Самовольное строительство. | |
Выпуск 42 от 15.09.2004. Тема "Рынок недвижимости"
Самовольное строительство - это строительство без соответствующего разрешения, без утвержденного проекта, с существенными отклонениями от проекта, а также с грубым нарушением основных строительных норм и правил. Причем, юридическое понятие самовольного строительства относится не только к новому строительству, но и к реконструкции и даже, в определенных случаях, к простой перепланировке помещений. Различные нарушения из категории самовольного строительства настолько распространены, что являются почти нормой инвестиционного бизнеса в сфере недвижимости. Это относится к самым различным типам недвижимости, включая жилые квартиры, жилые дома, офисные здания и т.д.
Широкое распространение самовольного строительства объясняется правовым нигилизмом как со стороны инвесторов, так и со стороны местных властей. То есть довольно часто инвесторы считают нормальным допускать нарушения, а местные власти (также довольно часто) считают нормальным не наказывать за это.
Высокий спрос на недвижимость нового (пост-советсткого) типа создал колоссальное "давление денег" на рынок недвижимости и на государственные и местные органы власти. В свете уровня доходности, который обеспечивали инвестиционные проекты в сфере недвижимости, особенно в начале и середине 90-х, контролирующие органы оказались просто не в состоянии должным образом обеспечивать борьбу с самовольным строительством. Следует понимать, что самовольное строительство имеет экономическую природу. Оно, как правило, обеспечивает значительную экономию средств. Кроме того, самовольное строительство обычно весьма ощутимо сокращает срок выхода объекта на рынок, что само по себе значительно повышает конкурентоспособность проекта, а значит, и его доходность. То есть, на первый взгляд, все выглядит так, что самовольное строительство вполне оправдано с экономической точки зрения. Однако тезис о финансовой оправданности и о юридической безвредности самовольного строительства верен только при условии достаточно высокого уровня правового нигилизма среди контролирующих органов и, соответственно, инвесторов. Однако, позиция контролирующих органов есть величина переменная, а не постоянная.
Законодательство и административная практика в градостроительной сфере меняются, меняются активно, причем в сторону ужесточения. А это, в свою очередь, негативно влияет на продажную, арендную и залоговую ликвидность недвижимости, в отношении которой были допущены нарушения, квалифицируемые как самовольное строительство. Дело в том, что с ужесточением контроля над исполнением градостроительного законодательства соответствующие дефекты начинают приобретать форму отложенных во времени расходов. Это начинают осознавать покупатели и залогодержатели, что снижает ликвидность дефектных объектов.
В настоящее время самовольное строительство регулируется статьей 105 Гражданского Кодекса Украины (ГКУ). Данная статья озаглавлена "Последствия самовольного строительства жилого дома, хозяйственных и бытовых построек и сооружений". Буквальное толкование норм статьи 105 ГКУ дает основание полагать, что положения статьи относятся только к физическим лицам, а недвижимость, которая имеется в виду в данной статье, включает только жилые (частные) дома. Однако по смыслу пункта 9.11. Типовых правил застройки, утвержденных Приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 10 декабря 2001 № 219, правила статьи 105 ГКУ увязываются со статьями 24 и 29 Закона Украины "О планировке и застройке территорий" от 20 апреля 2000 года № 1699-III и, соответственно, распространяются на любое самовольное строительство. То есть положения статьи 105 ГКУ касаются как физических, так и юридических лиц, и относятся к любым типам недвижимости.
Далее следуют основные положения статьи 105 ГКУ в свете соответствующих разъяснений Пленума Верховного Суда Украины (Постановление Пленума Верховного Суда Украины от 19 сентября 1975 года № 9):
1. Право собственности на самовольно построенный объект (или самовольно построенную его часть) не возникает. 2. Лицо, допустившее самовольное строительство, утрачивает право распоряжаться объектом недвижимости или его частью, причем имеется в виду утрата права не только отчуждать дом, но и сдавать его в аренду. 3. По иску местных органов власти самовольно построенный объект или самовольно построенная его часть могут быть бесплатно изъяты. 4. Местные органы власти могут либо обязать лицо, самовольно построившее объект недвижимости, снести такой объект, либо снести объект за счет нарушителя. 5. Если самовольное строительство подразумевает существенное отклонение от проекта или грубое нарушение основных строительных норм и правил (когда речь не идет об отсутствии проекта или разрешения на строительство), то лицо, допустившее такие отклонения или нарушения, предупреждается о необходимости устранить упомянутые отклонения или нарушения. И только в случае, если после соответствующего предупреждения отклонения от проекта или грубые нарушения строительных норм и правил не были устранены, местные органы власти имеют право предъявить иск о бесплатном изъятии самовольно построенной недвижимости. 6. На требования о бесплатном изъятии самовольно построенного объекта недвижимости или его части правила об исковой давности не распространяются.
