RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Почему растут цены на недвижимость?
Выпуск 1 от 12.11.2003. Тема "Рынок недвижимости"

     В спецвыпуске  газеты "Недвижимость в движении" я постаралась объяснить, с чем связан тот огромный спрос на объекты недвижимости, который вызвал такой непомерный  рост  цен, который наблюдается последние годы на Украине.

     НАПОМНЮ ОСНОВНЫЕ ФАКТОРЫ: 
     1. Улучшение экономической обстановки  в Украине.
     2. Миграция граждан Украины, особенно молодежи, в крупные областные центры в надежде     сделать карьеру, или просто найти достойную работу и улучшить свой уровень жизни. 
     3. Недоверие к доллару США как к средству накопления капитала, вызванное тер актами в CША и военными действиями на Ближнем Востоке…
     4. Увеличение количества объектов недвижимости, приобретаемых для  сохранения и умножения капитала.
     5. Уменьшение жилищного фонда за счёт выведения его  в  нежилой.
     6. Увеличение количества квартир, приобретаемых по схеме ипотечного   кредитования.
     7. Увеличение рынка "семейной ротации" - браки, разводы, рост рождаемости…

     Что касается последнего пункта, то этому есть вполне логичное объяснение. Пик рождаемости за последние 35 лет наблюдался в 1980 году - год проведения Московской олимпиады, соответственно, сейчас этим детям по 23 -24 года - самое время создавать "новые ячейки общества",  которые остро нуждаются  в отдельном жилье.

     Кроме того, есть ещё один, чисто психологический, фактор, искусственно подогревший ажиотаж вокруг недвижимости. Менталитет наших граждан таков, что легко подхватываются любые,  даже самые абсурдные теории.   Включается "сарафанное радио" и, вот, уже можно услышать, например, такую (очень популярную) теорию: "квартиры дорожают, потому, что возвращаются евреи"… Не стану комментировать данное высказывание, отмечу только, что, к сожалению, никто из произносящих эту сакраментальную фразу не удосужился поинтересоваться хотя бы общей численностью населения той самой страны,  из которой предполагается столь массовый исход, что способен создать дефицит жилья в другой стране. И  почему они  выбрали именно  Украину?  Примерно, таким образом, создаётся шумиха, а в результате -  искусственный дефицит. Необходимо помнить, что нашей легковерностью, а главное, реальной неосведомлённостью, с успехом пользуются как различного рода спекулянты, так и вполне официальные организации, естественно, извлекая из возросшего спроса  вполне реальную прибыль.

     Кроме того, зачастую, у людей ещё присутствует осторожное отношение к банкам. Наше население, по крайней мере, значительная его часть,  напуганное экономическими катаклизмами и "честной" экспроприацией  его честно заработанных средств, предпочитает вкладывать деньги во что-то более осязаемое, чем банковский депозит. Даже, несмотря на то, что покупка жилья на фоне роста цен  для вложения капитала и последующего получения прибыли от сдачи его в аренду - дело достаточно рискованное, люди возлагают надежды на жильё как на способ сохранения своих средств. Анализ показывает, что темпы роста арендных ставок явно отстают от темпов роста цен на жильё. За редким исключением, арендные ставки (около 8-9%  годовых,  от цены сдаваемой квартиры) ниже, чем доходы по депозиту на аналогичную сумму. Дополнительный риск заключается в том, что за ростом неизбежно последует спад цен и каким он будет - не возьмётся прогнозировать ни один аналитик. Стоимость квартиры может значительно понизиться, так что "дивидендные"  средства в итоге  могут оказаться совсем не теми суммами, на которые рассчитывает владелец сдаваемого жилья, вложивший свободные средства в недвижимость. Этот фактор свидетельствует о накоплении потенциала к продажам в этом секторе бизнеса.

     НО ЧТО ЖЕ ЖДЁТ РЫНОК В ГОДУ ГРЯДУЩЕМ?
     Участники рынка понимают, что объективных  законов не изменить: за каждым подъёмом следует спад.

