RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Аренда торговой недвижимости: сегодня, завтра и вчера
Выпуск 254 от 04.02.2009. Тема "Аналитика"

Аренда торговой недвижимости: сегодня, завтра и вчера

С 2000 года в Днепропетровске началось активное строительство торговых центров, объекты становились все масштабней, количество их ежегодно увеличивалось. Если в 2005 г. удельный вес торговых площадей днепропетровских ТЦ был на уровне 57 кв. м на 1 тыс. чел., то к 2008 г. он достиг около 317 кв. м на 1 тыс. чел.

Последним ТРЦ, введенным в эксплуатацию в 2008 году, стал ТРЦ «Караван» (первая очередь). Зарегистрированное столичными ритейлерами ООО «Караван-Днепр» получило в аренду два участка земли на ж/м «Сокол» и Донецком шоссе. На первом участке на 20 га запланировано построить самый крупный в Украине торгово-развлекательный комплекс общей площадью 153 тыс. кв. м, а на Донецком шоссе площадь возведенного ТРЦ «Караван» составила около 100 тыс. кв. м.

В связи с открытием новых ТЦ и ТРЦ, которые удобно расположены и одновременно являются местом отдыха, развлечений и шоппинга, магазины в переоборудованных квартирах на первых этажах жилых домов потеряли былую популярность у большого сегмента покупателей. Открытие крупных продуктовых супермаркетов (АТБ, «Варус» и др.) привело к разорению или вытеснению многих мелких предпринимателей, которые ранее арендовали первые этажи в жилых домах для торговли товарами продовольственной товарной группы. В связи с популярностью профессиональных торговых площадей и растущим спросом на них стоимость аренды в ТЦ в разы превысила стоимость аренды торговых площадей в жилых домах, даже тех, которые расположены на «красной линии».

В среднем по городу арендные ставки торговых площадей на начало января 2008 года составляли $42 за кв.м/месяц. На протяжении первого полугодия арендные ставки росли, и к лету величина среднерыночного показателя достигла $46 за кв.м/месяц. Но начиная с осени, спрос резко снизился и к концу года вернулся на уровень января 2008 года. (табл. 1, гр. 1,2,3).



Таблица №1




График №1




График №2




График №3


С начала прошлого года спрос на аренду был постоянно высоким и превышал предложение. Наибольшим спросом пользовались торговые помещения в центральной части города и площадью от 50 кв.м до 80 кв.м. Основным фактором, влияющим на арендные ставки, было местоположение. На начало января 2008 года средняя величина арендных ставок в центральной части города составляла $52 за кв.м/месяц, в приближенных к центру районах - $32 за кв.м/месяц и в отдаленных от центра районах — $22 за кв.м/месяц. На протяжении первого квартала в связи с постоянно растущим спросом арендные ставки были существенно повышены. Наибольшее повышение было зафиксировано в центральных районах - в размере 25%, в приближенных к центру районах и отдаленных повышение составило 9,38% и 13,64% соответственно. В центральной части города уровень арендных ставок колебался в пределах $37-$150 за кв.м/месяц. В приближенных к центру районах ставки находились в диапазоне от $25 за кв.м/месяц до $60 за кв.м/месяц. В отдаленных от центра районах - в пределах от $15 за кв.м/месяц до $40 за кв.м/месяц. Верхний диапазон отражает величину арендных ставок для ТЦ.

По итогам первого квартала, средняя величина арендных ставок в центральной части города составила $65 за кв.м/месяц, в приближенных к центру районах - $35 за кв.м/месяц и в отдаленных - $25 за кв.м/месяц. Среднерыночный показатель в целом по городу достиг уровня $43 за кв.м/месяц.

На протяжении второго квартала рост арендных ставок существенно замедлился, и по итогам квартала составил 6,98% в среднем по городу, т.е. величина среднего показателя в целом по городу составила $46 за кв.м/месяц. Величина наибольшего повышения была зафиксирована в отдаленных от центра районах города - в размере 12%. В центральной части города наблюдалось повышение среднерыночного показателя в размере 1,54%, а в приближенных районах повышение составило 11,43%. По итогам второго квартала, прослеживалась нестабильность и хаотичность рынка. Часть арендодателей необоснованно взвинтили цены, другие наоборот снизили ставки ввиду недозагрузки помещений. Средняя величина арендных ставок в центральной части города на 01.07.2008г. составила $66 за кв.м/месяц, в приближенных к центру районах - $39 за кв.м/месяц и для отдаленных - $28 за кв.м/месяц.

