Коллапса рынка недвижимости не будет | |
Выпуск 232 от 13.08.2008. Тема "Рынок недвижимости"
Коллапса рынка недвижимости не будет
На минувшей неделе во время «круглого стола» на тему «Анализ цен на рынке жилья в Днепропетровске в 2008 году» ведущие специалисты рынка недвижимости обсудили факторы, влияющие на стоимость квадратного метра первичного и вторичного жилья, и спрогнозировали ценовую динамику до конца года. Несмотря на четырехмесячный застой на рынке, участники «круглого стола» уверены, что коллапса на рынке не произойдет, – вероятен очередной скачок цен на жилье.
Организаторами круглого стола традиционно выступили Международная строительная компания (МСК) «Украина-Канада» и Днепропетровская областная дирекция (ДОД) «Райффайзен Банк Аваль».
«Круглый стол» проходил уже четвертый раз и, как выяснилось, прошлогодние прогнозы о повышении стоимости недвижимости от 15% до 50% оказались довольно близки к происходящему на рынке недвижимости в текущем году. Официально заявлено, что в прошлом году рост цен на новое и вторичное жилье составил в среднем 30-35%. В текущем году сохранилась тенденция роста, и, по итогам первого полугодия, цены увеличились еще на 10-12%.
Что же происходит на строительном рынке и какие факторы влияют на стоимость квадратного метра, рассказали руководители строительных компаний, а уже цены на вторичном рынке анализировали директора и представители риэлторских компаний.
Почем нынче кв.м?
Игорь СОКОЛОВ, президент МСК «Украина-Канада»:
- По данным Украинской строительной ассоциации, средняя стоимость квадратного метра по Украине – 2717 гривен. На самом деле происходят совершенно другие процессы: эти статистические данные не позволяют выстраивать стратегию развития строительной отрасли.
Суть проблем сводится к одному и тому же – разрешительной системе. Как только приходит новый министр регионального развития, у нас жизнь начинается с чистого листа. Такое впечатление, что прошлого не было… У нас Закон о земле прописан блестяще, лучше для нашей ситуации, наверное, не придумаешь. Но механизмы, обеспечивающие реализацию закона, не только проблематичны, они абсурдны.
Согласно мировой тенденции, чтобы обеспечить достойным жильем население, на 1 миллион жителей каждый год необходимо сдавать в эксплуатацию 1 млн. кв.м жилья. На сегодняшний день по Днепропетровщине на 10 тысяч населения – 900 кв. м. То есть 50-60 лет мы только будем выравнивать ситуацию.
Цены на стройматериалы растут точно так же, как растут цены на газ, нефть. Мы все равно выходим на мировые уровни. Сегодня отдельные политики, которые занимают места чиновников в управленческом аппарате, историями о светлом будущем доступного жилья, обещаниями о снижении цен привели к тому, что даже те, кто имеет возможность приобрести жилье, заняли выжидательную позицию. Доступное жилье – тема социально-политическая. Но нижние звенья строителей слабо себе представляют его строительство. Уже создана межведомственная комиссия по обеспечению доступным жильем, уже формируется ценообразование. Но если государство не перейдет к решению проблем строителей, то возникнут проблемы у экономики страны.
Считаю, что снижения цен на жилье в Днепропетровске не будет. В целом рост стоимости жилья в этом году составит 15-30%. При этом возможно снижение стоимости загородного жилья за счет комплексного решения подведения инженерных сетей и снижения стоимости земли.
Леонид ТУРЧИН, генеральный директор НПО «Созидатель»:
- Я хотел бы разделить себестоимость строительства и себестоимость объекта. Себестоимость строительства растет c каждым годом, и это отражается на конечной цене жилья. Сегодня себестоимость «коробочки» – без земли, инженерных сетей и т.д. составляет в пределах $800 за 1 кв. м. Но если посчитать «накрутки» к «коробочке», то стоимость возрастает почти на 50%. В частности, отчисления на развитие инфраструктуры города (в том числе расходы на подвод сетей) в зависимости от характера объекта составляют 25-30%. Застройщик за свои средства должен провести к дому 3-5 км. кабельной продукции, построить РП, насосную станцию и т. д. Кроме того, 5% жилья и 8% офисных помещений отдать на нужды города в денежном эквиваленте. В какой еще отрасли экономики, кроме строительства, положено делать отчисления на развитие инфраструктуры!? Вывод: нет ни одного фактора для снижения стоимости квадратного метра жилья. Тем более, что постоянно дорожают стройматериалы, доля которых в себестоимости строительства составляет 45-55%.
