перечислить ее в бюджет", - прогнозируют юристы.
Открытым остается вопрос, каким образом нотариус будет устанавливать количество операций с недвижимостью, проводившихся физическим лицом в течение календарного года. Здесь налогообложение первой и последующих операций отличаются процентной ставкой. Поэтому нотариус должен получить информацию из соответствующего реестра, но проблема заключается в том, что пока непонятно, каким реестром должен пользоваться нотариус - данными временного реестра операций с недвижимостью или нового реестра прав, который должен быть создан в соответствии с Законом № 1952-IV. Пока нотариусы не привыкнут к своей новой роли, в процедурах оформления операций купли-продажи недвижимости возможны определенные неожиданности и накладки.
Доход от продажи недвижимости облагается налогом таким образом. Если продается недвижимость, приобретенная до 01.01.2004 года (первый и единственный раз в отчетном году) общей площадью до 100 кв. м, например, дом, квартира или комната, ставка налога будет составлять 1% от стоимости такого имущества. В случае, когда площадь такого объекта превышает 100 кв. м, часть дохода, пропорциональная сумме превышения, облагается налогом по ставке 5% (дополнительно к уплачиваемому 1% за 100 кв. м). Цена такой недвижимости, зафиксированная в соглашении купли-продажи, не может быть ниже оценочной стоимости, рассчитанной уполномоченным госорганом. Если налогоплательщик в течение года продает свою вторую квартиру (дом, комнату) или решил продать что-то другое (например, гараж), ставка налога будет составлять 5% от стоимости такого имущества.
В случае обмена недвижимости, отвечающей указанным критериям, каждая из сторон заплатит по 50% от суммы налога, рассчитанного по приведенному выше алгоритму.
При продаже недвижимости, приобретенной после 01.01.2004 года, не чаще чем один раз за отчетный год речь будет идти уже не о доходе, а о прибыли, которая будет облагаться налогом по ставке 13%, а с 2007 года - 15% для резидентов и 26% (с 2007 года - 30%) для нерезидентов. Такая прибыль рассчитывается как позитивная разница между доходом от продажи и расходами на приобретение (строительство), уменьшенная на 10% амортизации за каждый год владения этой недвижимостью, начиная со второго календарного года, по формуле:
П = (Д - Р) х (1 - 0,1(Г - 1))
где: П - облагаемая налогом прибыль; Д - доход от отчуждения недвижимости; Р - расходы, связанные с приобретением недвижимости; Г - количество полных или неполных календарных лет владения недвижимостью.
Если владелец в течение года продает свою вторую, третью и т. д. квартиру или другой объект недвижимости, ставка налога остается неизменной - на уровне 13(15)%. Прибыль = Доход от продажи - Расходы на приобретение (строительство). Т.е. в этом случае продавец лишается 10% понижающего коэффициента за каждый год владения недвижимостью.
Во время осуществления операций купли-продажи-обмена недвижимости необходимо учитывать определенные формальности, а именно: доход от продажи определяется, исходя из цены, указанной в соглашении купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости; расходы на приобретение фиксируются в нотариально заверенном соглашении; расходами на строительство нужно считать оценочную стоимость объекта; сумма налога на такую прибыль не может быть меньше минимальной зарплаты на начало года, когда продается недвижимость.
Налоговым агентом во время осуществления операций с недвижимостью будет выступать нотариус, который начисляет и удерживает налог при условии, что он был уплачен участниками операции предварительно. Будут облагаться налогом и доходы от аренды недвижимости, а именно выплаченная арендная плата, зафиксированная в соглашении аренды, размер которой должен быть не меньше определенного законодательством минимума (определяет Кабмин). Ставка налога будет составлять 13(15)% для резидентов и 26(30)% - для нерезидентов. Функции налогового агента в таких случаях обязан выполнять арендатор (кроме арендатора-физлица - не СПД). В других случаях ответственным за начисление и уплату налога будет сам владелец недвижимости - резидент.
Сергей ИВАНЕНКО
А также по теме "Рынок недвижимости":
- Объекты госсобственности: курс на аренду
- Почем снять квартиру в Крыму в летний сезон?
