RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Елена Сафронова: «Рынок недвижимости выходит из комы»
Выпуск 254 от 04.02.2009. Тема "Рынок недвижимости"

Елена Сафронова: «Рынок недвижимости выходит из комы»

Несмотря на падение цен, далеко не каждый потенциальный покупатель может рассчитывать на приобретение жилья. Платежеспособность снизилась, ипотека заморожена, уверенность в завтрашнем дне пропала. В такой ситуации многие покупатели настроились на ожидание «дна» — когда цены достигнут своего нижнего предела и станет ясно, что хуже уже не будет. Но насколько вероятен такой спад и как долго может длиться снижение? Об ожиданиях и ближайших перспективах рынка жилья мы беседуем с Еленой САФРОНОВОЙ, директором днепропетровской компании Realnest.

— Елена Александровна, как начался год на рынке жилья? Правда ли, что в январе цены повели себя более проворно, чем ожидалось?

— Рынок, замерший с лета, стал потихоньку оживать, и этому способствовали такие факторы. К концу декабря долларовые цены, по сравнению с весенне-летним периодом, снизились на 25%, но в гривне остались на летнем уровне. Продавцы еще надеялись на некоторое оживление спроса, но декабрь оказался практически мертвым: сделок не было, рынок окончательно встал. Начало года полностью убедило продавцов, что спрос упал до нуля и держаться за прежние цены — себе в убыток. В итоге в январе произошла переоценка жилья. Цены резко упали еще на 20-25%. Таким образом, по сравнению с летом, недвижимость в долларах подешевела на 50%. В гривневом исчислении январские цены снизились на 25%, и это уже реальное снижение, не связанное ни с какими колебаниями курса валют.

На такое стремительное падение цен мгновенно отреагировали покупатели: спрос возобновился, покупки-продажи пошли. Но что примечательно — спрос коснулся жилья нижнего ценового сегмента. Это дешевые 1-2-комнатные квартиры в типовых домах, расположенных вдали от центра города, а также квартиры, которые покупались с помощью кредитов, а теперь выставляются на продажу.

Реанимация спроса связана с тем, что многие потенциальные покупатели копили деньги на будущую покупку, зачастую хранили их на депозитах. А сейчас, когда получили сумму на руки, оказалось, что ее достаточно для приобретения жилья по сегодняшней упавшей стоимости. По крайней мере, уже в январе было реально купить 1-комнатную квартиру за накопленные валютные средства, которых раньше не хватало для ее приобретения.

— Как сейчас формируется цена? Верно ли, что ее уровень зависит от того, насколько срочно продавцу нужно продать квартиру? Чем объяснить появление на рынке схожих вариантов с разрывом в цене до 50%?

— Я бы не сказала, что сейчас на рынке реально существует такой разрыв. Как бы покупателю не хотелось приобрести 1-комнатную квартиру, скажем, за $15 тыс., таких предложений на самом деле нет. Реально разрыв на сегодняшний момент может составлять в пределах 20%. По сути, такой разрыв существовал всегда. Только в период превалирования спроса он уходил в сторону повышения, а сейчас направлен вниз. Поэтому, когда продавец называет цену в $50 тыс., покупатель может рассчитывать на скидку в 20% ($45-40 тыс.). Это тот люфт, в пределах которого можно торговаться. Да, у продавца могут быть вынужденные обстоятельства — не смог осилить кредит, семейные проблемы и т. п., но продавать квартиру ниже той цены, за которую она была приобретена, продавец не будет.

— Стоит ли ждать дальнейшего снижения цен или они уже достигли своего нижнего предела?

— Если сегодня уже есть реальный спрос, и многие квартиры продаются на 25% ниже летней стоимости, это сигнал к тому, что вряд ли стоит надеяться на дальнейшее существенное снижение цен, особенно в дешевом сегменте. Прежде всего потому, что в ближайшее время спрос не будет превышать предложение. Скорее всего, в этом сегменте цены уже «нащупали» «дно» и могут продержаться на этом уровне еще какое-то время. А потом в связи с нехваткой таких вариантов опять начнется рост цен.