Полагаю, что цены будут расти пропорционально уровню инфляции. Будет инфляция 20% - то будет и подъем цен на жилье на 20%. Сегодня уровень инфляции составляет примерно 15%, на столько же выросли и цены на рынке жилья.
Яков МИНОСЯН, президент СК «Механика»:
- Что касается цен на элитное жилье, то они не снизятся никогда. То жилье, которое стоит в Киеве $10 тыс./кв. м и $5-7 тыс./кв. м, у нас в Днепропетровске – это 5-8 домов на 50 семей каждый, которые ждут своих миллиардеров. У нас в городе только один комплекс действительно отвечает критериям элитного жилья - Амстердам. Все остальное строящееся в Днепропетровске жилье приближается по качеству друг к другу. Не очень отличается построенное в центре от построенного на массивах, потому что применяются одни и те же материалы.
На мой взгляд, незначительное снижение цен на жилье может коснуться только периферийных районов. Стоимость элитного жилья в размере $2300-2500 за кв. м с автономной котельной, гаражом, услугами соответствует реальности и падать не будет. В любом случае менее 7,5 тыс. грн. за 1 кв. м новое жилье в Днепропетровске стоить не будет. Снижение цен может наблюдаться только в тех компаниях, которые попали в тяжелую финансовую ситуацию. А многие попали в такую ситуацию по одной простой причине. Несколько лет назад вдруг обнаружилось, что в строительном бизнесе баснословные прибыли. При росте стоимости квадратного метра от $700 до $1,5 тыс., а потом до $2 тыс. оказалось интересно вкладывать деньги в строительный бизнес. И только ленивый не стал строить. Я думаю, что эти «ленивые», которые стали строить, должны немного разориться. Потому что легких денег уже не будет и не будет такого тройного подъема.
К тому же снизилась покупательная способность. Раньше многие покупали квартиры с целью перепродажи. Сейчас это немного прекратилось, потому что рентабельность не та, выгоднее на депозит положить.
О цене кредита
Станислав САДОВОЙ, начальник управления продаж ДОД «Райффайзен Банк Аваль»:
- Банки до последнего удерживали поднятие процентных ставок. На данный момент банки ужесточили требования к заемщикам, которые хотят приобрести жилье как на первичном так и на вторичном рынке, но не собираются прекращать кредитование. Надо отметить, что большая динамика роста кредитования остановилась только за счет того, что уменьшилось количество людей, которые приобретают квартиры в кредит с целью перепродажи. Сейчас увеличилось количество людей, которые приобретают коммерческую недвижимость для бизнеса.
Прогноз: за год-полтора процентные ставки по кредитам поднимутся на 0,5%, максимум на 1%.
Перспективы вторички
Екатерина КОНОВАЛОВА, начальник кредитного отдела группы компаний «Магистр»:
- Дефицит ликвидности, возникший на банковском рынке, привел к тому, что банки повысили минимальную сумму первого взноса для ипотечных кредитов с 0% до 20-30%. Ставки по кредитам также были подняты. К тому же банки не хотят под «хрущевки» и «екатерининки» выдавать кредиты. В итоге спрос на вторичное жилье с апреля начал падать.
Одновременно с 2007 года стали стремительно повышаться цены на недвижимость, что стало причиной уменьшения количества сделок, связанных с кредитованием в июне-июле 2008 года на 20%. Потенциальным заемщикам, у которых единственным доходом была фиксированная заработная плата, стало сложно быстро заработать необходимую сумму на первоначальный взнос, а также подтвердить нужный уровень дохода. Ситуация изменится, когда доходы населения начнут стабильно возрастать. Но изменения условий кредитования только незначительно приостановили рост цен на вторичное жилье в последние два месяца.