В настоящее время "классический" самострой, то есть строительство без проектной, а значит, и без разрешительной документации, имеет место в основном в отношении жилых (частных) домов. Естественно, иные менее серьезные нарушения, квалифицируемые как самовольное строительство, еще более распространены среди тех, кто строит жилые дома. Следует также отметить, что очень часты случаи самовольного строительства среди тех, кто строит дорогие дома на продажу. Конечно, даже при наличии самовольного строительства вероятность бесплатного изъятия или сноса дома довольно низка. В то же время, покупателям жилых домов следует обращать внимание на наличие проектно-разрешительной документации и проверять наличие серьезных дефектов, так как последние могут оказаться отложенными во времени расходами, иногда весьма значительными. Касательно Киевской коммерческой (прежде всего, офисной) недвижимости, самовольное строительство, в основном, носит форму отклонений от проекта и проведения внутренних перепланировок без соответствующей документации. Причем наиболее распространены последние.
Многие компании, которые намеревались продать свою коммерческую недвижимость, столкнулись с тем, что продажа невозможна в силу отсутствия разрешительной документации на внутреннюю перепланировку помещений. На практике, как правило, невозможность продажи объекта в силу статьи 105 ГКУ выясняется в последний момент, на стадии получения справки-характеристики БТИ. А это довольно часто приводит к срыву сделок, так как процесс легализации самовольного строительства может занимать 12-18 месяцев и более.
Однако если компании продают коммерческую недвижимость относительно нечасто, то аренда является самым распространенным видом сделки относительно коммерческой недвижимости. И здесь следует обратить внимание на следующее:
Отсутствие проектно-разрешительной документации на перепланировку помещений, например, офисного здания, с формальной точки зрения, является самовольным строительством, на которое распространяются положения вышеупомянутой статьи 105 ГКУ. А согласно одной из норм статьи 105 ГКУ, лицо, допустившее самовольное строительство, лишается права сдавать объект в аренду. Таким образом, если, например, в офисном помещении произведена перепланировка без соответствующей проектно-разрешительной документации, то собственник помещения не имеет права сдавать такое помещение в аренду. То есть самовольное строительство делает договоры аренды уязвимыми с точки зрения расторжения (арендатором) на том основании, что собственник не имел права сдавать объект в аренду. На это стоит обратить внимание профессиональным арендодателям коммерческой недвижимости.
Следует также помнить, что с 1 января 2004 года вступил в силу новый Гражданский Кодекс Украины, который приходит на смену действующему ГКУ 1963 года. В новом ГКУ вопросы самовольного строительства регулируются статьей 376, положения которой по общему смыслу мало чем отличаются от положений статьи 105 действующего ГКУ. Однако из содержания статьи 376 нового ГКУ прямо не следует, что положения статьи распространяются на случаи реконструкции объектов недвижимости, включая перепланировку помещений. Поэтому, если на момент вступления нового ГКУ или впоследствии статья 376 ГКУ не будет увязана с положениями статей 24 и 29 Закона Украины "О планировке и застройке территорий", то незаконная реконструкция, включая простую перепланировку помещений, не будет считаться самовольным строительством в смысле статьи 376 нового ГКУ. Хотя сложно быть в этом уверенным без определенной правоприменительной практики.
Тем не менее, положения статьи 105 ныне действующего ГКУ следует иметь в виду, поскольку сложившаяся практика применения судами статьи 105 ГКУ 1963 года, скорее всего, будет в значительной степени влиять на практику применения статьи 376 нового ГКУ. Кроме того, положения статьи 105 действующего ГКУ будут распространяться на правоотношения, возникшие до даты вступления в силу нового ГКУ. Источник : "Property Times"
А также по теме "Рынок недвижимости":
- Объекты госсобственности: курс на аренду
- Почем снять квартиру в Крыму в летний сезон?
