RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Рынок жилья: итоги июля
Выпуск 279 от 05.08.2009. Тема "Аналитика"

Рынок жилья: итоги июля

Вторичный рынок

В июле рынок недвижимости вновь продемонстрировал незначительное увеличение цен предложений, но сделок больше не стало. По сравнению с прошлым месяцем, величина спроса на покупку вторичного жилья увеличилась на 48% на почве ожидания дальнейшего роста цен. В то же время объем предложений увеличился всего на 17%. По данным на конец июля, предложение превышает спрос в 10 раз (для сравнения: в июне предложение превышало спрос в 13,5 раза).

В структуре предложения более 50% квартир от общего числа предложений представлено в «высотках».

В сегменте однокомнатных квартир структура предложений выглядит так: 67% составляют квартиры в высотных домах, около 10% – в «сталинках» и «екатерининках», порядка 23% – в «хрущевках». В сегменте двухкомнатных квартир количество предложений в высотных домах составляет 50%, в «сталинках» и «екатерининках» – 24%, в «хрущевках» – 26%. В сегменте трехкомнатных квартир объем предложений в высотных домах максимален и составляет 77%, в «сталинках», «екатерининках», а также в «хрущевках» – 11,5%.

В процентном выражении объем представленных на рынке 3-комнатных квартир составляет – 50%, 2-комнатных – 25%, «единичек» – 25%. Также следует отметить, что увеличилось количество вариантов во всех районах города.

Как и ранее, на рынке существует большое количество покупателей, которые готовы приобрести квартиры, но испытывают нехватку наличных средств. Ипотека недоступна, поэтому не стоит рассчитывать на то, что на рынке будут быстро реализованы все варианты, выставленные на продажу. Следует также сказать, что действительно хороших объектов по реалистичной рыночной цене выставляется на продажу очень мало.

В целом по городу стоимость выставляемых на продажу однокомнатных квартир увеличилась на 1,4%. Средняя стоимость 1-комнатной квартиры составила $35,9 тыс. Повышение цен в отдаленных районах города составило 4,7%, в приближенных к центру районах – 5,3%, в центральных районах цены снизились на 4,4%.

В сегменте 2-комнатных квартир повышение цен наблюдалось во всех районах. В приближенных к центру – на 5,8%, в отдаленных от центра – на уровне 2,0%, в центральных – 11,9%. В целом по городу двухкомнатные квартиры повысились в цене на 2,9%. По итогам июля, средняя цена 2-комнатной квартиры в Днепропетровске составила $54,5 тыс.

Цены предложений трехкомнатных квартир в целом по городу повысились на 7,5% по отношению к июню. Цены на квартиры, расположенные в центральной части города и приближенных к центру районах, повысились на 20,6% и 13,3%, а в отдаленных от центра районах – на 7,4%. Средняя цена 3-комнатной квартиры на начало июля составляет $85,9 тыс.

По итогам июля, средняя стоимость квадратного метра в целом по городу составила $1091, что на 4,0% выше июньских значений. В центральных районах города средняя стоимость квадратного метра составила на 1 августа – $1405, в приближенных к центру – $1147, в отдаленных от центра районах – $947. Соответственно, повышение цен предложений в центре составило 12,4%, в районах, приближенных к центру, – 2,6%, а в отдаленных от центра районах цены остались без изменений. Существенное повышение цен в центральных районах города объясняется пополнением рынка дорогостоящими вариантами.

Наметившаяся тенденция некоторого повышения цен на днепропетровском рынке жилья спровоцировала повышение покупательской активности, но никак не сказалась на количестве реально совершаемых сделок купли-продажи. Оснований для существенного роста цен нет. Объяснить тенденции, наблюдаемые на рынке, объективными причинами достаточно сложно. При отсутствии кредитования, росте курса доллара, к которому по-прежнему привязан рынок жилья, и снижении доходов населения эта тенденция выглядит довольно абсурдно.

На основании еженедельного мониторинга цен предложений и возможности отслеживать часть сделок купли-продажи можно утверждать, что на данный момент платежеспособный спрос на «единички» находится в пределах $20–35 тыс., 2-комнатные – в пределах 25–37 тыс., 3-комнатные – в пределах $35–55 тыс., в зависимости от района, типа дома и уровня ремонта.