Мой прогноз: недвижимость на вторичном рынке если и слегка упадет, то незначительно – в пределах 3-4%. Это связано с тем, что основная масса покупателей не может получить кредит.
Елена САФРОНОВА, директор компании RealNest:
- Наблюдается незначительное скрытое снижение цен. Если раньше продавец говорил о сумме, которую он хочет получить на руки, то сегодня продавец готов нести некоторые расходы по сделке с покупателем. И это уже есть некоторое снижение.
Уверена, коллапса рынка не будет однозначно. Предвестников падения экономики нет. Соответственно цены на недвижимость тоже не упадут. Такая ситуация, как в этом году, повторялась, но на менее продолжительных периодах, чем сейчас. Сейчас это период четыре месяца, раньше – три месяца, и цены опять начинали расти.
При анализе спроса и предложения мы видим, что на одного покупателя приходится 20 вариантов квартир на вторичном рынке. Но никто не говорит, что же представляют из себя эти квартиры. Стандарты качества жилья растут, и сегодня уже никто не хочет жить в «гостинке», «хрущевке», «екатерининке». Можно говорить о том, что со временем будет дифференцированное падение цен на вторичном рынке. Это будет незначительное снижение при переговорах покупателя и продавца.
На рынке индивидуальных домов на одного покупателя приходится 5 объектов. Если требования к квартирам более-менее одинаковые, то к частным домам требования самые различные. Поэтому такое соотношение спроса и предложения даже не равновесие - спрос на частные дома превышает предложение. На одни дома цена может снижаться, а на качественные, отвечающие современным потребностям, цены будут расти.
С января этого года цены на жилье в Днепропетровске выросли в среднем на 20%, причем рост пришелся на начало года. Потом пошло торможение и сформировавшаяся стоимость сейчас «стоит». Ушли с рынка спекулянты, их осталось не больше 5%. Но это и должно было случиться, потому что рынок был перегрет.
На мой взгляд, рост цен будет на 5-7% выше инфляции. То есть 20-22-процентное повышение цен на недвижимость гарантировано.
Александр ВОЛГИН, начальник Управления ГлавАПУ Днепропетровской ОГА:
- В прошлом году в Днепропетровской области было введено в эксплуатацию 422 тысячи квадратных метров жилья. Если разделить на количество жителей области, то получится 0,12 кв. м на 1 человека. Но рекомендации ООН говорят о 30 кв.м. В Европе на одного человека приходится 40 кв. м. То есть, если мы хотим выйти на европейскую норму, то ежегодно мы должны строить 0, 8 кв. м на 1 человека. А если учесть прирост населения, то нужно строить 1 кв. м в год на 1 человека. Тогда через 50 лет будет приходиться на 1 человека 50 кв. м. Между тем в Америке сегодня норма – 80 кв.м!
В этом году в области планируется построить 426-430 тыс. кв. м. жилья, то есть на одного человека будет приходиться 0,13 кв. м.
Сегодня выполнять государственные заказы, в том числе строительство социального жилья, становиться весьма затруднительно: на 50% выросла цена на цемент, на 27% - на кирпич. В связи с этим и множеством других факторов сейчас нереально увеличить темпы строительства в Днепропетровске даже на 30%, а это значит, что проблема обеспечения граждан жильем будет оставаться по-прежнему острой.
Подготовила Алена ДОНЕЦ
А также по теме "Рынок недвижимости":
- Объекты госсобственности: курс на аренду
- Почем снять квартиру в Крыму в летний сезон?
- Александр РЯБЧЕНКО: «На продажу выставляются все меньше объектов госсобственности»
- Что такое «разжимной» обмен квартиры?
