RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Продажа квартиры.
Выпуск 43 от 22.09.2004. Тема "Рынок недвижимости"

Вопросы, которые возникают при продаже квартиры:

- сколько стоит квартира;
- давать или не давать объявления, если давать, то где;
- заниматься продажей самому или пригласить посредника (брокера);
- сколько стоят услуги брокера;
- откуда пригласить брокера, ведь фирм так много - все газеты в рекламах;
- что представляет фирма и где собрать истинные сведения о фирме;
- входит ли фирма в какое-либо объединение, союз, ассоциацию или нет, а что лучше;
- какие удостоверения должен иметь брокер и как проверить их подлинность (нужно помнить, что вы сами пригласили чужого человека, который будет вхож в дом и будет знать когда и сколько у вас будет денег);
- где брокер будет рекламировать Вашу квартиру;
- иметь ли дело только с одной фирмой или обзвонить как можно больше фирм;
- остановиться на одной фирме (по каким критериям), или устроить соревнование вокруг Вашей квартиры;
- давать ли брокеру документы на квартиру;
- как общаться с потенциальными покупателями и их брокерами;
- брать ли задаток (и что это?) у покупателя, в каких случаях, на какой период, а когда лучше не брать;
- где лучше оформлять сделку: у государственного, частного нотариуса или на бирже;
- как взять и проверить деньги;
- как с деньгами доехать домой, а может их где-нибудь спрятать и где.

Продать можно только то, что Вам принадлежит. Государственную или
ведомственную квартиру продать нельзя, но можно поменять.

Права собственности на жилье (или его часть) у Вас должны быть подтверждены любым из таких документов:

1. Свидетельство о праве собственности на жилье

Получают собственники приватизированной государственной комнаты (комнат) в коммунальной квартире или всей квартиры. Свидетельство выдаётся органами приватизации районных исполнительных комитетов. Собственники квартир в домах ЖСК, после полной выплаты стоимости квартиры, оформляют своё право собственности в соответствующих отделах исполнительного комитета.

2. Свидетельство о праве на наследство по завещанию

Закрепляет право собственности за наследником (наследниками). Свидетельство в соответствии с законом, оформляется только государственным нотариусом в соответствии с завещанием, которое должно быть заверено нотариально. В некоторых случаях закон разрешает заверение завещаний служебными особами (главными врачами лечебных заведений, капитанами судов дальнего плавания и т.п.).

3. Свидетельство о праве на наследство по закону

Закрепляет право собственности за наследником (наследниками) в случае отсутствия завещания. Наследники подразделяются на наследников первой очереди (дети, один из супругов, сёстры, дедушки, бабушки умершего). Временем открытия наследства определяется день смерти умершего. Введением наследников в права наследства осуществляется нотариусом, как правило, после шести месяцев со дня открытия наследства.

4. Свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов

Документ, который оформляется государственным или частным нотариусом. Открытые торги проводятся судами для возмещения материального ущерба, нанесённого собственником имущества (жилья).

5. Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов

Супруги могут обратиться к государственному или частному нотариусу с заявлением о выделении части каждого из супругов в обмен имущества. Нотариус оформляет свидетельство о праве собственности на часть в общем имуществе супругов. При разделе имущества особую роль приобретает правильная оценка имущества, определение справедливой рыночной цены. Такую работу проводят профессиональные оценщики, имеющие сертификат, выданный Обществом оценщиков Украины и Фондом Государственного имущества Украины. Только эти оценщики могут официально выступать в судах и арбитражах, защищая и представляя интересы физических и юридических лиц. В последнее время очень модно стало оформление "Брачного контракта", в котором супруги до свадьбы определили стоимость их доли в общем имуществе. И в этом случае также нужны оценщики.

