RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Что будет с рынком недвижимости?
Выпуск 243 от 29.10.2008. Тема "Рынок недвижимости"

Что будет с рынком недвижимости?
 

Леонид ТУРЧИН: «Сейчас наблюдается отложенный спрос, который в дальнейшем может взорвать цены»


Тайна рождает слухи, недостаток фактов — версии, а нагнетание негативной информации — смятение и панику. Представляю состояние покупателей и продавцов, которым в последнее время попадаются такие заголовки: «Цены на недвижимость упадут на 50%», «87,5% риэлторских фирм Днепропетровска остановили свою работу», «Все стройки заморожены» и т.п. Спору нет, всем бы хотелось, чтобы цены на жилье существенно «сдулись», но пока это не так. Не закрылось в городе и ни одно профессионально работающее агентство недвижимости, впрочем, и «замороженных» объектов, как заявил заместитель мэра Днепропетровска Александр Афанасьев, в городе нет. Но дыма без огня, как известно, не бывает. Кризисные явления на рынке недвижимости есть, и об этом открыто говорят специалисты. Но насколько серьезно пошатнулся рынок и что ждать от него в ближайшее время? Эти и другие вопросы обсуждались на заседании круглого стола «Рынок недвижимости в условиях кризиса», который проходил в ИА «Новый мост». В работе круглого стола приняли участие риэлторы, оценщики, представители банков и строительных компаний.


Что происходит

Участники круглого стола пришли к мнению, что ситуация в сфере недвижимости тревожная, но и не смертельная. Во всяком случае, обвала рынка не ожидается, и оснований для паники нет. Надо лишь трезво оценивать ситуацию. А смысл ее в том, что сегодня, как подчеркнула Маргарита Урицкая, президент инвестиционной группы «Магистр», рынок недвижимости переживает период стагнации, вызванный сложной экономической ситуацией в стране и проблемами ипотечного кредитования.

По ее словам, спрос на недвижимость существенно упал, количество сделок сократилось в 2,5 раза. Отчасти это объясняется уходом с рынка инвестиционщиков, не видящих перспектив вкладывать деньги в условиях кризиса, но главная причина кроется в сокращении ипотечного кредитования. В то же время на рынке немало потенциальных покупателей, располагающих собственными средствами. Но они не торопятся приобретать недвижимость, надеясь, что цены упадут, и заняли выжидательную позицию. По данным ИГ «Магистр», снижение спроса и ограниченный доступ к кредитам существенно не отразились на стоимости жилья. «Цены стоят на прежнем уровне, — говорит Маргарита Урицкая, — коррекция происходит только на объекты с завышенной стоимостью. Хорошие ликвидные объекты по-прежнему пользуются спросом, и цена на них не снижается». Как уточнила Екатерина Дубовик, руководитель департамента оценки ИГ «Магистр», спад цен на ранее переоцененное жилье наблюдается на уровне 10%.

Надо отметить, что представители ИГ «Магистр» несколько лукавят. За последнюю неделю коррекция плавно перешла в реальные скидки на ликвидные объекты. В агентства недвижимости Днепропетровска стали поступать предложения с реальным снижением рыночных цен на 5-10%. Так, 2-комнатная квартира на ж/м Победа, еще в июле выставлявшаяся за $80 тыс., сегодня предлагается за $75 тыс. За 3-комнатную в этом же районе уже просят $130 тыс., тогда как в июле цена стойко держалась на отметке в $150 тыс. Правда, охочих приобретать жилье даже со скидкой пока не наблюдается: рынок застыл в ожидании.

Кто виноват?

Говоря о причинах кризисной ситуации в сфере недвижимости, Владимир Дон, уполномоченный госкомитета Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства, защиты прав предпринимателей в Днепропетровской области, отметил, что не стоит преувеличивать влияние мирового финансового кризиса — рынок сам загнал себя в угол. «Проблемы на рынке недвижимости обусловлены внутренними причинами, — считает эксперт. — Среди главных — фантастическое нагнетание цен на жилье при низких доходах населения, коррумпированность строительной отрасли». Такую точку зрения разделяет и Михаил Крапивко, вице-президент Союза аудиторов Украины. По его мнению, причины кризисной ситуации кроются в политической нестабильности в стране, борьбе за власть и ресурсы между крупными финансово-промышленными группами, в тенизации экономики, а также в кредитовании банками неплатежеспособных заемщиков.

Дешевых кредитов не будет

Впрочем, и выдавать кредиты по заметно возросшим ставкам банкиры не спешат. Банковские лимиты исчерпаны. Наращивать же объемы ипотеки, как заявил Константин Чибисов, региональный директор UniCreditBank, банки сейчас не могут. Да и граждане не рискуют кредитоваться под 25% годовых в условиях замаячившей безработицы в стране. Неладную ситуацию банкиры не скрывают. Ольга Сарапулова, начальник второго Днепропетровского управления Днепровского Регионального Департамента АКИБ «УкрСиббанк», отметила, что количество заемщиков сократилось, в основном из-за ухода с рынка спекулянтов. По ее словам, сейчас за кредитами обращаются только те покупатели, которые приобретают жилье для себя. Правда, не все они могут рассчитывать на получение кредита — требования банков стали более жесткими. А в дальнейшем, по словам Константина Чибисова, требования к заемщикам станут еще строже, объемы ипотечного кредитования еще меньше, а условия выдачи кредитов заметно ухудшатся. Наверняка будет увеличен первоначальный взнос, не исключено дисконтирование оценочной стоимости залога. Скорее всего, банки будут кредитовать преимущественно предприятия реальной экономики (сферу производства), чтобы избежать спада и сворачивания производства. Количество же кредитов для населения будет ограничено.

