RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Высотное строительство в Киеве: от идеи к реализации.
Выпуск 52 от 24.11.2004. Тема "Строительство и архитектура"

Призрак высотного строительства бродит по Киеву уже давно - уж очень привлекательным для отечественных инвесторов является строительство многоэтажных зданий. С небольшого участка в престижном месте можно сразу "снять" тысячи квадратных метров жилых или офисных площадей. Кроме того, существует мнение, что высотные сооружения смогли бы "оживить" жилые массивы, расположенные на периферии города. До недавнего времени инвесторами с привлечением властей прилагались все усилия для застройки исторического центра и прилегающих территорий точечными зданиями до 25 этажей. Когда почти все подходящие участки в центре оказались занятыми, возникла идея строительства зданий выше 25 этажей. Одно только не смогли предусмотреть украинские инвесторы, управленцы, проектировщики и строители, - все это сопряжено с огромными трудностями и большими капиталовложениями, а недооценка сложности проблемы вовсе не освобождает от ответственности.

Как это делают за рубежом?

Да, в США строили и строят высотные офисы и жилые дома, в Европе - высотные офисы (правда, сегодня почти прекратили), в других странах также ведется высотное строительство. Но каким образом это осуществляется? За долгие годы строительства многоэтажных зданий в США накопился огромный опыт, разработаны нормативы, соблюдение которых строго контролируется, проектные и строительные организации, которым разрешено проектировать и возводить такие здания, имеют специальные лицензии.

В Европе и Китае для строительства высотных сооружений вначале привлекали американские фирмы, и только после многолетнего сотрудничества с ними, тщательного изучения нормативной базы начинали проектировать и строить сами. По этому пути пошел сегодня и Казахстан. Наметив строительство двух 28-этажных зданий в сейсмической зоне, казахи заказали проекты американским фирмам, а дублирующие расчеты конструкций - Японии.

Совершенно другой подход к проблеме продемонстрировала Россия. В Москве высотки начали проектировать и строить местные специалисты, не имеющие ни опыта, ни знаний. Разработка нормативов, которые официально не приняты до сих пор, велась в спешке. Уже после возведения десятков домов высотой 34-43 этажа, при эксплуатации которых возникло множество проблем, в начале 2004 г. была направлена делегация в США для изучения опыта высотного строительства. Ездили, главным образом, для того, чтобы ознакомится со СНиПами на строительство высоток. После поездки в Америку в приложении к правительственной программе "Новое кольцо Москвы" (60 высоток) был составлен список объектов, которые городские власти решили проверить "на прочность". Под впечатлением от поездки в Москве было принято решение, что высотные и сверхвысотные здания будут возводиться только по проектам, которые выполнены фирмой, имеющей международный сертификат на такое проектирование. Это же относится и к подрядчикам. На первых порах планировалось создавать совместные предприятия и пользоваться услугами американских специалистов. Соответствующее постановление "О проектировании, строительстве и эксплуатации высотных и сверхвысотных зданий и сооружений в городе Москве" было подписано Правительством Москвы 29 июня 2004 г. Согласно постановлению требования к организациям, претендующим на получение допусков, должны быть утверждены в III квартале 2004 г. Итак, Москва начала, пусть с большим опозданием и непредсказуемыми последствиями для уже построенных высоток, приближаться к принятой международной практике при возведении высотных объектов. К тому же, был подписан протокол о совместной деятельности по проектированию высотных и сверхвысотных зданий в Москве с крупнейшей проектной фирмой из Чикаго. А что же в Киеве?

