RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Аренда недвижимого имущества.
Выпуск 36 от 04.08.2004. Тема "Юридическая консультация"

     В связи со вступлением в силу нового Гражданского кодекса Украины (ГК) произошло множество изменений в сфере гражданско-правовых отношений.
     Данная статья посвящена довольно актуальной для каждого субъекта предпринимательской деятельности теме - аренда недвижимого имущества.

Отношениям аренды посвящена целая глава ГК, отдельный радел которой регулирует именно отношения связанные с арендой зданий, сооружений и их частей (недвижимости). Данным разделом не регулируются отношения связанные с арендой земельных участков.

Согласно договора аренды недвижимого имущества арендодатель передает или обязуется передать арендатору здание или другое капитальное сооружение (его часть) в пользование. Однако уже на этапе определения предмета договора аренды возникают некоторые спорные вопросы. А именно, в ГК отсутствуют понятия "здание" и "капитальное сооружение".

Понятие "здание" дано в Государственном классификаторе зданий и сооружений, который утвержден приказом Госстандарта № 506 от 17 августа 2000 года. В соответствии с данным актом, здания - это строения, состоящие из несущих и ограждающих либо совмещенных (несуще-ограждающих) конструкций, которые создают наземные либо подземные помещения, предназначенные для проживания либо пребывания людей, размещения оборудования, животных, растений, предметов. К данной категории относятся: жилые дома, общежития, отели, рестораны, торговые и промышленные здания, вокзалы, здания для публичных выступлений, для медицинских учреждений и учреждений образования.

Понятие "сооружение" закреплено в Правилах определения стоимости строительства, которые утверждены приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики от 27 августа 2000 года № 174. К зданиям относятся производственные цеха, склады, жилые дома и т.д., а к сооружениям - мосты, туннели, платформы и т.д. со всеми устройствами (тоннелями, эстакадами и т.д.), оборудованием, мебелью, инвентарем, подсобными и дополнительными помещениями, а также инженерными сетями, которые прилегают к ним.

При заключении договора аренды недвижимого имущества, чтобы определить его предмет необходимо будет обратиться к вышеуказанным нормативным актам.

На практике довольно часто встречается признание в судебном порядке договоров аренды недействительными либо незаключенными. Во избежание этого необходимо соблюдение следующих условий, которые закреплены в нормах ГК:
1. Договор аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельных частей) заключается в письменной форме;
2. Нотариальному удостоверению подлежит договор аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельных частей) в случае, если он заключен на один год и более;
3. Договор аренды заключенный на один год и более подлежит государственной регистрации;
4. Арендодателю, одновременно с заключением договора аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельных частей), предоставляется право пользование земельным участком, на котором находится предмет договора, а также земельным участком прилегающим к такому зданию или сооружению в размере, необходимом для достижения цели аренды;
5. В арендную плату здания или сооружения включается также плата за пользование земельным участком.

По сроку действия договора аренды можно разделить на договора сроком действия до одного года и сроком действия более одного года.
Договора аренды недвижимого имущества срок действия которого превышает один год подлежат государственной регистрации. На данный момент еще не определен порядок и место данной регистрации. Вероятно, обязанность по регулированию данного вопроса будет возложена на коммунальные предприятия.

Договор аренды недвижимого имущества считается заключенным в письменной форме, в случае, если его содержание зафиксировано в одном или нескольких документах, в письмах, телеграммах, которыми обменялись стороны, а также, если воля сторон выражена с помощью телетайпного, электронного или другого технического средства связи.

При этом, несоблюдение простой письменной формы договора аренды недвижимого имущества не является основанием для признания его недействительным. В случае опровержения одной из сторон факта заключения договора или оспаривания отдельных его частей решение суда не может основываться на показаниях свидетелей. Доказательства могут быть письменные, а также зафиксированные средствами аудио-, видеозаписи.

Договор аренды, заключенный без соблюдения простой письменной формы, вступит в силу с момента подписания акта приема-передачи объекта недвижимости. Даже в случае, если стороны не заключили договор аренды недвижимого имущества в простой письменной форме, то несмотря на это их права и обязанности как арендодателя и арендатора возникают с момента подписания акта приема-передачи помещения.

Отсутствие же акта приема-передачи освобождает стороны от обязанностей по договору и служит причиной для признания договора незаключенным.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный сроком на один календарный год и более, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Несоблюдение требований законодательства относительно нотариального удостоверения договора аренды приводит к тому, что договор признается ничтожной сделкой. Ничтожность договора влечет за собой возврат сторон в состояние, предшествующее заключению данного договора.

Для нотариального удостоверения договора аренды недвижимого имущества необходимы следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы на здание, сооружение или помещение;
2. Выписка из Реестра прав собственности на недвижимое имущество;
3. Справка об отсутствии запрета на отчуждение здания, сооружения или помещения из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимости;
4. Платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в размере 1% от стоимости договора, а именно - от суммы арендной платы за весь срок действия договора аренды недвижимого имущества;
5. Документы, подтверждающие юридическую дееспособность лица (для физических лиц - паспорт, для юридических лиц - устав, учредительный договор и документ, подтверждающий полномочия представитель стороны, непосредственно подписывающего договор, а именно решение о назначении должностного лица либо доверенность.

В связи с тем, что новым ГК предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение договоров аренды недвижимого имущества сроком на один год и более, субъектам хозяйствования придется потратить средства и время для того, чтобы собрать пакет необходимых документов и придать договору законную форму.

Как указано выше, при заключении договора аренды недвижимого имущества необходимо заплатить 1% от суммы договора в государственный бюджет. Если договор аренды заключен на определенный срок, то с расчетом суммы 1% государственной пошлины ни у кого не возникнет вопроса, а как же определить размер государственной пошлины, в случае заключения договора на неопределенный срок - это законодательством еще не определено.

Таким образом, заключение договоров аренды недвижимости превратилось в сложную и длительную процедуру, особенно если срок действия такого договора равняется или превышает один календарный год. Соответственно, у предпринимателей и руководителей предприятий увеличится объем работы и текущих затрат, связанных с заключением договоров аренды недвижимости.

Анастасия Майко






+380 56 79-000-79
   Объявления
Загородный дом в Новоселовке для большой семьи, где никому не тесно!
При покупке квартиры,в подарок паркинг на 2 машины
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0775