- Александр РЯБЧЕНКО: «На продажу выставляются все меньше объектов госсобственности»
- Что такое «разжимной» обмен квартиры?
- ТОП-5 САМЫХ ДОРОГИХ ДОМОВ ДНЕПРОПЕТРОВСКА
- За что мы платим, покупая квартиру
- Что нужно сделать, чтобы покупатель захотел купить вашу квартиру?
- Как получить бесплатную квартиру
- ОРГАННЫЙ ЗАЛ: храм музыки или храм Божий?
- Когда восстановится ипотека?
- Когда подешевеет жилье в новостройках?
- Что ждет рынок недвижимости в новом году?
- Если продажа квартиры в тягость
- Как и где приобрести доступное жилье в Днепропетровске?
- Залоговое имущество: коллекция неликвидов
- Когда закончится «квадратный» ступор?
- Как выгодно продать квартиру?! ОБМЕНЯТЬ!
- Как покупают квартиру профессионалы?
- «Доступное жилье»: кредит под 16% годовых
- Все ли договоры аренды нужно регистрировать в БТИ?
- Квартира в новостройке: время покупать
- Идентификация риэлтора
- Конец страшилкам о «черных маклерах»!
- Квартиросъемщик: как его выбирать?
- Эй, вы там, наверху! Последний этаж – предлагать
- Финансовый мониторинг: стукачество или защита от мошенничества?
- Кому доступно жилье в Днепропетровске?
- Съемные квартиры: что, где, почем?
- Риэлторы настроены на подъем рынка недвижимости
- Кто платит риэлтору: покупатель или продавец?
- Аренда офисов: дешевле не будет
- Что поможет оживить стройки?
- Риэлторы создали новую Всеукраинскую общественную организацию. Зачем?
- В чьих руках судьба общежитий?
- Рынок недвижимости: есть ли свет в конце тоннеля?
- Что происходит на рынке складской недвижимости?
- Что будет с рынком недвижимости после выборов?
- Залоговая недвижимость: ни продать, ни купить...
- Рынок ритейла: кто-то уходит, а кто-то приходит
- Цены на жилье: вверх или вниз?
- Елена Сафронова: «К концу года цены на жилье в Днепропетровске вырастут на 15%»
- Кто поможет заемщику?
- Как проверить подлинность бланка нотариального документа?
- ТОП-5 самых рискованных инвестиций
- Днепропетровские риэлторы создали новую структуру
- Предпринимателей ТВК «Славянский базар» ждут 2 тыс. свободных торговых мест
- Проверить подлинность бланков нотариальных документов скоро сможет каждый
- Риэлторы Украины меняют правила игры
- Рейтинг торговых центров европейских городов
- Если вы решились на обмен квартиры
- Арендатор и собственник — двое в одной лодке
- Риэлторский бизнес: время легких компромиссов прошло
- ГИУ приобретет 255 квартир в недостроях Днепропетровской области
- В пригороде Днепропетровска появится новый коттеджный поселок
- Зачем нужен экологический паспорт квартиры
- Запрет игорного бизнеса подорвет рынок коммерческой недвижимости
- Аккредитив – новый способ покупки жилья
- Разбираемся в форматах жилья
- Оформление наследства: какого нотариуса выбрать?
- Наследство можно оформить у частного нотариуса
- Кто виноват в высокой стоимости жилья?
- Днепропетровск может стать первым городом, где начнется приватизация комнат в общежитиях
- Зачем рынку классификация жилья?
- Чтобы решить земельный вопрос, нужно навести порядок в законодательстве
- Земельные аукционы в Днепропетровске застопорились
- Когда покупатель вернется на рынок жилья?
- Строительство жилья: 10 лет спустя
- Аренда коммунальной собственности: до конца апреля на конкурсы выставят 67 объектов
- Плюсы и минусы обмена жилья
- Безопасно ли покупать «дефолтные» квартиры?
- Елена Сафронова: «Рынок недвижимости выходит из комы»
- Как дешевле купить квартиру
- Чем порадует 2009 год?
