Почему растут цены на недвижимость? | |
Выпуск 1 от 12.11.2003. Тема "Рынок недвижимости"
В спецвыпуске газеты "Недвижимость в движении" я постаралась объяснить, с чем связан тот огромный спрос на объекты недвижимости, который вызвал такой непомерный рост цен, который наблюдается последние годы на Украине. НАПОМНЮ ОСНОВНЫЕ ФАКТОРЫ: 1. Улучшение экономической обстановки в Украине. 2. Миграция граждан Украины, особенно молодежи, в крупные областные центры в надежде сделать карьеру, или просто найти достойную работу и улучшить свой уровень жизни. 3. Недоверие к доллару США как к средству накопления капитала, вызванное тер актами в CША и военными действиями на Ближнем Востоке… 4. Увеличение количества объектов недвижимости, приобретаемых для сохранения и умножения капитала. 5. Уменьшение жилищного фонда за счёт выведения его в нежилой. 6. Увеличение количества квартир, приобретаемых по схеме ипотечного кредитования. 7. Увеличение рынка "семейной ротации" - браки, разводы, рост рождаемости… Что касается последнего пункта, то этому есть вполне логичное объяснение. Пик рождаемости за последние 35 лет наблюдался в 1980 году - год проведения Московской олимпиады, соответственно, сейчас этим детям по 23 -24 года - самое время создавать "новые ячейки общества", которые остро нуждаются в отдельном жилье. Кроме того, есть ещё один, чисто психологический, фактор, искусственно подогревший ажиотаж вокруг недвижимости. Менталитет наших граждан таков, что легко подхватываются любые, даже самые абсурдные теории. Включается "сарафанное радио" и, вот, уже можно услышать, например, такую (очень популярную) теорию: "квартиры дорожают, потому, что возвращаются евреи"… Не стану комментировать данное высказывание, отмечу только, что, к сожалению, никто из произносящих эту сакраментальную фразу не удосужился поинтересоваться хотя бы общей численностью населения той самой страны, из которой предполагается столь массовый исход, что способен создать дефицит жилья в другой стране. И почему они выбрали именно Украину? Примерно, таким образом, создаётся шумиха, а в результате - искусственный дефицит. Необходимо помнить, что нашей легковерностью, а главное, реальной неосведомлённостью, с успехом пользуются как различного рода спекулянты, так и вполне официальные организации, естественно, извлекая из возросшего спроса вполне реальную прибыль. Кроме того, зачастую, у людей ещё присутствует осторожное отношение к банкам. Наше население, по крайней мере, значительная его часть, напуганное экономическими катаклизмами и "честной" экспроприацией его честно заработанных средств, предпочитает вкладывать деньги во что-то более осязаемое, чем банковский депозит. Даже, несмотря на то, что покупка жилья на фоне роста цен для вложения капитала и последующего получения прибыли от сдачи его в аренду - дело достаточно рискованное, люди возлагают надежды на жильё как на способ сохранения своих средств. Анализ показывает, что темпы роста арендных ставок явно отстают от темпов роста цен на жильё. За редким исключением, арендные ставки (около 8-9% годовых, от цены сдаваемой квартиры) ниже, чем доходы по депозиту на аналогичную сумму. Дополнительный риск заключается в том, что за ростом неизбежно последует спад цен и каким он будет - не возьмётся прогнозировать ни один аналитик. Стоимость квартиры может значительно понизиться, так что "дивидендные" средства в итоге могут оказаться совсем не теми суммами, на которые рассчитывает владелец сдаваемого жилья, вложивший свободные средства в недвижимость. Этот фактор свидетельствует о накоплении потенциала к продажам в этом секторе бизнеса. НО ЧТО ЖЕ ЖДЁТ РЫНОК В ГОДУ ГРЯДУЩЕМ? Участники рынка понимают, что объективных законов не изменить: за каждым подъёмом следует спад.
