RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Самовольное строительство.
Выпуск 42 от 15.09.2004. Тема "Рынок недвижимости"

Самовольное строительство - это строительство без соответствующего разрешения, без утвержденного проекта, с существенными отклонениями от проекта, а также с грубым нарушением основных строительных норм и правил. Причем, юридическое понятие самовольного строительства относится не только к новому строительству, но и к реконструкции и даже, в определенных случаях, к простой перепланировке помещений.

Различные нарушения из категории самовольного строительства настолько распространены, что являются почти нормой инвестиционного бизнеса в сфере недвижимости. Это относится к самым различным типам недвижимости, включая жилые квартиры, жилые дома, офисные здания и т.д.

Широкое распространение самовольного строительства объясняется правовым нигилизмом как со стороны инвесторов, так и со стороны местных властей. То есть довольно часто инвесторы считают нормальным допускать нарушения, а местные власти (также довольно часто) считают нормальным не наказывать за это.

Высокий спрос на недвижимость нового (пост-советсткого) типа создал колоссальное "давление денег" на рынок недвижимости и на государственные и местные органы власти. В свете уровня доходности, который обеспечивали инвестиционные проекты в сфере недвижимости, особенно в начале и середине 90-х, контролирующие органы оказались просто не в состоянии должным образом обеспечивать борьбу с самовольным строительством. Следует понимать, что самовольное строительство имеет экономическую природу. Оно, как правило, обеспечивает значительную экономию средств. Кроме того, самовольное строительство обычно весьма ощутимо сокращает срок выхода объекта на рынок, что само по себе значительно повышает конкурентоспособность проекта, а значит, и его доходность. То есть, на первый взгляд, все выглядит так, что самовольное строительство вполне оправдано с экономической точки зрения. Однако тезис о финансовой оправданности и о юридической безвредности самовольного строительства верен только при условии достаточно высокого уровня правового нигилизма среди контролирующих органов и, соответственно, инвесторов. Однако, позиция контролирующих органов есть величина переменная, а не постоянная.

Законодательство и административная практика в градостроительной сфере меняются, меняются активно, причем в сторону ужесточения. А это, в свою очередь, негативно влияет на продажную, арендную и залоговую ликвидность недвижимости, в отношении которой были допущены нарушения, квалифицируемые как самовольное строительство. Дело в том, что с ужесточением контроля над исполнением градостроительного законодательства соответствующие дефекты начинают приобретать форму отложенных во времени расходов. Это начинают осознавать покупатели и залогодержатели, что снижает ликвидность дефектных объектов.

В настоящее время самовольное строительство регулируется статьей 105 Гражданского Кодекса Украины (ГКУ). Данная статья озаглавлена "Последствия самовольного строительства жилого дома, хозяйственных и бытовых построек и сооружений". Буквальное толкование норм статьи 105 ГКУ дает основание полагать, что положения статьи относятся только к физическим лицам, а недвижимость, которая имеется в виду в данной статье, включает только жилые (частные) дома. Однако по смыслу пункта 9.11. Типовых правил застройки, утвержденных Приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 10 декабря 2001 № 219, правила статьи 105 ГКУ увязываются со статьями 24 и 29 Закона Украины "О планировке и застройке территорий" от 20 апреля 2000 года № 1699-III и, соответственно, распространяются на любое самовольное строительство. То есть положения статьи 105 ГКУ касаются как физических, так и юридических лиц, и относятся к любым типам недвижимости.

Далее следуют основные положения статьи 105 ГКУ в свете соответствующих разъяснений Пленума Верховного Суда Украины (Постановление Пленума Верховного Суда Украины от 19 сентября 1975 года № 9):

1. Право собственности на самовольно построенный объект (или самовольно построенную его часть) не возникает.
2. Лицо, допустившее самовольное строительство, утрачивает право распоряжаться объектом недвижимости или его частью, причем имеется в виду утрата права не только отчуждать дом, но и сдавать его в аренду.
3. По иску местных органов власти самовольно построенный объект или самовольно построенная его часть могут быть бесплатно изъяты.
4. Местные органы власти могут либо обязать лицо, самовольно построившее объект недвижимости, снести такой объект, либо снести объект за счет нарушителя.
5. Если самовольное строительство подразумевает существенное отклонение от проекта или грубое нарушение основных строительных норм и правил (когда речь не идет об отсутствии проекта или разрешения на строительство), то лицо, допустившее такие отклонения или нарушения, предупреждается о необходимости устранить упомянутые отклонения или нарушения. И только в случае, если после соответствующего предупреждения отклонения от проекта или грубые нарушения строительных норм и правил не были устранены, местные органы власти имеют право предъявить иск о бесплатном изъятии самовольно построенной недвижимости.
6. На требования о бесплатном изъятии самовольно построенного объекта недвижимости или его части правила об исковой давности не распространяются.

