RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Коллапса рынка недвижимости не будет
Выпуск 232 от 13.08.2008. Тема "Рынок недвижимости"

Коллапса рынка недвижимости не будет

На минувшей неделе во время «круглого стола» на тему «Анализ цен на рынке жилья в Днепропетровске в 2008 году» ведущие специалисты рынка недвижимости обсудили факторы, влияющие на стоимость квадратного метра первичного и вторичного жилья, и спрогнозировали ценовую динамику до конца года. Несмотря на четырехмесячный застой на рынке, участники «круглого стола» уверены, что коллапса на рынке не произойдет, – вероятен очередной скачок цен на жилье.

Организаторами круглого стола традиционно выступили Международная строительная компания (МСК) «Украина-Канада» и Днепропетровская областная дирекция (ДОД) «Райффайзен Банк Аваль».

«Круглый стол» проходил уже четвертый раз и, как выяснилось, прошлогодние прогнозы о повышении стоимости недвижимости от 15% до 50% оказались довольно близки к происходящему на рынке недвижимости в текущем году. Официально заявлено, что в прошлом году рост цен на новое и вторичное жилье составил в среднем 30-35%. В текущем году сохранилась тенденция роста, и, по итогам первого полугодия, цены увеличились еще на 10-12%.

Что же происходит на строительном рынке и какие факторы влияют на стоимость квадратного метра, рассказали руководители строительных компаний, а уже цены на вторичном рынке анализировали директора и представители риэлторских компаний.

Почем нынче кв.м?

Игорь СОКОЛОВ, президент МСК «Украина-Канада»:
- По данным Украинской строительной ассоциации, средняя стоимость квадратного метра по Украине – 2717 гривен. На самом деле происходят совершенно другие процессы: эти статистические данные не позволяют выстраивать стратегию развития строительной отрасли.

Суть проблем сводится к одному и тому же – разрешительной системе. Как только приходит новый министр регионального развития, у нас жизнь начинается с чистого листа. Такое впечатление, что прошлого не было… У нас Закон о земле прописан блестяще, лучше для нашей ситуации, наверное, не придумаешь. Но механизмы, обеспечивающие реализацию закона, не только проблематичны, они абсурдны.

Согласно мировой тенденции, чтобы обеспечить достойным жильем население, на 1 миллион жителей каждый год необходимо сдавать в эксплуатацию 1 млн. кв.м жилья. На сегодняшний день по Днепропетровщине на 10 тысяч населения – 900 кв. м. То есть 50-60 лет мы только будем выравнивать ситуацию.

Цены на стройматериалы растут точно так же, как растут цены на газ, нефть. Мы все равно выходим на мировые уровни. Сегодня отдельные политики, которые занимают места чиновников в управленческом аппарате, историями о светлом будущем доступного жилья, обещаниями о снижении цен привели к тому, что даже те, кто имеет возможность приобрести жилье, заняли выжидательную позицию. Доступное жилье – тема социально-политическая. Но нижние звенья строителей слабо себе представляют его строительство. Уже создана межведомственная комиссия по обеспечению доступным жильем, уже формируется ценообразование. Но если государство не перейдет к решению проблем строителей, то возникнут проблемы у экономики страны.

Считаю, что снижения цен на жилье в Днепропетровске не будет. В целом рост стоимости жилья в этом году составит 15-30%. При этом возможно снижение стоимости загородного жилья за счет комплексного решения подведения инженерных сетей и снижения стоимости земли.

