За время кризиса цены на днепропетровские склады упали вдвое, а арендные ставки опустились примерно на 35-40%. Но даже такое снижение цен мало воодушевляет потенциальных покупателей и арендаторов: почти 30% складских площадей пустует. О состоянии и ближайших перспективах рынка рассказывает Сергей ПУСТОВОЙ, эксперт отдела коммерческой недвижимости компании RealNest.
- Сергей Георгиевич, насколько сильно кризис прошелся по рынку складов?
- До кризиса складской сектор был одним из наиболее востребованных сегментов коммерческой недвижимости. Одинаково активно развивалась и аренда, и купля-продажа, так как постоянный рост товарооборота компаний требовал дополнительных складских площадей. Особенно живо происходило поглощение площадей продуктовыми торговыми сетями, а также магазинами бытовой техники. Собственно, они и были локомотивом движения на рынке, определяя спрос и уровень цен.
Едва поспевая за уровнем продаж, инвесторы вкладывали деньги в строительство новых складских комплексов - никто даже не предполагал, что в этой перспективной сфере может случиться кризис. Так, за 2007-2009 годы в городе появилось до 20 складских объектов класса А и Б+ общей площадью примерно 150 тыс. кв. м. В основном такие объекты располагались близ главных транспортных магистралей - Запорожского шоссе, улицы Передовой, Донецкого шоссе, а также в Приднепровске. Современные оборудованные площади быстро находили арендаторов, причем заполняемость помещений достигала 85-90%. Но грянул кризис, и ситуация стала иной. Спрос опустился до минимальной отметки, резко возросла вакантность площадей, количество предложений существенно увеличилось. Если до кризиса спрос в несколько раз обгонял предложение, то сегодня при появлении освободившихся помещений найти нового арендатора почти невозможно. Практически последние полтора года рынок пребывает в состоянии стагнации "средней тяжести".
- Как это сказалось на уровне цен?
- Если говорить об аренде складских объектов класса С, то ставки в этом сегменте сейчас колеблются в диапазоне 20-45 грн. за "квадрат", тогда как до кризиса они составляли $5-8/кв. м. В новых объектах стоимость аренды также упала и составляет в среднем 60 грн./кв. м. Что касается продажи, то за время кризиса объем сделок резко упал, что существенно сказалось на ценах. Дело в том, что до кризиса большая часть продаж осуществлялась за счет ипотеки. Практически 9 из 10 покупателей приобретали объекты в кредит. Ранее высококлассные склады в новых комплексах обходились в $800/кв. м. Сейчас такие объекты можно купить в пределах $300-400/кв. м. Несколько дешевле обойдутся склады класса В: примерно $180-250 за "квадрат" при докризисной цене - около $500/кв. м.
Изменение цен не осталось незамеченным покупателями. В последнее время в сегменте продажи наблюдается некоторое оживление. Покупатели не только интересуются, но и потихоньку приобретают объекты. Правда, в основном, в близком пригороде - Новомосковске, Подгороднем, Губинихе, где предлагаются недорогие склады по цене $100-120/кв. м. При этом наиболее востребованный размер площади - 800-1,2 тыс. кв. м.
- Кто является сегодняшним покупателем?
- В основном, это компании, занимающиеся производством и реализацией металлопластиковых окон, мебельные компании, фирмы, специализирующиеся на продаже химических удобрений и сырья для сельхозпредприятий.
- Какие площади сейчас наиболее востребованы?
- В сегодняшних условиях арендаторы стараются оптимизировать свои расходы, более рационально подходят к использованию площадей, отказываясь от длительного хранения продукции и ее затоваривания. Если раньше самыми ходовыми были склады площадью 1 тыс.-1,5 тыс. кв. м, а самый популярный размер покупаемой площади составлял 3-7 тыс. "квадратов", то сегодня запросы потребителей стали скромнее. В основном спросом у арендаторов пользуются помещения площадью от 200 до 700 кв. м, а покупатели предпочитают площади от 800 кв. м до 1, 5 тыс. кв. м. Как правило, такие площади используются под мебельную продукцию, сырье для собственного производства, продукты питания. Арендаторы, ранее занимавшие солидные помещения, теперь в целях экономии либо сократили площади, либо переехали в меньшие. Те же, кто испытывает нужду в новых складских помещениях, сейчас решают проблему в рамках арендуемого объекта, где достаточно вакантных площадей.
- Какие объекты сегодня продаются труднее всего?
- Сейчас предложение превышает спрос примерно в 8-10 раз. На рынке очень много крупных объектов - от 5 до 20 тыс. кв. м. Но на такие складские комплексы нет спроса, обеспеченного реальными деньгами. Поэтому многие только интересуются: до покупки дело не доходит по причине нехватки средств. В то же время в период роста рынка такие комплексы покупались довольно активно, а излишки площадей сдавались в аренду.
- Что ожидает рынок складов в ближайшей перспективе?
- Сейчас рынок находится под влиянием сезонного фактора: понемногу растет активность, совершаются сделки. Кроме того, свое влияние оказывает отложенный спрос. Если в прошлом году люди не спешили с покупками, ожидая более низких цен, то сейчас многие понимают, что цены достигли своего минимума и ниже опускаться не будут. На мой взгляд, сложившаяся спокойная ценовая ситуация будет сохраняться в течение года. Цены продаж если и увеличатся, то незначительно - в рамках инфляции. Что же касается аренды, то изменения ставок в сторону увеличения не просматривается. Для их подъема просто нет оснований.
Валентина ПОПОВА