Делать какие-либо прогнозы - дело неблагодарное, специалисты по недвижимости пока не пришли к единому мнению, но есть ряд объективных факторов, которые неизбежно повлияют на ценообразование на рынке недвижимости в ближайшем будущем 2004 год - год Президентских выборов. Несмотря на заверения гос. чиновников в том, что инвестиционные вливания в экономику Украины не уменьшатся, выжидательный момент всё же, скорее всего, будет присутствовать, а от результатов выборов будет зависеть - останется ли Украина привлекательной для инвесторов. К тому же есть вероятность перераспределения интереса инвесторов с рынка недвижимости в сферу рынка земли. Особую интригу внесут законодательные новшества. С 1 января 2004 года вступит в силу закон об ипотеке, который позволит банкам снизить риск по выдаче кредитов на покупку жилья и, соответственно, удешевить их. Этот факт, положительный сам по себе, никак не будет способствовать удешевлению цен, скорее наоборот, поможет поддержанию спроса на жильё. Но тут стоит сказать о дифференциации спроса. На вторичном рынке жилья цены на квартиры в зданиях ранней постройки достигли своей пиковой отметки, и вряд ли в будущем году стоит ожидать, весомого роста цен на них. Так что владельцам квартир в старых домах, откладывающих продажу в ожидании ещё большего подорожания, я бы советовала не рассчитывать на такой сценарий. Отложенные предложения подобного жилья самое время перевести в реализованные. Что касается цен на жильё в новостройках и вторичных "многоэтажках", то, скорее всего, в будущем году они продолжат дорожать, но темпы этого роста уже не будут такими пугающими. В первую очередь, это будет обусловлено тем, что количество предложений на ранке жилья должно значительно возрасти. Несколько подогревают ситуацию заявления строителей о подорожании жилья в новостройках (от12 до 25%), связанном с отменой льгот по НДС, хотя реально этот налог увеличит себестоимость новостроек на 8-9%, а так как первичный и вторичный рынки взаимосвязаны, то цены первичного рынка оказывают влияние на вторичный.
Кроме того, не нужно забывать ещё об одном факторе, который коснётся всех без исключения участников рынка - вступление в силу Закона Украины "О налоге с доходов физических лиц". В настоящее время, в части налогообложения операций с недвижимостью произошли неприятные для продавцов изменения. Продажа недвижимости теперь будет рассматриваться как коммерческая операция, и полученные от продажи средства будут считаться доходом. При теперешнем Декрете эти операции не облагаются подоходным налогом, поскольку оформляются через нотариуса или на бирже с уплатой государственной пошлины или с оплатой за нотариальные действия. Следовательно, применяется налоговая льгота из пп. "е" п.1.ст.5 Декрета. В Законе аналогичная льгота для недвижимости не предусмотрена. Вместо этого в нём появился развёрнутый дифференцированный механизм налогообложения операций с недвижимостью, ставки налогообложения, согласно которому, будут варьироваться в зависимости от даты приобретения в собственность такого имущества и его размера. Закон вступает в силу с 1.01.2005 года, год же 2004 будет переходным от отсутствия налогов к их наличию, но по сниженным ставкам вплоть, до полного вступления в силу данного Закона. Логично было бы предположить, что дополнительный налоговый гнёт продавцы постараются возложить на плечи покупателя, что, соответственно, приведёт к дальнейшему росту цен, но не стоит забывать и о том, что спрос при этом так же может снизиться. Количество реальных покупателей, которым жильё нужно не просто для временного вложения денег, а для проживания, снижается. Подводя итоги, можно сказать - скорее всего, в 2004-м году, в первой половине, рост цен и на первичном, и на вторичном рынке жилья сохранится, но он начнёт дифференцироваться и будет не таким резким как в предыдущие периоды. При этом ожидается активизация предложений на рынке. Лето, по всей вероятности, положит начало переломным тенденциям и замораживанию цен. Таков прогноз на следующий год, будем надеяться, что никакие дополнительные факторы не вмешаются и не аннулируют все прогнозы - осторожные и самые смелые. Начальник департамента маркетинга Поверенная И.В.
А также по теме "Рынок недвижимости":
- Объекты госсобственности: курс на аренду
- Почем снять квартиру в Крыму в летний сезон?