- Рынок недвижимости: через кризис – к обновлению
- Что будет с рынком недвижимости?
- Ипотека: глобальной катастрофы не будет
- 10 самых лучших мест для инвестиций
- Коттеджные поселки Приднепровья
- Рынок жилья: что предлагают и что покупают
- В Днепропетровске дефицит съемного жилья
- Коллапса рынка недвижимости не будет
- По оценкам киевских экспертов цены на жилье обвалятся быстро и значительно
- Днепропетровск ждет переизбыток торговых площадей
- Цены на жилье падают по всему миру
- В чьих руках судьба устаревшего жилья?
- Днепропетровский квартал с английским акцентом
- Строительный рынок требует перемен
- Мировой рынок жилья: итоги 2007 года
- Инвестиции уходят в землю
- Доступное жилье по-украински
- Старое жилье будет дешеветь, новое – дорожать
- Каким был 2007 год для рынка недвижимости?
- По вводу жилья Днепропетровщина занимает 5 место в Украине
- Жилье для пострадавших: не верь, не бойся, не проси?
- Риэлторы Украины: рядом, но не вместе?
- Кто будоражит рынок жилья
- Сегодня – взрыв, завтра – потоп?
- Цены на жилье снова пошли вверх
- Александр Бондаренко: «Главное – защитить потребителя риэлторских услуг и урегулировать рынок»
- Рынок коммерческой недвижимости: спад или стабилизация?
- Недвижимость в режиме «эксклюзив»
- Инвестиции в недвижимость: время быстрых прибылей прошло
- Съемные квартиры дешеветь не собираются
- Профессионалов станет больше
- Днепропетровск готовится к саммиту
- Ищите дедушку!
- УГР настроена против законопроекта «О риэлторской деятельности»
- Риелторский труд узаконят
- Днепропетровские архитекторы удивили Москву
- Что ждет рынок недвижимости в новом году?
- Страховать или нет?
- Рынок недвижимости игнорирует политический кризис. Пока?
- Дошли руки и до парков
- Приобрели жилье в кредит? Государство вернет вам часть уплаченых налогов.
- Гостиничный рынок «звездам» навстречу
- Станислав Костенко: "Риелторы продают не дома, а услуги"
- Почему нотариусы не хотят быть налоговыми агентами?
- Госстандарты обеспечения граждан жильем
- Продаешь квартиру - заплати налог
- Когда упадут цены на жилье?
- Торговые площади: реальность сегодняшнего дня
- Как отличить жилье «де-люкс» от ЖИЛЬЯ «эконом-класса»
- «Пути и методы урегулирования проблем на рынке недвижимости»
- В какой квартире жить хорошо?
- В какой квартире жить хорошо?
- Офисные площади: купить или арендовать?
- Покупка квартиры: важные мелочи
- «Озерку» выставят на повторные торги?
- Что имеем – не храним?
- Бесплатная приватизация жилья завершается?
- «Портрет» современного офиса
- Рынок просит жилья
- Как снимают жилье в других странах
- Кто виноват в росте цен на жилье?
- Покупатель всегда прав?
- Будут ли расти цены на новое жилье?
- Какое лето - такая и осень?
- Семь раз проверь – один раз купи
- Почему растут цены на недвижимость
- «Рынок недвижимости: состояние, перспективы, возможности»
- Что влияет на стоимость квартиры?
- Проектирование ТЦ: удобство, польза и красота
- Социальное жилье: где оно и для кого?
- Как ускорить продажу квартиры
- Почем снять «сутки» в Днепропетровске
- Почем жилье на Левом берегу
- Мартовская стабильность может оказаться обманчивой
- Днепропетровщина увеличит объемы жилищного строительства
- Новые схемы приобретения жилья, или Чтобы жизнь малиной не казалась…
- Рынок жилья: между прошлым и будущим
- На рынке недвижимости без перемен
- Рынок складов ждет перемен
- Что такое альтернативная сделка
- Покупка квартиры: можно ли обойтись без стрессов?
- Продавайте квартиры спокойно
- "Вредные советы" для тех, кто покупает и продает
- Что год грядущий нам готовит?