Что касается так называемого элитного жилья, то оно никогда не продавалось в больших объемах, к тому же цены на него меньше всего подвержены резким колебаниям. На мой взгляд, такое жилье особо дешеветь не будет. Хуже придется жилью класса «бизнес» и «средний плюс». В сегодняшних условиях, когда отсутствует кредитная поддержка, спроса на него нет, да и формироваться не будет, даже если такие квартиры начнут снижаться в цене. Пока такого жилья спад цен не коснулся, по крайней мере, оно не подешевело на столько, на сколько квартиры в низшем ценовом сегменте. Цены продолжают держаться, и в гривневом эквиваленте остаются на уровне летних.

— Выгодно ли сейчас покупать квартиру?

— Если это квартира низшего ценового сегмента, то сейчас, на мой взгляд, наиболее удачное время для покупки. Выбор достаточный, цены ощутимо ниже летних, к тому же продавцы готовы идти на компромисс. А потом, если уж есть деньги, за которые можно приобрести квартиру, то почему это не сделать сейчас? А вдруг цены больше не будут идти вниз? Где уверенность, что в процессе ожидания дешевых вариантов просто не останется?

А вот с покупкой жилья уровня «бизнес» и «средний плюс» я бы советовала повременить примерно до апреля. Как я уже сказала, коррекция цен на такие квартиры еще не исчерпана.

— Насколько серьезно на ситуацию на рынке жилья может повлиять ожидаемый выброс залоговых квартир?

— Скорее всего, это будут единичные случаи — массовый выброс маловероятен. В этом, прежде всего, не заинтересованы банки. Они будут стараться максимально сдержать процесс, чтобы объем таких квартир не приобрел опасный характер. Ведь как только залоговые квартиры выйдут на рынок по бросовым ценам — обвала не избежать. Поэтому банкам гораздо проще, легче и благоприятнее для экономики пойти на различные льготы и уступки заемщикам, чем заниматься процедурой реализации такого имущества. Сейчас банки это и делают.

— На Ваш взгляд, худшие времена для рынка миновали или еще впереди?

— Сейчас все участники рынка ждут от банков конкретных действий, связанных с возобновлением ипотечного кредитования. Если ипотеку реанимируют, а процентные ставки будут приемлемыми, то рынок жилья пойдет на подъем. Уже несколько киевских банков реально кредитуют первичный рынок под 15-17% годовых в гривне, что говорит о вероятности появления ипотеки и у нас. Многие потенциальные покупатели способны осилить такие ставки. Если же ставки поднимутся до 25%, то брать такие кредиты не будут, и ипотека останется на бумаге. Врочем, все акценты на рынке расставит осень. Именно с осенним периодом сейчас связаны все ожидания: стабилизация национальной валюты, обуздание кризиса, некоторый подъем экономики. Полагаю, что до осени рынок недвижимости не будет отличаться активностью: большого спроса не предвидится, цены будут находиться в застое.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Сергей ЯКИМЕЦ,
коммерческий директор компании «Академия Девелопмент»:

— До мая прошлого года недвижимость росла в цене. А летом на фоне падения гривны и роста курса доллара рынок вошел в сезонную неактивность, но до конца года так и не смог набрать обороты. Кредитов не стало, покупатели ушли, рынок замер. В итоге год закончился снижением цен в долларах до 30% как на вторичном, так и на первичном рынке жилья. В гривневом же исчислении цена осталась прежней.