- ТОП-5 САМЫХ ДОРОГИХ ДОМОВ ДНЕПРОПЕТРОВСКА
- За что мы платим, покупая квартиру
- Что нужно сделать, чтобы покупатель захотел купить вашу квартиру?
- Как получить бесплатную квартиру
- ОРГАННЫЙ ЗАЛ: храм музыки или храм Божий?
- Когда восстановится ипотека?
- Когда подешевеет жилье в новостройках?
- Что ждет рынок недвижимости в новом году?
- Если продажа квартиры в тягость
- Как и где приобрести доступное жилье в Днепропетровске?
- Залоговое имущество: коллекция неликвидов
- Когда закончится «квадратный» ступор?
- Как выгодно продать квартиру?! ОБМЕНЯТЬ!
- Как покупают квартиру профессионалы?
- «Доступное жилье»: кредит под 16% годовых
- Все ли договоры аренды нужно регистрировать в БТИ?
- Квартира в новостройке: время покупать
- Идентификация риэлтора
- Конец страшилкам о «черных маклерах»!
- Квартиросъемщик: как его выбирать?
- Эй, вы там, наверху! Последний этаж – предлагать
- Финансовый мониторинг: стукачество или защита от мошенничества?
- Кому доступно жилье в Днепропетровске?
- Съемные квартиры: что, где, почем?
- Риэлторы настроены на подъем рынка недвижимости
- Кто платит риэлтору: покупатель или продавец?
- Аренда офисов: дешевле не будет
- Что поможет оживить стройки?
- Риэлторы создали новую Всеукраинскую общественную организацию. Зачем?
- В чьих руках судьба общежитий?
- Рынок недвижимости: есть ли свет в конце тоннеля?
- Что происходит на рынке складской недвижимости?
- Что будет с рынком недвижимости после выборов?
- Залоговая недвижимость: ни продать, ни купить...
- Рынок ритейла: кто-то уходит, а кто-то приходит
- Цены на жилье: вверх или вниз?
- Елена Сафронова: «К концу года цены на жилье в Днепропетровске вырастут на 15%»
- Кто поможет заемщику?
- Как проверить подлинность бланка нотариального документа?
- ТОП-5 самых рискованных инвестиций
- Днепропетровские риэлторы создали новую структуру
- Предпринимателей ТВК «Славянский базар» ждут 2 тыс. свободных торговых мест
- Проверить подлинность бланков нотариальных документов скоро сможет каждый
- Риэлторы Украины меняют правила игры
- Рейтинг торговых центров европейских городов
- Если вы решились на обмен квартиры
- Арендатор и собственник — двое в одной лодке
- Риэлторский бизнес: время легких компромиссов прошло
- ГИУ приобретет 255 квартир в недостроях Днепропетровской области
- В пригороде Днепропетровска появится новый коттеджный поселок
- Зачем нужен экологический паспорт квартиры
- Запрет игорного бизнеса подорвет рынок коммерческой недвижимости
- Аккредитив – новый способ покупки жилья
- Разбираемся в форматах жилья
- Оформление наследства: какого нотариуса выбрать?
- Наследство можно оформить у частного нотариуса
- Кто виноват в высокой стоимости жилья?
- Днепропетровск может стать первым городом, где начнется приватизация комнат в общежитиях
- Зачем рынку классификация жилья?
- Чтобы решить земельный вопрос, нужно навести порядок в законодательстве
- Земельные аукционы в Днепропетровске застопорились
- Когда покупатель вернется на рынок жилья?
- Строительство жилья: 10 лет спустя
- Аренда коммунальной собственности: до конца апреля на конкурсы выставят 67 объектов
- Плюсы и минусы обмена жилья
- Безопасно ли покупать «дефолтные» квартиры?
- Елена Сафронова: «Рынок недвижимости выходит из комы»
- Как дешевле купить квартиру
- Чем порадует 2009 год?
- Рынок недвижимости: через кризис – к обновлению
- Что будет с рынком недвижимости?