- Год под знаком созидания
- Метаморфозы рынка жилья
- ПРИВЛЕЧЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ: украинский опыт и зарубежные советы
- Производственные помещения: дефицит сохраняется
- Осторожно: квартира
- Как снизить риски при покупке жилья в новостройках
- Рынок жилья: обвала не ждите
- Рынок жилья: цены стабилизировались
- Спрос на частные дома растет
- Малоэтажное строительство: реалии и перспективы
- Торговые центры наступают и выигрывают. Пока ...
- «Хрущевки» отметили 50-летний юбилей
- Днепропетровцам надоели многоэтажки
- Искусство торга, или как дешевле купить квартиру
- Аренда жилья: падения ставок не ожидается
- Сделки с недвижимостью: не забудьте о детях
- "Сталинки" всегда в цене
- 7 распространенных ошибок при покупке жилья
- Александр Собко: "Слухи об обвале цен преувеличены"
- Безумное лето-2005
- Снять офис легче, чем купить
- НОВЫЕ приоритеты
- "ЗОЛОТЫМ КЛЮЧАМ" - ЗОЛОТЫЕ КУПОЛА!
- Покупатель на рынке жилья: штрихи к портрету.
- Гостиницу "Парус" купили киевляне
- Продавцы на рынке жилья.
- "Хрущевкам" реконструкция не "светит"
- Жизнь на левом берегу ...
- Гостиницу "Парус" продадут с молотка.
- В Днепропетровске появился первый платный пляж.
- Турки в городе.
- "Ситуация вокруг БТИ - это следствие несовершенства нашего законодательства" - председатель днепроперовского отделения АСНУ Александр Собко
- Чего хочет потребитель? Знают в Dafi!
- Директор "Озерки": Банда Максима Курочкина захватила Центральный рынок Днепропетровска
- Жилье готовое к употреблению.
- Избушка на курьих ножках - дом для оригинала.
- ООО СКФ "Миссия" - надолго и всерьез!
- Дом, который построил не Джек
- Риэлторы советуют покупать квартиры как можно скорее.
- Рослые цены.
- Дома быстрого приготовления.
- Высотное строительство: дань моде или необходимость?
- Нерухомiсть с русским акцентом.
- Жилая недвижимость: арендный вопрос.
- "Золотые ключи" для крупнейшего в Европе коттеджного поселка.
- "Животрепещущая" недвижимость.
- "Разом нас багато": Традиции кооперативного строительства.
- Не верь, не бойся, не проси.
- Приватизация: пейзаж после смены портретов.
- Продаётся экзотический многопрофильный действующий бизнес!
- Недвижимость - путь к благосостоянию и стабильности.
- Новое на рынке жилой недвижимости Украины - управление проектом.
- Без назидания о созидании.
- Продажа квартиры.
- Самовольное строительство.
- Для них нет закрытых дверей или как уберечься от квартирных воров.
- Вышли из народа и уже не вернутся?
- Что хочет покупатель элитного жилья.
- Квартирный вопрос. Вы еще живы? А вашу квартиру продали по случаю смерти владельца.
- Недвижимость: есть ли свет в конце туннеля?
- "Ваша точка опоры!"
- "Умный" дом.
- Всё о страховании: "Страховой случай".
- Сдаю. Снимаю. Порчу...
- Гадание на процентной гуще.
- Страхование рисков. Мой дом - моя крепость?
- Дом в козырную масть.
- Зачем нужна классификация офисных помещений?
- Коммерческая недвижимость: осторожно — работают деньги!
- Инструкция для новоселов.
- Я бы в лыжники пошел - пусть меня научат.
- Панельные дома: "за" и "против".
- Цены стремятся к стабилизации.
- Відповідь державної податкової адміністрації України на відкритий лист асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України президенту О.Бондаренку.
- Вiдкритий лист главе дпау.
- «Фирменная» квартира - троянский конь налогообложения.
- Реальная цена.
- Почему растут цены на недвижимость?
- Эксклюзивный договор: зачем он нужен?
- Почему растут цены на недвижимость?
- Человечество всегда тревожил жилищный вопрос...
| |