RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Рынок жилья: рост перед падением?
Выпуск 274 от 01.07.2009. Тема "Аналитика"

Рынок жилья: рост перед падением?

Вторичный рынок

В июне днепропетровский рынок недвижимости продемонстрировал незначительное увеличение цен предложений, но сделок стало фиксироваться в разы меньше. Покупатель мгновенно отреагировал на повышение цен – по сравнению с прошлым месяцем величина спроса на покупку вторичного жилья снизилась на 30%. В то же время объем предложений уменьшился на 10%. По данным на конец июня, предложение превышает спрос в 13,5 раза (для сравнения: в мае предложение превышало спрос в 8,7 раза).

В структуре предложения прослеживается тенденция к увеличению числа квартир в высотных домах – более 50% от общего числа предложений представлено именно в «высотках».

В сегменте однокомнатных квартир структура предложений выглядит так: 62% составляют квартиры в высотных домах, около 12% – в «сталинках» и «екатерининках», порядка 26% – в «хрущевках». В сегменте двухкомнатных квартир количество предложений в высотных домах составляет 50%, в «сталинках» и «екатерининках» – 19%, в «хрущевках» – 31%. В сегменте трехкомнатных квартир объем предложений в высотных домах максимален и составляет 71%, в «сталинках» и «екатерининках» – 13,5% и 15,5% в «хрущевках».

В процентном выражении объем представленных на рынке 3-комнатных квартир составляет – 40,1%, 2-комнатных» – 38,4%, «единичек» – 21,4%. Также следует отметить, что уменьшилось количество вариантов в центральной части города и в приближенных к центру районах. В отдаленных районах количество предложений увеличилось.

На рынке сформировался большой объем покупателей, которые готовы приобрести квартиры стоимостью до 23 тыс. долларов. Покупатель планирует приобрести за данную сумму жилье в высотных домах, на средних этажах. Продавцы, напротив, не готовы отдавать свою недвижимость дешевле 25–28 тыс. долларов. Такой дисбаланс платежеспособного спроса и реального предложения, естественно, сказывается на количестве сделок. Поскольку в ближайшие месяцы ипотека не будет доступна, то не стоит рассчитывать на то, что на рынке будут быстро реализованы все варианты, выставленные на продажу. Следует также сказать, что действительно хороших объектов по рыночной цене выставляется на продажу очень мало.

В целом по городу стоимость выставляемых на продажу однокомнатных квартир увеличилась на 0,2%. Средняя стоимость однокомнатной квартиры составила $35,5 тыс. Повышение цен в отдаленных районах города составило 1,2%, в приближенных к центру районах – 12,2%, в центральных районах цены снизились на 1,3%.

В сегменте 2-комнатных повышение наблюдалось в приближенных к центру районах – на 13,4%, в отдаленных от центра районах – на уровне 6,6%, в центральных районах цены снизились на 5,6%. В целом по городу цены на двухкомнатные квартиры снизились на 4,0%. По итогам июня, средняя цена 2-комнатной квартиры в Днепропетровске составила $52 тыс.

Цены предложений трехкомнатных квартир в целом по городу понизились на 4,8% по отношению к маю. Цены на квартиры, расположенные в приближенных к центру районах, остались без изменения, а в центральных и отдаленных от центра районах повысились на 2,8% и 0,2%. Средняя цена 3-комнатной квартиры на начало июля составляет $70 тыс.

По итогам июня, средняя стоимость квадратного метра в целом по городу составила $1049, что на 4,3% ниже майских значений. В центральных районах города средняя стоимость квадратного метра составила на 1 июля – $1250, в приближенных к центру – $1118, в отдаленных от центра районах – $947. Соответственно, снижение цен предложений в центре составило 11,8%, в районах, приближенных к центру и отдаленных от центра, цены предложений повысились на 5,6% и 3,3% соответственно. Существенное снижение цен в центральных районах города объясняется малым спросом на дома старой постройки. В центральной части города более 80% предложений составляют дома старого жилого фонда.

Наметившаяся тенденция некоторого повышения цен на днепропетровском рынке жилья спровоцировала резкое снижение спроса. Скорректировать цены должны летние месяцы, поскольку рынок без спроса существовать не может.

На основании еженедельного мониторинга цен предложений и возможности отслеживать часть сделок купли-продажи мы можем сделать вывод, что покупательская способность на «единички» находится в пределах $20–35 тыс., на 2-комнатные – в пределах $25–37 тыс., на 3-комнатные – в пределах $35–55 тыс., в зависимости от района, типа дома и уровня ремонта.

Поскольку пока нет предпосылок для улучшения или стабилизации экономической ситуации в Украине, то, скорее всего, цены постепенно будут снижаться до уровня платежеспособного спроса. Вопрос только как быстро (или медленно) это будет происходить. На цены также будет влиять стабильность национальной валюты. При ее ослаблении долларовые цены, вероятнее всего, будут снижаться.



Таблица №1




График №1




График №2




График №3


*В приведенных данных и расчетах средней стоимости участвовали только данные по квартирам, расположенным в типовых домах. Данные по квартирам, представленным в домах новой постройки, не учитывались.

Первичный рынок

По итогам июня, на первичном рынке Днепропетровска цены предложений остались без изменений. В среднем по городу стоимость 1 кв. м составляет 9877 грн. При этом средняя стоимость 1 кв. м жилья «эконом-класса» (группа низких цен) осталась без изменений – на уровне 8370 грн., в жилых комплексах «элит-класса» (группа высоких цен) цены составляют – 13896 грн.

Интерес к первичному жилью по-прежнему достаточно высокий, но сделки фиксируются только на квартиры в тех домах, которые уже сданы в эксплуатацию. Одним из решающих факторов при совершении сделок на первичном рынке является доверие к застройщику. И как раз доверия катастрофически не хватает. Дома, не сданные в эксплуатацию, не интересуют потенциальных инвесторов.

Это объясняется тем, что уже на протяжении более полугода застройщики таких объектов обещают возобновить замороженное строительство. В условиях кризиса спроса застройщики всеми способами пытаются привлечь покупателей. Предлагают рассрочку, готовы принимать в качестве оплаты замороженные средства на депозитах, в случае если депозит находится в банке-партнере застройщика. Однако никакие схемы не способствуют улучшению продаж жилья на первичном рынке по причине предельной рискованности подобной покупки. Большая часть строящихся домов в Днепропетровске находится на стадии готовности менее 60%, и покупатели отлично понимают, что в данный момент купить квартиру в таком доме, по сути, – вложить деньги в никуда. Со своей стороны, застройщики не готовы распродавать «квадраты» по себестоимости строительства.



Таблица №2




График №4




График №5




Таблица №3


Как в дальнейшем будет складываться ситуация на первичном рынке – напрямую зависит от направления, в котором будет двигаться экономическая ситуация в Украине в целом. В ближайшие летние месяцы цены на новостройки, скорее всего, не изменятся.

Марина ХОЛОДНАЯ,
оценщик-аналитик компании RealNest






+380 56 79-000-79
   Объявления
Предлагается к продаже приватизированный земельный участок 2,5 ГА
Кировское. Собственный берег и дом в дачном кооперативе.
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0592