RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Рынок жилья: итоги лета
Выпуск 281 от 02.09.2009. Тема "Аналитика"

Рынок жилья: итоги лета

Вторичный рынок

В августе днепропетровский рынок недвижимости продемонстрировал снижение цен предложений в среднем в размере 10,6%, но сделок не стало больше. По сравнению с прошлым месяцем, величина спроса на покупку вторичного жилья снизилась примерно на 21% на почве снижения цен. В то же время объем предложений уменьшился еще более существенно - более чем на 50% по отношению к прошлому месяцу. По данным на конец августа, предложение превышает спрос в 5 раз (для сравнения: на начало лета предложение превышало спрос в 10 раз).

В структуре предложения около 40% от общего количества квартир представлено в состоянии «евроремонт».

В сегменте однокомнатных квартир структура предложений выглядит так: 64% составляют квартиры в высотных домах, около 6% - в «сталинках» и «екатерининках», порядка 30% - в «хрущевках». В сегменте двухкомнатных квартир количество предложений в высотных домах составляет 57%, в «сталинках» и «екатерининках» - 26%, в «хрущевках» - 17%. В сегменте трехкомнатных квартир объем предложений в высотных домах максимален и составляет 62,5%, в «сталинках» и «екатерининках» - 17% и 20% - в «хрущевках».

В процентном выражении объем представленных на рынке 3-комнатных квартир составляет 56%, 2-комнатных - 22%, «единичек» - 22%. Также следует отметить, что увеличилось количество вариантов во всех районах города.

Как и ранее, на рынке существует большой объем покупателей, которые хотят приобрести квартиры, но средств на руках не хватает. Ипотека представлена единичными банками с первоначальным взносом 50% и с процентной ставкой на уровне более 23% в гривне, комиссией за выдачу в размере 1-2%, что само по себе не может заинтересовать покупателя.

В целом по городу стоимость выставляемых на продажу однокомнатных квартир уменьшилась примерно на 6,6%. Средняя стоимость «единички» составила $33,5 тыс. Понижение цен в отдаленных районах города составило 4,7%, в приближенных к центру районах – 7,6%, в центральных районах - 4,1%.

В сегменте 2-комнатных понижение наблюдалось во всех районах. В приближенных к центру – на 10,5%, в отдаленных от центра - на уровне 0,5%, в центральных районах – на 10,3%. В целом по городу цены на двухкомнатные квартиры снизились на 9%. По итогам августа, средняя цена 2-комнатной квартиры в Днепропетровске составила $48,5 тыс.

Цены предложений трехкомнатных квартир в целом по городу снизились на 8% по отношению к прошлому месяцу. Цены на квартиры, расположенные в центральной части города и приближенных к центру районах, снизились на 4,3% и 7,3%, а в отдаленных от центра районах - на 8,6%. Средняя цена 3-комнатной квартиры на начало сентября составляет $69,8 тыс.

По итогам августа, средняя стоимость квадратного метра в целом по городу составила $975, что на 10,6% ниже июльских значений ($1091). В центральных районах города средняя стоимость квадратного метра составила на 1 сентября - $1336, в приближенных к центру - $1021, в отдаленных от центра - $858. Соответственно, понижение цен предложений в центре составило 4,9%, в районах, приближенных к центру, - 11%, в отдаленных от центра районах цены предложений снизились на 9,4%.

Если сравнить среднерыночные показатели конца августа и начала сентября 2009 года с аналогичным периодом 2008 года, мы увидим, что цены снизились в среднем по городу на 49,2% в долларовом эквиваленте. В центральных районах города снижение за аналогичный период составило 51,6%, в районах, приближенных к центру, – 46,8% и в отдаленных районах - на 48,2%.

В связи с очередной волной снижения курса гривни следует ожидать корректировки цен на недвижимость в сторону снижения в долларовом эквиваленте. Пока рынок не отреагировал достаточно остро на изменение курса валют, но в ближайший месяц такое поведение будет вполне логичным и обоснованным.

