RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Арендатор и собственник — двое в одной лодке
Выпуск 283 от 16.09.2009. Тема "Рынок недвижимости"

Арендатор и собственник — двое в одной лодке

Сегодня из-за большого количества предложения торговых площадей условия рынка, в основном, диктуют торговые операторы. В торговых центрах России наблюдается существенное снижение арендных ставок по сравнению с 2008 годом. Это связано как с общей ситуацией на рынке, так и с уменьшением количества развивающихся торговых сетей. Каким же должно быть взаимодействие между собственниками торговых центров и арендаторами в новых экономических условиях?

Развитие откладывается

При выборе города для открытия магазинов торговые операторы внимательно оценивают экономическую ситуацию в данном регионе. Приоритет вновь за городами-миллионниками с развитой экономикой. Многие торговые операторы не хотят осваивать новые для себя регионы, поскольку это требует очень больших затрат на формирование логистики и открытие первого объекта в данном регионе. Поэтому развитие остается, прежде всего, за уже освоенными регионами.

Начиная с осени прошлого года, многие арендаторы стали обращаться к собственникам с требованием изменить коммерческие условия как в предварительных договорах на строящиеся объекты, так и в уже подписанных долгосрочных договорах аренды в работающих магазинах. Сегодня уже есть случаи, когда договоры аренды заключаются с расчетом арендной платы на основании определенного процента от оборота. Такая схема предлагалась арендаторами собственникам и раньше, поскольку это наиболее выгодный для них вариант оплаты аренды, обеспечивающий рентабельность бизнеса при любых количествах продаж, однако собственники лишь сейчас начали соглашаться на подобные условия. Одним из условий аренды часто становится пункт о выполнении собственником полностью или частично за свой счет отделки в помещении арендатора, тогда как раньше помещения практически всегда предоставлялись арендаторам в состоянии shell&core. Кроме того, расчет арендной платы стал осуществляться в национальной валюте.

Снижать, а не опускать

В нынешней ситуации всем без исключения собственникам торговых центров пришлось или придется пересмотреть коммерческие условия для арендаторов. Однако пересмотр коммерческих условий не должен стать инструментом шантажа со стороны арендаторов. Ведь если владелец окажется в коммерчески невыносимых условиях, то под вопросом окажется жизнедеятельность объекта в целом.

Собственник объекта в регионах сталкивается сегодня и с другой проблемой – многие сети свернули программы развития в регионах и теперь владельцы объектов должны быть более внимательны к франчайзингу и к местным сетям. Для собственников торговых центров сегодня не так важно, по какой схеме открывается магазин: прямая аренда оператора или франчайзинга. Самое главное, чтобы представленные бренды соответствовали общей концепции объекта, и качество работы франчайзинговых операторов соответствовало уровню ТЦ.

Изыск или необходимость?

Формирование более низкого финансового потока в торговом центре заставляет собственника задуматься о том, насколько необходимы в объекте ранее запланированные «изыски»: зоны отдыха, качественная вентиляция, профессиональная навигация и т.д.

Но в условиях кризиса торговые операторы не стали более демократичны в вопросах отделки общественных зон ТЦ. Напротив, требования арендаторов к объектам еще больше возросли. Спросом сейчас пользуются качественные первоклассные объекты.

Для собственников строящихся ТЦ главным является заполнение максимального количества площадей. Для достижения этой цели можно использовать любые способы – торг по ставкам, льготные периоды аренды, частичная отделка помещений, переход на процент от оборота. Все это необходимо, чтобы ТЦ мог нормально работать.

Главное – компромисс

Стратегия собственников в переговорах с арендаторами должна быть основана, прежде всего, на особенностях объекта. Если объект успешный по концепции, местоположению, составу арендаторов, наличию «листа ожидания», в этом случае собственник имеет возможность давать небольшой дисконт операторам или же заменить арендаторов, которые предлагают слишком большой торг по ставке. Если же объект менее успешный или строящийся, придется соглашаться на сильный дисконт по ставкам, чтобы удержать имеющихся арендаторов. Чтобы избежать необоснованного торга, собственникам необходимо уделять внимание изучению и анализу как общих изменений на рынке, так и информации о состоянии торговых сетей. Необходимо отслеживать новости о конкретных сетях, опубликованные данные о текущих оборотах и балансе компаний.

Наиболее правильным для собственника в сложившихся условиях является заключение стандартных долгосрочных договоров, с обязательным внесением пункта о возможном последующем изменении коммерческих условий, согласованных арендатором, на основании изменений условий рынка. При этом такой пункт страхует и арендатора, ведь если предположить, что ситуация на рынке изменится в худшую сторону, у арендатора будет оговоренное в договоре право также предложить возможность пересмотра коммерческих условий. Самое главное – найти взаимовыгодный компромисс, который даст возможность арендатору развивать бизнес, несмотря на кризис, а собственнику – иметь работающий ТЦ, приносящий доход даже в таких жестких условиях.

По материалам интернет-издательств






+380 56 79-000-79
   Объявления
Загородный дом в коттеджном поселке Барвита. Типовой проект “ПЛАТАН” Общая площадь 332,5 кв.м
Уникальное торговое помещение, Проспект Кирова, 8
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.2479