Копия, вступившего в законную силу решения

6. Договор купли-продажи

Заверяется государственным, частным нотариусом или регистрируется на бирже. Участниками договора могут быть как физические, так и юридические лица. Особую категорию договоров купли-продажи жилья составляют договоры выкупа квартир у государства. Такие соглашения подписывались в конце 80-х - в начале 90-х годов.

7. Договор дарения

Заверяется государственным или частным нотариусом. По этому договору одна сторона передает другой стороне жильё бесплатно, без каких-либо условий. Сторонами в договоре могут быть как физические, так и юридические лица.

8. Договор мены

Заверяется государственным, частным нотариусом или регистрируется на бирже. По этому договору осуществляется обмен одного жилья на другое. Сторонами в договоре могут быть как физические, так и юридические лица.

9. Договор пожизненного содержания

Заверяется только государственным нотариусом. По этому договору нетрудоспособный по возрасту или здоровью гражданин передает в собственность другому гражданину своё жильё (часть жилья) на условиях пожизненного содержания в виде жилья, питания, ухода и помощи. При этом нотариус налагает запрет на любые действия (операции) с жильём (частью жилья), являющимся предметом договора, и снимает его только после смерти гражданина, находящегося на договоре пожизненного содержания. Все документы, подтверждающие право собственности на жильё, должны быть зарегистрированы в бюро технической инвентаризации (в Днепропетровске БТИ находится на пр.К.Маркса,56).

10. Справка ЖСК и выданное на ее основании регистрационное удостоверение на право собственности

Договор о разделе имущества

Акт приемки-передачи имущества (для юридических лиц).

СКОЛЬКО СТОИТ КВАРТИРА?

На цену квартиры влияет, в первую очередь, район. Затем - метраж, этаж размещения квартиры, планировка (раздельная, смежная, смежно-раздельная), комфортность, раздельный или совмещенный санузел, высота помещений, материал перекрытий (квартиры с железобетонными перекрытиями ценятся дороже), материал стен дома (дома с кирпичными стенами ценятся дороже), состояние квартиры, тип строительной серии дома, тип проекта - серийный, индивидуальный, контингент жильцов (ценятся ведомственные дома), наличие мест гулянья с детьми, близость к местам отдыха и занятия спортом, доступность к городскому транспорту, наличие автостоянок и гаражей, экологическая чистота района, близость к магазинам и рынкам, вид из окна, чистота в парадном и лифте и многое другое.

Учитывается наличие телефона и центрального горячего водоснабжения.

Внутренняя отделка дорогих квартир особенного значения не имеет, т.к. состоятельные люди, имеющие возможность приобрести такую квартиру, полностью ее переделают и перестроят. Однако, в последнее время, "евроремонт" учитывается при продаже квартиры и, зачастую, включается продавцом в стоимость объекта.

Если квартира нестандартная (старые квартиры в центре), то приблизительно ориентировочную стоимость можно определить по цене одного квадратного метра жилья в Вашем районе. Эти сведения можно почерпнуть из специализированных периодических изданий либо получить в хорошей риэлторской фирме.

На стоимость может влиять сезонность продажи. И если для квартир этот фактор не очень заметен, то для дачных участков цена ранней весной значительно выше, чем осенью.

Если Вы собрались продавать квартиру, то поговорите с соседями, живущими рядом, над Вами или под Вами. Иногда целесообразно продавать сразу несколько квартир, чтобы покупатель мог сделать большую квартиру на одном этаже или двухуровневую. Он получит многокомнатную квартиру в современном доме. Блок из двух квартир стоит дороже, чем сумма двух отдельных квартир. Особенно такое "блокирование" интересно для владельцев квартир первого этажа в центре - под офисы.

И еще - не стоит перед продажей делать ремонт, т.к. Вы сможете продать квартиру дороже на стоимость ремонта. Конечно, это не относится к тем, кто может сделать ремонт самостоятельно, т.е. дешево.