- Ипотека: глобальной катастрофы не будет
- 10 самых лучших мест для инвестиций
- Коттеджные поселки Приднепровья
- Рынок жилья: что предлагают и что покупают
- В Днепропетровске дефицит съемного жилья
- По оценкам киевских экспертов цены на жилье обвалятся быстро и значительно
- Днепропетровск ждет переизбыток торговых площадей
- Цены на жилье падают по всему миру
- В чьих руках судьба устаревшего жилья?
- Днепропетровский квартал с английским акцентом
- Строительный рынок требует перемен
- Мировой рынок жилья: итоги 2007 года
- Инвестиции уходят в землю
- Доступное жилье по-украински
- Старое жилье будет дешеветь, новое – дорожать
- Каким был 2007 год для рынка недвижимости?
- По вводу жилья Днепропетровщина занимает 5 место в Украине
- Жилье для пострадавших: не верь, не бойся, не проси?
- Риэлторы Украины: рядом, но не вместе?
- Кто будоражит рынок жилья
- Сегодня – взрыв, завтра – потоп?
- Цены на жилье снова пошли вверх
- Александр Бондаренко: «Главное – защитить потребителя риэлторских услуг и урегулировать рынок»
- Рынок коммерческой недвижимости: спад или стабилизация?
- Недвижимость в режиме «эксклюзив»
- Инвестиции в недвижимость: время быстрых прибылей прошло
- Съемные квартиры дешеветь не собираются
- Профессионалов станет больше
- Днепропетровск готовится к саммиту
- Ищите дедушку!
- УГР настроена против законопроекта «О риэлторской деятельности»
- Риелторский труд узаконят
- Днепропетровские архитекторы удивили Москву
- Что ждет рынок недвижимости в новом году?
- Страховать или нет?
- Рынок недвижимости игнорирует политический кризис. Пока?
- Дошли руки и до парков
- Приобрели жилье в кредит? Государство вернет вам часть уплаченых налогов.
- Гостиничный рынок «звездам» навстречу
- Станислав Костенко: "Риелторы продают не дома, а услуги"
- Почему нотариусы не хотят быть налоговыми агентами?
- Госстандарты обеспечения граждан жильем
- Продаешь квартиру - заплати налог
- Когда упадут цены на жилье?
- Торговые площади: реальность сегодняшнего дня
- Как отличить жилье «де-люкс» от ЖИЛЬЯ «эконом-класса»
- «Пути и методы урегулирования проблем на рынке недвижимости»
- В какой квартире жить хорошо?
- В какой квартире жить хорошо?
- Офисные площади: купить или арендовать?
- Покупка квартиры: важные мелочи
- «Озерку» выставят на повторные торги?
- Что имеем – не храним?
- Бесплатная приватизация жилья завершается?
- «Портрет» современного офиса
- Рынок просит жилья
- Как снимают жилье в других странах
- Кто виноват в росте цен на жилье?
- Покупатель всегда прав?
- Будут ли расти цены на новое жилье?
- Какое лето - такая и осень?
- Семь раз проверь – один раз купи
- Почему растут цены на недвижимость
- «Рынок недвижимости: состояние, перспективы, возможности»
- Что влияет на стоимость квартиры?
- Проектирование ТЦ: удобство, польза и красота
- Социальное жилье: где оно и для кого?
- Как ускорить продажу квартиры
- Почем снять «сутки» в Днепропетровске
- Почем жилье на Левом берегу
- Мартовская стабильность может оказаться обманчивой
- Днепропетровщина увеличит объемы жилищного строительства
- Новые схемы приобретения жилья, или Чтобы жизнь малиной не казалась…
- Рынок жилья: между прошлым и будущим
- На рынке недвижимости без перемен
- Рынок складов ждет перемен
- Что такое альтернативная сделка
- Покупка квартиры: можно ли обойтись без стрессов?
- Продавайте квартиры спокойно
- "Вредные советы" для тех, кто покупает и продает
- Что год грядущий нам готовит?