Леонид ТУРЧИН, генеральный директор НПО «Созидатель»:
- Я хотел бы разделить себестоимость строительства и себестоимость объекта. Себестоимость строительства растет c каждым годом, и это отражается на конечной цене жилья. Сегодня себестоимость «коробочки» – без земли, инженерных сетей и т.д. составляет в пределах $800 за 1 кв. м. Но если посчитать «накрутки» к «коробочке», то стоимость возрастает почти на 50%. В частности, отчисления на развитие инфраструктуры города (в том числе расходы на подвод сетей) в зависимости от характера объекта составляют 25-30%. Застройщик за свои средства должен провести к дому 3-5 км. кабельной продукции, построить РП, насосную станцию и т. д. Кроме того,  5% жилья и 8% офисных помещений отдать на нужды города в денежном эквиваленте. В какой еще отрасли экономики, кроме строительства, положено делать отчисления на развитие инфраструктуры!? Вывод: нет ни одного фактора для снижения стоимости квадратного метра жилья. Тем более, что постоянно дорожают стройматериалы, доля которых в себестоимости строительства составляет 45-55%.

Полагаю, что цены будут расти пропорционально уровню инфляции. Будет инфляция 20% - то будет и подъем цен на жилье на 20%. Сегодня уровень инфляции составляет примерно 15%, на столько же выросли и цены на рынке жилья.

Яков МИНОСЯН, президент СК «Механика»:
- Что касается цен на элитное жилье, то они не снизятся никогда. То жилье, которое стоит в Киеве $10 тыс./кв. м и $5-7 тыс./кв. м, у нас в Днепропетровске – это 5-8 домов на 50 семей каждый, которые ждут своих миллиардеров. У нас в городе только один комплекс действительно отвечает критериям элитного жилья - Амстердам. Все  остальное строящееся в Днепропетровске жилье приближается по качеству друг к другу. Не очень отличается построенное в центре от построенного на массивах, потому что применяются одни и те же материалы.

На мой взгляд, незначительное снижение цен на жилье может коснуться только периферийных районов. Стоимость элитного жилья в размере $2300-2500 за кв. м с автономной котельной, гаражом, услугами соответствует реальности и падать не будет. В любом случае менее 7,5 тыс. грн. за 1 кв. м новое жилье в Днепропетровске стоить не будет. Снижение цен может наблюдаться только в тех компаниях, которые попали в тяжелую финансовую ситуацию. А многие попали в такую ситуацию по одной простой причине. Несколько лет назад вдруг обнаружилось, что в строительном бизнесе баснословные прибыли. При росте  стоимости квадратного метра от $700 до $1,5 тыс., а потом до $2 тыс. оказалось интересно вкладывать деньги в строительный бизнес. И только ленивый не стал строить. Я думаю, что эти «ленивые», которые стали строить, должны немного разориться. Потому что легких денег уже не будет и не будет такого тройного подъема.

К тому же снизилась покупательная способность. Раньше многие покупали квартиры с целью перепродажи. Сейчас это немного прекратилось, потому что рентабельность не та, выгоднее на депозит положить.

О цене кредита

Станислав САДОВОЙ, начальник управления продаж ДОД «Райффайзен Банк Аваль»:
- Банки до последнего удерживали поднятие процентных ставок. На данный момент банки ужесточили требования к заемщикам, которые хотят приобрести жилье как на первичном так и на вторичном рынке, но не собираются прекращать кредитование. Надо отметить, что большая динамика роста кредитования остановилась только за счет того, что уменьшилось количество людей, которые приобретают квартиры в кредит с целью перепродажи. Сейчас увеличилось количество людей, которые приобретают коммерческую недвижимость для бизнеса.

Прогноз: за год-полтора процентные ставки по кредитам поднимутся на 0,5%, максимум на 1%.

Перспективы вторички

Екатерина КОНОВАЛОВА, начальник кредитного отдела группы компаний «Магистр»:
- Дефицит  ликвидности, возникший на банковском рынке, привел к тому, что банки повысили минимальную сумму первого взноса для ипотечных кредитов с 0% до 20-30%. Ставки по кредитам также были подняты. К тому же банки не хотят под «хрущевки» и «екатерининки» выдавать кредиты. В итоге спрос на вторичное жилье с апреля начал падать.