- Александр РЯБЧЕНКО: «На продажу выставляются все меньше объектов госсобственности»
- Что такое «разжимной» обмен квартиры?
- ТОП-5 САМЫХ ДОРОГИХ ДОМОВ ДНЕПРОПЕТРОВСКА
- За что мы платим, покупая квартиру
- Что нужно сделать, чтобы покупатель захотел купить вашу квартиру?
- Как получить бесплатную квартиру
- ОРГАННЫЙ ЗАЛ: храм музыки или храм Божий?
- Когда восстановится ипотека?
- Когда подешевеет жилье в новостройках?
- Что ждет рынок недвижимости в новом году?
- Если продажа квартиры в тягость
- Как и где приобрести доступное жилье в Днепропетровске?
- Залоговое имущество: коллекция неликвидов
- Когда закончится «квадратный» ступор?
- Как выгодно продать квартиру?! ОБМЕНЯТЬ!
- Как покупают квартиру профессионалы?
- «Доступное жилье»: кредит под 16% годовых
- Все ли договоры аренды нужно регистрировать в БТИ?
- Квартира в новостройке: время покупать
- Идентификация риэлтора
- Конец страшилкам о «черных маклерах»!
- Квартиросъемщик: как его выбирать?
- Эй, вы там, наверху! Последний этаж – предлагать
- Финансовый мониторинг: стукачество или защита от мошенничества?
- Кому доступно жилье в Днепропетровске?
- Съемные квартиры: что, где, почем?
- Риэлторы настроены на подъем рынка недвижимости
- Кто платит риэлтору: покупатель или продавец?
- Аренда офисов: дешевле не будет
- Что поможет оживить стройки?
- Риэлторы создали новую Всеукраинскую общественную организацию. Зачем?
- В чьих руках судьба общежитий?
- Рынок недвижимости: есть ли свет в конце тоннеля?
- Что происходит на рынке складской недвижимости?
- Что будет с рынком недвижимости после выборов?
- Залоговая недвижимость: ни продать, ни купить...
- Рынок ритейла: кто-то уходит, а кто-то приходит
- Цены на жилье: вверх или вниз?
- Елена Сафронова: «К концу года цены на жилье в Днепропетровске вырастут на 15%»
- Кто поможет заемщику?
- Как проверить подлинность бланка нотариального документа?
- ТОП-5 самых рискованных инвестиций
- Днепропетровские риэлторы создали новую структуру
- Предпринимателей ТВК «Славянский базар» ждут 2 тыс. свободных торговых мест
- Проверить подлинность бланков нотариальных документов скоро сможет каждый
- Риэлторы Украины меняют правила игры
- Рейтинг торговых центров европейских городов
- Если вы решились на обмен квартиры
- Арендатор и собственник — двое в одной лодке
- Риэлторский бизнес: время легких компромиссов прошло
- ГИУ приобретет 255 квартир в недостроях Днепропетровской области
- В пригороде Днепропетровска появится новый коттеджный поселок
- Зачем нужен экологический паспорт квартиры
- Запрет игорного бизнеса подорвет рынок коммерческой недвижимости
- Аккредитив – новый способ покупки жилья
- Разбираемся в форматах жилья
- Оформление наследства: какого нотариуса выбрать?
- Наследство можно оформить у частного нотариуса
- Кто виноват в высокой стоимости жилья?
- Днепропетровск может стать первым городом, где начнется приватизация комнат в общежитиях
- Зачем рынку классификация жилья?
- Чтобы решить земельный вопрос, нужно навести порядок в законодательстве
- Земельные аукционы в Днепропетровске застопорились
- Когда покупатель вернется на рынок жилья?
- Строительство жилья: 10 лет спустя
- Аренда коммунальной собственности: до конца апреля на конкурсы выставят 67 объектов
- Плюсы и минусы обмена жилья
- Безопасно ли покупать «дефолтные» квартиры?
