RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Парадоксы рынка складской недвижимости
Выпуск 297 от 23.12.2009. Тема "Аналитика"

Парадоксы рынка складской недвижимости

Спад на рынке производственно-складской недвижимости Днепропетровска продолжается: свободных площадей - все больше, сделок – все меньше. Ситуацию можно было бы назвать обычной для кризисного периода, если бы не одно «но». За последнее время полной неожиданностью для участников рынка стало повышение цен в сегменте продаж. И это на фоне снижения спроса и падающих арендных ставок.

Аренда

В четвертом квартале нынешнего года арендные ставки на производственно-складские комплексы продолжали снижаться, как и на коммерческую недвижимость в целом. Напомним, за третий квартал общее снижение составило в среднем 3,4%.

Рынок постепенно уходит от фиксации ставок в долларовом эквиваленте - арендные договоры на складские комплексы заключаются преимущественно в гривнах. Из-за рыночной нестабильности субъекты рынка предпочитают уходить от долгосрочных договоров аренды (3-5 лет), практикуемых в 2006-2008 годах. Теперь средний срок заключаемых новых договоров составляет около года.

По сравнению с 2008 годом, спрос на производственно-складские площади (особенно со стороны торговых и логистических операторов) сократился более чем в 2 раза. Уровень вакантности помещений увеличился примерно вдвое. С целью снижения затрат многие компании отложили планируемое расширение и переезд, другие переехали в более дешевые и меньшие по площади помещения, а некоторые компании вообще прекратили свою деятельность на рынке. Из-за падения объемов производства и продаж размер арендуемой складской площади существенно сократился.

На протяжении 2009 года во всех районах Днепропетровска наблюдалось существенное падение арендных ставок - более чем на 60%. По данным на 22 декабря, средняя величина базовой арендной ставки 1 кв.м производственно-складской недвижимости составила $2,8. В центральных районах города - $3,3, в районах, приближенных к центру, - $2,4 и в отдаленных районах - $2,8.



Таблица 1.

Динамика изменения арендных ставок на производственно-складские помещения ($/кв.м)


Продажа

В сегменте купли-продажи ситуация абсолютно противоположная. За последний квартал зафиксирован рост цен предложений, который составил в среднем по городу 20,4%. Объяснений такому резкому скачку нет. Скорее всего, собственники производственно-складских площадей ориентируются на необоснованные информационные данные о динамике цен на недвижимость, а также на падение курса доллара. Незначительный рост цен наблюдается на рынке жилой недвижимости, но такая тенденция никак не относится к рынку коммерческой недвижимости.

На начало января 2009 года средняя стоимость 1 кв.м производственно-складской недвижимости в городе составляла $586. Но по итогам года данная величина снизилась более чем на 30% и составила $407.

В центральных районах города выставлены на продажу единичные объекты, поэтому анализировать динамику изменения цен в этой части города не представляется возможным: погрешность средних значений очень существенна. В районах, приближенных к центру, по данным на 20 декабря, средняя стоимость 1 кв.м составила $423, в отдаленных районах города - $406.

На протяжении трех кварталов во всех районах города наблюдалось снижение цен предложений и только за последние два месяца (ноябрь-декабрь) наблюдается резкий скачок цен. Но это не говорит о том, что на рынке массово заключаются сделки купли-продажи, а тем более - по ценам, приведенным выше. Сделки фиксируются единичные, как и на протяжении всего 2009 года. Из представленного к продаже объема почти 70% объектов расположены в отдаленных от центра районах города и только около 30% - в приближенных к центру районах.

Спрос в сегменте продаж производственно-складских объектов продолжает снижаться. Причем размер запрашиваемых помещений уменьшился практически в 2 раза.

Прогнозы

Как мы уже писали ранее, в краткосрочной перспективе не ожидается значительного улучшения ситуации в производственно-складской сфере. Арендаторы, у которых заканчиваются сроки аренды, наиболее вероятно смогут согласовать приемлемое снижение арендных ставок на 6 месяцев - 1 год или постараются найти более качественные помещения при сравнимых затратах.

Спрос на производственно-складские комплексы возобновится после стабилизации экономической ситуации в стране и роста товарооборота. Процесс активизации рынка будет сопровождаться резким ростом, в первую очередь, арендных ставок на производственно-складские площади, а также сокращением показателя вакантности помещений. Затем подтянутся и цены предложений. Но пока тенденции рынка абсолютно хаотичны.

В ближайшие месяцы следует ожидать стабилизации рынка как в сегменте аренды, так и в сегменте купли-продажи.

Марина ХОЛОДНАЯ,
оценщик-аналитик компании RealNest


Отдел оценки:

8(056) 790 02 77
8(056) 788 65 40
8(050) 603 82 72

Предоставляем информационные справки:

- о рыночной стоимости недвижимого имущества на заданный период времени для суда;
- о состоянии арендных ставок объектов коммерческого назначения во всех районах города.

Оказываем услуги независимой оценки имущества, оборудования, автотранспорта.








+380 56 79-000-79
   Объявления
Продажа квартиры ЖК АМСТЕРДАМ
Склад. Аренда. Ул. Янгеля.
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0800