RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Что будет с рынком недвижимости после выборов?
Выпуск 302 от 10.02.2010. Тема "Рынок недвижимости"

Что будет с рынком недвижимости после выборов?

Несмотря на заманчивые предвыборные обещания, ни застройщики, ни риэлторы не рассчитывают на скорые перемены в сфере строительства и недвижимости. Во всяком случае, в этом году. Об этом заявили участники пресс-конференции "Рынок недвижимости: что изменится после выборов?", которая состоялась в ИА "Новый мост".

Строительный рынок

За время кризиса строительная отрасль Днепропетровщины и Украины в целом оказалась на грани катастрофы. Объемы строительства в регионе сократились более чем вдвое, ввод жилья в эксплуатацию, по сравнению с 2008 годом, уменьшился на 61,1%, в Днепропетровске - на 62,3%. Количество недостроев, по разным оценкам, достигает 80%. Из-за проблем с финансированием и сокращением покупательской способности граждан строительный рынок продолжает оставаться в застое. Застройщики уверены: рынок восстановится и наберет прежние обороты. Но вот только когда? Экономика - в агонии, ипотечные кредиты - недоступны, доходы населения падают. Даже самому эффективному Президенту вряд ли удастся в короткие сроки вывести страну на новый виток развития.

И все же, считают эксперты, дальнейшая ситуация будет зависеть от того, как новый Президент сможет распорядиться своими полномочиями. По мнению Леонида Турчина, генерального директора АОЗТ "НПО "Созидатель", здесь возможны два варианта развития событий. "Если новый Президент Украины четко поймет, что строительная отрасль является локомотивом экономики, и как ни одна другая, нуждается в государственной поддержке, - ситуация в строительстве стабилизируется. Если же отношение государства к строительной отрасли не изменится, и все останется так, как есть, то строительный рынок еще долго не выберется из кризисной ситуации. Он будет стабильно стагнировать и стагнировать", - считает Леонид Турчин.

Привести строительный рынок в рабочее состояние могла бы государственная политика по созданию условий для строительства и покупки жилья. Однако правильные законы, призванные поддержать строительную отрасль и удешевить строительство, не работают. А из-за отсутствия кредитных средств многие потенциальные покупатели лишились доступа на первичный рынок. Даже несмотря на 50%-ое снижение цен, стоимость квартир в новостройках остается высокой, что сдерживает покупательский спрос.

Высокие цены на новое жилье застройщики объясняют не только и не столько растущей себестоимостью строительства. Так, по данным Минрегионстроя, за последние 4 года средняя себестоимость строительства 1 кв. м в Украине выросла в 2 раза и в прошлом году по Днепропетровской области составила 4200 грн. ($525). Основная же причина, говорит Леонид Турчин, это большие дополнительные затраты при строительстве, которые влияют на конечную стоимость жилья. Причем они возросли именно в то время, когда цены бежали вверх.

Владимир Дон, уполномоченный госкомитета Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства, по вопросам защиты прав предпринимателей в Днепропетровской области, назвал такие расходы шокирующими. Приведенные им среднестатистические данные расходов выглядят так: прибыль строительных организаций составляет 19%; стоимость строительных работ и материалов - 31%; расходы при оформлении разрешительных документов, в том числе долевое участие в развитии инфраструктуры города - 12%; коррупционная составляющая (взятки) - 16%; налоги, сборы и отчисления в фонд оплаты труда - 13%; затраты при прокладке сетей, подключении к сетям электроэнергии, газоснабжению, канализации, теплоснабжения - 9%.

"Как в Украине при таких цифрах могут быть дешевые квадратные метры? Никак. В таких условиях вряд ли можно говорить о нормальном развитии рынка", - заявил Владимир Дон.

Между тем уменьшить стоимость строительства вполне реально. Если убрать коррупционную составляющую, непомерную плату за оформление разрешительных документов, неоправданные налоги и сборы и т. д., то жилье можно удешевить примерно на 40%. И сделать это должно государство методами административного регулирования. С другой стороны, государство должно обеспечить населению нормальную заработную плату, позволяющую приобретать жилье и на основании которой банки без риска смогли бы выдавать ипотечные кредиты. Только тогда рынок недвижимости восстановится. "Если новый Президент этого не сделает, я не вижу возможности существования строительной отрасли, рынка недвижимости и дальнейших экономических перспектив", - уверен Владимир Дон.

По его словам, новому Президенту понадобится как минимум год, чтобы остановить негативные процессы в экономике. Поэтому в ближайшее время ожидать каких-то позитивных и перспективных изменений не стоит.

Вторичный рынок

По мнению Владимира Дона, в Украине отсутствует цивилизованный, эффективный рынок недвижимости. "Рынок недвижимости - это система взаимоотношений между продавцом и покупателем, которая строится на основании спроса и предложения, регламентируется нормами действующего законодательства, носит пролонгированный и системный характер", - говорит Владимир Дон. У нас же спрос был ажиотажным, предложение - ограниченным, а цены - неадекватными. Финансовые возможности среднестатистического покупателя не совпадали с теми ценами, которые предлагал и первичный, и вторичный рынок. Но если цены первичного рынка можно просчитать и обосновать, то вторичный рынок просто привязывался к первичному.

Вряд ли в ближайшей перспективе ситуация станет иной: на рынке недвижимости ожидается дефицит предложения, связанный с приостановкой строительства. И это может создать предпосылки для роста цен. Уже сейчас, сообщила в ходе пресс-конференции Маргарита Урицкая, президент группы компаний "Магистр", начинают дорожать отдельные категории жилья.