     Делать какие-либо прогнозы - дело неблагодарное, специалисты по недвижимости пока не пришли к единому мнению, но есть ряд объективных факторов, которые неизбежно повлияют на ценообразование на рынке недвижимости в ближайшем будущем
 
     2004 год - год Президентских выборов. Несмотря на заверения гос. чиновников в том, что инвестиционные вливания в экономику Украины не уменьшатся, выжидательный момент всё же, скорее всего, будет присутствовать, а от результатов выборов будет зависеть -  останется ли Украина привлекательной для инвесторов. К тому же есть вероятность перераспределения интереса инвесторов с рынка недвижимости в сферу рынка земли.
 
     Особую интригу внесут законодательные новшества. С 1 января 2004 года вступит в силу закон об ипотеке, который позволит банкам снизить риск по выдаче кредитов на покупку жилья и, соответственно, удешевить их.  Этот факт, положительный сам по себе, никак не будет способствовать удешевлению цен, скорее наоборот, поможет поддержанию спроса на жильё. Но тут стоит сказать о дифференциации спроса. На вторичном рынке жилья цены на квартиры в зданиях ранней постройки достигли своей пиковой отметки, и вряд ли в будущем году стоит ожидать, весомого роста цен на них. Так что владельцам квартир в старых домах, откладывающих продажу в ожидании ещё большего подорожания, я бы советовала не рассчитывать на такой сценарий. Отложенные предложения подобного жилья самое время перевести   в  реализованные. Что касается цен на жильё в новостройках и вторичных "многоэтажках", то, скорее всего, в будущем году они продолжат дорожать, но темпы этого роста  уже не будут такими пугающими. В первую очередь, это будет обусловлено тем, что количество предложений на ранке жилья должно значительно возрасти. Несколько подогревают ситуацию заявления строителей о подорожании жилья в новостройках (от12 до 25%), связанном с отменой льгот по НДС, хотя реально этот налог увеличит себестоимость новостроек на 8-9%, а так как первичный и вторичный рынки взаимосвязаны, то цены первичного рынка оказывают влияние на  вторичный.

     Кроме того, не нужно забывать ещё об одном факторе, который коснётся всех без исключения участников рынка - вступление  в силу Закона Украины "О налоге с доходов физических лиц". В настоящее время, в части налогообложения операций с недвижимостью произошли неприятные для продавцов изменения. Продажа недвижимости теперь будет рассматриваться  как коммерческая операция, и полученные от продажи средства будут считаться доходом. При теперешнем Декрете эти операции не облагаются подоходным налогом, поскольку оформляются через нотариуса или на бирже с уплатой государственной пошлины или с оплатой за нотариальные действия. Следовательно, применяется налоговая льгота из пп. "е" п.1.ст.5 Декрета. В Законе аналогичная льгота для недвижимости не предусмотрена. Вместо этого в нём появился развёрнутый дифференцированный механизм налогообложения операций с недвижимостью, ставки налогообложения, согласно которому, будут варьироваться в зависимости от даты приобретения в собственность такого имущества и его размера. Закон вступает в силу с 1.01.2005 года, год же 2004 будет переходным от отсутствия налогов к их наличию, но по сниженным ставкам вплоть, до  полного вступления в силу данного Закона. Логично было бы предположить, что дополнительный налоговый гнёт продавцы постараются возложить на плечи покупателя, что, соответственно,  приведёт к дальнейшему росту цен, но не стоит забывать и о том, что спрос при этом  так же может снизиться. Количество реальных покупателей, которым жильё нужно не просто для временного вложения денег, а для проживания,  снижается.

     Подводя итоги, можно сказать - скорее всего, в 2004-м году, в первой половине, рост цен и на первичном, и  на вторичном  рынке жилья сохранится, но он начнёт дифференцироваться и будет не таким резким как в предыдущие периоды. При этом  ожидается активизация предложений на рынке.

     Лето, по всей вероятности, положит начало переломным тенденциям и замораживанию цен. 
     Таков прогноз на следующий год, будем надеяться, что никакие дополнительные факторы не вмешаются и не аннулируют все прогнозы - осторожные и самые смелые.

Начальник департамента маркетинга
Поверенная И.В.






+380 56 79-000-79
   Объявления
Автономная промышленная база с Ж/Д ВЕТКОЙ!!!!!!!
Продается капитальный дом р-н пр. Петровского
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0689