RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Кто такие риэлторы? Услуги риэлторских фирм.
Выпуск 1 от 12.11.2003. Тема "Риелторские услуги"

ВИНОКУР Владимир Исаакович - Директор Центра недвижимости и оценки "МЕГОКОН-В"; Советник Президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины.

     А кто же такие Риэлторы? И чем могут или должны заниматься Риэлторские Фирмы, или Агентства по недвижимости, или Маклерские Конторы.

     1. Организации (предприятия), которые действуют на рынке, недвижимости могут называться по-разному:
     - Брокерская (маклерская)  контора;
     - Агентство недвижимости;
     - Риэлторская фирма (контора).
     Что же это такое за слово - "риэлторская фирма".

     Любой англо-русский словарь сразу снимет завесу таинственности. Открыв, его мы узнаем, что английское слово "realty" означает не что иное, как "недвижимое имущество". Следовательно, риелторская фирма, имеет дело с этим самым недвижимым имуществом, то есть работает на "рынке недвижимости".

     2. Для начала определимся.

     Недвижимое имущество - это такое имущество, которое нельзя передвинуть, не нанеся ему существенных  повреждений, а именно: всякого рода строения или их части, а также земельные участки.

     Рынок недвижимости -  это совокупность сделок, предметом которых является недвижимое имущество. Причем спектр таких сделок достаточно широк. Это и купля-продажа, и мена, и имущественный наем (аренда), и договоры пожизненного содержания и т.п.

     Следовательно, риэлтор, риэлторская фирма - либо участник сделок с недвижимостью, либо занимается обслуживанием таких сделок.
     Рассуждая таким образом, достаточно просто определить основные виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости:
     - информационные услуги;
     - консультации;
     - посреднические операции;
     - торговая деятельность.

     3. Информационные услуги.

     Наиболее распространенный вид деятельности. Сущность заключается в сборе информации о спросе и предложении на рынке недвижимости и предоставлении клиенту информации о возможных вариантах сделок. Клиент, выбрав подходящий вариант, самостоятельно или с технической помощью "Риэлтора"  заключает сделку.

     Этот  вид  деятельности на рынке недвижимости является наиболее простым, с него начинали свою работу большинство Агентств недвижимости. Услуги Риэлтора здесь сводятся, в основном, к подбору вариантов, а также к сопутствующим услугам, таким как предоставление помещения, для переговоров, показ клиенту объекта недвижимости, договоренность с нотариусом о времени и месте подписания сделки, предоставление транспорта и т.п.

     Простота этого вида деятельности обуславливает и его недостатки. Так, "Риэлтора" всегда беспокоит, что стороны, познакомятся лично и могут, обойтись и без него, тем более что предотвратить такой исход законными средствами весьма затруднительно.

     4. Консультационные услуги.

     Тоже довольно распространенный в настоящее время вид деятельности на рынке недвижимости. Кроме того, он наиболее  обширен и разнообразен. Заключается в предоставлении Клиенту разного рода консультаций по вопросам, так или иначе имеющим отношение к объектам недвижимости. Консультации можно классифицировать по областям знаний. 

     В частности к объектам недвижимости могут иметь отношение:
     - юридические   консультации   (по   вопросам правоотношений, связанных с объектами недвижимости);
     - технические (о техническом состоянии объекта недвижимости, его технических и эксплуатационных характеристиках и свойствах, необходимость ремонта и т.д.);
     - экономические (стоимость объекта, ликвидность, экономическая экономичность инвестиций, окупаемость и т.п.);
     Хотелось бы обратить внимание, что хороший Риэлтор может самостоятельно предоставить  консультации по всем вопросам, не прибегая к услугам специалистов, а если и "прибегая", то в редких случаях, когда нужны более глубокие знания.

     Риэлтор достаточно сложная профессия. 

     Я перечислю некоторые области, в которых должен "разбираться" хороший Риэлтор:
     - психология; 
     - правоведение; 
     - юридические основы проведения операций с  недвижимостью; 
     - градостроительство; 
     - архитектура; 
     - основы строительного дела; 
     - оценка технического состояния объектов недвижимости; 
     - оценка имущества, имущественных прав и бизнеса; 
     - управление объектами недвижимости;
     - инвестиционная деятельность; 
     - организация и руководство риэлторской деятельностью; 
     - информатика в риэлторской деятельности; 
     - основы бухгалтерского учета и налогообложения; 
     - строительные материалы; 
     - макро- и микроэкономика; 
     - маркетинг рынка недвижимости; 
     - городское землеиспользование; 
     - история культуры; 
     - иностранный язык; 
     - деловая этика.

     Я не могу утверждать, что он (Риэлтор) должен быть достаточно сильным специалистом во всех перечисленных "дисциплинах", но иметь очень "серьезное понятие", просто обязан.

     5. Посреднические операции.

     Закон Украины "О налогообложении прибыли предприятий" определяет посредническую операцию как хозяйственную операцию субъекта предпринимательской деятельности, который выступает в роли комиссионера в договоре комиссии, консигнатора в консигнационном договоре либо поверенного в договоре поручения. Поскольку в соответствии с тем же Законом "О налогообложении прибыли предприятий" консигнация предусматривает экспорт материальных ценностей на склад, а экспортировать объект недвижимости, тем более на склад не представляется возможным, посреднические операции   на рынке недвижимости возможны только в виде договоров поручения или комиссии.

     5.1. Договор поручения.

     В Гражданском Кодексе есть глава 34, которая так и называется "Поручение".

