RealNest. Недвижимость в движении! НовостиКомпанияУслугиИнформацияНедвижимость


RSS новости RSS статьи

Опросы

Горячие предложения
База недвижимости
Кредитный калькулятор
Расчет стоимости квартиры

  Днепропетровск ждет переизбыток торговых площадей
Выпуск 230 от 30.07.2008. Тема "Рынок недвижимости"

Днепропетровск ждет переизбыток торговых площадей

По уровню обеспеченности населения торговыми площадями Днепропетровск лидирует в Украине

По данным управления потребительского рынка горсовета, сегодня в Днепропетровске на  1 тысячу населения приходится 670 «квадратов» торговых площадей. По этому показателю город обгоняет не только украинские города-миллионники, но и столицу. Специалисты констатируют: рынок торговой недвижимости близок к насыщению, которое ожидается к концу 2011 года, когда будет введено в строй рекордное количество коммерческих объектов. Пока же в городе ощущается недостаток качественных профессиональных помещений, что диктует высокие арендные ставки и почти 100-процентную заполняемость площадей.

Основные тенденции

В последнее время в Днепропетровске наблюдается высокая динамика роста торговых площадей. Начиная с 2005 года, в городе ежегодно открывается более 200 больших и маленьких магазинов, причем как в центральных районах, так и на отдаленных жилмассивах. Только в прошлом году в городе открылось 222 магазина, из них 8 крупных ТЦ (ТРЦ «Вавилон» - 25,5 тыс. кв. м, ТРЦ «Материк»- 23500 кв. м, ТЦ «Мириада» - 18 тыс. кв. м, строительные гипермаркеты «Эпицентр» - 17 тыс.кв. м, «Новая линия» - 12 тыс.кв. м и др.). Всего же в городе насчитывается 3 тыс. 720 торговых объектов общей площадью 692,6 тыс. кв. м. О достаточно высоком уровне развития ретейла говорит тот факт, что в Днепропетровске с населением 1 млн. 47 тыс. работают 44 профессиональных ТЦ и ТРЦ (в том числе 8 крупных универмагов, позиционирующих себя как ТЦ), тогда как в Киеве – 33, Харькове – 20, Донецке - 25. «Днепропетровск интересен для торгового бизнеса, - говорит Светлана Прохоренкова, начальник департамента коммерческой недвижимости компании Realnest. – Не случайно в город заходят зарубежные монобрэндовые магазины, растет количество крупных зарубежных и украинских сетевых операторов - как продуктовых, так и торгующих бытовой техникой, электроникой, одеждой, обувью, ищут площадки под строительство такие серьезные сетевики, как шведская IKEA, российский «Патэрсон».

В условиях бурного развития ретейла специалисты отмечают ряд ярко выраженных тенденций. Прежде всего, это ориентация на крупные форматы и уход с рынка небольших магазинов. «Так, в прошлом году, - прокомментировалаИрина Рудик, заместитель начальника управления потребительского рынка Днепропетровского горсовета, - в городе закрылось 13 маленьких магазинов в основном под игровые автоматы и отделения банков. Большей частью это продовольственные магазинчики, не выдерживающие конкуренции с крупными супермаркетами». Еще одна характерная тенденция– активное развитие непродовольственных магазинов. Если раньше, по словам Ирины Рудик, продовольственных магазинов в городе было в 2 раза больше, чем непродовольственных, то сегодня первых насчитывается всего лишь около тысячи магазинов, что в 3 раза меньше, чем непродовольственных. Только за последние 5 лет сеть маленьких продмагазинов сократилась на 300 единиц, в основном за счет укрупнения форматов.

 Причем крупные супер- и гипермаркеты густо появляются на отдаленных жилмассивах, в местах оживленных транспортных потоков. Наиболее привлекательными для ретейлеров стали такие районы, как ж/м Левобережный, Победа, Сокол, Тополь. Окраины также осваивают строительные супермаркеты, что объясняется отсутствием больших земельных участков в центральных и околоцентральных районах города. Впрочем, отдаленные жилмассивы застраиваются и торгово-развлекательными комплексами. Из объектов, которые сейчас строятся или планируются к реализации в этих районах, следует выделить ТРЦ «Караван» (Донецкое шоссе), ТРЦ «Магеллан» (пересечение ул. Березинская и Донецкое шоссе), ТРЦ «Амстор» (Запорожское шоссе), ТЦ «Мега» шведской сети IKEA (пос. Юбилейный).