Киевские эксперименты

Начало высотному строительству в Киеве было положено возведением шести жилых башен высотой в 34 этажа каждая на Троещине концерном "Укрмонолитспецстрой". Лишь в середине строительства, когда стали очевидными просчеты в конструкциях, сложности в обеспечении пожарной безопасности и работе оборудования зданий, объекты были переведены в разряд экспериментальных. Строительство этих зданий до сих пор не завершено. Но такие обстоятельства не остановили ХК "Киевгорстрой" в намерении попробовать свои силы в строительстве высоток. В марте 2003 г. на заседании коллегии Госстроя Украины был поднят вопрос об экспериментальном строительстве в г. Киеве высотных жилых зданий и разработке на основе эксперимента нормативной базы для домов выше 25 этажей. Госстроем Украины, в частности председателем комитета В. Черепом, была активно поддержана инициатива холдинга. Большинство организаций и специалистов, присутствовавших на заседании коллегии, не поддержали идею такого строительства высотных объектов. Они утверждали, что даже возведение жилых домов высотой 20-22 этажа является проблемным. В процессе проектирования и строительства никто не думает о дальнейшей эксплуатации этих домов, - при устройстве лифтов не обеспечиваются долговечность и надежность; нигде не делаются специальные закладные детали на фасадах для обслуживания наружных стен; вибрация насосов и уровень создаваемых шумов недопустимы для жилья (днем терпимо, а ночью нельзя заснуть); не продумана система мусороудаления и др. Свои соображения высказали и пожарные, - службы очень плохо оснащены необходимым для пожаротушения оборудованием, кроме того, город растет, но пожарных депо не прибавляется, и доехать до места пожара удается лишь через полчаса.
Тем не менее, членами коллегии Госстроя Украины было принято решение одобрить проведение экспериментального высотного строительства на следующих объектах: 

- 34-этажный жилой дом на бул. Дружбы Народов, 2;
- два жилых комплекса (до 36 этажей, высота 108 м) на Позняках; 
- два 26-30-этажных дома на жилом массиве Осокорки.

В числе основных задач эксперимента: применение эффективных конструктивных решений, внедрение и проверка новых технических решений и инженерного оборудования; разработка и внедрение надежной системы мер противопожарной безопасности; выявление экономической эффективности строительства и эксплуатации.

Итак, на сегодняшний день Киев имеет 6 недостроенных экспериментальных зданий на Троещине, к ним прибавилось 5 вышеперечисленных объектов. Кроме того, два объекта высотой в 33 этажа строятся СП "Основа Солсиф" в самом центре города, на углу ул. Мечникова и бул. Леси Украинки и Спортивной площади, 1. Итого набирается 13 экспериментальных высотных объектов. Кроме этих 13, строится еще несколько высотных зданий, не охваченных экспериментом. Ни одна из проектных и подрядных организаций не имеет специальных лицензий.

Сегодня поставленные задачи эксперимента выглядят, по меньшей мере, легкомысленными и наивными. Однако прошедшие полтора года не прошли даром. В ноябре 2003 г. по инициативе НИИ строительного производства для ознакомления с нормативами и построенными высотными объектами была организована поездка участников "киевского эксперимента" в Москву. Москвичи поделились своими проблемами и заботами, показали находящуюся в разработке нормативную документацию, которая в дальнейшем будет направлена на экспертизу в США и другие страны. Ее разработкой занимается более 20 различных организаций. Стало ясно, что высотное строительство является очень сложным (строить высотные дома так же, как 16-этажные, - невозможно) и дорогостоящим. Стоимость проектирования и строительства возрастает почти вдвое. Эксплуатация 1 кв. м общей площади обходится минимум в $2 в месяц, не считая коммунальных платежей. Московские специалисты обещали консультационную поддержку, на том и расстались.