- Александр РЯБЧЕНКО: «На продажу выставляются все меньше объектов госсобственности»
- Что такое «разжимной» обмен квартиры?
- ТОП-5 САМЫХ ДОРОГИХ ДОМОВ ДНЕПРОПЕТРОВСКА
- За что мы платим, покупая квартиру
- Что нужно сделать, чтобы покупатель захотел купить вашу квартиру?
- Как получить бесплатную квартиру
- ОРГАННЫЙ ЗАЛ: храм музыки или храм Божий?
- Когда восстановится ипотека?
- Когда подешевеет жилье в новостройках?
- Что ждет рынок недвижимости в новом году?
- Если продажа квартиры в тягость
- Как и где приобрести доступное жилье в Днепропетровске?
- Залоговое имущество: коллекция неликвидов
- Когда закончится «квадратный» ступор?
- Как выгодно продать квартиру?! ОБМЕНЯТЬ!
- Как покупают квартиру профессионалы?
- «Доступное жилье»: кредит под 16% годовых
- Все ли договоры аренды нужно регистрировать в БТИ?
- Квартира в новостройке: время покупать
- Идентификация риэлтора
- Конец страшилкам о «черных маклерах»!
- Квартиросъемщик: как его выбирать?
- Эй, вы там, наверху! Последний этаж – предлагать
- Финансовый мониторинг: стукачество или защита от мошенничества?
- Кому доступно жилье в Днепропетровске?
- Съемные квартиры: что, где, почем?
- Риэлторы настроены на подъем рынка недвижимости
- Кто платит риэлтору: покупатель или продавец?
- Аренда офисов: дешевле не будет
- Что поможет оживить стройки?
- Риэлторы создали новую Всеукраинскую общественную организацию. Зачем?
- В чьих руках судьба общежитий?
- Рынок недвижимости: есть ли свет в конце тоннеля?
- Что происходит на рынке складской недвижимости?
- Что будет с рынком недвижимости после выборов?
- Залоговая недвижимость: ни продать, ни купить...
- Рынок ритейла: кто-то уходит, а кто-то приходит
- Цены на жилье: вверх или вниз?
- Елена Сафронова: «К концу года цены на жилье в Днепропетровске вырастут на 15%»
- Кто поможет заемщику?
- Как проверить подлинность бланка нотариального документа?
- ТОП-5 самых рискованных инвестиций
- Днепропетровские риэлторы создали новую структуру
- Предпринимателей ТВК «Славянский базар» ждут 2 тыс. свободных торговых мест
- Проверить подлинность бланков нотариальных документов скоро сможет каждый
- Риэлторы Украины меняют правила игры
- Рейтинг торговых центров европейских городов
- Если вы решились на обмен квартиры
- Арендатор и собственник — двое в одной лодке
- Риэлторский бизнес: время легких компромиссов прошло
- ГИУ приобретет 255 квартир в недостроях Днепропетровской области
- В пригороде Днепропетровска появится новый коттеджный поселок
- Зачем нужен экологический паспорт квартиры
- Запрет игорного бизнеса подорвет рынок коммерческой недвижимости
- Аккредитив – новый способ покупки жилья
- Разбираемся в форматах жилья
- Оформление наследства: какого нотариуса выбрать?
- Наследство можно оформить у частного нотариуса
- Кто виноват в высокой стоимости жилья?
- Днепропетровск может стать первым городом, где начнется приватизация комнат в общежитиях
- Зачем рынку классификация жилья?
- Чтобы решить земельный вопрос, нужно навести порядок в законодательстве
- Земельные аукционы в Днепропетровске застопорились
- Когда покупатель вернется на рынок жилья?
- Строительство жилья: 10 лет спустя
- Аренда коммунальной собственности: до конца апреля на конкурсы выставят 67 объектов
- Плюсы и минусы обмена жилья
- Безопасно ли покупать «дефолтные» квартиры?
- Елена Сафронова: «Рынок недвижимости выходит из комы»
- Как дешевле купить квартиру
- Чем порадует 2009 год?
- Рынок недвижимости: через кризис – к обновлению
- Что будет с рынком недвижимости?