На протяжении третьего квартала наблюдалось резкое падение спроса, которое сопровождалось падением арендных ставок на 7,14% в районах, отдаленных от центра. Арендные ставки существенно замедлили темпы роста во всех районах города, без исключения. В центральных и приближенных к центру районах рост зафиксирован в размере 6,06% и 2,56% соответственно. Максимально цены на аренду торговых помещений снизились в районах, отдаленных от центра, и среднерыночный показатель в этих районах составил $26 за кв.м/месяц. В центральной части города размер среднерыночного показателя достиг максимальной отметки за все время развития рынка аренды и составил $70 за кв.м/месяц. Средняя величина арендных ставок в приближенных к центру районах города на 01.10.2008г. составила $40 за кв.м/месяц.

Четвертый квартал 2008 года стал переломным на рынке аренды. В последние месяцы года массово расторгались договоры аренды. Факторов для паники и резкого снижения цен на тот момент стало более чем достаточно. Одним из важнейших факторов стало значительное снижение платежеспособности населения и сокращение своих расходов во всех сферах потребления (питание, одежда, отдых и др.), что повлекло за собой нерентабельность аренды ввиду сокращения объема продаж и услуг. На рынке продуктов питания продажи упали примерно на 10%-20%, что касается других товарных групп, то в некоторых сферах оборот товара упал на 90%. Также существенным фактором для падения арендных ставок стало изменение курса доллара, к которому были привязаны все арендные вставки на рынке. Арендаторы стали требовать пересмотра цен и перезаключения договоров с учетом резких колебаний валют на рынке либо вовсе отказывались от дальнейшей аренды. Многие торговые предприятия не выдержали прессинга и вовсе закрылись. Наиболее сильно резкое ухудшение экономической ситуации в Украине сказалось на частных предпринимателях, которые закупали товар за границей и для которых с началом 2009 года были увеличены таможенные пошлины и акциз на ввоз товаров различных групп. Многие арендодатели оперативно отреагировали на изменившуюся ситуацию на рынке. Уже в декабре они начали предлагать помещения по существенно сниженным арендным ставкам, большей частью в гривневом эквиваленте, в ходе переговоров начали идти на ощутимое снижение величины аренды.

Вакантность торговых площадей на первых этажах жилых домов стремится к отметке в 40%-50%, хотя еще менее года назад спрос ощутимо превышал предложение. Таким образом, средняя величина арендных ставок на конец 2008 года в центральной части города составляла $52 за кв.м/месяц, в приближенных к центру районах - $35 за кв.м/месяц, а в отдаленных- $21 за кв.м/месяц, что соответствует данным начала 2008 года. В процентном выражении, по итогам четвертого квартала, в центральной части города наблюдалось снижение среднерыночного показателя в размере 25,71%, в приближенных районах - 12,5% и в районах, отдаленных от центра, - 19,23%. В целом по городу среднерыночный показатель арендных ставок снизился на 8,7% и вернулся на уровень начала 2008 года — $43 за кв.м/месяц. Но величина арендных ставок продолжает дальнейшее снижение.

По итогам года можно констатировать, что арендные ставки в целом по городу вернулись на уровень начала прошлого года. Увеличение в размере 9,38% зафиксировано в районах, приближенных к центру. Это можно объяснить активным перемещением небольших арендаторов со средним уровнем цен из центральной части города. В отдаленных от центра районах цены снизились на 4,55%, а в центральной части города сохранились на уровне начала 2008 года.

Тренд снижения арендных ставок и переход к формированию цен в гривне сохранился и в январе 2009 года. Спрос на торговые помещения, так же, как и на другие виды коммерческой недвижимости, минимален. Собственники помещений, расположенных на первых этажах жилых домов, одновременно выставляют их на продажу и предлагают к аренде, поэтому рынок пополняется предложением как в сегменте продаж, так и в сегменте аренды, зачастую одними и теми же объектами. Аналогично рынку аренды офисной недвижимости в январе предложение тотально преобладало над спросом. Предпосылок для быстрой стабилизации ситуации в данном сегменте пока не наблюдается. Об этом свидетельствует дальнейшее снижение арендных ставок в январе по отношению к декабрю прошлого года (табл. 2).



Таблица №2


Марина ХОЛОДНАЯ,
оценщик-аналитик компании RealNest






+380 56 79-000-79
   Объявления
Действующий гостинично-ресторанный комплекс общей площадью 9820 м2
Продам участок в Подгороднем на ул. Зеленой. 21 сотка
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0675