Конечно, потенциальная потребность людей в жилье никуда не исчезла. Более того, население в этот кризис не потеряло тотально свои сбережения, в отличие от дефолта 1998 года, а в ряде случаев, напротив, смогло даже увеличить их за счет плавной девальвации гривны, возможности переложиться в другие валюты и заработать на росте курса евро или доллара. Разумеется, при отсутствии должной активности на рынке с каждым месяцем происходит накопление отложенного спроса на жилье. На фоне ограниченного предложения активизация покупателей вполне могла привести к той ситуации, которую мы наблюдаем сейчас, когда стоимость квартир немного отыграла свои потери.

Однако не следует забывать, что решение купить недвижимость в этих условиях ограничено рядом факторов. У большинства потенциальных покупателей банально нет нужной суммы денег даже в условиях просевших цен. Раньше многие рассчитывали на ипотечный кредит, и хотя до покупки квартиры по ипотеке доходили далеко не все, масса потенциально интересующихся покупкой граждан создавала эффект ажиотажа. Сейчас рассчитывать на доступную ипотеку вряд ли следует.

Для активизации покупок жилья со стороны платежеспособных покупателей необходима стабильность и уверенность в завтрашнем дне, которые пока отсутствуют. Даже имея необходимую сумму денег, не каждый человек решится на крупную покупку без уверенности в будущих доходах и в устойчивости цены покупаемого объекта. А, следовательно, пока можно рассчитывать лишь на локальную активизацию спроса, причем преимущественно в сегментах недорогой недвижимости.

Основная интрига заключается в том, что ни на государственном, ни на макроэкономическом уровне сейчас не существует определенности. Существует множество аргументов как в пользу позитивного, так и негативного сценария, что не позволяет сделать каких-либо определенных прогнозов в отношении рынка недвижимости. Достаточно очевидно, что стоимость квадратного метра вряд ли удержится даже на нынешнем уровне, если продолжится ухудшение макроэкономической ситуации и получит развитие вторая волна кризиса. В этом случае дальнейшее снижение цен на недвижимость неизбежно.









*В приведенных данных и расчетах средней стоимости участвовали только данные по квартирам, расположенным в типовых домах. Данные по квартирам, представленным в домах новой постройки, не учитывались.


Первичный рынок

По итогам июня, на первичном рынке Днепропетровска цены предложений остались без изменений. В среднем по городу стоимость 1 кв. м составляет 9877 грн. При этом средняя стоимость 1 кв. м жилья «эконом-класса» (группа низких цен) осталась без изменений – на уровне 8370 грн., а в жилых комплексах «элит-класса» (группа высоких цен) цены составляют – 13896 грн.

Интерес к первичному жилью среди покупателей по-прежнему достаточно высокий, но сделки фиксируются только на квартиры в домах, которые уже сданы в эксплуатацию. Одним из решающих факторов при совершении сделок является доверие к застройщику. И как раз доверия катастрофически не хватает. Дома, не сданные в эксплуатацию, мало интересуют потенциальных инвесторов. Это объясняется тем, что уже на протяжении более полугода застройщики обещают возобновить строительство, которое является замороженным, но каждый раз сроки продлевают на один-два месяца.

В условиях кризиса спроса застройщики всеми способами пытаются привлечь покупателей. Предлагают рассрочку, готовы принимать в качестве оплаты замороженные средства на депозитах, если, конечно, у покупателя депозит находится в банке-партнере застройщика. Однако никакая ценовая политика не способствует улучшению продаж жилья на первичном рынке по той простой причине, что риски выросли до заоблачных высот. Сейчас большая часть строящихся домов в Днепропетровске находятся на стадии готовности меньше 60%. И даже скидками не удается привлечь покупателей, ведь люди понимают, что купить квартиру в таком доме – по сути вложить деньги в никуда.







Марина ХОЛОДНАЯ,
оценщик-аналитик компании RealNest






+380 56 79-000-79
   Объявления
Продам! Красивый уютный деревянный дом в селе Сажевка в 10 км от Днепропетровска!
Уникальное торговое помещение, Проспект Кирова, 8
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0742