"Во время кризиса, - говорит Маргарита Урицкая, - рынок проходит три этапа. - Сначала появляются очень дорогие ликвидные объекты, которые до этого никогда не продавались. Например, на "красной линии" проспекта Карла Маркса. На втором этапе выставляются более дешевые, но ликвидные объекты, представляющие наибольший интерес для покупателей. На третьем - неликвидные, неинтересные объекты. Сегодня рынок недвижимости Днепропетровска находится ближе к третьему этапу, когда все ликвидные, качественные объекты уже выкуплены, а ничего нового не строится". Поэтому, если на рынок попадают интересные объекты, они разбираются довольно быстро и не падают в цене. Более того, по словам Маргариты Урицкой, сейчас на такой ликвидный сегмент недвижимости обозначилась тенденция небольшого роста цен - в пределах 1-3%.

В дальнейшей ситуации важно, как поведут себя банки с ипотечными квартирами, владельцы которых не справляются с выплатами по кредиту. До сих пор, боясь обрушения рынка, банки сдерживали процесс массового выброса дефолтных квартир, что принципиально не повлияло на ценовую политику на рынке жилья. Что будет в этом году - сказать сложно: возможно, очередной вал неплатежей по кредитам может спровоцировать банки на решительные шаги, что небезопасно для рынка.

По мнению Маргариты Урицкой, стабилизация ситуации на рынке будет зависеть от тех программ, которые примет новое правительство и которые будут решаться в первую очередь. Но, к сожалению, реальных президентских программ, которые бы запустили экономику и способствовали восстановлению платежеспособного спроса населения, участники рынка недвижимости так и не увидели.

Ипотека

Участники пресс-конференции сошлись во мнении: в этом году ипотечное кредитование не восстановится. Банки озабочены растущей проблемной задолженностью и не спешат выдавать кредиты. "Зачем рисковать, - комментирует Владимир Дон, - если на колебаниях валютного курса можно без проблем заработать миллиарды". Не появится нормальной ипотеки с нормальными кредитными ставками и в следующем году. Все это, по словам экспертов, будет сдерживать активность рынка недвижимости.

Сейчас в Днепропетровске кредиты выдают единичные банки под неподъемные проценты. Минимальная ставка составляет 23,5% годовых в гривне с первоначальным 50%-ым взносом. Охочих за такими кредитными деньгами пока не наблюдается. Потенциальные заемщики опасаются повторить судьбу тех, кто ранее бездумно поддался ипотечному буму. Поэтому даже с возобновлением ипотеки мало кто отважится отправиться в банк. По мнению Светланы Тараченко, директора агентства недвижимости "Бордо", оформлять кредиты будут в основном те покупатели, которые почти полностью располагают накопленными деньгами для приобретения жилья и нуждаются лишь в небольшой сумме кредитных средств. Да и то тысячу раз подумают.

Земельный рынок

Уже очевидно, что в этом году рынок земель сельскохозяйственного назначения так и не откроется. Аккурат перед выборами депутаты продлили мораторий на продажу сельхозземель. По мнению Маргариты Урицкой, это катастрофа для рынка земли и страны в целом. "Та земля, которая находится под мораторием, все равно продается, только в 5 раз дешевле частных наделов. Для ее реализации придумываются хитрые нелегальные схемы, на которых греют руки чиновники. В проигрыше оказываются не только владельцы земельных паев, но и государство, теряя поступления в бюджет от нелегальной продажи. Между тем движение в сфере сельхозземель могло бы "разогреть" экономику", - считает Маргарита Урицкая.

Отсутствие рынка сельхозземель и постоянное продление моратория только усиливает коррупцию и способствует разбазариванию сельскохозяйственных земель. По словам Леонида Турчина, мораторий снимут тогда, когда в стране уже нечего будет продавать, а коррупционерам-чиновникам не на чем зарабатывать деньги.

Перспективы

Участники пресс-конференции считают, что 2010 год будет не менее сложным, чем предыдущий. Независимо от будущего политического расклада в ближайшей перспективе для абсолютного большинства граждан квадратные метры останутся такими же недоступными. Наверняка застройщикам придется пересмотреть свои прибыли и поступиться ценами. А в ближайшем будущем - переориентироваться на строительство жилья, которое будет особенно востребовано. В первую очередь, это жилье эконом-класса - с оптимальной площадью и приемлемой ценой.

Помочь решить жилищную проблему могла бы задекларированная программа строительства доступного жилья, на которую в этом году правительство предполагало потратить 1 млрд. грн. Однако механизм такой программы пока не отработан, да и пустой бюджет ставит под сомнение ее реализацию. Уж в этом году - точно.

Валентина ГЕРМАН


Сколько лет нужно копить на квартиру?

По западным нормам, доступным считают то жилье, стоимость которого не превышает заработков одной семьи за 4 года. Сколько же нужно копить на недвижимость, если откладывать всю зарплату?

В США этот срок составляет 3 года и 2 месяца, в Евросоюзе - 5 лет 7 месяцев, в Австралии - 6 лет. В соседней Польше - максимум 7 лет. Срок может быть немного больше, если покупать квартиру в столице.

Украина и близко не приближается к этому перечню. Так, среднестатистическому киевлянину, чтобы накопить на 1-комнатную квартиру, требуется почти 15 лет ничего ни есть, ни пить, ни покупать. Среднестатистическому днепропетровцу с зарплатой в 2 тыс. грн./месяц для приобретения аналогичного жилья придется откладывать деньги 12 лет.






+380 56 79-000-79
   Объявления
Торговый Центр "Рыбный Мир" расположенный на левом берегу Днепропетровска
Комплекс строений промышленного назначения, ж/м. Фрунзенский, ул. Столбовая.
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0752