Прогнозы

Участники круглого стола были довольно осторожны в своих прогнозах и призвали журналистов не драматизировать ситуацию. По мнению Маргариты Урицкой, кризис сопряжен не только с негативными тенденциями — он приведет к оздоровлению сферы недвижимости. «На рынке останутся только крупные профессиональные строительные и риэлторские компании, которым можно будет доверять», — считает Маргарита Урицкая. Кроме того, цены на недвижимость, станут на свои места. Однозначно не может «хрущевка» стоить $2,5 тыс./кв. м. По мнению Маргариты Урицкой, реальная цена «вторички» сегодня составляет $1,2-1,3 тыс., а адекватная цена жилья на первичном рынке — $1,5 тыс./кв.м. «Если установятся такие цены, а банки будут выдавать кредиты по приемлемым ставкам — спрос на жилье возобновится», — прогнозирует Маргарита Урицкая.

В свою очередь Владимир Дон прогнозирует дальнейший рост цен на землю и жилье. «В крупных промышленных центрах цены на землю не упадут, так как это ограниченный ресурс. Могут просесть рынки земли только в малых городах и участки под коттеджную застройку. Этот процесс уже начался. На мой взгляд, спад может продлиться до февраля следующего года и составит максимум 60%», — считает Владимир Дон.

Что касается первичного рынка жилья, то мнению эксперта, рынок ждет существенное повышение цен. Причиной нового витка станут инфляция, повышение цен на стройматериалы, подорожание энергоносителей, проблемы с кредитами и их дальнейшее подорожание.
 

Мнение эксперта поддерживает Леонид Турчин, руководитель регионального представительства Украинской Строительной Ассоциации в Днепропетровской области. По его словам, предпосылок для снижения цен на первичном рынке жилья нет. Постоянно возрастающая себестоимость строительства и огромный спрос на жилье не дадут ценам упасть. Более того, существующий сегодня отложенный спрос может привести к взрыву цен.

«Сегодня себестоимость строительства жилья в Днепропетровской области, — говорит Леонид Турчин, — составляет 4 тыс. 270 грн. Но это лишь стоимость «коробочки» — без прокладки сетей, стоимости земли, различных налогов и отчислений на развитие инфраструктуры города, что в общей сложности увеличивает стоимость строительства от 30 до 70% и отражается на конечной цене жилья. Застройщики не могут уменьшить цену при росте себестоимости строительства, которая за 2007-2008 год увеличилась на 41%. Повлиять же на поведение цен может только государство, сняв со строителей все дополнительные накрутки. Пока же средняя цена нового жилья составляет примерно 7,5 тыс. грн., и ниже опустить ее мы не можем».

Такой точки зрения придерживается и Валерий Меркович, генеральный директор строительной группы «Ратибор». «В сегодняшних условиях мы не можем снизить цены на жилье», — констатирует эксперт. — Одна надежда — на поддержку государства».

В свою очередь Михаил Крапивко считает, что остановка ряда предприятий в городе, которая уже имеет место, приведет к росту безработицы и невозможности не только покупать и содержать свое жилье, но и обслуживать ранее взятые кредиты. Это вызовет выброс на вторичный рынок жилья, и цена, как бы этого кому-то не хотелось, резко пойдет вниз. Если правительство примет грамотные антикризисные меры, то стабилизация ситуации возможна. В худшем варианте рынок ждет тугая петля, которая затянется примерно на 1,5 года. В итоге строительство упадет до нуля, а вторичка окончательно обесценится.

Но есть и светлые прогнозы. «Я надеюсь, что в скором времени ситуация в стране стабилизируется, — говорит Владимир Дон. — Это приведет к повышению рейтинга Украины на международном рынке. А значит, снова придут инвесторы, снова появятся более дешевые кредиты, начнется рост экономики».

Что может изменить ситуацию

По словам Леонида Турчина, пути выхода из кризисной ситуации, в которой оказался рынок недвижимости, есть. Прежде всего, нужно временно отменить НДС при покупке жилья, отменить все накрутки на строительство. И тогда строительные компании пойдут на снижение цен.

Владимир Дон также связывает оптимистический сценарий с грамотными антикризисными мерами правительства. Среди них — упорядочение процедуры аренды земли в городах, упрощение выдачи разрешительных документов на строительство. Все это вместе с разумной политикой по сдерживанию инфляции, мерами по поддержке национальной валюты и при условии политической стабилизации поможет поднять рынок недвижимости. Ну а пока, говорят эксперты, нам нужно пережить смутные времена.
 

Владимир ДОН: «Строительная отрасль — самая коррумпированная в Украине»
 
 

Маргарита УРИЦКАЯ: «Цены на коммерческую недвижимость снижаться не будут»
 

Михаил КРАПИВКО: «Борьба за сверхприбыли привела к кризисной ситуации в сфере недвижимости»
 

Константин ЧИБИСОВ: «Условия кредитования станут еще хуже»

Валентина ПОПОВА





+380 56 79-000-79
   Объявления
Продажа! Нагорный р-н. Новострой. S =120 кв.м по цене 1200 у.е за 1 кв.м
Сдам! Мост-Сити! 3-комнатную элитную квартиру, с паркингом!
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0803