На протяжении 2008 года активность на рынке купли-продажи жилой недвижимости постоянно снижалась. В четвертом квартале прошлого года в связи с ужесточением требований к ипотечному кредитованию и экономической нестабильностью в стране спрос на покупку жилья снизился до минимума — количество сделок было единичным. Когда банки возобновят доступные программы кредитования для физлиц — пока не известно. Фактически произошло замораживание рынка купли-продажи жилой недвижимости. Даже несмотря на резкое падение цен (в долларовом эквиваленте), потенциальный покупатель в сложившейся ситуации пока занимает выжидательную позицию в расчете на дальнейшее их снижение. Многие обращаются к рынку аренды.
На рынке аренды днепропетровских квартир ситуация в прошлом году складывалась следующим образом. В январе средняя цена аренды однокомнатной квартиры в городе составляла порядка $302, двухкомнатной — $402 и трехкомнатной около $491 в месяц. На протяжении первых трех кварталов 2008 года наблюдалось увеличение спроса и стремительный рост цен, но уже по итогам четвертого квартала во всех без исключения районах города зафиксировано резкое снижение стоимости аренды квартир.
В начале прошлого года наибольший рост цен зафиксирован на однокомнатные квартиры. В среднем по городу за первый квартал 2008 года рост цен на однокомнатные квартиры составил 21,83%, двухкомнатные – 8,4%, трехкомнатные – 6,86%. При этом цена аренды наиболее возросла на однокомнатные квартиры, расположенные в центральной и нагорной частях города. На однокомнатные и двухкомнатные квартиры, расположенные на жилмассивах Победа, Тополь и Сокол, цены были снижены на 4,5% —11,08%. По итогам первого квартала, цена аренды однокомнатной квартиры в центральной части города составляла около $550, в приближенных к центру районах — около $351 и в отдаленных от центра районах — около $271. На двухкомнатные квартиры, по итогам первого квартала, цена аренды в центральной части города составляла около $436, в приближенных к центру районах — $433 и в отдаленных от центра районах — $331.
По итогам первого квартала 2008 года, в сегменте трехкомнатных квартир зафиксировано рекордное повышение арендной платы в размере 32,27% на ж/м Тополь. В целом по городу цена аренды трехкомнатных квартир в центральной части города составила $685, в приближенных к центру районах — около $462 и в отдаленных от центра районах — $426.
На протяжении второго квартала темпы роста спроса постепенно снижались. Рынок пополнился большим количеством предложений, что привело к уравновешиванию цен. По итогам второго квартала прослеживается четкая тенденция снижения цен на аренду квартир, которые в первом квартале наиболее подорожали. В целом по городу за второй квартал рост цен на однокомнатные квартиры составил 9,15%, двухкомнатные – 6,36%, трехкомнатные – 11,6%. Таким образом, за второй квартал цена аренды однокомнатной квартиры в центральной части города составила $506, в приближенных к центру районах — $423 и в отдаленных от центра районах — около $277. На двухкомнатные квартиры, по итогам второго квартала, цена аренды в центральной части города составила около $569, в приближенных к центру районах — $430 и в отдаленных от центра районах — $391. На трехкомнатные квартиры цена аренды в центральной части города составила $776, в приближенных к центру районах — около $538 и в отдаленных от центра районах — $442.
В третьем квартале спрос увеличился, что было вызвано сезонностью (конец лета и начало осени – приток иногородних студентов). В целом по городу за третий квартал рост цен на однокомнатные квартиры составил 8,19%, двухкомнатные – 13,29%, трехкомнатные – 6,12%. По итогам третьего квартала, цена аренды однокомнатной квартиры в центральной части города составила $593, в приближенных к центру районах — $371 и в отдаленных от центра районах — около $341. На двухкомнатные квартиры цена аренды в центральной части города составила $646, в приближенных к центру районах — $514 и в отдаленных от центра районах — $414. Цена аренды трехкомнатных квартир в центральной части города составила $809, в приближенных к центру районах — около $556 и в отдаленных от центра районах — $499.
В четвертом квартале во всех без исключения районах города зафиксировано стремительное снижение цен на аренду квартир до уровня начала 2008 года. Данное снижение колебалось в пределах от 19,21% (однокомнатные квартиры, центральная часть города) до 49,23% (трехкомнатные квартиры, ж/м Тополь и ж/м Сокол). В среднем по городу за четвертый квартал снижение цен на однокомнатные квартиры составило 36,91%, двухкомнатные – 37,09% и на трехкомнатные – 42,39%. (Табл.1) На конец 2008 года цена аренды однокомнатной квартиры в центральной части города составила $387/ месяц, в приближенных к центру районах — $215 и в отдаленных от центра районах — около $221. На двухкомнатные квартиры цена аренды в центральной части города составила $460, в приближенных к центру районах — $285 и в отдаленных от центра районах — $245.
Таблица №1
Цена аренды трехкомнатных квартир в центральной части города составила $450, в приближенных к центру районах — около $319 и в отдаленных от центра районах — $304 (динамика изменения — графики 1, 2, 3).
График №1
График №2
График №3
Следует отметить, что арендаторы начали снижать сроки договоров аренды и производить оплату в гривне. Оплата арендной ставки в долларах уже не актуальна из-за постоянных колебаний на валютном рынке и фиксируется по согласию сторон в гривне. На текущий момент уже встречаются отдельные предложения сдать в аренду однокомнатную квартиру по цене 700 гривен/месяц в районах, отдаленных от центра, и от 800 гривен в приближенных к центру районах города. Такие квартиры предлагаются арендатору в неудовлетворительном техническом состоянии, но даже такая квартира еще летом стоила не менее $180, что, в принципе, соответствует нынешнему гривневому эквиваленту. Снять двухкомнатную квартиру можно по цене от 1600 гривен. Такое весомое снижение объясняется резким падением спроса. Падение спроса в свою очередь спровоцировано массовым увольнением и снижением платежеспособности населения.
Учитывая резкое падение цен на рынке купли-продажи и отсутствие кредитования, следует ожидать дальнейшего пополнения рынка аренды новыми объектами. На рынке аренды цены предложений окончательно будут привязаны к гривне. К концу весны величина аренды будет снижена до уровня начала 2007 года, когда средняя цена аренды однокомнатной квартиры в Днепропетровске составляла около $243, двухкомнатных квартир — $333, а трехкомнатных квартир — $399 (курс НБУ на январь 2007 г. составлял 5,05 грн. за $1). Данное снижение вполне оправдано, поскольку цены предложений продаваемых квартир уже снизились до уровня начала 2007 года. Следует сказать, что ограничительным фактором снижения стоимости аренды является повышение стоимости коммунальных платежей в конце 2008-начале 2009 гг., кроме того, до сих пор не известна цена на газ для населения на 2009 год, поэтому ожидать более серьезного падения цен на аренду жилья в течение отопительного сезона не стоит. Весной на рынке аренды следует ожидать окончательной стабилизации цен и спроса.
Марина ХОЛОДНАЯ,
оценщик-аналитик компании RealNest