Светлана ТАРАЧЕНКО,
директор АН «Бордо»:

— Сейчас на вторичном рынке сделки совершаются, но в единичных случаях. Те покупатели, которые сняли депозиты и имеют наличные, пытаются приобрести жилье по сниженным ценам. В свою очередь, покупатели, ориентированные на более дорогой сегмент, продолжают ждать, когда цены опустятся до минимума. Сейчас сайты недвижимости завалены реальными заказами типа «куплю 1-комнатную квартиру на правом берегу до 100 тыс. грн.». В долларовом исчислении это чуть больше $12 тыс. Таких предложений на рынке нет, но запросы говорят о массовой готовности покупать жилье по таким ценам. Сейчас в основном предлагается жилье невысокого качества, хорошие варианты многие продавцы снимают с продажи, мотивируя тем, что они не готовы к новым ценам.

Если взять летнюю стоимость жилья, но в контексте нынешнего курса доллара, то станет очевидно, что цены в гривне снизились процентов на 10-15. Дальнейшее снижение цен возможно при росте курса доллара и падении гривны, а также в случае отсутствия ипотечного кредитования. Если же курс будет стабильным, но ипотеки не будет, то из-за отсутствия платежеспособных покупателей цены все равно будут ползти вниз. Конечно, до уровня 2000 года, когда, скажем, 3-комнатная квартира на ж/м Победа стоила примерно $8,5 тыс., дело не дойдет — сейчас иная ситуация, и такого глубокого «дна» быть не может. Если правительство и Нацбанк не примут никаких мер для стабилизации экономики и возрождения ипотеки, то, скорее всего, цены могут опуститься до уровня 2004 года.

Елена МОСКАЛЕЦ,
директор АН «Миллениум»:

— В настоящее время рынок жилья немного оживился в связи с падением цен. Те покупатели, у кого были сбережения в долларах и кто раньше на эти деньги не мог купить и полквартиры, сейчас могут рассчитывать на покупку той же 1-комнатной. Сейчас такие квартиры предлагают за $30-35 тыс. при летней средней цене в $50 тыс. Есть и варианты за $20 тыс. Правда, в основном, это срочные продажи, на которые продавец решается вынужденно. Повального же снижения цен на все классы жилья нет. Так, ликвидное жилье с евроремонтом, в хорошем районе, в парковых зонах особо в цене не упало. Держатся цены и на хорошие квартиры в недавно построенных домах. Но и реального спроса на такое жилье нет — сейчас покупаются только дешевые варианты.

Более активная ситуация на рынке возможна весной. Но это в том случае, если банки не начнут массово реализовывать залоговые квартиры по сниженным ценам. Если же это произойдет — рынок может рухнуть вместе с посредническими услугами.

Владимир КУЗНЕЦОВ,
генеральный директор компании «Инфосервис»:

— В течение января нынешнего года и последних месяцев прошлого долларовые цены на вторичное жилье упали на 30-40%. Это достаточно быстрое падение. В дальнейшем некоторое время мы будем наблюдать замедление рынка, снижение цен может составить еще 10-15%. Дальше мы ожидаем стабилизацию, после которой наступит определенный рост цен. Это связано, прежде всего, с таким явлением, как отложенный спрос. Ведь с июня по декабрь рынок был парализован — сделок практически не было. Не надо забывать и о существующем дефиците жилья, оставшегося нам от советских времен. Закрыть такой дефицит из-за малых объемов строительства пока еще не удавалось. А сейчас, когда большинство строек заморожено, нехватка жилья будет ощущаться сильнее. К тому же в городе ожидается дополнительный спрос на жилье в связи с Евро-2012: процесс строительства некоторых объектов будет сопряжен с процессом расселения.

Что касается ипотеки, с помощью которой раньше совершалось большинство сделок, то ее возобновление произойдет, скорее всего, к концу 2009 года. Так что перспективы у рынка недвижимости — позитивные.

Беседовала Валентина ПОПОВА






+380 56 79-000-79
   Объявления
Аренду складского корпуса в районе ТЦ "Новая Линия" по ул.Трудовых Резервов.
Продам! 3 комнатную квартиру на ж/м Тополь-1
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0770