В настоящее время покупают жилье только для собственных нужд, но никак не для целей заработать на дальнейшем «росте» цен, поскольку инвестировать в рынок недвижимости с целью сбережения и приумножения средств нет смысла: коммунальные услуги постоянно увеличиваются, а арендные ставки и спрос на аренду не высоки.





*В приведенных данных и расчетах средней стоимости участвовали только данные по квартирам, расположенным в типовых домах. Данные по квартирам, представленным в домах новой постройки, не учитывались.

Первичный рынок

По итогам августа, на первичном рынке Днепропетровска цены предложений снизились на 2,7%. В среднем по городу стоимость 1 кв. м составляет 9598 грн. При этом средняя стоимость 1 кв. м жилья «эконом-класса» (группа низких цен) составила 8144 грн., «элит-класса» (группа высоких цен) в жилых комплексах - 13475 грн. В группе низких цен наблюдалось незначительное повышение в размере 0,88%, а в группе высоких цен - снижение на уровне 8,47% (см. таблица 1).


Таблица 1


Следует отметить, что в группе высоких цен снижение произошло за счет объектов, цены на которые зафиксированы в долларах США. Т.е. даже за счет существенного увеличения курса, которое произошло в августе (с 7,8 до 8,5 грн. за $1) цены на самые дорогостоящие объекты города были ощутимо снижены. Такое поведение застройщиков объясняется полным отсутствием спроса на объекты, которые не сданы в эксплуатацию.

Сравнивая нынешнюю ситуацию с ситуацией годичной давности, можно отметить, что снижение средних гривневых цен относительно «докризисных» произошло только лишь на квартиры, предлагаемые в «новостройках» в сегменте эконом-класса (-9,5%). В сегменте элитного жилья ситуация радикально иная: по отношению к началу сентября прошлого года здесь наблюдается рост цен в размере 23% в гривневом эквиваленте. Но, если рассматривать соотношение долларовых показателей прошлого года (данные на 1 сентября 2008 г.) и цены на 1 сентября 2009 года, приведенные к долларовому эквиваленту, получается следующая картина. В сегменте жилья эконом-класса цены снизились на 48,3%, а в сегменте элитного жилья снижение составило около 29,8% (см. таблица 2). Таким образом, получается, что в зависимости от того, к чему привязывать цены - к гривне или к доллару - ситуацию можно трактовать по-разному. В целом по городу в гривневом эквиваленте показатель среднерыночной стоимости квадратного метра снизился на 5,8%, а в долларовом эквиваленте - на 46,2%.


Таблица 2


Пополнения рынка новостроек новыми объектами в 2009 году не предвидится, а значит, увеличения предложения ожидать не стоит. Спрос и далее будет находиться на уровне, приближенном к нулю, поскольку недоверие к застройщикам растет. Условия ипотечного кредитования, которые предлагают банки, иначе как кабальными назвать нельзя, а программа правительства по выкупу жилья не сможет серьезно повлиять на оздоровление строительной отрасли в Днепропетровске. Все эти факторы говорят о малой перспективности рынка новостроек, по крайней мере, на ближайшие месяцы.

Марина ХОЛОДНАЯ,
оценщик-аналитик компании RealNest


Отдел оценки:

8(056) 790 02 77
8(056) 788 65 40
8(050) 603 82 72

Предоставляем информационные справки:

– о рыночной стоимости недвижимого имущества на заданный период времени для суда;
– о состоянии арендных ставок объектов коммерческого назначения во всех районах города.

Оказываем услуги независимой оценки имущества, оборудования, автотранспорта.






+380 56 79-000-79
   Объявления
Без комиссии. ПРОДАМ ОФИСНОЕ ЗДАНИЕ ЦЕНТР.ул. Мечникова.
Предлагается в продажу Земельный участок 12 соток
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0759