В настоящее время "классический" самострой, то есть строительство без проектной, а значит, и без разрешительной документации, имеет место в основном в отношении жилых (частных) домов. Естественно, иные менее серьезные нарушения, квалифицируемые как самовольное строительство, еще более распространены среди тех, кто строит жилые дома. Следует также отметить, что очень часты случаи самовольного строительства среди тех, кто строит дорогие дома на продажу. Конечно, даже при наличии самовольного строительства вероятность бесплатного изъятия или сноса дома довольно низка. В то же время, покупателям жилых домов следует обращать внимание на наличие проектно-разрешительной документации и проверять наличие серьезных дефектов, так как последние могут оказаться отложенными во времени расходами, иногда весьма значительными. Касательно Киевской коммерческой (прежде всего, офисной) недвижимости, самовольное строительство, в основном, носит форму отклонений от проекта и проведения внутренних перепланировок без соответствующей документации. Причем наиболее распространены последние.

Многие компании, которые намеревались продать свою коммерческую недвижимость, столкнулись с тем, что продажа невозможна в силу отсутствия разрешительной документации на внутреннюю перепланировку помещений. На практике, как правило, невозможность продажи объекта в силу статьи 105 ГКУ выясняется в последний момент, на стадии получения справки-характеристики БТИ. А это довольно часто приводит к срыву сделок, так как процесс легализации самовольного строительства может занимать 12-18 месяцев и более.

Однако если компании продают коммерческую недвижимость относительно нечасто, то аренда является самым распространенным видом сделки относительно коммерческой недвижимости. И здесь следует обратить внимание на следующее:

Отсутствие проектно-разрешительной документации на перепланировку помещений, например, офисного здания, с формальной точки зрения, является самовольным строительством, на которое распространяются положения вышеупомянутой статьи 105 ГКУ. А согласно одной из норм статьи 105 ГКУ, лицо, допустившее самовольное строительство, лишается права сдавать объект в аренду. Таким образом, если, например, в офисном помещении произведена перепланировка без соответствующей проектно-разрешительной документации, то собственник помещения не имеет права сдавать такое помещение в аренду. То есть самовольное строительство делает договоры аренды уязвимыми с точки зрения расторжения (арендатором) на том основании, что собственник не имел права сдавать объект в аренду. На это стоит обратить внимание профессиональным арендодателям коммерческой недвижимости.

Следует также помнить, что с 1 января 2004 года вступил в силу новый Гражданский Кодекс Украины, который приходит на смену действующему ГКУ 1963 года. В новом ГКУ вопросы самовольного строительства регулируются статьей 376, положения которой по общему смыслу мало чем отличаются от положений статьи 105 действующего ГКУ. Однако из содержания статьи 376 нового ГКУ прямо не следует, что положения статьи распространяются на случаи реконструкции объектов недвижимости, включая перепланировку помещений. Поэтому, если на момент вступления нового ГКУ или впоследствии статья 376 ГКУ не будет увязана с положениями статей 24 и 29 Закона Украины "О планировке и застройке территорий", то незаконная реконструкция, включая простую перепланировку помещений, не будет считаться самовольным строительством в смысле статьи 376 нового ГКУ. Хотя сложно быть в этом уверенным без определенной правоприменительной практики.

Тем не менее, положения статьи 105 ныне действующего ГКУ следует иметь в виду, поскольку сложившаяся практика применения судами статьи 105 ГКУ 1963 года, скорее всего, будет в значительной степени влиять на практику применения статьи 376 нового ГКУ. Кроме того, положения статьи 105 действующего ГКУ будут распространяться на правоотношения, возникшие до даты вступления в силу нового ГКУ.

Источник : "Property Times"






+380 56 79-000-79
   Объявления
Сдам! Мост-Сити! 3-комнатную элитную квартиру, с паркингом!
Продам 4 комнатную квартиру по улице Комсомольской, сталинка.
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0666