Одновременно с 2007 года стали стремительно повышаться цены на недвижимость, что стало причиной уменьшения количества сделок, связанных с кредитованием в июне-июле 2008 года на 20%. Потенциальным заемщикам, у которых единственным доходом была фиксированная заработная плата, стало сложно быстро заработать необходимую сумму на первоначальный взнос, а также подтвердить нужный уровень дохода. Ситуация изменится, когда доходы населения начнут стабильно возрастать. Но изменения условий кредитования только незначительно приостановили рост цен на вторичное жилье в последние два месяца.

Мой прогноз: недвижимость на вторичном рынке если и слегка упадет, то незначительно  – в пределах 3-4%. Это связано с тем, что основная масса покупателей не может получить кредит.

Елена САФРОНОВА, директор компании RealNest:
- Наблюдается незначительное скрытое снижение цен. Если раньше продавец говорил о сумме, которую он хочет получить на руки, то сегодня продавец готов нести некоторые расходы по сделке с покупателем. И это уже есть некоторое снижение.

Уверена, коллапса рынка не будет однозначно. Предвестников падения экономики нет. Соответственно цены на недвижимость тоже не упадут. Такая ситуация, как в этом году,  повторялась, но на менее продолжительных периодах, чем сейчас. Сейчас это период четыре месяца, раньше – три месяца, и цены опять начинали расти.

При анализе спроса и предложения мы видим, что на одного покупателя приходится 20 вариантов квартир на вторичном рынке. Но никто не говорит, что же представляют из себя эти квартиры. Стандарты качества жилья растут, и сегодня уже никто не хочет жить в «гостинке», «хрущевке», «екатерининке». Можно говорить о том, что со временем будет дифференцированное падение цен на вторичном рынке. Это будет незначительное  снижение при переговорах покупателя и продавца.

На рынке индивидуальных домов на одного покупателя приходится 5 объектов. Если требования к квартирам более-менее одинаковые, то к частным домам требования самые различные. Поэтому такое соотношение спроса и предложения даже не равновесие - спрос на частные дома превышает предложение. На одни дома цена может снижаться, а на качественные, отвечающие современным потребностям, цены будут расти.

С января этого года цены на жилье в Днепропетровске выросли в среднем на 20%, причем рост пришелся на начало года. Потом пошло торможение и сформировавшаяся стоимость сейчас «стоит». Ушли с рынка спекулянты, их осталось не больше 5%. Но это и должно было случиться, потому что рынок был перегрет.

На мой взгляд, рост цен будет на 5-7% выше инфляции. То есть 20-22-процентное повышение цен на недвижимость гарантировано.

Александр ВОЛГИН, начальник Управления ГлавАПУ Днепропетровской ОГА:
- В прошлом году в Днепропетровской области  было введено в эксплуатацию 422 тысячи квадратных метров жилья. Если разделить на количество жителей области, то получится 0,12 кв. м на 1 человека. Но рекомендации ООН говорят о 30 кв.м. В Европе на одного человека приходится 40 кв. м. То есть, если мы хотим выйти на европейскую норму, то ежегодно мы должны строить 0, 8 кв. м на 1 человека. А если учесть прирост населения, то нужно строить 1 кв. м в год на 1 человека. Тогда через 50 лет будет приходиться на 1 человека 50 кв. м. Между тем в Америке сегодня норма – 80 кв.м!

В этом году в области планируется построить 426-430 тыс. кв. м. жилья, то есть на одного человека будет приходиться 0,13 кв. м.

Сегодня выполнять государственные заказы, в том числе строительство социального жилья, становиться весьма затруднительно: на 50% выросла цена на цемент, на 27% - на кирпич. В связи с этим и множеством других факторов сейчас нереально увеличить темпы строительства в Днепропетровске даже на 30%, а это значит, что проблема обеспечения граждан жильем будет оставаться по-прежнему острой.

Подготовила Алена ДОНЕЦ






+380 56 79-000-79
   Объявления
Сдам! Мост-Сити! 3-комнатную элитную квартиру, с паркингом!
Аренда торгового помещения, район пересечения ул.Калиновая и Пр.Г.Правды
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0600