- Елена Сафронова: «Рынок недвижимости выходит из комы»
- Как дешевле купить квартиру
- Чем порадует 2009 год?
- Рынок недвижимости: через кризис – к обновлению
- Что будет с рынком недвижимости?
- Ипотека: глобальной катастрофы не будет
- 10 самых лучших мест для инвестиций
- Коттеджные поселки Приднепровья
- Рынок жилья: что предлагают и что покупают
- В Днепропетровске дефицит съемного жилья
- Коллапса рынка недвижимости не будет
- По оценкам киевских экспертов цены на жилье обвалятся быстро и значительно
- Днепропетровск ждет переизбыток торговых площадей
- Цены на жилье падают по всему миру
- В чьих руках судьба устаревшего жилья?
- Днепропетровский квартал с английским акцентом
- Строительный рынок требует перемен
- Мировой рынок жилья: итоги 2007 года
- Инвестиции уходят в землю
- Доступное жилье по-украински
- Старое жилье будет дешеветь, новое – дорожать
- Каким был 2007 год для рынка недвижимости?
- По вводу жилья Днепропетровщина занимает 5 место в Украине
- Жилье для пострадавших: не верь, не бойся, не проси?
- Риэлторы Украины: рядом, но не вместе?
- Кто будоражит рынок жилья
- Сегодня – взрыв, завтра – потоп?
- Цены на жилье снова пошли вверх
- Александр Бондаренко: «Главное – защитить потребителя риэлторских услуг и урегулировать рынок»
- Рынок коммерческой недвижимости: спад или стабилизация?
- Недвижимость в режиме «эксклюзив»
- Инвестиции в недвижимость: время быстрых прибылей прошло
- Съемные квартиры дешеветь не собираются
- Профессионалов станет больше
- Днепропетровск готовится к саммиту
- Ищите дедушку!
- УГР настроена против законопроекта «О риэлторской деятельности»
- Риелторский труд узаконят
- Днепропетровские архитекторы удивили Москву
- Что ждет рынок недвижимости в новом году?
- Страховать или нет?
- Рынок недвижимости игнорирует политический кризис. Пока?
- Дошли руки и до парков
- Приобрели жилье в кредит? Государство вернет вам часть уплаченых налогов.
- Гостиничный рынок «звездам» навстречу
- Станислав Костенко: "Риелторы продают не дома, а услуги"
- Почему нотариусы не хотят быть налоговыми агентами?
- Госстандарты обеспечения граждан жильем
- Продаешь квартиру - заплати налог
- Когда упадут цены на жилье?
- Торговые площади: реальность сегодняшнего дня
- Как отличить жилье «де-люкс» от ЖИЛЬЯ «эконом-класса»
- «Пути и методы урегулирования проблем на рынке недвижимости»
- В какой квартире жить хорошо?
- В какой квартире жить хорошо?
- Офисные площади: купить или арендовать?
- Покупка квартиры: важные мелочи
- «Озерку» выставят на повторные торги?
- Что имеем – не храним?
- Бесплатная приватизация жилья завершается?
- «Портрет» современного офиса
- Рынок просит жилья
- Как снимают жилье в других странах
- Кто виноват в росте цен на жилье?
- Покупатель всегда прав?
- Будут ли расти цены на новое жилье?
- Какое лето - такая и осень?
- Семь раз проверь – один раз купи
- Почему растут цены на недвижимость
- «Рынок недвижимости: состояние, перспективы, возможности»
- Что влияет на стоимость квартиры?
- Проектирование ТЦ: удобство, польза и красота
- Социальное жилье: где оно и для кого?
- Как ускорить продажу квартиры
- Почем снять «сутки» в Днепропетровске
- Почем жилье на Левом берегу
- Мартовская стабильность может оказаться обманчивой
- Днепропетровщина увеличит объемы жилищного строительства
- Новые схемы приобретения жилья, или Чтобы жизнь малиной не казалась…
- Рынок жилья: между прошлым и будущим
- На рынке недвижимости без перемен
- Рынок складов ждет перемен
- Что такое альтернативная сделка
- Покупка квартиры: можно ли обойтись без стрессов?
- Продавайте квартиры спокойно
- "Вредные советы" для тех, кто покупает и продает
- Что год грядущий нам готовит?