Как сделать то, что сделать невозможно

В 2004 г. киевский высотный "эксперимент" продолжился. Начался этап осмысления проблемы учеными, проектировщиками и строителями, а также поиски реальных путей ее решения. При Главкиевархитектуры был создан Научно-технический совет (НТС) по проблемам высотного строительства. В августе 2004 г. состоялось его первое заседание, которое было посвящено обсуждению общих вопросов высотного строительства и опыту проектирования зданий на примере жилых высоток на Троещине. На заседании НТС Академией строительства Украины был поднят вопрос о недопустимости ведения высотного строительства без нормативного обеспечения. Несмотря на рекомендации Госстроя приостановить выдачу разрешений на строительство высотных зданий до завершения эксперимента, практически на каждом заседании Градосовета согласовываются проекты высоток. Участники заседания отмечали, что мировой опыт свидетельствует о том, что высотные здания - это, прежде всего, офисные здания, отели, а не жилье. В Европе жилые дома имеют максимум 20 этажей, в историческом центре Парижа - до 7 этажей. Изучить необходимо множество вопросов: надежность конструкций, функционирование инженерных сетей и оборудования, медицинский аспект проживания на высоких этажах. Наиболее спорным вопросом остается обеспечение пожарной безопасности. Для проведения многочисленных исследований нужны значительные капиталовложения. Было отмечено, что здания на Троещине проектировались и строились как рядовые дома, в них отсутствует центральное кондиционирование, предложенный вариант вентиляции работать не будет, размещение огромного теплопункта в подвальном этаже повлечет за собой вибрации и жалобы жильцов, не отработано также устройство систем отопления, водоснабжения, канализации, мусороудаления и др.

14 октября 2004 г. прошло второе заседание Научно-технического совета. На нем были рассмотрены проекты двух 23-36-этажных жилых комплексов 10-А и 10-Б на жилом массиве Позняки. Проект комплекса 10-А прошел государственную экспертизу, ведется строительство. Для обеспечения пожарной безопасности разработана схема эвакуации жителей высотной части, - они будут спускаться (или подниматься, в зависимости от того, где случится возгорание) на крышу примыкающей 23-этажной части комплекса, а оттуда эвакуироваться вертолетом в специальных кабинах. Есть ли такие вертолеты у киевских пожарных, и как это может происходить при значительном ветре на высоте, - пока неизвестно.

А. Франивский (НИИСП) выступил с докладом о работе совета. Он отметил, что ведется научное сопровождение проектов пятью научно-исследовательскими институтами различного профиля. Для каждого проекта разработаны технические требования. После рассмотрения проекта на Градосовете Научно-техническим советом изучаются технические и другие возможности осуществления такого строительства. Из-за сложных грунтовых условий, возможно, придется отказаться от возведения ряда объектов. При этом возникает правовая коллизия: проект прошел Градосовет, есть положительное заключение экспертизы, выделен участок под строительство, а здание строить нельзя.

В киевском высотном экспериментальном строительстве существует ряд проблем: 

- обеспечение комплексной безопасности здания;
- обеспечение естественного освещения помещений (есть дилемма - максимальная жесткость конструкций или естественное освещение); 
- проведение дублирующих расчетов конструкций по двум независимым программным комплексам; расчеты на прогрессирующее обрушение. Их нужно делать на предпроектной стадии, так как от этого зависит выбор конструктивной системы и объемно-планировочного решения здания;
- устройство деформационных швов, так как все высотные здания испытывают определенные колебания - на 100-метровой высоте амплитуда колебаний высотной части составляет примерно 20 см; 
- "продувка" модели здания в аэродинамической трубе. Так проверяются очень многие параметры и системы здания: надежность конструктивной системы, вентиляция, нагрузки на светопрозрачные конструкции, аэродинамика внутренней среды и др. Однако сегодня нет методики и опыта проведения таких испытаний; 
- медицинские и санитарно-гигиенические аспекты: проблемы состояния здоровья людей, особенно детей, при жизни на высоких этажах; учет вероятности перемещения загрязненного воздуха на верхние этажи через вентиляционные каналы; учет попадания радона в подземные помещения и др. Определить влияние многих факторов можно лишь после того, как здание построено.

Высотные здания считаются высокоинтеллектуальными сооружениями. Всего в таких зданиях должно насчитываться до 30 систем инженерного оборудования. В киевских проектах предусматривается лишь 11 таких систем. Это традиционные - отопление, вентиляция, водопровод, канализация, мусороудаление и др. Они отличаются от обычных, поэтому сегодня идет активное изучение московского опыта и разрабатываются отечественные варианты систем. Очень важно также рассмотреть концепцию пожарной безопасности для высотных зданий. В этом вопросе НТС полагается на московские разработки.