ЗАНИМАТЬСЯ ПРОДАЖЕЙ
САМОМУ ИЛИ ПРИГЛАСИТЬ
ПОСРЕДНИКА (БРОКЕРА)

Конечно, человек со здравым смыслом, минимально знакомый с технологией купли-продажи, может рискнуть самостоятельно найти покупателя и продать квартиру, но только брокер из хорошей риэлторской фирмы знает, как правильно составить и где подать рекламу, как оградить Вас от ненужных звонков и "опасных" просмотров.

Кроме того, если брокер уверен, что Вы продадите квартиру через его фирму, он даст рекламу за свои деньги, т.к. они ему вернутся из брокерского вознаграждения.

Таким образом, пригласив брокера, Вы не платите за рекламу и не тратите время на ее размещение.

Самое главное - брокер обеспечит безопасность при получении денег за квартиру или перечислении на указанный Вами счет как в Днепропетровске или в Украине, так и за рубежом.

Следует знать, что стоимость продаваемой Вами квартиры, указанная в Договоре купли-продажи (справка-характеристика, выданная Бюро технической инвентаризации), не всегда соответствует действительной цене.

Зачастую Покупатель и Продавец по разным причинам не хотят "светить" истинную цену. Это могут быть и личные причины, и неясность с будущим законом по налогообложению имущества, и многое другое.

Можно представить ситуацию, когда Покупатель изловчится и в качестве платы за квартиру даст сумму, указанную в Договоре. А если сделка будет происходить в неприспособленном помещении, где находится нотариус, в котором сидят и ходят посторонние люди, нет условий для счета и проверки купюр, то Вам могут подсунуть "куклу" или передать фальшивые деньги.

Брокер из хорошей риэлторской фирмы знает, как уберечь Вас от этих "неприятностей". Он посоветует, в зависимости от ситуации, какую сумму записать в Договор и как стопроцентно уберечь Вас от обмана при передаче денег.

Даже если деньги должны быть переведены на расчетный счет в Украине или за ее пределами, и Вы спокойно ждете, когда будет подтверждение от Ваших знакомых или родственников о зачислении нужной суммы, и тогда могут быть проблемы. Например, документы свидетельствуют о том, что деньги пришли, а родственники не подтверждают. И непонятно, кто же Вас обманывает Покупатель и его брокер с фальшивыми документами или Ваши родственники. При этом Вы уже поставили первую подпись на Договоре купли-продажи с отлагательным условием (договор, во время подписания которого стороны устанавливают возникновение полных прав и обязательств в зависимости от обстоятельств которые могут возникнуть).

Между первой и второй подписью (а это может быть несколько дней или недель) должно произойти обстоятельство (условие), после которого происходит окончательный переход права собственности. В данном случае вторая подпись ставится Вами после подтверждения получения денег. Но между первой и второй подписями все документы на квартиру находятся либо у нотариуса, либо на бирже.

Действительно, вторую подпись Вы не поставили, т.к. не наступило оговоренное условие: перевод денег и право собственности не перешло в полной мере к покупателю, но "разорвать" Договор с первой подписью тоже нужно уметь и потратить время и деньги. Брокер знает, что делать, и как не довести ситуацию до спорной.

Итак, можно "рискнуть" и заниматься продажей самому. Есть ли в этом здравый смысл? В Украине сложилась практика, при которой Покупатель оплачивает стоимость оформления сделки и услуги брокеров. Следовательно, Вы непосредственно не оплачиваете услуги брокера. Кроме того, как правило, при поисках Покупателя Вы попадете на его брокера, с которым и будете работать. Но это будет "чужой" брокер, защищающий в первую очередь интересы своего клиента, а потом уже Ваши.

Рационально и экономически выгодно пригласить брокера из хорошей риэлторской фирмы.

Винокур В.И.

Продолжение читайте в следующих номерах






+380 56 79-000-79
   Объявления
Участок в Подгороднем. ул. Кильченская (1,5 км от трасс)
Комплекс строений по ул. Карла Либкнехта
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0673