- Год под знаком созидания
- Метаморфозы рынка жилья
- ПРИВЛЕЧЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ: украинский опыт и зарубежные советы
- Производственные помещения: дефицит сохраняется
- Осторожно: квартира
- Как снизить риски при покупке жилья в новостройках
- Рынок жилья: обвала не ждите
- Рынок жилья: цены стабилизировались
- Спрос на частные дома растет
- Малоэтажное строительство: реалии и перспективы
- Торговые центры наступают и выигрывают. Пока ...
- «Хрущевки» отметили 50-летний юбилей
- Днепропетровцам надоели многоэтажки
- Искусство торга, или как дешевле купить квартиру
- Аренда жилья: падения ставок не ожидается
- Сделки с недвижимостью: не забудьте о детях
- "Сталинки" всегда в цене
- 7 распространенных ошибок при покупке жилья
- Александр Собко: "Слухи об обвале цен преувеличены"
- Безумное лето-2005
- Снять офис легче, чем купить
- НОВЫЕ приоритеты
- "ЗОЛОТЫМ КЛЮЧАМ" - ЗОЛОТЫЕ КУПОЛА!
- Покупатель на рынке жилья: штрихи к портрету.
- Гостиницу "Парус" купили киевляне
- Продавцы на рынке жилья.
- "Хрущевкам" реконструкция не "светит"
- Жизнь на левом берегу ...
- Гостиницу "Парус" продадут с молотка.
- В Днепропетровске появился первый платный пляж.
- Турки в городе.
- "Ситуация вокруг БТИ - это следствие несовершенства нашего законодательства" - председатель днепроперовского отделения АСНУ Александр Собко
- Чего хочет потребитель? Знают в Dafi!
- Директор "Озерки": Банда Максима Курочкина захватила Центральный рынок Днепропетровска
- Жилье готовое к употреблению.
- Избушка на курьих ножках - дом для оригинала.
- ООО СКФ "Миссия" - надолго и всерьез!
- Дом, который построил не Джек
- Риэлторы советуют покупать квартиры как можно скорее.
- Рослые цены.
- Дома быстрого приготовления.
- Высотное строительство: дань моде или необходимость?
- Нерухомiсть с русским акцентом.
- Жилая недвижимость: арендный вопрос.
- "Золотые ключи" для крупнейшего в Европе коттеджного поселка.
- "Животрепещущая" недвижимость.
- "Разом нас багато": Традиции кооперативного строительства.
- Не верь, не бойся, не проси.
- О новом налоге на недвижимость и "новогодней" стоимости жилья.
- Приватизация: пейзаж после смены портретов.
- Продаётся экзотический многопрофильный действующий бизнес!
- Недвижимость - путь к благосостоянию и стабильности.
- Новое на рынке жилой недвижимости Украины - управление проектом.
- Без назидания о созидании.
- Продажа квартиры.
- Для них нет закрытых дверей или как уберечься от квартирных воров.
- Вышли из народа и уже не вернутся?
- Что хочет покупатель элитного жилья.
- Квартирный вопрос. Вы еще живы? А вашу квартиру продали по случаю смерти владельца.
- Недвижимость: есть ли свет в конце туннеля?
- "Ваша точка опоры!"
- "Умный" дом.
- Всё о страховании: "Страховой случай".
- Сдаю. Снимаю. Порчу...
- Гадание на процентной гуще.
- Страхование рисков. Мой дом - моя крепость?
- Дом в козырную масть.
- Зачем нужна классификация офисных помещений?
- Коммерческая недвижимость: осторожно — работают деньги!
- Инструкция для новоселов.
- Я бы в лыжники пошел - пусть меня научат.
- Панельные дома: "за" и "против".
- Цены стремятся к стабилизации.
- Відповідь державної податкової адміністрації України на відкритий лист асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України президенту О.Бондаренку.
- Вiдкритий лист главе дпау.
- «Фирменная» квартира - троянский конь налогообложения.
- Реальная цена.
- Почему растут цены на недвижимость?
- Эксклюзивный договор: зачем он нужен?
- Почему растут цены на недвижимость?
- Человечество всегда тревожил жилищный вопрос...
| |