Еще одна проблема - это осуществление мониторинга высотных зданий. Все высотки в мире находятся под постоянным контролем, в них установлены тысячи датчиков, показатели с которых снимаются каждые полчаса. Фиксируются все перемещения конструкций (крены, осадки, колебания, повороты и др.). Датчики устанавливаются в процессе строительства. В киевских же высотках их количество будет ограничено.

Для решения многих возникших проблем планируется провести консультации с российскими и немецкими специалистами. Получить для пользования московские нормативы в ближайшее время невозможно, так как они не утверждены, являются нормативами местного значения, а тиражировать их запрещено. Кроме того, по предварительным данным, они будут стоить около 36 млн рублей.

Вице-президент ХК "Киевгорстрой" В. Величко посетовал на то, что нет тесного и целенаправленного сотрудничества институтов, осуществляющих научное сопровождение. Кроме того, работа плохо координируется. Строителям сложно осуществлять свои функции в такой ситуации, они не могут долго ждать, у них есть свои графики выполнения работ.

Подводя итоги прошедшего заседания Научно-технического совета, можно отметить следующее. Положительным является то, что украинские специалисты, в силу сложившихся обстоятельств, начали активно изучать технологии высотного строительства и повышать свой профессиональный уровень. Однако давление со стороны инвесторов и подрядчиков, которые стремятся осуществить свои планы в короткие сроки, вынуждает всех остальных участников эксперимента действовать в спешке, что, как показывает опыт, всегда отражается на качестве выполнения работ. Нужно также учесть, что долгие "постперестроечные" годы наука почти не финансировалась и частично утратила свой потенциал. Принимая во внимание то, что в Москве уже много лет разрабатываются нормативные требования к высотным зданиям, и этот процесс до сих пор не урегулирован, открытым остается вопрос, возможно ли в Киеве своими силами вести разработку нормативных документов с одновременным строительством высотных зданий?

Куда идем и что делать?

То, что высотные здания нравятся инвесторам, понятно. Хотя события последнего года, когда выяснилось, что для осуществления такого строительства нужно вложить немалые средства, возможно, поколебали чью-то уверенность в целесообразности предприятия. До создания отечественных нормативов слишком далеко, а пока для каждого проекта нужно разрабатывать свою нормативную базу (технические условия), и какой, в конечном счете, она окажется, в какую сумму обойдется, не знает никто. Проблематичным остается также выполнение полного комплекса технических требований к высотным зданиям. Во-первых, потому что их досконально никто не знает (нормативов нет), во-вторых, потому, что в Украине нет методик проведения специальных расчетов и исследований. Разработать все требуемые нормативные документы, методики и инструкции в короткие сроки имеющимися силами невозможно. Если при этом все же здания смогут сделать достаточно прочными (они не обрушатся), то обеспечить отлаженную работу всех инженерных систем в экспериментальных домах будет проблематично.

Идти цивилизованным путем к высотному строительству, то есть заказывать проекты у фирм, имеющих лицензии, приглашать опытных в этих вопросах подрядчиков и одновременно у них учиться, не выгодно всем участникам экспериментального строительства. Инвесторам - потому, что они надеются на этом сэкономить, всем остальным - потому, что заинтересованы в получении заказов на выполнение различных комплексов работ. Кто же может стать заложником сложившейся ситуации? Напрашивается вывод, что это конечный потребитель, те люди или организации, которые за огромные деньги приобретут квартиры или офисы в высотных домах. Им решать, будет ли продолжаться массовое экспериментальное строительство высотных зданий или его придется отложить до лучших времен, когда все вопросы высотного строительства будут досконально проработаны. А пока проектировщикам и строителям следовало бы совершенствовать проектирование и строительство зданий высотой до 25 этажей, - там тоже хватает проблем, и готовиться к высотному строительству, если оно так уж необходимо. Возможно, нужно было бы провести маркетинговое исследование, хотят ли люди приобретать квартиры и офисы в экспериментальных высотных домах. Как показывает московский опыт, - не очень-то и хотят.

Автор: Ирина Карманова
Источник:www.property.times.com.ua






+380 56 79-000-79
   Объявления
Продажа дома в элитном районе города!!!
Продажа элитного участка в с.Песчанка по ул.Самарская со своим берегом
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0753