- Год под знаком созидания
- Метаморфозы рынка жилья
- ПРИВЛЕЧЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ: украинский опыт и зарубежные советы
- Производственные помещения: дефицит сохраняется
- Осторожно: квартира
- Как снизить риски при покупке жилья в новостройках
- Рынок жилья: обвала не ждите
- Рынок жилья: цены стабилизировались
- Спрос на частные дома растет
- Малоэтажное строительство: реалии и перспективы
- Торговые центры наступают и выигрывают. Пока ...
- «Хрущевки» отметили 50-летний юбилей
- Днепропетровцам надоели многоэтажки
- Искусство торга, или как дешевле купить квартиру
- Аренда жилья: падения ставок не ожидается
- Сделки с недвижимостью: не забудьте о детях
- "Сталинки" всегда в цене
- 7 распространенных ошибок при покупке жилья
- Александр Собко: "Слухи об обвале цен преувеличены"
- Безумное лето-2005
- Снять офис легче, чем купить
- НОВЫЕ приоритеты
- "ЗОЛОТЫМ КЛЮЧАМ" - ЗОЛОТЫЕ КУПОЛА!
- Покупатель на рынке жилья: штрихи к портрету.
- Гостиницу "Парус" купили киевляне
- Продавцы на рынке жилья.
- "Хрущевкам" реконструкция не "светит"
- Жизнь на левом берегу ...
- Гостиницу "Парус" продадут с молотка.
- В Днепропетровске появился первый платный пляж.
- Турки в городе.
- "Ситуация вокруг БТИ - это следствие несовершенства нашего законодательства" - председатель днепроперовского отделения АСНУ Александр Собко
- Чего хочет потребитель? Знают в Dafi!
- Директор "Озерки": Банда Максима Курочкина захватила Центральный рынок Днепропетровска
- Жилье готовое к употреблению.
- Избушка на курьих ножках - дом для оригинала.
- ООО СКФ "Миссия" - надолго и всерьез!
- Дом, который построил не Джек
- Риэлторы советуют покупать квартиры как можно скорее.
- Рослые цены.
- Дома быстрого приготовления.
- Высотное строительство: дань моде или необходимость?
- Нерухомiсть с русским акцентом.
- Жилая недвижимость: арендный вопрос.
- "Золотые ключи" для крупнейшего в Европе коттеджного поселка.
- "Животрепещущая" недвижимость.
- "Разом нас багато": Традиции кооперативного строительства.
- Не верь, не бойся, не проси.
- О новом налоге на недвижимость и "новогодней" стоимости жилья.
- Приватизация: пейзаж после смены портретов.
- Продаётся экзотический многопрофильный действующий бизнес!
- Недвижимость - путь к благосостоянию и стабильности.
- Новое на рынке жилой недвижимости Украины - управление проектом.
- Без назидания о созидании.
- Продажа квартиры.
- Самовольное строительство.
- Для них нет закрытых дверей или как уберечься от квартирных воров.
- Вышли из народа и уже не вернутся?
- Что хочет покупатель элитного жилья.
- Квартирный вопрос. Вы еще живы? А вашу квартиру продали по случаю смерти владельца.
- Недвижимость: есть ли свет в конце туннеля?
- "Ваша точка опоры!"
- "Умный" дом.
- Всё о страховании: "Страховой случай".
- Сдаю. Снимаю. Порчу...
- Гадание на процентной гуще.
- Страхование рисков. Мой дом - моя крепость?
- Дом в козырную масть.
- Зачем нужна классификация офисных помещений?
- Коммерческая недвижимость: осторожно — работают деньги!
- Инструкция для новоселов.
- Я бы в лыжники пошел - пусть меня научат.
- Панельные дома: "за" и "против".
- Цены стремятся к стабилизации.
- Відповідь державної податкової адміністрації України на відкритий лист асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України президенту О.Бондаренку.
- Вiдкритий лист главе дпау.
- «Фирменная» квартира - троянский конь налогообложения.
- Реальная цена.
- Почему растут цены на недвижимость?
- Эксклюзивный договор: зачем он нужен?
- Почему растут цены на недвижимость?
- Человечество всегда тревожил жилищный вопрос...
| |