RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Аренда с правом выкупа: кто и что может арендовать?
Выпуск 263 от 08.04.2009. Тема "Законодательство"

Аренда с правом выкупа: кто и что может арендовать?

Своим постановлением №274 от 25 марта Кабмин утвердил правила аренды жилья с правом выкупа. Это новый вид «антикризисных» сделок, внедренный для «стабилизации строительства, повышения платежеспособности населения, обеспечения реализации жилищных прав граждан», начало которому положила статья 5 Закона Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие финансовой отрасли и жилищное строительство». В чем же особенности этой сделки, на которую сегодня возлагаются большие надежды?

  • Правила игры
  • Согласно вступившему в силу постановлению Кабмина «О Порядке аренды жилья с выкупом» сделка возможна исключительно для отчуждения готового жилья или для привлечения средств в строительство жилья при использовании предварительного договора аренды жилья до завершения его строительства.

    Несмотря на то, что жилье включает в себя не только квартиры, но и жилые дома (индивидуальные коттеджи), а также помещения, предназначенные и пригодные для постоянного проживания (к примеру, апартаменты), пунктом 3 Порядка перечень объектов, для которых возможна анализируемая операция, ограничен квартирой (ее частью) или жилым домом (его частью).

    Более того — такая сделка оказывается доступной не для всех. Право на осуществление аренды с правом выкупа имеет лишь предприятие-арендодатель, что исключает возможность использования данной операции физическими лицами-собственниками, в том числе физическими лицами-предпринимателями.

    Данная сделка предполагает долгосрочный характер, ограниченный 30 годами, в течение которых арендатор должен произвести компенсацию зафиксированной в договоре стоимости квартиры. Учитывая долгосрочный характер данного договора, логичным его атрибутом становится обязательное нотариальное удостоверение и государственная регистрация сделки.

    Такой договор предполагает особую систему расчета: обязательный первичный взнос, в определении размера которого стороны не ограничены, а также периодические взносы, включающие вознаграждение арендодателя и компенсации стоимости жилья.

    Вопрос о возможности изменения выкупной стоимости объекта в течение срока действия договора остается открытым. Минрегионстрой предписывает использовать при определении вознаграждения арендодателя процентную ставку от платежа за выкуп жилья. Такой подход значительно сужает возможности по установлению фиксированной ставки вознаграждения или по ее изначальному получению до осуществления полного выкупа.

  • Обязанности арендодателя
  • В обязанности арендодателя вменяется формирование резерва непредвиденных затрат, связанных с обслуживанием обязательств арендатора. При этом предполагается, что указанный резерв будет формироваться за счет арендатора.

    Сумма резерва будет зачисляться в счет компенсации выкупной стоимости жилья и не будет превышать 3% от стоимости жилья.

    Минрегионстрой не ограничил направления целевого использования средств резерва и, более того, не обязал арендодателя согласовывать направления их использования с арендатором. В конечном итоге это может привести к тому, что средств резерва для зачета в счет оплаты выкупной стоимости квартиры не останется, что приведет к увеличению стоимости квартиры на 3%.

  • Прогнозы
  • В ближайшее время Минрегионстрой утвердит примерный договор аренды жилья с выкупом. Предполагается, что эта операция будет востребована компаниями по управлению активами, право которых на передачу в аренду имеющегося в активах инвестиционных фондов жилья подтверждено ст.3 Закона Украины №693-VI от 18.12.08 г.

    Так, на этапе строительства компания по управлению активами будет привлекать средства от потенциальных покупателей путем заключения предварительного договора аренды, по которому будет оплачиваться вступительный взнос. После завершения строительства право собственности на квартиру будет оформлено на компанию по управлению активами. Приобретенная квартира передается инвестору в аренду на основании договора аренды с правом выкупа.

    Для многих застройщиков такая схема, очевидно, станет основным способом привлечь средства для завершения строительства объекта. При этом, учитывая, что право собственности на квартиру к инвестору перейдет только после прекращения отношений аренды, собственник может этим имуществом беспрепятственно распоряжаться, передавая в ипотеку.

    По материалам www.investfunds.com.ua






    +380 56 79-000-79
       Объявления
    Загородный дом в Новоселовке для большой семьи, где никому не тесно!
    Предлагается к продаже квартира в новом статусном жилом комплексе "Дом на Жуковского"
       Реклама


         © компания "Realest", 2003
         © изготовлено "Matrix Design", 2003
    Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

    Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
    Время формирования страницы: 0.0714