Цена вопроса

Несмотря на строительный бум торговых объектов, риэлторы отмечают неудовлетворенный спрос, связанный с нехваткой подходящих помещений и слишком высокими ценовыми планками. Как отмечает Светлана Прохоренкова, уровень арендных ставок в профессиональных ТЦ колеблется в диапазоне $60-230 кв./м и зависит от местоположения, концепции объекта, этажа, специфики товара, размера арендуемой площади. В последнее время, по словам эксперта, наряду с часто запрашиваемой площадью размером до 100 кв. м также растет спрос на большие форматы – 400-1,5 тыс. кв. м на первых этажах. Но такие предложения в дефиците. В дефиците и площади на продажу, которых в городе почти не строится.

Пустующих качественных помещений по приемлемой цене сегодня не встретишь и на вторичном рынке. С начала года, по данным Юрия Алексеенко, директора АН «Проспект», стоимость аренды в этом секторе увеличилась примерно на 20-25%. Теперь на жилмассивах дешевле $30/кв.м в месяц помещение уже не сыщешь: арендные ставки стартуют от $30-40/кв.м. Что касается центральной части города, то, по словам Юрия Алексеенко, здесь уже не осталось практически ни одного объекта, особенно на красных линиях, который бы не попал в поле зрения арендатора или покупателя. Поэтому цены аренды стабильно высоки и варьируются от $70 до $120/кв.м, а на отдельных участках проспекта Карла Маркса достигают $180/кв.м и выше. При этом риэлторы в один голос отмечают: большая часть площадей предлагается не лучшего качества и не очень удачного местоположения – лучшие варианты уже давно разобраны.

Площади на продажу, говорят риэлторы, – явление крайне редкое и слишком дорогостоящее. Если в 2006 году цена торгового «квадрата» в центре города в зданиях на красной линии не превышала $3-3,5 тыс., то сегодня помещения с готовым ремонтом предлагаются за $7-8 тыс./кв. м. В итоге небольшой магазин площадью примерно 70 «квадратов» с успехом «тянет» на $400-500 тыс. По словам Юрия Алексеенко, максимальная цена наиболее ликвидных объектов в бойких проходных местах центрального проспекта доходит до $16-20 тыс./кв.м. Правда, риэлторы не припомнят, чтобы в последнее время здесь что-либо выставлялось на продажу. Впрочем, как и в нижней части проспекта Кирова, где дефицитные объекты на красной линии предлагают за $5-6 тыс./кв.м. Несколько ниже цены в спальных районах - сегодня они находятся в пределах $2,5-4 тыс./кв.м. Как сообщил Юрий Алексеенко, сейчас цены не растут, но и не падают – они просто зависли.

Между тем заявленные арендные ставки в строящихся современных ТЦ не внушают оптимизма у арендаторов. Так, в ТРЦ «Караван» арендная плата обойдется не ниже $120-150 кв./м, в ТРЦ«APPOLO» – от $50- $80/кв. м, в ТЦ «Мириада» - 120 евро/кв.м на 1-м этаже плюс НДС и коммунальные платежи. Такие ставки может потянуть не каждый арендатор.

Не снижая темпов

По мировым стандартам, на одного жителя мегаполиса должен приходиться как минимум 1 кв. м торговой площади. По этому показателю Днепропетровск еще отстает от европейских городов с развитой рыночной экономикой. Поэтому новые ТЦ будут строиться и в центральной части, и на периферии. Причем активный выброс площадей будет продолжаться вплоть до 2012 года. Об этом свидетельствуют десятки проектов ТЦ и МФК, которые находятся на разных стадиях разработки и строительства.