- Ипотека: глобальной катастрофы не будет
- 10 самых лучших мест для инвестиций
- Коттеджные поселки Приднепровья
- Рынок жилья: что предлагают и что покупают
- В Днепропетровске дефицит съемного жилья
- Коллапса рынка недвижимости не будет
- По оценкам киевских экспертов цены на жилье обвалятся быстро и значительно
- Днепропетровск ждет переизбыток торговых площадей
- Цены на жилье падают по всему миру
- В чьих руках судьба устаревшего жилья?
- Днепропетровский квартал с английским акцентом
- Строительный рынок требует перемен
- Мировой рынок жилья: итоги 2007 года
- Инвестиции уходят в землю
- Доступное жилье по-украински
- Старое жилье будет дешеветь, новое – дорожать
- Каким был 2007 год для рынка недвижимости?
- По вводу жилья Днепропетровщина занимает 5 место в Украине
- Жилье для пострадавших: не верь, не бойся, не проси?
- Риэлторы Украины: рядом, но не вместе?
- Кто будоражит рынок жилья
- Сегодня – взрыв, завтра – потоп?
- Цены на жилье снова пошли вверх
- Александр Бондаренко: «Главное – защитить потребителя риэлторских услуг и урегулировать рынок»
- Рынок коммерческой недвижимости: спад или стабилизация?
- Недвижимость в режиме «эксклюзив»
- Инвестиции в недвижимость: время быстрых прибылей прошло
- Съемные квартиры дешеветь не собираются
- Профессионалов станет больше
- Днепропетровск готовится к саммиту
- Ищите дедушку!
- УГР настроена против законопроекта «О риэлторской деятельности»
- Риелторский труд узаконят
- Днепропетровские архитекторы удивили Москву
- Что ждет рынок недвижимости в новом году?
- Страховать или нет?
- Рынок недвижимости игнорирует политический кризис. Пока?
- Дошли руки и до парков
- Приобрели жилье в кредит? Государство вернет вам часть уплаченых налогов.
- Гостиничный рынок «звездам» навстречу
- Станислав Костенко: "Риелторы продают не дома, а услуги"
- Почему нотариусы не хотят быть налоговыми агентами?
- Госстандарты обеспечения граждан жильем
- Продаешь квартиру - заплати налог
- Когда упадут цены на жилье?
- Торговые площади: реальность сегодняшнего дня
- Как отличить жилье «де-люкс» от ЖИЛЬЯ «эконом-класса»
- «Пути и методы урегулирования проблем на рынке недвижимости»
- В какой квартире жить хорошо?
- В какой квартире жить хорошо?
- Офисные площади: купить или арендовать?
- Покупка квартиры: важные мелочи
- «Озерку» выставят на повторные торги?
- Что имеем – не храним?
- Бесплатная приватизация жилья завершается?
- «Портрет» современного офиса
- Рынок просит жилья
- Как снимают жилье в других странах
- Кто виноват в росте цен на жилье?
- Покупатель всегда прав?
- Будут ли расти цены на новое жилье?
- Какое лето - такая и осень?
- Семь раз проверь – один раз купи
- Почему растут цены на недвижимость
- «Рынок недвижимости: состояние, перспективы, возможности»
- Что влияет на стоимость квартиры?
- Проектирование ТЦ: удобство, польза и красота
- Социальное жилье: где оно и для кого?
- Как ускорить продажу квартиры
- Почем снять «сутки» в Днепропетровске
- Почем жилье на Левом берегу
- Мартовская стабильность может оказаться обманчивой
- Днепропетровщина увеличит объемы жилищного строительства
- Новые схемы приобретения жилья, или Чтобы жизнь малиной не казалась…
- Рынок жилья: между прошлым и будущим
- На рынке недвижимости без перемен
- Рынок складов ждет перемен
- Что такое альтернативная сделка
- Покупка квартиры: можно ли обойтись без стрессов?
- Продавайте квартиры спокойно
- "Вредные советы" для тех, кто покупает и продает
- Что год грядущий нам готовит?