     В соответствии со статьей 386 Гражданского Кодекса Украины по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется исполнить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные действия. То есть, "Риэлтор", выступая в качестве поверенного, от имени и за счет Клиента (доверителя) участвует в   заключение сделки.

     Это может быть купля, продажа, мена, аренда, практически любая сделка. При этом права и обязанности заключенной сделки возникают у Клиента. "Риэлтор" несмотря на то, что он является активным участником сделки, юридически остается как бы "в стороне". Он не несет ответственность за исполнение сделки сторонами. За оказанные услуги  (то есть за заключение сделки) "Риэлтор" получает от клиента плату.

     Оплата вознаграждения входит в обязанности Доверителя, так указано в статье 391 "Обязанности доверителя".

     " 3) по исполнении поручения уплатить поверенному вознаграждение, если оно причитается".

     Этот пункт предусматривает, что Доверитель после исполнения    поручения обязан выплатить поверенному вознаграждение, если оно причитается.

     Я хотел бы обратить внимание Читателей на такое обстоятельство:
     Риэлтор (поверенный) выполняет Договор от ИМЕНИ и ЗА СЧЕТ Клиента (Доверителя).

     5.2. Договор комиссии.

     В соответствии со статьей 395 Гражданского Кодекса Украины, по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени    и за счет Клиента (комитента) заключает сделку. Это также может быть практически любая сделка. Существенным отличием договора комиссии от договора поручения является то, что права и обязанности по заключенной комиссионером сделки возникают у последнего (у комиссионера), даже если комитент был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения относительно исполнения сделки. Комиссионер не отвечает перед комитетом за исполнение заключенной комиссионером за счет комитета сделки. Однако комиссионер может принять на себя поручительство за исполнение   третьим лицом этой сделки (делькредере).

     5.3. Снова обращаю внимание Читателей:
     Риэлтор (комиссионер - посредник) выполнят Договор комиссии от СВОЕГО ИМЕНИ и ЗА СЧЕТ КЛИЕНТА. 

     Как мы видим, в описанных выше посреднических операциях с недвижимостью все сделки заключаются за счет Клиента. "Риэлтор" выступает только посредником.

     Таким образом, посреднические операции на рынке недвижимости это заключение "Риэлтором" от имени Клиента или от  своего имени, но обязательно в интересах и за счет Клиента, практически любых сделок, предметом которых является объект недвижимости или связанные с ним права.

     Для Клиента наиболее выгодной из посреднических операций является договор комиссии, поскольку "Риэлтор", выступающий в качестве комиссионера, несет более жесткую ответственность, как перед клиентом, так и перед третьими лицами.

     5.4. Наиболее частый в деятельности Риэлтора  - "Договор на предоставление посреднических услуг".

     Предметом такого Договора может (например) быть: "ЗАКАЗЧИК поручает, а Риэлтор - Посредник обязуется:
     - исполнить ряд действий с целью нахождения оптимального покупателя, готового приобрести объект ЗАКАЗЧИКА - ПРОДАВЦА;
     - содействовать ЗАКАЗЧИКУ в заключении "Договора купли - продажи".
     А обязательством Посредника могут быть:
     - проведение соответствующих маркетинговых исследований конъюнктуры рынка;
     - использовать собственную и собирать другую информацию о потенциальных Покупателей;
     - проводить необходимую рекламную работу;
     - совершать переговоры с потенциальными Покупателями.
     За выполнение Договора Посредник получает вознаграждение.

     5.5. Некоторые Риэлтора называют получаемые за свою работу деньги-комиссионные. Это совершенно неверно. Так  как  в основном Риэлторы  работают НЕ по Договорам комиссии. А что же получают Риэлтора? Плату за услуги, а по старому или, даже, по старинному - "КУРТАЖ". 

     Но, могут быть и торговые операции в Риэлторской деятельности.

     Четкого законодательного определения торговой деятельности  нет. Но из смысла действующих нормативных актов можно заключить, что торговая деятельность это деятельность субъекта по купле и последующей продаже товаров с целью получения прибыли, образуемой за счет разницы между ценой приобретения и реализации товаров. Применительно к рынку недвижимости торговая деятельность заключается в купле и последующей продаже объектов недвижимости.

     То есть, "Риэлтор" за  свой счет и за свой риск покупает объекты недвижимости, а затем продает их по более высокой цене.

     Отметим, что для Клиентов такая форма работы Клиента наиболее выгодна, поскольку они имеют дело только с "Риэлтором", являющимся стороной по сделке, поэтому исполнение сделок не зависит от третьих лиц.

     Естественно, что торговая деятельность на рынке недвижимости является наиболее сложной и рискованной (для "Риэлтора"). "Риэлтор"  должен располагать значительными оборотными средствами. Чтобы не прогадать, "Риэлтор" должен хорошо ориентироваться в ценах и тенденциях их изменения. Если говорить кратко, торговая деятельность на рынке недвижимости это, по нашему мнению, высший пилотаж "риэлторства". Она требует высокой квалификации специалиста и наиболее выгодна для потребителя.

     6. Вот чем могут и должны заниматься Риэлторы. Вот за что они получают свое вознаграждение, свой КУРТАЖ.






+380 56 79-000-79
   Объявления
Сдам! Мост-Сити! 3-комнатную элитную квартиру, с паркингом!
Продажа! Нагорный р-н. Новострой. S =120 кв.м по цене 1200 у.е за 1 кв.м
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0587