Так, в этом году, по данным Управления потребительского рынка Днепропетровского горсовета, в городе ожидается появление не менее 190 торговых объектов. Самыми крупными из них станут 3-этажный ТРЦ «Караван» в районе ж/м Левобережный-3 (110 тыс. кв. м), 6-этажный ТЦ «Приозерный» на улице Боброва (рядом с центральным рынком) общей площадью 30 тыс. кв.м, 4-этажный ТЦ «Мириада» (11 тыс.495 кв. м) на проспекте Кирова, 11. А в 2009 и 2010 годах планируется открытие еще двух ТЦ «Мириада» (каждый площадью до 12 тыс. кв. м) на улице Березинской и бульваре Славы. Заявленный в этом году 3-этажный ТРЦ «APPOLO» по улице Титова общей площадью 32 тыс. кв. м будет сдан в начале следующего года.

Маргарита УРИЦКАЯ,
президент компании «Magistr invest group»:
 - В ближайшем будущем снижения арендных ставок на первичном рынке не ожидается, поскольку имеет место существенное преобладание спроса над предложением. Возможно, снижение размера арендных ставок произойдет на вторичном рынке вследствие введения новых качественных площадей.

Бум ТЦ продолжится и в 2009-2010 годах. По данным компании «Magistr invest group», до 2010 года на рынок торговой недвижимости Днепропетровска планируется вывести около 332 тыс. кв. м современных торговых площадей. К этому времени заявлено окончание строительства крупного МФК «Гостиный двор» на проспекте Карла Маркса, где под торговые помещения будет отдано 17 тыс. «квадратов». На ж/м Сокол ожидается появление еще одного ТРЦ «Караван» (сейчас ведется проектирование) площадью 164 тыс. кв. м, который станет самым крупным центром этой сети в Украине. Кроме того, на ж/м Победа появится второй в городе ТРЦ «Дафи» общей площадью 83 тыс. кв. м.

А ближе к Евро-2012 город буквально наводнят крупные ТЦ и многофункциональные комплексы, в составе которых предусмотрены торговые площади от 2 тыс. до 17 тыс. кв. м. Как заверяет губернатор Днепропетровской области Виктор Бондарь, октябрь 2011 года станет датой окончания строительства всех ранее запланированных объектов, дабы к началу Чемпионата по футболу город не превратился в одну сплошную строительную площадку. В итоге ввод около 20 торговых объектов и МФК, входящих в «Список губернатора», обещает добавить к существующим площадям 590 тыс. 306 торгово- развлекательных «квадратов», что, по мнению риэлторов, существенно изменит ситуацию в торговом секторе.

Прогнозы

«При условии ввода в эксплуатацию всех заявленных проектов, - говорит Сергей Якимец, коммерческий директор компании «Академия Девелопмент», — к 2011 году на рынке торговых площадей произойдет перенасыщение, что неизбежно приведет не только к снижению арендных ставок, но и спаду инвестиционной активности в торговом секторе. Он утратит позицию лакомого кусочка, и инвесторам придется переориентироваться на более доходные сферы бизнеса». В свою очередь Владимир Кузнецов, директор АН «Инфосервис» отмечает, что ввод новых торговых центров может повлечь за собой лишь снижение арендных ставок, но вряд ли скажется на цене продажи: площадей на вторичке и на первичке предлагается к продаже крайне мало, что будет держать цены на стабильно высоком уровне.

Что же касается ближайшей перспективы, то, по мнению Юрия Алексеенко, никаких предпосылок к удешевлению торговых площадей сегодня нет. Рынок остается ненасыщенным качественными предложениями, что поддерживает стабильно высокий спрос и позволяет арендодателям диктовать свои условия. Цены могут понизиться только при условии снижения себестоимости строительства, но это маловероятно: дорожают стройматериалы, земля, рабочая сила. К тому же, строить торговые объекты с каждым годом проблематичнее — земельных участков с выгодным местоположением остается все меньше и меньше.

Валентина ПОПОВА






+380 56 79-000-79
   Объявления
Участок в Подгороднем. ул. Кильченская (1,5 км от трасс)
Продажа элитного участка в с.Песчанка по ул.Самарская со своим берегом
   Реклама


     © компания "Realest", 2003
     © изготовлено "Matrix Design", 2003
Все права на материалы, размещенные на сайте www.realnest.com.ua, охраняются в соответствии с законодательством Украины. Использование материалов с сайта разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на www.realnest.com.ua.

Rated by PING Яндекс цитирования Рейтинг-каталог АГЕНТ.com.ua
Время формирования страницы: 0.0754