- Год под знаком созидания
- Метаморфозы рынка жилья
- ПРИВЛЕЧЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ: украинский опыт и зарубежные советы
- Производственные помещения: дефицит сохраняется
- Осторожно: квартира
- Как снизить риски при покупке жилья в новостройках
- Рынок жилья: обвала не ждите
- Рынок жилья: цены стабилизировались
- Спрос на частные дома растет
- Малоэтажное строительство: реалии и перспективы
- Торговые центры наступают и выигрывают. Пока ...
- «Хрущевки» отметили 50-летний юбилей
- Днепропетровцам надоели многоэтажки
- Искусство торга, или как дешевле купить квартиру
- Аренда жилья: падения ставок не ожидается
- Сделки с недвижимостью: не забудьте о детях
- "Сталинки" всегда в цене
- 7 распространенных ошибок при покупке жилья
- Александр Собко: "Слухи об обвале цен преувеличены"
- Безумное лето-2005
- Снять офис легче, чем купить
- НОВЫЕ приоритеты
- "ЗОЛОТЫМ КЛЮЧАМ" - ЗОЛОТЫЕ КУПОЛА!
- Покупатель на рынке жилья: штрихи к портрету.
- Гостиницу "Парус" купили киевляне
- Продавцы на рынке жилья.
- "Хрущевкам" реконструкция не "светит"
- Жизнь на левом берегу ...
- Гостиницу "Парус" продадут с молотка.
- В Днепропетровске появился первый платный пляж.
- Турки в городе.
- "Ситуация вокруг БТИ - это следствие несовершенства нашего законодательства" - председатель днепроперовского отделения АСНУ Александр Собко
- Чего хочет потребитель? Знают в Dafi!
- Директор "Озерки": Банда Максима Курочкина захватила Центральный рынок Днепропетровска
- Жилье готовое к употреблению.
- Избушка на курьих ножках - дом для оригинала.
- ООО СКФ "Миссия" - надолго и всерьез!
- Дом, который построил не Джек
- Риэлторы советуют покупать квартиры как можно скорее.
- Рослые цены.
- Дома быстрого приготовления.
- Высотное строительство: дань моде или необходимость?
- Нерухомiсть с русским акцентом.
- Жилая недвижимость: арендный вопрос.
- "Золотые ключи" для крупнейшего в Европе коттеджного поселка.
- "Животрепещущая" недвижимость.
- "Разом нас багато": Традиции кооперативного строительства.
- Не верь, не бойся, не проси.
- О новом налоге на недвижимость и "новогодней" стоимости жилья.
- Приватизация: пейзаж после смены портретов.
- Продаётся экзотический многопрофильный действующий бизнес!
- Недвижимость - путь к благосостоянию и стабильности.
- Новое на рынке жилой недвижимости Украины - управление проектом.
- Без назидания о созидании.
- Продажа квартиры.
- Самовольное строительство.
- Для них нет закрытых дверей или как уберечься от квартирных воров.
- Вышли из народа и уже не вернутся?
- Что хочет покупатель элитного жилья.
- Квартирный вопрос. Вы еще живы? А вашу квартиру продали по случаю смерти владельца.
- Недвижимость: есть ли свет в конце туннеля?
- "Ваша точка опоры!"
- "Умный" дом.
- Всё о страховании: "Страховой случай".
- Сдаю. Снимаю. Порчу...
- Гадание на процентной гуще.
- Страхование рисков. Мой дом - моя крепость?
- Дом в козырную масть.
- Зачем нужна классификация офисных помещений?
- Коммерческая недвижимость: осторожно — работают деньги!
- Инструкция для новоселов.
- Я бы в лыжники пошел - пусть меня научат.
- Панельные дома: "за" и "против".
- Цены стремятся к стабилизации.
- Відповідь державної податкової адміністрації України на відкритий лист асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України президенту О.Бондаренку.
- Вiдкритий лист главе дпау.
- «Фирменная» квартира - троянский конь налогообложения.
- Реальная цена.
- Эксклюзивный договор: зачем он нужен?
- Почему растут цены на недвижимость?
- Человечество всегда тревожил жилищный вопрос...
| |